サラリーマン大家 ダイの不動産投資による人生再設計

サラリーマン大家 ダイの不動産投資による人生再設計

2013年7月から39歳で不動産投資家スタート!

何も知らないただの39歳サラリーマン ダイが、ボンビーながらも自ら不動産投資の勉強をし、少しずつ成長していくリアルな日々をお楽しみください!

皆さん、初めまして。サラリーマン大家ダイです。

2013年10月4日に初めて物件を購入して、5年が経過しました。長かったような短かったような、何とも言えない充実した日々でした。


2024年2月現在の所有物件は、

●アパート 6棟(1棟建設中) 


●タワーマンション 1戸


●区分 4戸

●戸建 5戸


※新築アパート4棟・タワマン1戸・区分1戸 売却済み

です。


月間のキャッシュフローは、当初の目標であった100万円を超えました。

学生時代や会社以外の不動産投資仲間も出来、有意義な人生を歩むことが出来たと考えています。

このままサラリーマンやってても良いのか?老後って大丈夫なんだろうか?

等、悩んでいる方は、不動産投資という選択も一考だと思います。

しかし、不動産投資は誰かに誘われてやるものではありません。自分で決めてやるものです。

私は、サラリーマンであり続ける方がよっぽどリスクだと感じます。一生懸命会社の為に真面目に努力をすることが、あなたにとって、あなたの家族にとって、最良の人生でしょうか?それが日本人独特の美徳と考える人もいるでしょう。

自分の人生を、会社に縛られることなく、ストレスを最小限にして、好きなように生きて行けるのって本当に幸せですよ(*^_^*)



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不動産投資相談(初心者向け)



皆様、こんばんは。

 

週の真ん中水曜日!真ん中〇っこり!ダイです。

冒頭からごめんなさい(´;ω;`)

 

さて、昨年から追ってた案件が1つまとまりましたのでご報告です。

2023年11月辺りから、横須賀市内をぐるぐる回り案件物色しておりました。

まあ、いつものことではあるのですが・・・

 

●中古アパート

●中古戸建

●新築アパート

 

等々検討し、物件良し+ファイナンス良しってことで、

 

●新築アパート

 

に決定いたしました

ぱちぱちぱち!!!!

相当お久しぶりですね。

 

過去記事見たら実に4年ぶり。

4年間、戸建・区分ばっかり買ってたんだな・・・おれ・・・。

 

 

 

 

ただ、建売なので今までよりはデザイン性や差別化に劣ります。。。

そして、線路沿いというハードモードを体感してみます(笑)

うるせーだろうなあと思いつつ、京急線マニアの方住みませんか??

窓を開けると、京急線独り占め出来ますよ(^^)

 

ダイ、今までの新築は、横浜市・川崎市が中心でした。

何故なら、横須賀市で融資してくれる金融機関がないから・・・でした。

ない訳ではないのですが、都内に住んでいるダイには非常にハードル高いんですよね。

 

ただ、今回金融機関を開拓し、横須賀支店開設を条件に融資内諾いただきましたーーーー!!!!

ぱちぱちぱち!!!!

 

ちなみに、完成予定は7月末ですので、満室まで時間掛かるだろうけど、頑張りまーす!!

 

そして、これで新築アパート9棟目となりました。

早く10棟目指したい!

 

あっ、スペックですが、20㎡×1K 10戸 でございます。

 

内覧会やるかは未定ですが、横須賀まで行くぜーという稀有な方いらっしゃいましたらご案内いたします。

 

進捗は追ってブログにしていきます。

 

 
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皆様、あけましておめでとうございます。

 

今年も気付いたら1月24日ですね。ダイです。

2024年は、色々と新しいことにチャレンジしていきたいと考えてます。

 

年末・年始から不動産内見に行ったり、土地探したりと活動してます。

しっかし、最近の案件ホント高いですね。

新築木造とか、6%台で売ってる!?

そして、それが売れてる・・・。

CF出るのそれ??

自己資金多く出せば出るのかなあ。

 

建材費用も人件費も高騰してるけど、自分のサラリーマン給与上がらないのなーぜ?なーぜ?

 

ってことで、今年のスタート時点なので、現在の所有物件を久々に整理。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

★新築アパート 4棟(8棟建てたのに減ったなあ・・・)

★中古アパート 2棟 

★新築区分マンション 1戸(横須賀市)

★中古区分マンション 3戸(渋谷区・世田谷区)

★中古戸建 5戸(東京・埼玉・神奈川)

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

レンタルスペース 5ヶ所(新宿区・渋谷区)

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

です。

 

新築アパートは、この5年くらいで4棟売却しました。

1棟1年くらいのペースです。

 

今残ってるのは、川崎市×1棟・横浜市×2棟・横須賀市×1棟

中古アパートは、印西市×1棟・横須賀市×1棟

 

借入金減らして、売却益で戸建て現金買いしているので、返済比率は改善してます。

元々は、57%くらいでしたが、現在45%くらいまで下がりました。

 

私ももうすぐ50歳ですので、老後に向けた資産作りをちゃんと考えないとです。

億万長者目指してるわけではなく、一般サラリーマンよりも少し裕福に老後を過ごせればなー的な考え方なので、、、

あとは、新NISAもちゃんとやらないとなあと。

得しかないですもんねー。

配当に税金発生しないとか神対応!

 

ちなみに、今までブログに記載してないのですが、不動産投資以外にもレンタルスペースを5年前からやってます。

と言っても、貸し会議室をちょっとやってみたーくらいな感じです。

昨年から、「パーティースペース」にも手を出してみましたが、ホント清掃とか近隣クレーム大変。

その代わり利益は出る。一長一短ですね。

レンタルスペース事業は、結構面白いのでコンサル(胡散臭いやつではなく)的なことを始めるかも。

スペース作るのめっちゃ楽しいし!(^^)!

不動産買う資金や勇気が出ない方は、レンスペおすすめです。

やりたい人は、Xで個別DMください!

新宿のカフェとかで無料相談もOKです!

そう言えば、Xも始めました!

 

https://twitter.com/classyasset

 

 

 

最終的には、ハワイ&マレーシア&シンガポール&日本 を行ったり来たりするような生活したいので、それに向けて頑張りまーす!

 

 

 

 

 

 
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皆様、こんばんは。

 

何と今週ブログアップ2回目のダイです!

奇跡の更新頻度🌟

 

前回記載出来なかったのですが、直近の物件状況について記載しておきますー。

 

今年になってからの動きを下記にまとめました。

FY23上期(4月~9月)

 

①船橋市の8戸アパート売却

2015年新築のアパートです。懐かしいな~。少し高値で売出し徐々に下げて購入価格の+20%くらいで着地。

まあ、満足っす。

 

②渋谷区の区分購入→自己資金2割+融資

2018年に購入した区分マンションで別部屋が売りに出されているの発見!ここは客付け安定なので、もう1部屋購入!

 

③埼玉県熊谷市の戸建て購入→現金

唐突ですが、戸建て買いました。アパート売却した後に気付いたのですが、事業規模(10室)を割ってしまってました。。。

なので、慌てて②と③を購入。何とか10室に戻る!

 

④神奈川県横須賀市の中古アパート購入→自己資金3割+融資

athome見てたら、安すぎる鉄骨アパート発見(築27年)、一目惚れしその日に見に行き即買付。

 

 

 

意外に動いてるな、俺・・・。

 

って感じですが、融資付けは新たな金融機関と取り組んだりとか、色々日々勉強してます。

 

FY23下期に入りましたので、引き続き進んでまいります!

 

 
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皆様、おはようございます。

 

本日は、2023年10月9日です。

前回投稿から10か月経過ですww

相変わらずですいません(-_-;)

 

今から10年前の2013年10月に初めての中古アパートの引き渡しでした。

ダイ39歳の頃です。若かったなー!

 

下記投稿は、2013年11月5日ですね。

ブログ10年やってる割に全然更新してないですねー!

 


不動産投資期間=子供の年齢

なので、長男くんも10歳になりました。

 

10年間で生活は激変しましたね。

社内異動も多かったし、現在は関連会社へ移籍もしました。

正直会社からの収入は大して変わってないです。

その代わり、会社収入<不動産収入 になりました。

これで精神的な安心感が生まれ、サラリーマン側のことで悩むことは全くなくなりました。

これ以上出世もしませんし、給与も上がりません。

でも、結構サラリーマンも楽しめてます。20代・30代の方と仕事をしていると結構元気になれます。

世の中のことを知れます。

大事な時間かなと思ってます。

 

ちなみに、現時点の所有物件は、

 

●木造アパート 5棟

 

●区分 4戸(渋谷区×2/世田谷区×1/横須賀市1)

●戸建 5戸(横須賀市×3/青梅市×1/熊谷市×1)

 

●タワーマンション 1戸(自宅)

 

って感じです。

あと、中古アパート1棟買ったので引渡し待ちです。

この2年くらいで、売り買い結構したので物件入れ替わって来てます。

基本方針は、新築売却→利益で他の物件を現金決済。

借入金2億以上減らせたので、返済比率が10%ほど改善されたかな。

 

今後も売り買いして物件を増やしていきますが、徐々に都心回帰していきたいと思います。

利回り下がっても、トータルCFが安定していれば問題ありませんので。

 

さっ、定年までもうちょっと頑張ってみましょ!

 

引き続き、投資相談も平日夜に新宿駅のルノアールで実施してます!(^^)!

※基本的にはコンサルとかはやらないです(私は何の責任も負えませんので)

 

不動産投資相談(初心者向け)

 

 

 

皆様、おはようございます。

 

本日は、2022年12月17日。

昨日会社から異動を命じられ、1月から憂鬱なダイです。

でもでも、今日は大事な大事な投資家仲間との忘年会の日です!(^^)!

楽しみー!

 

前回、古屋付土地を購入した所まででしたが、その続きです。

 

 

今まで、簡易的なリフォームしか発注してこなかったので、リフォーム知識に弱い状態です。

お付き合いの業者2社とネットで探した3社の計5社に要望を伝えた上で概算見積もりを取りました。

 

150万~1200万まで出て来ましたw

うーん、乖離凄いw

 

正直、どこまでやりますか次第なので、価格の違いよりも私の意図を汲んでもらえる業者さんが一番有難いです。

 

「うちは結構安いですよ!」

「フルリノベしちゃいましょう!」

 

とかのアピールは不要。

 

当初は、最低限住める程度のリフォームして、すぐに貸してしまおう。

これが一番セオリーだし、投資家として選択すべき方向性かと思います。

 

しかーーーーーーーーしーーーーーーーーー、

 

結局、自分がどこまでやりたいかを押し通してしまい、、、、

 

リフォーム費用 : 500万

 

になってしまいましたw

 

そう、「やり過ぎリフォーム」です!

 

良い子は真似しないようにね(>_<)

 

といっても、自己満足なので本人は至って満足です。

 

はい、結果はこんな感じ。

 

はい、跡形もないですwww

根太も天井も全面的に広めの1LDKへリフォーム。

フロアのレベル調整したり色々やってしまいました。。

天井高も2.8Mまで押し上げて空間的にも広く明るくなりました。

 

ここは、海まで徒歩5分程度ですし、すぐ近くから釣り船で海へ出れます。

東京から来る方でちょっとお金持ってる方の週末利用にと狙ってみました。

 

でもですね、、、

 

募集開始して、2週間で決まりました。

 

 

女性お1人様です。

 

えーーーーーーーーーーーーーーーーーーっ、、、、

 

想定外。。。

 

何でも、近くで飲食店を経営されているお金には余裕のある方らしく、横須賀市の西側エリアで駐車場2台あって、綺麗目な戸建てをお探しだったようです。

この辺で戸建てと言えば、ちょっとリフォームしてる程度で家賃は6万~7万くらいが相場です。

 

私のこの物件、9.8万で募集出してみました。

 

正直、相場より高いし、9.8万出すなら3000万以上の新築戸建てが購入可能です。

 

結果的には、土地400万+リフォーム費用500万でしたので、利回り13.1%の着地です。

 

20%・30%とかの利回りで回している方からすると、意味ねー!!!

と思われるでしょう、、、

 

ここは、場所的にも気に入ってるので、いつか自分で使っても良いなあと考えてしまったのがいけなかったか!?

まあ、本人満足してるので、ほうっておいてくださいw

 

これで、本案件は着地しましたので、また次の戸建て探してます!

最近高いから、なかなかないなー。

 

次も頑張っていこう!

 

 
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皆様、おはようございます。

 

どもども、融資が全く通らないダイです。

今年も12月に入り、師走の雰囲気になってきましたね。

これから本格的に寒くなって来るので、気分は憂鬱です。。。

私は、常夏大好きで寒いのは本当に苦手です( ノД`)

 

さて、今年やっと2回目のブログ更新ですが、8月横須賀に古屋付き土地買いました。

1年くらい売れなかったらしく、特に売主も気にしないような物件でした。

 

土地で探していたら、ん?これ平屋の戸建てで建物あるやん!しかも駐車場2台!

中見てリフォーム可能なレベルなら良いなー。

680万かあ、お手頃価格!

という出会いでした。

 

資料請求した翌日にちょうど横須賀アパートで草刈してました。

 

営業さんから電話あり、

 

営業さん「資料請求いただいた土地ですが、今日見れますよ!」

 

ダイ「おっ!それはちょうど良い!1時間で現地行きます!」

 

さくっと、車で移動。

 

駐車場は、広々2台停めれますねー。これはデカい。

しかも、この土地ほぼ平坦ですね。

大通りから1本入ってすぐ、ただ接面道路からは階段で下に降りる感じ。

横須賀市で平坦地+駐車場付きを安く手に入れるのは困難です。

 

うーん、いいじゃない。すっごく。

土地が広いねー、約64坪。

 

 

 

昭和40年代に建築したらしく、多少修繕してますが床が腐る手前って感じでした。

畳は無理かなあ。壁も砂壁。

相続案件のようで、5年くらい放置していたようです。

残置物モリモリ。

 

更に倉庫まで付いてる。

うーん、わくわく!(^^)!

 

買うしかないなあ。これ。海まで徒歩5分くらい。

ここ住んで、毎日釣りしてーなー!

 

そして、300万で指値!

ダメ元でほぼ半値。

 

さあ、どうだ!

 

もちろん突き返されましたけど、

 

400万でOKでました!

 

では、残置物全部撤去した上で400万にしてくださいー!

とお願い。

 

「合意」しました!(^^)!

最近ローン組めないので現金使います。

 

ってことで、初のリフォーム案件となりました。

はい、何気にリフォームしたことないんですw

今まで買った戸建て3件、全てオーナーチェンジだったんですもの。

なので、知識全くないです。

 

さてさて、どうなることやら。

 

 
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皆様、おはようございます。

 

既に忘れ去られていると思いますが、ダイです。

1年半ぶりにブログ書きます。

ローンも通らないし、新築も建てれずブログ放棄してました(笑)

 

さてさて近況ですが、コロナ禍の中で右往左往しておりますが、まだ不動産投資家としては生き残ってます(笑)

 

昨年は、戸建て2戸買いました。

ローン無理なので、なけなしの現金買いでございます。

 

 

こっちは、結構なボロちゃんですので、退去後ヤバそうです(笑)

両方ともオーナーチェンジです。

なので、利回り的に凄い!って感じでもないです。

至って普通。(12~15%くらい)

 

ってことで、最近は戸建投資にシフトしています。

エリア的には、東京都下と神奈川県内ですね。

特に横須賀市に良く行ってます。

 

横須賀市って、皆様どんなイメージお持ちですか?

海が近くて、都会でもなく田舎って程でもない。

昔から軍事的要素が強いイメージですよね。

 

私が初めて横須賀市に物件購入したのは、もう5年以上前です。

以前記事にした、ベース賃貸用の戸建て購入が最初です。

 

 

その後横須賀行くことが楽しくて気付けば、、、

 

●戸建 2戸

●新築区分マンション 1戸

●新築アパート 1棟(12戸)

 

になってました。

総投資額は、1.6億円。

結構買ってますね(笑)

 

家賃収入  :125万

ローン支払額:60万

----------------------

手残り   :65万

 

実際は管理費や固都税等発生するのでもう少し減りますが、結構横須賀だけの収入で生きていけるかも。

 

横須賀市って、野菜・魚介・肉(葉山牛近い)ので、何でも美味しいんですよね。

なので、物件行くときは美味しいものツアーになってます!(^^)!

 

結構楽しいです。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

話は変わって、最近不動産投資をやりたい人が増えてるみたいですね。

と言っても、以前のようにフルローン・オーバーローンって感じで買える人は少ないでしょうが。

 

コロナも落ち着いて来たので、個別相談会や初心者向けセミナーやろうかな?と考えてたのですが、

ニーズってあるんですかね?

 

私は業者でもないし、オススメ物件これです!

不動産投資コンサルやります!コンサル費用50万です!100万です!

みたいなものはやりません。

 

あくまでも初心者が何から始めれば良いのか?何を判断基準にすべきか?

といった、自分が最初に感じた不安感を解消することが目的です。

 

なので、30人とか50人での実施ではなく、5人・10人といった少人数での実施イメージです。

費用的にも、貸し会議室の費用が賄えれば良いかなと。(新宿エリアにて)

 

個別相談会は、今もちょいちょい問合せあって月に数回実施してます。

不動産投資相談(初心者向け)

 

不動産投資セミナーに興味ある方いたら、コメント欄にでも記載してくださいませ。

ニーズあれば、5月中~末に実施するかもです。

 

あとは、横須賀物件見学ツアーとかの企画も面白いかもですね。

空室出た段階での実施になるので限られますが、美味しいもの食べて現地ツアー。

私の車で行くので、3人限定になっちゃいますが(笑)

 

ではでは。

 

 
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皆様、おはようございます。

 

12月、寒いっすね。。。ダイです。

 

ブログ全く書かず、今年も終わりそうです(笑)

本日、12月13日(日)朝でございます。

 

今回は、久々の売却でございます!

と、よくよく考えると法人物件の売却初めてでした!?

法人設立して6年目、買うことしか考えてなかったんですね、、、

最近融資事情が相当厳しいので、自己資金増やすために売却です。

 

 

まだまだ築浅のアパートを売却でございます。

買値少しプラスで売れたので、残債減ってた分もあるので、少しだけ現金増えます。

 

と言っても、まだまだこれからなので、もう少し他の物件も売却しようかなと考えてます。

 

ちなみに、別事業として運営している貸し会議室も、コロナがこれだけ長引くと利益圧迫に繋がるだけなので、こちらも縮小して行きます。

 

色々と変革していかないといけないです。

 

ではでは。

皆様、良いお年をお迎えください!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

お盆明け、ダルダルですが、まだ夏休み取ってないダイです。

 

今年!なんと!ブログ2話目です(爆笑)

 

前回から、半年も更新してなかった。。

コロナ騒動よりも前の話。

 

はい、ダイ 何とか生きてます。

コロナは、まだ患ってません。

 

そして、本日久々の売買契約でございました。

パチパチパチ!(^^)!

めでたく、10棟目!!

 

 

昨年8月に区分買ってから、約1年何も買ってなかった、、、、

正確には、買えなかったか笑

融資厳しくなってるし

 

2019年8月に買った区分マンション(横須賀)

 

 

前回、横浜の新築契約してるのも1年以上前かあ。結構経ってるなあ。

 

何とか銀行の内諾取れたので、10棟目(新築としては、9棟目)のプロジェクト進めます。

 

今回は、川崎市高津区です。

約70坪の土地に、8戸の木造アパートプランです。

 

ダイの家から、車で40分くらいで行けるので、凄く近いです!

駅からは、めっちゃ遠いです(笑) 徒歩20分くらいかも。

バス停は、1分です。

だから安いんですけどね。


建ぺい50%・容積100%の土地なので、あまり大きいのは建てれないっす。

今回は、どんな外観と内装で攻めるか!

やはり差別化しないと面白くないしなあ。

 

と言っても、いつもの木造2階建てなので、そんなに変わり映えはしないですけどね。

 

完成時期は、2021年1月~2月なので、時期的には良さげ。

 

今年は、これ1案件だけで無理かも。

もっと現金貯めなきゃ!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

金曜日の夜中、めっちゃ元気なダイです!(^^)!

 

今年初のブログ。。

既に2月中旬でした(笑)

 

年末年始は、クアラルンプールで過ごし、かなり癒されました。

物価の安さと、町の活気が刺激になりました!

そして、新年からサラリーマン業に専念しておりました。

 

さて、今年の繁忙期がやってきましたね。

ダイの物件は、2月・3月で3部屋退去でした。

思ったよりも少なくて、ビックリです。

 

そして、その3部屋も退去前に、全て申込が入り、結局満室維持となっております。

パチパチ~!

意外過ぎて拍子抜けですが、満室ってのは素晴らしいですよね~!

 

 

 

さて、2020年どうやって過ごしましょうかね。

融資も厳しいし、現金貯めつつ、キャッシュで買うのか?

はたまた、トラスト使って、築古高利回りアパート買うのか?

最近、もやもやしてます。

立ち止まるのは無理なので、何かしなきゃ!

貸し会議室増やすのもアリかな~。

 

明日は、千葉大家の会に参加いたします!

スワローズさんのセミナーですからね!

これは楽しみ!!

ワクワク!(^^)!

 

 
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