サラリーマン大家 ダイの不動産投資による人生再設計

サラリーマン大家 ダイの不動産投資による人生再設計

2013年7月から39歳で不動産投資家スタート!

何も知らないただの39歳サラリーマン ダイが、ボンビーながらも自ら不動産投資の勉強をし、少しずつ成長していくリアルな日々をお楽しみください!

皆さん、初めまして。サラリーマン大家ダイです。

2013年10月4日に初めて物件を購入して、5年が経過しました。長かったような短かったような、何とも言えない充実した日々でした。


2019年現在の所有物件は、

●木造アパート 8棟(うち、新築7棟)


●タワーマンション 1戸


●区分 3戸

●戸建 1戸


※新築アパート1棟・タワマン1戸・区分1戸 売却済み

です。


月間のキャッシュフローは、当初の目標であった100万円を超えました。

学生時代や会社以外の不動産投資仲間も出来、有意義な人生を歩むことが出来たと考えています。

このままサラリーマンやってても良いのか?老後って大丈夫なんだろうか?

等、悩んでいる方は、不動産投資という選択も一考だと思います。

しかし、不動産投資は誰かに誘われてやるものではありません。自分で決めてやるものです。

私は、サラリーマンであり続ける方がよっぽどリスクだと感じます。一生懸命会社の為に真面目に努力をすることが、あなたにとって、あなたの家族にとって、最良の人生でしょうか?それが日本人独特の美徳と考える人もいるでしょう。

自分の人生を、会社に縛られることなく、ストレスを最小限にして、好きなように生きて行けるのって本当に幸せですよ(*^_^*)



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皆様、こんばんは。

 

金曜日の夜中、めっちゃ元気なダイです!(^^)!

 

今年初のブログ。。

既に2月中旬でした(笑)

 

年末年始は、クアラルンプールで過ごし、かなり癒されました。

物価の安さと、町の活気が刺激になりました!

そして、新年からサラリーマン業に専念しておりました。

 

さて、今年の繁忙期がやってきましたね。

ダイの物件は、2月・3月で3部屋退去でした。

思ったよりも少なくて、ビックリです。

 

そして、その3部屋も退去前に、全て申込が入り、結局満室維持となっております。

パチパチ~!

意外過ぎて拍子抜けですが、満室ってのは素晴らしいですよね~!

 

 

 

さて、2020年どうやって過ごしましょうかね。

融資も厳しいし、現金貯めつつ、キャッシュで買うのか?

はたまた、トラスト使って、築古高利回りアパート買うのか?

最近、もやもやしてます。

立ち止まるのは無理なので、何かしなきゃ!

貸し会議室増やすのもアリかな~。

 

明日は、千葉大家の会に参加いたします!

スワローズさんのセミナーですからね!

これは楽しみ!!

ワクワク!(^^)!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

日曜日にも関わらず、イベントによる出社の為、今帰宅です。(23時過ぎ)

前回のブログは、10月8日なので、相変わらずの2ケ月ぶりですね、、、(笑)

 

新しい仕事も徐々に慣れて来ましたが、逆に色々と粗も出てきてモヤモヤの日々

まあ、サラリーマン側の自分は、適度な業務量で頑張りまっす!

 

さてさて、本日12月22日ですので、今年も残り9日間となりました。

 

そして現在、空いていた部屋も全て埋まり、満室状態でございます!

満室で迎える新年は、何年ぶりでしょう~!

 

2013年に不動産投資を始めて、ちょうど6年。

 

中古アパート買って、新築アパート建てて、戸建て買って、区分買って。

今は、63部屋に増えました。

法人も5期目に突入し、11月決算では、何とか年商4000万を超える事が出来ました。

来期は、5000万目指します。

 

紆余曲折ありましたが、何とかやってこれました。

大切な仲間も出来ました。

ホント、充実してきたな~!としみじみ感じます!

年齢・性別バラバラでも、不動産投資の仲間と集まると、本当に楽しいんです!

11月には、おっさん2人で石垣島とか行っちゃいましたし!(^^)!

来年も行きます!

誰一人ネガティブな人いないですもんね~!アホな人は多々おりますが(笑)

 

今月、新しい会社の忘年会に行きましたが、やれ誰がムカつくだの、正当な評価されてないだ、給料が安いだ。

そんな話ばかりです。くだらない無駄な時間、、、

どこ行っても結局同じ。。。

 

「文句言ってる暇があるなら、行動せーや!何でも人のせいにすんなや!」

 

とか、思いながらも、一応心の中で叫びつつ、そそくさと途中退出(笑)

まあ、変われない人は、一生そのまんまなんでしょうね。

不動産投資云々でなく、転職・起業なり、変わるチャンスなんていくらでもあるのに。。

全て他人のせい。悲しいっすね。。

 

ダイは、いつも「今日が人生一番どん底!なので、明日はきっと今日より良い日!」

って思いながら、生きてます(笑)

まあ、思い込みも大事です(笑)

 

以前は、セミナーもいくつか受けてましたが、ここ最近は全てお断りしてます。

(内容に制限掛けられたり、自分の意図しないトークを依頼されたりするので、、、)

また、コンサルなんてことも、一切やりません。

(自分が教える立場なんて、滅相もない、、、相談くらいなら受けてますが)

 

ちなみにダイは、25日が年内最終出社日です(^^)

(同じ部署の方々すんません、、、納会とか興味ないっす、、、)

 

年末年始、ここ数年は、海外で過ごしています。

昨年は、シンガポールでしたが、今年はクアラルンプールに8日間ほど行きます。

寒いの苦手なので、どうしても暑い所で過ごしたい!

 

 

ってことで、満室で締めくくるのですが、実は2月退去の連絡が2部屋来てます(笑)

 

さっ、募集開始しなきゃ!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

10月から新たな職場になったダイです。

 

さて、前回ブログに記載した区分マンションですが、

 

 

 

10/1に米軍の検査官のチェックをクリア

10/2より入居者募集開始!

10/4に入居者決定!

素晴らしいスピード感です!

 

 

今回、ホント客付け会社さんのお陰です!

 

強くオススメいただいた結果です!

 

しかもお家賃、、、23万円!

 

●●さん、いつもあざっす!!

 

ベース賃貸は、これで2戸とも決着。

 

神奈川県内に所有の物件は、全て満室(43室)です。

 

あとは、千葉のアパートで8月末に退去した部屋を何とかしなきゃ!

 

さっ、テコ入れ!テコ入れ!

 

 
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皆様、こんにちは。

気付いたら、夏もう終わってしまいましたね、、、ダイです。

 

前回のブログが6月だったので、夏は何も書いてなかったすね(笑)

 

さて、かなり前に売買契約した新築区分のお話しです。

その時のブログはこちら

 

日付見ると、2017年5月!?

既に2年5か月前

そんなに経ってたのかあ、、、、

 

でもって、その物件が完成し、引渡しとなりました。

ブログにも記載していた通り、こちらはベース賃貸用です。

 

知らない人もいると思うので、改めておさらい。

 

※ベース賃貸って何?

一般に「ベース契約」と呼ばれていますが、日本に駐留する米軍、またはそれに伴う職業の方で基地の外で一般マンション・一戸建物件を賃貸借契約をすることです。基地の外でベース賃貸借契約を結ぶには、まず各自所属部署の許可が必要となります。
許可が下りた方は、ベース住宅課にて講習を受け各自必要書類を揃え物件を探し、物件が決まり次第ベース住宅課と仲介業者に申し込みをします。この際、役職によって賃貸の補助金が出ます。この金額が一般よりも高く、最低でも18万円出ます。なので、日本人向けの賃貸費用よりも高く、そこを狙う投資家もかなりいます。

 

はい、ってことで。

こちらの物件、75㎡3LDKです。

ベース賃貸なので、1LDKに間取り変更しておきました(笑)

贅沢やなあ~!ダイが一人暮らししたいっすわ!

 

リビングの雰囲気をパチリ

 

20畳以上ありますね~!開放的!(^^)!

 

良く考えたら、エアコンついてないやん!

忘れてた!!

 

この後、米軍検査官のチェックを受けて、貸し出します!

 

ちなみに、6月に退去しちゃったベース用戸建ても入居確定

家賃は、一番安い18.9万でしたが、もちろん十分満足です!3ヶ月で決まったので今回早かったっすね~!

新築区分も年内に早く決めてスッキリしたい!

 

さっ、エアコン探そうっと!!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

本日は日曜日、草刈りで体ボロボロなダイです。

 

さてさて、前回3月18日のブログだったので、約3ヶ月ぶりっすね。。

んー、全然書いてない(笑)

 

今日ブログ書いたのは、2年ぶりに全部屋満室になったのだす!

えっ、そうなの?ってそうなんす!

ここ数年、新築建て続けてたので、どこかしら募集掛けてて、出たり入ったりを繰り返してました。

 

でもって、3月に引渡しになった、横浜市港南区の新築がすぐに満室になり、4月・5月に津田沼・川崎の物件で2部屋退去してしまい、募集頑張ってました。

 

時期的に厳しいなかあと考えてたら、昨日申込頂戴しました!

 

これで、62部屋中62部屋満室っす!

 

 

 

 

 

おお~!

 

 

超~、気持ちいい~!

(超~、古いw)

 

 

 

 

 

 

でもでもでも、

実は、6月7日に、退去が決まってるのですwww

なので、1週間だけの満室です。。。

 

しかも、退去になるのは、一番家賃の高い、ベース物件です。

以前、入居時のブログは、こちら

 

そう!18.9万円のお家賃が!!!!

年間だと、226.8万円が!!!!

0円になります。。。

しばらく、冬の時代が、、、( ノД`)シクシク…

今回、1年3ヶ月だったので、前回2年半と比べると短いなあ。

 

米軍の客付け、頑張ります!!

 

 
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皆様、こんにちは。

本日は月曜日、春に向かって良いお天気です!(^^)!

2月末に、8棟目の新築引渡しが完了しております。

タイトルは、9棟目ですが、新築としては、8棟目です。

(ややこしい、、)

土曜日に見学会が終わったので、ブログにアップしておきます。

 

今回、横浜市港南区で、もよりの駅からは、徒歩9分です。
1K×10戸の普通のアパートですが、1階・2階両方ともロフトという仕様になっています。
高さ制限が緩かったこともあり、広い空間が実現出来ました。
天井高は、3.8mなので、20㎡そこそこでも、かなり広く感じます。

 

 

 

 

 

 

お蔭様で、募集から1週間程度で、完成前に満室となりました。
これで、合計62部屋です。


ただ、9部屋が法人一括借り上げだった為、室内の仕様や家賃が適正だったかは、何とも言えません、、、
2回転目に分かるかな?
まあ、しばらく法人様が借りていてくれることを祈ってます!

この先の戦略ですが、
スルガショックからの、全般的に借入が厳しい状況なので、最近案件持ち込んでも、各銀行様からも色良い返事が貰えてません。
既存銀行さんも厳しいので、これでしばらく立ち止まってキャッシュを貯めて行くしかないかなあ。
いつも動き過ぎてるので、一旦止まって全体感を見直してみようと思います。(たまにはw)

3月退去する部屋もあるので、現在4部屋募集中です。
まずは、ここを埋めて満室目指します!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

本年一発目のブログ更新でございます。

月曜日は、気分が乗らないのですが、、、、

 

本日、本年一発目の売買契約でございました~!

 

新築としては、これが8棟目です。

 

また1億超えてもうた、、、

 

横浜はやはり土地高いっす、、、

そろそろ融資の限界と言いつつ、金融機関と交渉する日々でございます。

 

今回も横浜ですが、初進出の港南区です。

ダイが現在所有しているのは、中区に2棟です。

 

現地は、最寄りの駅から9分。バス停も近いし、環境良さそうなエリアです。

 

今回の物件購入で、融資6億超えたとこです。

いつの間にか、借入金増えたな~、、

 

、と他人事じゃない(笑)

 

 

これで、しばらく買うのやめて、キャッシュを少しは増やそうかと思います( ^^) 

 

ちなみに、この物件昨年からお願いしてたので、外観・内装等も進んでおり、3月頭に完成する感じです。

タイミング良いので、客付け一気にスタートさせます!

 

他の物件も、ちらほら空いたりして来たので、客付け専念しまーす!

 

 
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ども。ダイです。

1週間ぶりの更新です!奇跡的(笑)

 

 

たまには、真面目に書いてみようと思い、普段、私がどうやって金融機関の開拓・交渉しているか記事にしてみました。

 

内容的に、賛否両論あるでしょうし、そんなの間違ってる!

っていうご意見もあるかもしれませんが、実際に行動に移し、結果的に融資してもらってますので、その辺りはご容赦下さい。

 

 

以前も記載したかもしれませんが、

改めて、セグメント別で書き出してみました。

 

①物件購入する不動産会社経由

 →皆さん、最初はこれかな

②不動産投資仲間からの紹介

 →まあ、これが一番ありがたいっす

③銀行に直接電話して、融資課に取り次いでもらう

 →要件伝えてのアポ取り。もっともオーソドックス

④銀行の支店にアポなし訪問

 →あまりやらないかな

⑤銀行の支店前で電話し、そのまま訪問

 →誰もやらないかな(笑)

 

ちなみに、不動産業者からの持ち込みは、3棟目くらいからやってません。

借入2億超えてから、業者さんからは、これ以上借りるのは、もう無理ですよ。って言われてたので。

 

そして、融資実績は、

 

①物件購入する不動産会社経由 → 3件 1.1億

②不動産投資仲間からの紹介 → 1件 9000万

③銀行に直接電話して、融資課に取り次いでもらう → 3件 8400万

④銀行の支店にアポなし訪問 → 2件 1.6億

⑤銀行の支店前で電話し、そのまま訪問 → 3件 1.7億

 

 

ウケる(爆笑)

何だ、この結果(爆笑)

④⑤が3.3億で一番多いのか

 

 

他の方がどうやって融資を引き出してるのかは分かりませんが、ここ5年での結果です。

また、個人・法人、それぞれ混在してます。

ダイの場合は、最初2年が個人。その後、法人融資に切り替えてます。

 

法人決算は、絶対に黒字にする。

これ大事なので、経費使い過ぎないようにしましょー。

 

融資については、人それぞれですので、何が正解かは分かりませんが、ただお願いするだけでは、もちろん出ません。

プレゼン資料も人それぞれでしょう。

 

何を提供してあげれば融資を進めやすいのか?

融資してあげたいと思うのか?

支店長を説得出来るのか?

相手の立場になって考えましょう。

 

ちなみに、積算を重視する銀行もあれば、収益を重視する銀行もあります。

ここは、各金融機関と交渉していけば、自ずと分かってきます。

 

不動産投資を拡大していくなら、ファイナンスが全てだと考えています。

※現金ある人は気にしないでしょうが、、、

 

ただ、借入が多いから偉いわけでも何でもありません。

借入なしでのキャッシュフローを持っている方が、よっぽど健全で素晴らしいと思います。

 

Aさん:2億借りて、月50万のキャッシュフロー!

Bさん:借金なし 築古戸建10戸 現金購入 月50万のキャッシュフロー!

 

ダイは、圧倒的にBさんが素晴らしいと考えます。

いずれ、そっち側に行きたいです。

 

 

っと、久々に自分の考え方を整理してみました。

 

さて、今夜は不動産投資家の忘年会だ!

楽しみ~!

 

 
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皆様、こんばんは。

 

相変わらず、久々の更新で申し訳ありません、、、

ダイです。

 

サラリーマン側の仕事にドハマりし、心底サラリーマンが嫌になりました。。。

 

何で、もの事が全く進まないのでしょう?

何で、人と比較ばっかりしてるのでしょう?

何で、みんな足の引っ張り合いするのでしょう? 

何で、お客を見ずに上司の顔色だけを見てるのでしょう?

何で、この歳になってまで怒鳴られないといけないのでしょう?

 

うちの会社だけが、こうなのでしょうか??

大企業病なのか??

ああ、ほんと嫌だ。

 

でも、まだ辞めませんけどねw

窓際で適当に生きていく方が得だしなあ。

 

辞めてコンサルとかで生きてくなんて、私には出来まーせん!

私がコンサルするとか、相当胡散臭いのでw

 

最初はサラリーマン辞めるぞ!おー!

とか思ってましたが、月額CF100万超えたぜ!辞めるぜ!

とか、全然思えないっすw

 

ダイは、まだまだ社畜を満喫しておきます( ^^) 

 

 

と、いつになく、ネガティブオーラ満載ですが、不動産側の近況です。

 

前回、更新したの7月26日ですね。あら夏休み前w

相当サボってましたね。。。

 

契約したのが、4ヶ月半前かあ。。

当然、引き渡し終わってます(爆)

 

そう!横濱の新築(9戸)っす。

 

内覧会しようかなあと思ってたのですが、サラリーマン側で諸々あり、内覧会やるテンションなくなってしまいました。。。すいません。。。

 

ってことで、今客付け中です。

銀行側へは、支払いを3月まで延期してもらったので、ARPUをどこまで上げれるかをテスマ中です。

相場よりも5,000円くらい高い家賃設定です。

その代わり、インターネット無料(Wi-Fi接続可能)と室内の収納強化をしています。

 

3月末までの満室を目途にし、あえてゆっくり目の客付けです。

相場に合わせて募集掛けて満室だ!やったー!

にするのが、今までだったのですが、それだと面白くないので、付加価値ってものが効果あるか判断しています。

 

ちなみに、今回の新築アパートは、9部屋です。

1階5部屋・2階4部屋になっており、1階と2階で少し間取りが異なってます。

 

そして、2階にしか申込が来てませんw

2階4部屋中、3部屋申込入ってます。。。

 

んー、1階人気ねーーーーーなあ。。。

 

まあ予想通りではあるのですが、、、、

 

ちなみに、

★1階の内装

 

★2階の内装

 

 

友人に見せた所、2階の方がクオリティ高過ぎるだろ。

アホか。

 

と言われたw

 

んーーー、そんなに違うか?

好みの違いはあれど、2階の内装を好むのかなあ。

 

皆さん、どっちが好きですか??

 

次回から、内装逆にしよっかなあ。

それか、全部2階の内装にするか。

 

満室目指して頑張りまーす!

 

 
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皆さん、こんばんは。

 

平日!しかも木曜日!あと一日でお休みだ!のダイです。

 

さてさて、ここ数日本当に暑いっす。。

それでも毎日会社に足を運ぶ俺って社畜だなあ。。。

 

そして、本日4ヶ月ぶりに売買契約締結してきやした~!

 

はい、拍手~!パチパチパチ~!

 

 

前回、川崎に新築したアパートも無事満室となりましたが、裏で同時並行で進めてた案件っす。

 

懲りずに新築っすw

新築としては、これで7棟目っす

 

劣化対策等級取得等で、建築確認に時間掛かってしまい、当初9月が11月末完成になっちゃいそうです。

まあ、もう少し後ろにずれて、1月引き渡しとかでも全然良いんですけどね。

 

今回は、横浜っす。

 

そう、洒落乙な

 

横浜っす!

 

 

横濱って書いた方がかっこいいんなあ。うん。

 

しっかし、土地高い、、、

 

船橋で新築建てた時より、路線価が3倍以上違う

まじっすかーー。

かと言って、家賃が3倍取れる分けではないので、正直利回り低く儲からない。。。

だって、9戸1億超えっすから、、、

高っ!!!

 

でも、路線価高いから、銀行評価は新築の割には良いという。。。

うーん、悩ましい( ノД`)

最寄の駅からは徒歩10分。もちろん坂道~。なかなかの坂ですwww

 

今回は、利回り低こともあり、少しでも家賃を上げたいっす。

なので、外観・内装・設備に手を入れるかも。

 

標準+αが欲しいとこっすね。

近隣との差別化必須です。

 

ちょっと考えてみよーっと。

 

 

 
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