マンション購入で後悔しないために避けたい特徴9選を、不動産歴25年・売買1200件超の視点で解説。共用・専有の注意点、設備寿命、管理状況、住民ヒアリングの方法まで、実務で使えるチェックポイントをまとめました。
【本気不動産・佐藤社長】マンション購入で“避けたい特徴”9選
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日は 「マンション購入で避けたい特徴と注意点の総整理」 をテーマに、
不動産歴25年・売買1200件超・査定相談4000件以上の経験から、プロの実務目線でまとめていきます。
まずは、今日のテーマとセットで見てほしい関連動画を３つ置いておきます👇
（※実際のURLをご提供いただければリンク差し替えます）
🎥【関連動画｜本気不動産YouTube】
1️⃣ 高層階が良い考えは時代遅れ？住む前に知るべきマンションのハズレ階層の特徴を住宅購入のプロが本気で解説します！
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2️⃣ 最上階・角部屋の落とし穴とは？選ぶと後悔する中古マンションの特徴25選を不動産社長が徹底解説します
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3️⃣ 【見ただけで分かるハズレマンション】一見良さそうだけど避けるべき物件の特徴を不動産歴25年の社長が本気で話します！
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■導入：見た目が良くても後悔しないために
マンションは「見た目が綺麗＝安心」ではありません。
実際には 共用部分と専有部分の区別 をしないと、購入後に困るケースが非常に多いです。
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共用部分 → 自分ではどうにもできない（費用・合意形成が必須）
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専有部分 → 自分で交換・調整できるが、寿命による出費リスクあり
今日はこの視点で、避けたいマンションの特徴9項目を整理していきます。
■共用部分で「避けたい特徴」5つ
マンションの価値や快適度は、共用部分の影響が大きいです。
とくに以下５つは、購入前に必ずチェックしてほしいポイントです。
① 1階テナント（飲食店・コンビニ）の衛生・環境リスク
利便性は最高ですが、同時にこういった問題も起きやすいです。
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匂い
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ネズミ、G（ゴキ）
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ゴミの散乱
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来客増による騒音
上層階に住めば軽減しますが、長期居住の場合は慎重に判断すべきポイントです。
② 機械式駐車場は“修繕費圧迫”の代表格
機械式は便利なようで、実は…
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年間の保守点検費が高い
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上段・下段の寸法問題で使いづらい
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壊れ始めると修繕積立金を圧迫
ファミリー層の背高車（ミニバン）が入らず、外部駐車場を借りるケースも多いです。
③ エレベーターの台数・配置がアンバランス
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台数が少なければ「朝の渋滞」
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多すぎれば「維持費が高い」
特に 1基しかない5階建以上の物件は要注意。
故障時は地獄です。住民に「混む時間帯は？」と聞くのが一番確実。
④ 寒冷地×外壁タイルは“剥離リスク”あり（北海道は特に要注意）
北海道・東北など寒冷地では、
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水分侵入 → 凍る → 膨張 → タイル剥離
このサイクルで費用が一気に上がります。
タイル浮き検査でも、実際の修繕規模が読みづらく高額化しやすいのが特徴。
⑤ 使われていない共用施設（プール等）は維持費の無駄
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プール
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ジム
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シアタールーム
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カラオケ
こういった施設は、新築時は魅力ですが「10年後は誰も使わない」ケースも多いです。
廃止にも転用にも費用と合意形成が必要なので、慎重に見極めたいポイントです。
■専有部分で「避けたい特徴」4つ
部屋の中にも、後悔する原因となる“見落としポイント”があります。
⑥ 契約電気容量（特に20A物件）
20Aだと…
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ドライヤー＋電子レンジ → 落ちる
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冬の暖房＋調理 → 落ちる
2人暮らし以上なら 30A以上は必須 です。
⑦ ガラストップコンロの焦げ付きと清掃問題
ガラストップは便利ですが、
焦げ付きが固着すると掃除が大変で、IHは特に落ちづらいです。
料理が好きな方は特に注意。
⑧ 室内設備が10年以上（ボイラー・ストーブ）
目安寿命10年を超えると、こんな流れが起きやすいです。
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入居後すぐ壊れる
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冬にボイラー停止で大惨事
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ストーブ交換で20〜40万円
購入前に「年式チェック」は必須です。
⑨ バランス釜浴室（リフォームできないケースあり）
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排気経路の問題
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ボイラー設置場所の確保
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工事不可物件も多い
築40年以上の物件では特に要注意。
■購入前にやるべき実務チェック
「避ける」だけでなく、次の行動を取ることで失敗が一気に減ります。
●住民ヒアリング（もっとも重要）
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エレベーターの混雑
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テナントの匂いや虫
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機械式駐車場の入替運用
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共用施設の実態
住民に聞くのが最強の情報源です。
●管理情報のチェック
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過去の修繕履歴
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共用施設の廃止案・転用案
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管理組合の雰囲気
●階数・立地でリスク分散
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テナントが嫌なら上階
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エレベーター1基なら中層階
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機械式駐車場なら必ず「実車で入る」確認
■最後に：コメントでマンション情報を教えてください
あなたのマンションの、
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共用施設は使われている？
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設備寿命はどの程度？
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テナントの環境はどう？
こうした情報をコメントでいただけると、次回の発信にも反映できます。
不動産のご相談は、
会社ホームページ・公式LINEからお気軽にご連絡ください。
寒くなってきたので鍋が美味しい季節ですね。
私は最近「キムチ鍋」と「痛風鍋」にハマっています…笑
次回の記事も頑張って書きますね！
本気不動産の佐藤でした。