中古戸建の「買ってはいけない物件」の共通点を本気不動産の佐藤が詳しく解説。基礎の亀裂、床の傾き、雨漏り・巣が漏れ、土地境界、土留め、配管ルートなど、見落としがちな外周・土地チェックのポイントまで丁寧にまとめました。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
本日のVoicyでは 「買ってはいけない中古戸建の共通点」 をテーマにお話ししました。
中古戸建というのは、マンションと違って外周（外回り）・土地・配管・土留めなど、確認すべきポイントがとても多いんです。
どうしても建物内部だけに注目してしまいがちですが、実は“外側”にこそ重要な判断材料が隠れています。
今日はVoicyでお伝えした内容を、ブログでも分かりやすく整理してまとめますね。
■1. まずは建物の構造チェック ― 新耐震・旧耐震より大事なポイント
「旧耐震だからダメ」というわけではありません。
本当に重視すべきは 建物のメンテナンス状態 と 基礎の状況 です。
●基礎の亀裂（クラック）
外周をぐるっと一周しながら基礎をチェックしてください。
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0.4mm以上のひび割れ → 要注意
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補修で問題ないケースもあり
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旧耐震は深いひび割れが出ていることも
ここが劣化していると、建物全体に影響が出る可能性もあります。
■2. 室内の重要チェック ― 床の傾きは“身体に影響”も
中古戸建で多い相談が 床の傾き です。
●傾きの基準
「千分の6」＝1m横に移動すると6mm下がる
この程度になると、歩いてすぐ違和感を覚える方もいます。
●ビー玉転がしはNG
入居中の物件でビー玉を転がすのは絶対にやめましょう。
売主さんの前で失礼にあたります。
●原因
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支持層まで杭が届いていない
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土台が石からずれている
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建物全体が沈下している場合は補修費が高額
床の傾きは「価格との相談」で判断する部分です。
■3. 雨漏りか？ 巣が漏れか？ “シミの種類”で判断
●雨漏りの特徴
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天井のシミ
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周り縁（和室）の変色
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押入れの天井にシミ
1階と2階の接合部付近は特に雨が入りやすい構造になっています。
●巣が漏れ（内部結露）の特徴
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売主が気づかないことも多い
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天井裏で結露 → じわじわシミとして現れる
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断熱材や換気の方法が原因のケースも
雨漏りと巣が漏れでは、原因も対処法も全く違います。
■4. 屋根の劣化 ― 赤サビが出ていれば近い将来に工事の可能性
屋根の状態はお家の寿命に直結します。
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赤サビ → 早めの検討が必要
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吹き替え工事は高額
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予算が厳しい場合は「カバー工法（重ね貼り）」が有効
屋根から水が入ると建物の痛みが一気に進むので慎重に見ましょう。
■5. 土地のチェック ― 境界・土留め・配管は超重要ポイント
中古戸建で見落としがちなのが“土地のトラブル”です。
●境界線の有無
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境界標があるか
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他人の敷地に越境していないか
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樹木・ブロック塀の越境も要確認
●土留め（コンクリート擁壁）の亀裂
ここは特に危険。
崩落リスクがある場合、高額工事が必要になります。
●配管のルート
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上水道と下水道がどこを通っているか
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他人の土地に入っていないか
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逆に他人の管が入ってきていないか
これは見落とすと後で大きなトラブルに発展します。
■6. 周辺住民の情報も大切
入居中の物件であれば、売主さんから周辺環境の話を聞くのが一番確実です。
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どんな方が住んでいるのか
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トラブルはなかったか
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騒音や車の出入りなどの生活情報
これも“住んでからの後悔”を防ぐ大切なポイントです。
■まとめ：中古戸建は見るポイントがとにかく多い
マンションとは違い、中古戸建は本当に多角的にチェックが必要になります。
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建物の状態
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外周の劣化
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屋根
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雨漏り・結露
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土地の状態
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配管
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周辺住民
自分でチェックしきれない場合は、必ず専門家に相談してくださいね。