不動産の車両基地 -8ページ目

18Jan
- 「頑張れ不動産投資！　入居率低下！バス便の立地は衰退しまくる」　
  「頑張れ不動産投資！　入居率低下！バス便の立地は衰退しまくる」こんにちは！センター試験応援してます！Ｔの助です。バスの話しです。最近自動運転技術が一方ずつ進んでるようですが実用化まではまだまだってとこでしょうか。最低でも10年くらいはかかるかも。冒頭の衰退するって話ですが結論から申しますと「運転手不足からの路線廃止、減便が進む」ってことです。すでに都心部でも起こってます。こんな大々的なニュースもありました！理由は運転手不足。今はどこのバス会社でも顕著です。この影響を一番受けるのは都市部郊外のエリア具体的に言いますと千葉県だと千葉市、柏市、我孫子市あたり埼玉県だとさいたま市の見沼区、岩槻区、北区あたり神奈川県だと横浜市南部、藤沢市、相模原市明らかにバスの減便が目立ちます。上記エリアで物件の購入を検討されてる方は最低限歩ける距離（Ｍａｘ10分）で買わないと5年後には大変なことになってますよ。5年前に郊外のバス便エリアで購入された方はサブリース契約の解除や賃料が20％以上下がったなんてことも脅しなどではなくリアルな話です。こうなると出口（売却）も見えなくなります。都心部の区分マンションを購入するほうが100倍マシです。利回りに踊らせてはいけません！今後バス便はますます淘汰されていきます。今から購入検討されている方は必ず「徒歩圏」これを念頭に購入を！頑張りましょう！
17Jan
- 「頑張れ不動産投資！　レオパレス21　解体切り売りが本線？！」
  「頑張れ不動産投資！　レオパレス21　解体切り売りが本線？！」こんにちは！Ｔの助です。今レオパレス２１が解体の危機に直面してきましたね。ここへきてようやく兆しが見えてきた矢先の村上氏による取締役総辞職案。やりたい事はただ1つ高値で賃貸事業を売却することこれしか今のレオパレスの価値って見出せませんからね。逆に言えば賃貸事業は大きなポテンシャルになります。60万室近い部屋の管理をしてます。今はやりの「ストック商売」ってやつですよ。故に買いたい会社はいくらでもいるはずです。これは不動産業に限らず多種多様に魅力でしょうね。さていまは委任状取り付け合戦になると予想されますがもし村上氏側が主導権取った瞬間から株価はぐっと上がるんじゃないですかね。高値で売るって、それは株ですから今の倍くらいでは考えているかもしれませんよ。私も個人的に興味がありますので週明けにでも参戦してみようかと模索中です。でも、そんなお家騒動の最中でも仲介店のかた、管理の方は日々入居者の対応を淡々とこなしている事実を経営陣や村上氏は知っているのだろうか？なにせ賃貸事業に魅力があると言っても現場の彼ら無ではどうにもなりませんからね。いくら立派な工場があっても働き手がいなければただの置物です。人が合って初めて動いてお金を稼いでくれるんですからね。こういう時って現場をないがしろにしてしまうと人って簡単にやめてしまうから今一度現経営陣は社員の方に向かってはっきりと会社の理念を伝えるべきですね。それでもダメならあきらめを突くんじゃないでしょうか。
- 「頑張れ不動産投資！　ウチコミってサイトご存知ですか？1％知ってる」
  「頑張れ不動産投資！　ウチコミってサイトご存知ですか？」こんにちは！今週愛馬が2頭も出走するＴの助です。さてさて冒頭の「ウチコミ」ってサイトご存知ですか？これ聞いて知ってる！っていう方私の統計では100人中１人。まあ１人いればいいか即ち1％一方でスーモ知らない人います？って質問これ0人即ち全員知ってますよね。これ何かって申しますとね入居者の仲介手数料が0年ですよ～てものです。？？そうです。手数料はオーナーから1ヵ月分もらうので入居者からもらいませんよ～ってことです。なんとも入居者思い！なんともオーナーのは心強い！！ってここまでとても良い話。でもね残念なことにあんまり普及してないんです。なぜかって？仲介業者が儲からないからです。発想はとても斬新。以前は賃貸フェアでも見かけたなあ～最初ここの社長さんの話を聞いたときはこれからこういう時代になるんだあ～！って10年くらい前に感嘆としてた記憶があります。でもね、やっぱり仲介業者が儲からんようなことって結局何をやってもうまくいかないんですよね。今後10年でIT化がどんだけ進んでも仲介業者が無くなることは絶対ないですから。あのOYOでさえも白旗を上げちゃってますからね。IT化にはどうしても不動産仲介大手会社が手を上げないと進まないんですが今はどこも非協力的ですからね。仲介店は喧嘩なんかせずにうまく儲けさせてあげることがやっぱり第一なんです。今はね。
16Jan
- 「頑張れ不動産投資！　OYOが大阪、名古屋から撤退で賃貸業界が安泰？」
  「頑張れ不動産投資！　OYOが大阪、名古屋から撤退で賃貸業界が安泰？」こんにちは！Ｔの助です。先日「OYOライフ」が大阪と名古屋からの撤退を表明しましたね結論から言いますと「賃貸業界の雇用が守られた」前々からIT関係は時代遅れ甚だしいと言われ続けているこの不動産賃貸業界。だからこそ相当数の雇用を生んでいるのもまた事実。他の業界、特に小売業はオートメーション化や省力化により人がどんどん減らされてます。賃貸業界についてもネット化が進めば人は当然いらなくなります。そうなると起こってくるのは「店舗の無人化」たまに主要駅とかに無人の物件案内所みたいなところありますよね。これと似た形になるんでしょうが基本人はいらなくなります。で、今回のOYOの大阪、名古屋撤退との関係ですが恐らく時期日本からも撤退するのも時間の問題です。なにせ儲かってませんからね。もし彼らが今生き残っていくには日本の賃貸にアジャストしていかないといけません。店舗を作ったり、物件のバリエーションを増やしたりと。とても都心部の単身物件だけで生き残っていけるほど甘い業界ではありません。直近の財状状況みても売上が数千万円で赤字が数十億とのことですし。もしこのOYOがここ日本でうまくいっていればまさに今の賃貸業界が根底から覆るきっかけになっていた可能性があります。正直ソフトバンクを持ってしても難しかった賃貸のIT化。いずれIT化の波は押し寄せてくるでしょうけどやはりその業界その業界にあった手段、タイミングがとても大事だと思わせる一件ですね。
13Jan
- 「不動産投資！　築古のワンルームマンション現金買いは儲かる」
  「不動産投資！　築古のワンルームマンション現金買い」こんにちは！ガンダムスタンプラリーを早くやりたいＴの助です。ってことで先日私の友人から酒の席で「ワンルームマンション投資って儲かるの？」すかさず「格安中古を現金で買えばね」で、その彼が先週現金で買いました。その物件がこれ概要はと言いますと---------------------------価格：350万円築年：1988年間取：1K　17㎡立地：京急沿線　駅徒歩3分---------------------------収支は家　賃：48,000円×12＝576,000円管理費：150,000円管理料：18,000円（賃貸３％）返済：0円固都税：40,000円差引：368,000円利回り：16.5％---------------------------結論からいうとかなり良い買い物ですよ。約9年で元手が戻ってきます。賛否両論ありますが何が一番大きいか？9年で元が取れてしまうこと新築ワンルームの場合は35年のローンでなんとか。全く違います。要は人生100年と言ってもこれが現実。で、なぜこれが流行らないのか？一番は仲介業者が儲からないから例えば350万円の物件を仲介しても手数料はたった10万円。賃貸と変わりません。一方で契約自体は売買ですから細かい。色々と面倒くさい。業者からすれば「そんな安い物件やってられるかよ～！」故に自ら進んで探して実行すれば儲かる。新築はレッドオーシャンだとしては築古はブルーオーシャン！この築古のポイントは「現金で購入すること」これは絶対です。売りたいと思った時にすぐに売れますしね。下手に1棟ものに頭金を使うならまずは築古のワンルームからスタートしてみても。ではでは
- 「特急　185系踊り子号が40年以上も活躍できたのか　何故？なぜ？ナゼ！？」
  「特急　踊り子号185系が40年以上も活躍できたのか　何故？なぜ？ナゼ！？」こんにちは！Ｔの助です。鉄っちゃん歴40年近い私にとりまして題目の「踊り子号185系」が今年の3月にいよいよ引退を迎えます（ＳⅤ踊り子も）なぜっ新陳代謝の激しい首都圏で40年も生きながらえたのか？結論「自動車道路が貧相だったから」これでしょうね。伊豆への観光用特急として開発された車両。当時は社内設備が特急じゃない！とかでかなり批判されてました。というのもこの195系のベースとなった車両が数年前に関西で快速電車としてデビューしてたからです。その電車が「117系」関西じゃ無料なのに関東では特急料金取るわけだし。苦言されても仕方のないところ。で、話は戻しましてこの185系がデビューして以降にデビューした鉄道たちはどんどん引退してます。有名ところで言えば例えば元・元山手線の205系（1985年デビュー）新幹線の300系（1992年デビュー）ともうすぐ700系このあたりは185系よりもだいぶ後にデビューしてますが既に引退してるか海外へ譲渡されてますよね。この185系は当初踊り子号としてデビューしたあと東北線、高崎線向けの特急にも使用されましたがこちらはとっくに運用から外れてます。全て651系のリニューアル版に置き換わってますこの踊り子号はその後も現在まで変わらず走り続けてます。本来ならＪＲ東日本は廃止にしたくてしょうがないんですよね。なぜなら東京～熱海は新幹線が走ってますがこれＪＲ東海だから厄介踊り子号を中途半端にしてしまった一番の理由かもしれません。もし東京～熱海の新幹線がＪＲ東日本だったら間違いなく廃止でしょうね。それと一番は伊豆半島の道路が貧相だったから中途半端に需要があり続けているってのもＪＲ東日本も力を入れるかどうするか悩ませてた理由でしょう。これまでの歴史で特急列車が廃止又は減便されてる原因は新幹線か高速道路の整備のどちらか。ところがこの伊豆半島だけはＪＲ東日本にとってはどちらも該当しなかったから（東京と熱海の新幹線は別として）一例をあげますとまず道路整備のケースですと顕著なのは「千葉県」１、内房の「さざなみ号」→通勤時間帯のみ２、鹿島神宮への「あやめ号」→廃止３、調子への「しおさい号」→半分に減便あっという間に高速道路が整備されて鉄道が淘汰されてます。その一番が特急列車の廃止。かつ料金が鉄道の半分で所要時間が早いと来れば当たり前かと。ところが同じ千葉県でも外房方面は高速道路が開通していないこともある特急が生き残ってます。一方で生き残ってドル箱路線として残っているのが中央線の「あずさ号」と常磐線の「ひたち号」、「ときわ号」この2路線は新型特急を導入して30分に1本の割合で走ってます。一方で高速バスも値段も安く同じくらいの割合で走ってます。ではなぜこちらは廃止されないのか。これは所要時間の問題が絡んでますね。バスを使いますと中央線の新宿～松本間は3時間20分常磐線の東京～いわき間は3時間5分廃止になった千葉２方面ですと東京～木更津間は1時間東京～鹿島神宮間は2時間1つは2時間の壁ってことですね。話は戻しまして伊豆半島のバスはどうかと申しますと東京～伊東間東京～伊豆急下田間どちらも存在しません現在伊豆方面への高速バスは新宿から修善寺行きのみ。これがなんと3時間かかります！これを伊豆急下田まで引っ張ると4時間かかるでしょう。また、東京～伊東間も小田原以降は高速道路がなく常に道路が混んでるため3時間以上はかかるかもしれません。そうすると鉄道は有利になるわけです。ここがＪＲ東日本にとって数世代前の185系をだましだまし使ってきた歴史があるのでしょう。ところがこの歴史もとうとう3月のダイヤ改正で変わりますね。新型投入！って言いたいですが実際は中央線の251系の中古をリニューアル東海道線ってＪＲ東日本にとっては超重要路線なのにそこを走る特急はお古というこの中途半端間はなにかしっかり受け継がれている気がします。時期同じくしてオールグリーン車の「サフィール号」も導入されてますがこれはレア車。一般の方は利用するにはちょっと。。。最近はインバウンドで海外からの利用者が増えてますのでその波に乗って伊豆方面の観光需要も活性化して次は完全新車を導入できるようになるといいですね！
12Jan
- 日本一乗車時間が長い新幹線「ひかり460号　東京行き」
  日本一乗車時間が長い新幹線「ひかり460号　東京行き」こんにちは！車内でＰＣを打つとちょいちょい酔ってしまうＴの助です。さてさて今日は私の大好きな鉄道ネタから１つ。先日の飲み会で聞いてても楽しくない鉄道話の中で同じ鉄女子の子から「一番長く乗れる新幹線ってなんですか？」って質問が。結論「広島発ひかり460号東京行き」　（令和2年1月10日現在）これなんです！！その所要時間は「5時間２７分」広島を6：13に出発して東京に11：40に到着します。ちなみに同じ区間をのぞみで乗りますとだいたい4時間弱でつきます。そこを5時間半もかかって走るとは何者！！！なぜこれだけ時間がかかるのか？その理由は「広島から京都まで各駅停車」え？こだまじゃねえか！って突っ込みはいりそうですが。。。その通りほぼこだまです。なぜこんな列車が存在するのかってこと。そのヒントは日中走っている岡山始発東京行きのひかり号の存在こちらは毎時1本走っているのですが実はこれ岡山～京都まで各駅停車なんですよ。その岡山駅始発の東京行きの1本目がひかり462号東京行き。で、その1本前がひかり460号東京行き他は全て岡山始発なんですがこの460号だけはなぜか広島まで引っ張ってから東京に向かうというもの。なのでこのような停車駅と所要時間になってしまっているというもの。たしかに時刻用をみてもそのラインをなぞった形です。-------------------------------------- 　岡山相生姫路西明石新神戸新大阪 460号 7:33 7:50 8:05 8:20 8:29 8:41 462号 8:26 8:48 8:57 9:20 9:29 9:41 ---------------------------------------でもね、これを乗り通すお客さんは99％いないと思います。時間的なメリットもそうですが運賃面でもメリットがないんです。残念なことに。例えばＪＲ西日本にはこだま限定で半額くらいなる格安切符が存在します。又、広島→東京に向かっての往復切符割引ってものも存在します。ところがこれはのぞみも利用できます。更にこの列車の面白いところは「ひかり号がひかり号に追い抜かれる」曜日限定ではありますが15分後に広島駅を出た臨時のひかり号に途中抜かれます。時刻表も見ますと途中新倉敷駅です。---------------------------------------------- 　広島新倉敷岡山相生姫路西明石新神戸新大阪 460号 6:13 7:14 7:33 7:50 8:05 8:20 8:29 8:41 448号 6:28 → 7:14 → 7:35 → 7:51 8:04 ----------------------------------------------そういう意味ではかなりレアな新幹線ですよ。でも使っている車両はN700系っていうごくごく普通です。一方でその逆、東京から広島行きのひかり号は？こちらは2本あります。うち1本は早朝の新横浜駅始発のひかり493号広島行き広島駅までは3時間56分と至って普通。もう1本は東京駅17：03発の「ひかり481号」こちらが正当な裏返しの列車でしょうか。但し所要時間は5時間12分と20分近く短い。ではここで、２～5位はどの列車？これ全て山陽新幹線の博多発新大阪行きの「こだま号」2位　こだま742号　5時間13分2位　こだま744号　5時間13分2位　こだま746号　5時間13分5位　ひかり481号　5時間12分なんと3本までは同タイム。なかなか山陽新幹線はやるなあ！もっと探せば面白い数字が出てくるかもしれませんね！もし少しでも興味が沸いた方がいれば一度広島発のひかり460号にご乗車してみてください。あ！但し前泊は必要ですよ
10Jan
- 「区分マンション投資はマンション経営ではないよって話」
  「区分マンション投資はマンション経営ではないよって話」こんにちは！スタバのカフェミスト・ミルク8割が大好きなＴの助です。先日、区分マンション購入セミナーに行ってきましよ～って話をしましたがそれに参加してみて改めて結論「区分マンションは全く賃貸経営ではないな」そもそも講師の方がスタートから赤字経営だって豪語してますしね。そうなんですよこれって積み立てみたいな手法なんすよね。分類すれば「かなり変動する積み立て貯金」セミナーでは毎月1万ずつ貯金する感覚です。って言ってましたけど、馴らすとだいたい毎月３～4万円の貯金になるだろうなあってね。これを賃貸経営とは呼ばんでしょ。でもね、な～んも知らない方はふんふんって聞いてるんですよね。確かにセミナーではこの区分マンション投資は賃貸経営とは言ってなかったです。あくまで「老後の資金作り」を強調主催者の方自体は賃貸経営って言ってないわけだからね。でもそんな会社が空室に不安がある方は35年間サブリースも当社はしますからって。結構ファンキーなこと言うなあって。まるでⅬパレスみたいじゃないですか！極めつけは終わった後の個別相談。私も「素人のふり」をして色々質問しましたが周りの方なんかは「私でも買えますか？」っておいおい早！みたいなそうやって毎回のセミナーから1人か2人は買ってるんでしょうね。ただ何度も言いますが区分マンション投資は賃貸経営ではありませんよあくまでリスク変動もろ付きの貯金ですよ～
08Jan
- 「不動産投資ファイト！　横浜市のカジノには大賛成！by横浜市民」
  「不動産投資ファイト！　横浜市はマジでカジノやりますよ！こんにちは！海の塩水が苦手なＴの助です。ガキの頃、海水をがぶ飲みして以来海水浴が大っ嫌いになってしまいました。今でもトラウマです。。。冒頭カジノが横浜市に必要かどうかということですがまず結論から申しますと「絶対あったほうがよい」あくまで主観な見方ですがね。みなさん「MELCO」って会社ご存知でしょうか？横浜駅がメルコの広告で一色！もしご存知でしたらマリノスファンかギャンブル大好きな方かどちらかかと。実はこの会社横浜市にカジノを出店計画しているざっくりいうと香港にあるカジノの会社です。ここが横浜Ｆマリノスのスポンサーになったようで。先日の優勝決定時には林市長もメルコ社のロゴが入ったユニフォームを着てました。今、横浜市では至るところでカジノ反対運動が起こってます。でもね結論から言いますとね「ほぼ90％以上やりますよ」なにせ菅さんのお膝もとですし菅さんもここで箔をつけておきたいという思いもあるでしょうしね。しかしこれほど前になぜカジノが反対されているのか？反対する団体の話をまとめてみますと・風紀が乱れる・ギャンブル依存症者が激増する・港が汚されるこのあたりです。ところが市もカジノ誘致に積極的な理由があります。それは法人税が東京、大阪に比べて極端に少ないこと。大阪と比べてもその半分。だからなのか中学校に給食すら提供できない。今後個人勢は尻づもみしていく。真っ当な見解です。データから見てもあきらかですからね。反対派の方が言っている依存症が増えるってのかほぼ考えらえません。理由は入場料が１万円ちかくかかることだったらパチンコか公営ギャンブル行きますって。それに依存症の方はとっくに依存症ですしね。あと風紀が乱れるってのも顧客対象者は富裕層ですよ。それも資産数億以上持っているね。おそらく反対者の方は富裕層そのものを知らないとかシンガーポールやマカオの本場のカジノを知らない。１度シンガポールのマリナーサンベイズでも視察に行けば絶対変わると思うんですけどね。私も１度行きましたけどあそこにギャンブル依存しそうな人いませんよ。反対者の方は場外馬券場とかパチンコ店のイメージなのかなあ。とても残念。想像の域で話をしてます。港が汚されるって言ってますのも同じ理論です。それよりもすべき署名運動は「中学校に給食を導入すること」これでしょ。横浜市は全国的に見てもとても珍しい中学校に給食がない市なんです。だから親はほんとに大変。毎日毎日弁当作らないといけませんから。一応形だけの配給弁当みたいなものは導入されましたがまずいの高いので不評の嵐ですよね。それこそコンビニ弁当のほうが１００倍うまい！林さんは公言してます「カジノによる法人税はこれまでの全部を合わせた額が丸々入ってくるから税収が倍になる」とね。またこれを使って中学校給食を導入していくとも。信じてみましょうよ。こんなに税収が得られるものもそうはないです。
07Jan
- 「不動産投資ファイト！　区分マンションは1万で投資できる？カラクリ」
  「不動産投資ファイト！　区分マンションは1万で投資できる？カラクリ」こんにちは！カレー大好きTの助です。今日ある大きな不動産会社のセミナーを行ってきました。それはそれは20代後半（あ、失礼かな）お美しい女性の説明でうっとり～ってのはうそですが何を話すのか興味津々で参加。で、結論から言うと手法は「毎月たった1万で35年後に家賃収入が丸々入ります！」うん、確かにその通りです。返済が無くなれば支出が無くなりますからね。理にかなった話はしていて間違ったことは話ないのも事実です。だからこの会社は15年も続けていけてるんだろうなあって。で、なぜ1万の投資でってことになるのか？簡単にご説明しますと例えば3000万円の物件を--------------------ローン35年金利2.7％家賃月々10万円返済月々10万円管理費修繕費1万円差引▲１万円--------------------話はこれで終わらず毎月1万円×12か月×35年＝420万円の積み立て結論は420万円の積み立てで将来3000万円に変わりますよってことなんですねこれだけ聞くと何も知らないうぶな方はまず買っちゃいますよね。なにせ420万円の積み立てが3000万円に化けるんですから利率で言えば７～8％にもなります。巷では区分マンション投資は悪だ！って叫ばれてますが何が悪魔なのか掘り下げると3つくらいなんですよね----------------------------------------------１、35年後にほぼ購入額では売れない２、自宅のローンが組めない３、売りたいときに売れない----------------------------------------------おおよそこの3点です。まず１、購入額で売れないってことですが極端な話をしますと新築以上で売れている物件はほんと限られます。今現在築35年経過した物件は二束三文になっているマンションはたくさんあります。今販売している区分投資マンションはどちらかというと都内でも郊外にあたる場所です。多いのが板橋区、葛飾区、江東区、江戸川区、足立区など港区、千代田区、中央区などはほぼありません。あっても目的が違います。ということは35年後に人口が減り、世帯も下降気味になれば買う人がいなくなりますから下落は当たり前です。つまるところすべてを差し引いてマイナスにならなければ御の字ってことですよ。そして２の住宅ローンが組めない！これが結構問題になる方多いんです。投資会社の営業マンは「区分マンション買っても自宅は買えますよ」って言いますからねそう、買えないとは言わない。で、いざ自宅を買おうと銀行へ行くとローンが下りない自己資金が1000万円必要で、最終的に「売ります！」てことになるんです。が！売れない2，3は繋がっているんですよ。結局一番の問題は売りたいときに売れないってことなんです。理由は返済額が売却相当額を上回っているから例えば3000万円で購入したものを5年後に3000万円で売ろうしてもまず売れません。仕方なく下げていくんですがたった5年では元本がほとんど減っていないため値下げもできない状況で四面楚歌状態。そもそも一般的な住宅ローンと違って金利が２％後半なものが多いため利息比率が高いんです。恐らく区分マンションを悪く言われているのはこの部分が大きいんです。合わせて言うと1棟アパートを購入しようとすると同じことになります。では区分マンションは全くダメ？かというとやり方によってはアリアリです例えば１、入居稼働率80％、経費年間20％差し引いてもマイナスにならない２、住宅ローンを購入してもさらに購入できる３、山手線沿線の徒歩10分以内もしくは23区内の駅徒歩5分以内以上の3点を抑えておけばまず損したとは思わない。また将来的に立地面では希少性が高まって値下がり率は低いかもと。もし興味があれば一度参加して聞いてみてください。セミナーのシナリオは結構関心させられますからね。
- 「不動産投資！一口馬主3年目に突入も収支はマイナス↓」
  「不動産投資！一口馬主3年目に突入も収支はマイナス↓」こんにちは！Tの助です。趣味で3年前から一口馬主をやってますがこれを投資とみるか、趣味とみるかって結構議論されることがあるんです。結果としては儲かっている方は大体1割くらいで9割は儲かってない、つまり赤字です。で、なぜこれが事業的な話をしているかと言いますと確定申告が必要だからそうなんです。20万以上の所得（収入ではなく）が生まれると確定申告を行う必要があるんですよね。仮に1年間で出資に100万円配当が500万円ということになれば確定申告が必要になります。実際のところは対象は圧倒的に少ないわけでで、私は今のところ現役馬は2頭3口。それと今年デビューの2歳馬が1頭の計3頭4口持ってます。この一口の収入と収支を少しお話をしますと下記のような分類になります。【収入】・レース賞金・レース出走手当・ファンド解散時の清算金・繁殖に上がった際の売却金【支出】・月会費・馬維持費・特別出走経費（海外出走時など）これを見ますと収入はいつ入るか読めませんが支出は毎月ほぼ固定で出ていきます。ですのでレースに出ない事には赤字垂れ流しのような感じになります。私の昨年1年間の収支をお伝えしますと【収入】レース賞金（配当）：38,000円※8回出走して賞金取得は4回【支出】月会費：40,000円馬維持費（3口分）：70,000円【合計】▲72,000円こんな感じです。大方の一口馬主は同じ状況でしょうね。ではどうすれば黒字になるのか？？正直明確な手法ってのはありません。何せ不確定要素が高いのです（馬の怪我とは病気とか）ただこの中でも確立を挙げる方法としては消去法で見てみると・高額馬に手を出さない・勝率が高いクラブに出資する・出走回数が多い預託先に馬を預ける・ダートを主体に走る馬を選ぶ要するに丈夫でたくさん走ってくれる馬がそこそこ稼げるということですね。どうしても一口馬主はロマン、理想や感情移入があるため単純に稼ぐって視点で行うは実は難しいのですよね。例えば以前出資していた母馬の子供がいるとか大きいレースを買った馬の兄弟がいるとか母や兄弟が走ったからってその馬が同じように走るかっていうと決してそうではないです。だから面白いってことがあるんですけどね。ちょっとでも興味がありましたらネットで「一口馬主」検索してみてください。いろんなクラブがでてきますよ。
06Jan
- 「Ｈｏｎｄａジェットは日本の経営者のスタンダードになるか！？」
  「Ｈｏｎｄａジェットは日本の経営者のスタンダードになるか！？」こんにちは！Ｔの助です。鉄道大好きなＴの助ですが本日は飛行機の話をちょっと。今話題のプライベートジェット機。それも日本が世界に誇るＨｏｎｄａジェット！この飛行機は何がすごいかって他社同型クラスと比較して簡単にまとめますと・燃費が最高クラス・室内空間がかなり広い（これでも）・世界最高速度で飛べる（時速770㌔以上）・一番高いところを飛べる（13,000ⅿ以上）ほんとにすごいことなんですよね小型機の代名詞で言いますと「セスナ」よく耳にしますでしょ。これはセスナ社っていう会社名なんですよね。そういった大手競合と肩を並べるくらいの機体ですが大いに期待？も持てるってものです。現に販売開始から４年で１００機以上の受注があるとか。ちなみ日本の初号機納入先はあの「ホリエモン」です（と言っても３人での共同購入）話は戻りまして元々プライベートジェット機というのはアメリカの経営者やお金持ちの方々の移動手段として発展してきた経緯があります。今でもアメリカでは一定以上の方は民間飛行機ではなくプライベートジェット機を使うケースが多いとか。ところ変わって日本はと言いますとほとんど普及していません。アメリカと比較しますとアメリカ：20,000機日本：60機恐らく日本でＨｏｎｄａジェットを生で見た方はごくわずかなのでは（ＣＭはバンバン流してましたがね..)理由は国土が狭いから。というのと鉄道網、特に新幹線が発達しているため。大手の会社の多くは東京都内にあります。そこから移動手段ということで考えますとやはり新幹線になるんですよね。もう１つ壁になっているのが維持費です。年間２～3億ほどかかると言われてます。その内訳は・燃料代・乗務員の給料・駐機代・保険料・整備費用・定期点検費用いろいろとかかるんですねえ。そんななかこのプライベートジェット機を導入している会社があります。それは「takagi社」あの浄水器の会社です。ここの会社は北九州に本社があり拠点は北九州空港とのこと。社長が全国各地を飛び回るのに便利なそうで早々と導入を決めたとか。それまでは福岡空港から全国各地に行っていたことを考えると商談数とは飛躍的に伸びたでしょうね！プライベートジェット機の良さはその利便性。大きいところでは・好きな時間に飛べること・空港到着から10分で離陸できること。これからの時代は時間との勝負ですから日本でも機体数が増えてくれば維持費などが抑えることもできるでかもしれません。次はジャパネットタカタの高田社長あたりが佐賀空港を拠点に買わないかなあって10年後の地方空港はプライベートジェット機だらけだったりして
05Jan
- 「不動産投資物件は地方も狙いだあ～～～！って話」
  「不動産投資物件は地方も狙いだあ～～～！って話」こんにちは！Tの助です。よくセミナーとか一般的な話で地方は絶対買っちゃだめ～～～みたいな話を聞きますが結論「地方購入は大あり！！」何故かって言いますと人口の減り方がそこまで酷くないってことです。ほんと酷くない。空室率も大して変わりませんからね。地方も。地方と都市部と大きな違いは地方は新築が増えてないそうなんです。こんなにバカバカ新築が増えているのは都市部だけ。例えば関東近県で言うと静岡県、茨城県、栃木県、群馬県などは1都3県に比較しても全然少ない。そりゃ人口の分母が違うっていえばそれまでですがそれ以上に物件増加率で言えば都市部が圧倒的に高い。且つ、地方は利回りが都市部と比べて高い物件が多い。ざっくり平均すると東京都　6％神奈川、千葉、埼玉　7％～8％地方　9％～12％やっぱり地方はお買い得なんすよ。あとは融資が付けばね。都市部の方って地方アレルギー持ってる方多いからなかなか地方を買うってことを想像することは難しいんだけど実際買ってみると全然大したことないってこと。だいたい地方買おうが都市部を買おうが所詮見に行く機会なんてそうそう変わらないので。てことは少しでもCFが取れるほうがいいでしょうね。あと土地が安い分固定資産税も安いしね。これから都市部はさらに競争激化する中でしれっと地方物件を買うのがトレンドになるかもしれませんよ！！
04Jan
- 「不動産投資！長時間並んで買う福袋って時給いくら？」
  「不動産投資！長時間並んで買う福袋って時給いくら？」こんにちは！Ｔの助です。新年は至る所で福袋合戦ですねえことデパートの福袋、電気店の福袋などは早朝いやいや深夜から並んでるのも見ますよね。でもこれ不動産経営の皆さんは絶対やっちゃダメ！何故かって「何時間使ってますか？」ってこと例えば2万円くらいの福袋を買うのに朝6時から10時まで並んだとします。「計4時間」で、その4時間は時給にしたらいくらか？もしその4時間を経営に回せばどれだけのお金を生み出せるか。こういうことって経営者は必ず計算します。確かに人気になる福袋はお値段以上のものはあるでしょうね。但し人気になればなるほど並ばないと買えない。これは単なる消費行動です。そうです不動産経営者になろうとする方は「消費行動になるべく時間を費やさないこと」これ鉄則中の鉄則。よくね電球1個少しでも安くしたいために何件もホームセンター回るオーナーさんいます。これとても残念極まりない。間違いなく衰退まっしぐら。外からみると貧しく見えます。なので業者からも間違いなく嫌われる典型です。コスト削減するなということではありません。不動産経営はお金を生むことに時間を使ってほしいんですよね。どうすれば入居率が上がるのかどうすれば家賃が上がるのかどうすれば退去率が下がるのかこういうことにどんどん時間、お金、労力を使ってほしいものです。特にサラリーマンのように兼業されている方は尚更です。身近で成功してる方は行動が常にお金を生むことに先ほどの3つを使ってます。一方失敗している方は消費行動に時間を使ってます。不動産投資は経営者感覚が絶対必要です。少しの行動の変化が中長期的に大きな変化を間違いなく生みますよ！
- 「不動産投資！新千歳空港駅の新規移設で利用者増加！札幌投資はこれからアゲアゲ！」
  「不動産投資！新千歳空港駅の新規移設で利用者増加で北海道の投資は面白いかもよ！」こんにちは！Ｔの助です。2030年とまだまだ先ではありますが北海道の新千歳空港駅が新しくなるとのこと。内容は今の手狭な1面2線で終着ホーム型一杯一杯！また分岐点の南千歳駅から新千歳空港駅間はなんと単線！単線とは線路が1本しかなくて双方で行き来ができない不便な線なんですここまで利用者が延びるとは想定もしてなかったのでしょうね。駅開業当時の年間利用者と比較すると一目瞭然です。-------------------------1992年→1469万人2018年→2330万人--------------------------なんと1.6倍！そりゃ駅もパンクしますって旅行などで使った方ならご理解いただけるかと思いますが夕方とか朝方の時間帯はラッシュ並みに混んでますで、計画では今よりも西側へ移してホームは2面4線となり、又そのまま苫小牧のほうへ抜けれるというもの。これにより今までは快速エアポートだけが函館や、釧路方面へ抜ける列車も全て通れるようになるためかなり利便性が上がるとか。この計画により何が不動産投資に関係があるかって？実はこの事態というよりは北海道全体が間違いなく資産価値として挙がっていくというもの。1つ目が2031年開業予定の北海道新幹線の札幌開通2つ目がこの新千歳空港駅の移設開業ちょっと待って！東京から札幌まで新幹線開通したら飛行機使う人減るんじゃないの？って思いますよね。これ心配ご無用です結論さほど影響ありません。前例がちゃんとあります。それは東海道新幹線の東京ー博多間です。所要時間は4時間40分程。但しシェア率は飛行機90％新幹線8％その他2％圧倒的に飛行機です。距離で言いますと東京ー札幌のほうがさらに長く予想される所要時間は5時間弱。正直影響ありません。但し、東京と新幹線1本でつながるってことが効果絶大なんですよね。これまでもやはり新幹線が開業した地域は間違いなく地価が上がってます札幌も間違いなくその方向へ進んでいくでしょう。あとこの新千歳空港駅の新規移設開業先日ニュースで新千歳空港の発着回数を現行から20％増やすと発表してます。て、ことは2018年の利用者2360万人から2800万ないし2900万人くらいにはなるってことです。単純計算1日あたりの利用は今よりも15000人増えます。訪日客が増えると言ってます。ここで不動産投資がなぜ有効なのかってことですがこれは「宿不足」ってことです。例えば嵐のようなコンサートがあると札幌はもとより小樽、苫小牧や旭川まで行って宿を確保していると聞きます。そのくらい実はひっ迫してます。今後訪日客が増えるとさらに宿不足は深刻化していきます。そこで重要になるのは「民泊」特に北海道札幌は外国人旅行者の比率が高い。今は色々規制があり思うように進んでいませんがいずれそうせざるを得ない時期が来ます。そのためにも今から仕込んで毎年増える外国人対策を取っておいて損はないでしょうね。もう1つは転売です。先ほどいいました通り今はニセコや倶知安といったリゾート施設に外国人投資家の目は行ってますがいずれ札幌市内に向いてきます。これは間違いないでしょう。そうなることを想定しての購入もありです。これから北海道札幌周辺は今後投資としては一大拠点になりうるポテンシャルを秘めてます。楽しみ楽しみ新幹線が札幌までいくのと合わせてますよね北海道新幹線と新千歳空港駅の移設とどんな関係がって？そりゃ効果絶大ってものでしょうね。もちろん「投資にも効果絶大！」今札幌含めて実は100万都市の割に札幌を含めてその周辺はとても安いんです！今はニセコや倶知安（くっちゃん）といったスキーリゾート施設に目が向いてますがこれは一時的なもの。なんせ閑散期は周辺業者商売あがったりとか言ってますからね。で、なぜ新千歳空港駅移設が
03Jan
- 「不動産投資！　銀座線渋谷駅はなぜ移設するの？？　飲食店は戦々恐々！！」
  「不動産投資！　銀座線渋谷駅は不動産への影響は？なぜ移設するの？？」こんにちは！Ｔの助です。本日1月3日に銀座線の渋谷駅が移設新規開業しましたね。1938年の開業以来、約80年超使用し続けてきた駅がとうとう移設。たしかに狭いし屋根は低いし、もう銀座線の典型的な駅って感じしましたよね。あれはあれで「ザ・銀座線」ってとこで、嫌いじゃないですがね。駅の移設ってそもそもなぜ行うのかって話です。今回銀座線の駅移設そのものは東京メトロとしてはおそらく初でしょう。ホーム延長とかはよくやりますがね。今回の移設理由は東急百貨店ビルの再開発です。渋谷駅周辺は新しいビルがどんどんできているにも関わらずここだけが取り残されている感ありありなわけで移設することで駅は広くなるしバリヤフリー対策もバッチリです。あとＪＲの乗り換えが多少便利なるってこと。と、言いますのも実はこれまでＪＲから銀座線への乗り換えはとかく不便でした。と、言いますのもＪＲ改札をでてすぐ横に銀座線があるにもも関わらずそこは出口専用で改札口は一旦下の下りてまた昇るという方法。これがある意味渋谷駅が「迷宮駅」と言われる所以でもあるんですがねそこは水平移動に変わるため便利なりそうです。ところでこの新渋谷駅が開業することで不動産に与える影響って？？一番は「飲食とアパート関係」まず飲食ですが工事期間中にそこで働く方は毎回食事をとります。それも毎日工事してますから落ちるお金たるや結構な額。弁当や飲み物。これって結構バカになりません。例えばちょっとした工事現場の近くのコンビニ。昼になるとツナギをきた方々が列をなして弁当買ってますでしょ。あれです。これが無くなるってのが結構痛いそれから「飲み屋」仕事終わりに疲れた体を癒すのに一杯飲んで帰るって行為が無くなってしまう。これもかなり痛いこれはどこも共通なんですがとかく銀座線は10年以上工事を行ってきましたからこれらが無くなってしまうのはほんと痛いでしょう。次にアパートです。これは人工の方用です。渋谷で借りるっていうよりはその周辺です。このくらいの大がかりの工事になると人工の方の確保ってのはとても重要。住処も押させる必要があります。そこでアパートを1棟を工事業者が丸々契約して借りてします。但しこれも工事が終わったら終了。大家さんにとっては全部出てしまうので結構痛手こうなる前に早め早めに手を打たないと結構やばいことになります。ここ20年くらい渋谷駅は工事、工事の連続で周辺の飲食店なんかはとても潤ってきました。これが終わると一段落してしまいそうですがさて今後の渋谷駅はどう変わっていくのか。不動産に与える影響はどうなるのか。まだまだ注目が集まりそうですね！
02Jan
- 「不動産投資！　鉄道線路わきの物件でも大丈夫！そこは天然ジオラマ！」
  「不動産投資！　鉄道線路わきの物件でも大丈夫！そこは天然ジオラマ！」こんにちは！Ｔの助です。鉄道とアパートの関係って兄弟のように切っても切れないっすよね。駅からの距離だとか最寄り駅はどこだとかね。バス停が重要ってのは聞いたこともないし。。。私Ｔの助は大の鉄道好きなので線路わきで窓を開けた瞬間に鉄道が目の前を走っていると大興奮するタイプでもそんな奇特なやつはごくわずかでしょうね。よく投資家の方に聞かれるのが「線路わきのアパートって住む人いるの？」これ結論から申しますと普通にいます線路わきなんて電車の音がうるさくてしょうがいないでしょうよ～確かにその通りうるさいです。マジでうるさいです。神経質な方はマジ無理です。これは線路わきに限った話ではなくて道路わきでも無理な話だったりしますし。冒頭に住む人が普通にいますって言った根拠は入居条件が回りより良いってのが理由です。当然線路わきって周辺のアパートと比べると不利です。このネックな部分を打ち消すために工夫します。例えば家賃設定です。先日も都内ＪＲの某駅から徒歩7分の新築投資物件。平均すると80,000円するところ当物件は75,000円の設定。これ5,000円違うとかなりインパクトあります。でもって投資として購入する場合の利回りはこちらのほうが高いときた。そもそも線路わきで入居率が悪い駅近物件ってほとんど聞いたことがありません。やっぱり立地に勝るものはないということなんですかね。あと、見方を変えれば鉄っちゃんにとっては最高ですよ。先日の物件は窓を変えるとＪＲと新幹線が丸見え状態！横須賀線湘南新宿ライン成田エクスプレス開業したての相鉄ＪＲ東海道新幹線等々。縦横無尽に走ってますから鉄っちゃんには最高な物件ですたとえば売り方の一つに「窓を開ければ実物大のジオラマが展開！」とかね。そうすれば普通以上に家賃がアップしたりするかもしれませんよ。
01Jan
- 「不動産投資！１から不動産投資を学びたいのならまずは物件（実物）みて空気管を感じる」
  「不動産投資！１から不動産投資を学びたいのならまずは物件（実物）みて空気管を感じる」こんにちは！Tの助です。2020年が始まりしたね！世の中は正直明るい話はほとんどないっすね。低金利、低賃金に年金受給額の低下等々。いつから日本はこうなってしまったのか。今後10年はさらにひどいことになりそうな。でもそれは「何もしなければ」って前提です。てことは手を打てば光は指してくるかも。で、やっぱりこの不動産投資はまだまだ投資案件としては大人気なんですよね。2017年あたりをピークに若干減りましたが、それも若干です。これから不動産投資を始めたい方はたくさんたくさんいます巷にあふれた情報をどっかから整理したらいいのか？何を優先したらいいのか？よく言うのが場所は駅から10分以内とか新築が良いとか利回り8％以上とかこれはこれで合ってますよ。でもね不動産投資でもっと大切なことは実物をたくさん見てくれってこと！これですよ。よく机上の空論ってものありますでしょ。これその通りなんです。私が15年くらい不動産投資家を見てきてますが失敗の根源は実物をほとんど見ずに買っている物を見ずに買うとか言語道断ですよそりゃ失敗しますって。また、物件を買うにしても最低でも20物件くらいは見くてださい。だいたい目利きがついてきますから。「あ～こりゃ駅から近くても決まらんだろうなあ」とか「利回り9％なんて見せかけだろうなあ」とか不動産投資の入りはそんなんでいいんですよ。肌感覚ってものはとても大事。理論や統計を大事ですがご自身の空気感ってもの。やっぱり自分が住みたい家か自分が住みたい街かって結構合致しますよ。だから物件を見るときってその街の空気管を知る意味でも現場に行って物件を見ること。これなくして不動産投資成功している人みたことありません。はい。よく考えてみてください。自宅を買う時って部屋の間取りの良さとか値段だけで決めませんでしょ？その街の空気感、これね。これから不動産投資を検討される方まずは実物をたくさん見ましょう！
31Dec
- 「不動産投資！　2020年は以降は融資が緩くなるかも」
  「不動産投資！　2020年は以降は融資が緩くなるかも」こんにちはお馬ちゃんTです。2019年の不動産投資における市況は実務に関わっている立場としては案外というか意外や盛況だったように思います。不動産投資市況は2018年後半を境に〇武信金、スル〇銀行、西〇銀行などの不正融資により一気に冷え込んだように思われがちですが仲介手数料というところで見ますと2018年より2019年のほうが大きかったです。では2020年の不動産投資市況はどうなの？てことですが予想としては2020年後半は融資が緩む可能性大理由は単純。オリンピック後に冷え込み対策です。不動産投資とオリンピックって？と思いますがこれは心情的なものでしょうね。大概どの国もオリンピック開催後は冷え込んでます。あの中国でさえも。てことは一番のカギを握るのは金融機関冷え込みに備えて攻勢をかけてくるでしょう。こと不動産投資についてもです。2019年が2018年よりも仲介手数料が増えた理由に大幅な単価上昇があります。購入者数が減少しましたが購入者の単価がかなり上がりました。要するに貸せるお客様はどんどん貸していたように。今年ご契約した1例を上げますと都内世田谷区の1億5000万円の新築アパート（写真）この物件に2人の方が融資打診しました。①年収1200万円、預金3000万円のサラリーマン②ガソリンスタンド経営者の方　アパート3棟所有あり、土地持ち同じ銀行に打診したところ回答は①融資額1億1000万円、自己資金4000万円投入必須②融資額1億5000万円　満額回答このような回答が2019年の不動産投資市場においてはスタンダードになっていた気がします。出すとこには出す出さないとにはとことんリスクヘッジみたいな。2020年も前半はこの傾向が強そうです。が！2020年後半以降は緩くなる気配濃厚です。ですから、2019年まではやれ自己資金ウン千万だとか、担保提供だとか言われていた方は状況が一変まではいかなくもと変化が現れるかもしれません。詰まるところお金の投資先は株か不動産投資しかないですからね。日銀も景気対策ってことを考えるとお金を出さないことには始まりません。その先鋒として不動産投資の活性化は至上命題みたいな。そんな予感がしますので皆さん2020年は不動産投資に乗り遅れないよう頑張っていきましょう！
30Dec
- 「不動産投資！2020年は最大規模の早期退職が起こる！その備えに副業！」
  「不動産投資！2020年は最大規模の早期退職が起こる！その備えに副業！」こんにちは！Ｔの助です。年々サラリーマンには厳しい時代がどんどん迫ってきてますね。先日も年収850万円以上の方は増税一方フリーランスや自営は減税年収900万円あたりで年間1.5万円増税とのことです。微々たるものと思うか知れませんがこのように知らず知らずのうちに効いてくるんですよね。以前から徐々に上がってきている厚生年金、40歳以上に掛かってくる介護保険等々要するにサラリーマンは会社という歯車から逃げようがないからでしょうね。特に来年一番大きい出来事になりそうなのが史上最大規模の早期退職の発生!これは紛れもない事実になりそうです。なにせ経済界トップのトヨタが終身雇用できないと言っているくらいです。逆に言うと豊田社長の発言が拍車をかけたとも。2019年だけでファミリーマートジャパンディスプレイ味の素富士通カシオエーザイ等々また対象年齢も40歳以上の会社もあり在籍20年もしないうちにサヨナラってことです。で、今後会社にしがみつきながらも稼ぎの柱をもう1本作ることが絶対的に必要になってきます。諸外国をみてもアメリカは副業率が50％超えてますからね。最近多いのは退職金を使った副業不動産投資もその一つです。ここで注意してもらいたいのが退職してからでは融資は絶対うけれませんなので不動産投を行うなら退職前が必須。でも退職金を元手に不動産投資を行いたいこれを叶える方法はなくないです。先日も同じような相談を受けました。提案したのは「現金で購入できる中古ワンルームマンション」ポイントは中古で高利回りってことです。ざっくりお話しますと------------------------------築年：1991年場所：亀有駅　徒歩6分購入額：380万円年間家賃収入：60万円利回り：15.5％------------------------------これを現金で購入して運用してます。正直申しまして現実的に投資できるのはこのレベルです。全部差し引いて残るお金が年35万円ほどこんなもんです。全額回収するのに10年かかりますが1１年目以降はほぼ収入になってくるってことです。ある意味古いワンルームマンションは中長期的にはまともな投資としておすすめしてます。ただここでやってはいけないのが「新築のワンルームマンション購入」これだけは絶対にNG成功している方は聞いたことがありません。はい。更に言いますと業者の方も絶対買わないそうなんです。前もお伝えしましたが儲かる物件は業者が先に買います。これ間違いなく。一番の目利きは業者ですから。その業者すら買わない物件を素人が買ってはダメです。同じワンルームでも中古は買い但し、これなかなか出てきません。ではこれを買う方法はないのかって話ですが1つは不動産営業マンと協力して行うってことです。必要なことは「〇〇万円までなら現金で買います」このスタンスをはっきりさせることです。意外と宣言すると情報は集まります。あとは購入するまでの期間いつまでに買いたいのか。これも大事です。ダラダラされるほど嫌なものはありませんからね。私も現在2名ほどの早期退職した方からご相談を受けてますが今の2点ははっきりして頂いてます。来年は早期退職者が市場にあふれて投資市場もレッドオーシャンになりそうな気配がありますので早め早めに対策を行う方が勝ち組になります！頑張っていきましょう！

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