２DK空室率27％☆札幌市白石でスタート

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。


今日はこれから札幌に帰ります




10月から年末に向けて
２DK空室を埋めるために
私が実際に動きます！





なぜかというと




白石区川下にある
自主管理の物件で
退去予定の２部屋・・・・





賃貸経営を行う中で、
運営改善策を考えなきゃ！

↑↑↑↑↑↑↑↑↑
２年前に外壁と屋根を大規模修繕した頃




フィーリングリフォームのコンサルで

依頼を受ける２DK１７部屋中の５部屋



共に顔晴っていきますよ！




２年前の私は
本を読んだり、大家さんにアドバイスを頂いたり
泥臭く空室を埋めるために考動してました。
募集チラシを作成し、業者めぐりをしていきました。

さてさて
今回も当然同じように進めていきますが、




創意工夫できるアイディア
お客様設定
ニーズ選定
情報収集の秘訣
DIYリフォーム
リフォーム提案
等





どんな展開で
実際に進めていけるか、
ブログに記録していきます。




ではまた明日
お逢いするのを楽しみに！

９/28ワーク開催の参加者の声

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家
山岸加奈です。



先日９月２８日に
２DK空室を埋めたい大家さん
４つの公式で
『お客様に選ばれるニーズを学ぼう』

ワークを開催しました！





参加者から感想を頂きました。


＋＋＋＋＋＋＋＋＋
サラリーマン兼業大家さん
千葉県　４０代
＋＋＋＋＋＋＋＋＋



実は、
原状回復が行われていない
２DK空室があります。



あまり費用をかけれない物件のために、
リフォーム費用は３０万～50万程度です。
ＤＩＹが好きなため、自分でも作業をします。





お部屋のどの部分を
重点的にリフォームをすべきか、
より低コストのリフォーム費用に
どうすればいいのか、

判断ができず、考え中でした。




今回、２DK空室を埋めたい大家さんのための
『お客様のニーズを学ぼうワーク』を知り、
なにかヒントやノウハウがあればと思い、
参加しました。




ワークの実践は、
今までのセミナーとは違い、楽しかったです。



参加者と一緒にワイワイとディスカッション。


自分のイメージやアイディアを
話す機会が持てて、
また、今まで想定しなかった、
アイディアをシェアできました。




住んでほしい入居者を想定し、
どんな生活スタイル、２DKの使い方を考えることも
地域やエリアによって異なることも、
知りました。




入居者のニーズを考える判断材料になったり、
必要なリフォーム案、
リフォームしなくてもいいモノがなんとなく
あることも知りました。



ぜひ山岸さんの
フィーリングリフォームのコンサルで
２DK空室が埋まることを期待します。



＋＋＋＋＋＋＋＋＋

好調につき
10月も開催します！


1人が空室を悩まず、
ワイワイと参加者と
問題を解決する糸口を
話しましょう！！




10月18日（日）13時～17時　東京都内

ワークの申込み➡　こちらへ

https://www.agentmail.jp/form/pg/3740/1/

『賃貸の新しい夜明け』出版記念講演会

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家
山岸加奈です。

10月4日八重洲ブックセンター8階で
『賃貸の新しい夜明け』出版記念講演会でした。





14時から
沖野先生と林先生の講演が
スタートでした





会場は大家さんや不動産業界の方々、

賃貸UP-DATE実行委員会メンバーも

沢山の人が来られていました！！！

大家さん、不動産会社のための
定期借家契約を賃貸ビジネスにいかす方法について、
熱く語られていました！

空室・空家が820万戸になっている現在、

空室率が高いエリアで悪戦苦闘してる

私はいつも気になっていました。



いかに

良心的な入居者に恵まれ、

どうすれば

入居者が退去せずに、

何をすれば
物件全体の環境が

良好に保たれるか







この著書の背景は、
まさにそのようなことが

重要視されるのかと
私は思いました。




その方法としてあげてるのが

定期借家契約を

締結すること




もちろん下記のような手間暇はある中・・・
〇家賃を下げないといけないのかという不安
〇連帯保証人と契約書の再契約が必要である
〇事前通知を送付する

等々




実践されている方の話を聞くと
理解のある業者さんとの出逢い
が大事でした。

定借の仕組み、双方のメリット等々を丁寧に
説明する事でクリアされているようです。

さらに


シェアハウスや戸建賃貸とは
多く定期借家契約を締結されているんですね！！




結構実用的なんですよね！



滞納保証会社を利用し
定期借家契約を締結すれば
リスクヘッジができるわけですよ！





つまり
入居者さんのや大家さんのメリットは
めちゃくちゃあるんですよ！




不良入居者の入居の抑止！！！

つまり
良好な住環境の維持が

できるんですよ








定期借家契約を締結するためには

まず物件力も大事であること！

物件力の本質は

大家さんご本人の物件を

魅力を感じることが大事であり、

そこから
物件力が湧いてくるのかと

私は思いました！

新築や築浅には負けない

築古物件の良さを

改めて見つめてみますね


10月の私は

実際に空室を埋めるために

考えて行動していきます！！
応援とご協力をお願い致します！

実践している方々の生の声が聞け、

ヒントを得たことは

本当に勉強になりました！

ありがとうございます！

定期借家のメリットの

理解、認識を不動産業界に
もっと浸透し、定着すれば、



賃貸の新しい夜明けですね！






私も物件力をアップさせて
良好な入居者さんと
出逢いたいです！！




また

顔晴って
明日もブログ書いています！！



興味のある方は読んでみては！

賃貸の新しい夜明け (QP books)/週刊住宅新聞社

￥1,620
Amazon.co.jp

9月23日 ワーク開催『お客様に選ばれるニーズを学ぼう！』

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。



9月23日ちよだプラットフォームで13-17時で
２DK空室を埋めたい大家さん
４つの公式で
『お客様に選ばれるニーズを学ぼう！』
を開催しました。





仙台大家の会現地世話人の菅原貴博さんも参加！！！
なんとお土産も頂きました！！
ありがとうございます☆彡

美味しく濃いお茶と一緒に、友人と食べました！




１３：００～１４：１５　
参加者の自己紹介
２DK大家さん私の実践やフィーリングリフォームの考え方など





フィーリングリフォームとは、
大家さんは、お客様目線やマインドになり、
ニーズを知ることで、
ピンポイントな箇所や低コストで
リフォームに活かしていけることです！




なぜ４つの公式ですか？


それは・・・わかりやすいから！



ビジネス本に記載されていたり、
や商品開発をする際、
この４つの公式を使用されているからです！


『誰が』×
『誰に』×
『何を』×
『どのように』



そこで

このノウハウをフィーリングリフォームに
置き換えてみました！


『どこの２ＤＫ』×
『誰に』×
『どのニーズで』×
『リフォームする』



このワークの趣旨やメリットは
自分1人ではなかなかできないワーク作業を参加者と共にすること
参加者のモノの見方や判断を共有できること
２DK空室ではなくても置き換えられること






１４：１５～１５：００『どこの２DK』ワーク
所有物件（予定も可能）の現状把握をまずします。
地域分析と間取分析です。



　　　　　　　　　　　　休憩






１５：１５～１６：００　『誰のための』２DKワーク

すんでほしいお客様は、貴方のお部屋で
どのような生活を楽しく笑顔で過ごしていますか？
思いつく限り書き出し、参加者とシェアをしていきます！



１６：００～１６：４５　『ニーズ』２DKワーク


多種多様な切り口がある中で、
今回のニーズの書き出しテーマは、
入居者のクレームとその対応方法、
喜ばれたエピソードをです！


１６：４５～１７：００　アンケート記入＆片付け


設備の取替など大規模修繕なければ、
想定する入居者にたいするリフォーム費用は
30万でも50万でも可能かと考えます。


ターゲット設定をすれば、
豪華１点主義もできますよね(^^♪
一人のお客様にラブレターを書いているように
周辺マップやPOPを作成していったり、
モデルルームにしていきましょうね！




１人でお困りの大家さんは
入居者（お客様）に選ばれるニーズを導き出し、
リフォームに活かすことをサポ―トしていきます！！！




【２DK空室で困っている大家さんに朗報】
『お客様に選ばれるニーズを学ぶ』セミナーを開催。
【申込みフォーム】https://www.agentmail.jp/form/pg/3740/1/

4つの公式
『２ＤＫ』×
『誰に』×
『どのニーズで』×
『リフォームする』で２DK空室が埋まる解決策を伝授します。


あなたの所有物件の空室や２DK空室の問題解決をしていきましょう。
ただのセミナーで聞いて終わるのではありません。
２DK空室のためのワークに取り組んで頂きます。



【４つの公式の書き出しワーク】
１）どこの２DKですか？：地域分析～そのエリアのUSP～地域特性の分析をします。
２）誰のための２DKですか？：家賃5万円のお客様ではなく、家賃7万円のお客様の分析をします。
３）どのニーズの２DKですか？：自分の物件における入居者の困りごとから解決策までを書き出します。
４）いくらの２DKリフォームですか？？？



詳細はこちら➡https://www.agentmail.jp/form/pg/3740/1/



これからの不動産業界の時代にまさに求められてくるでしょう！ワークシートはお持ち帰り頂けるので、いろんな物件でワークに取り組んで頂くこともできます。実は新しいビジネスを見出すUSPの理論です。

開催は東京です。
09月28日（月）　13～17時（定員6名）
10月18日（日）　13～17時（定員6名）
参加費：4000円
希望者がいれば、Skypeで参加も可能です！！！

希望者のみで懇親会です！

お客様のニーズはクレームから探るべし！

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。





今日は４つの公式の３つ目の話、
２DK空室に住むお客様のニーズを知ることです！


どういうことでしょうか？




＋＋＋＋＋＋＋＋＋

札幌の大家さんが私に話して頂きたコトを例に上げますね！！


大家さんでもあるAさんは、
常に賃貸マンション、賃貸戸建に住んでいます。


『なぜ家を建てたり、
高級分譲マンションに住まないのか？』


と聞いたところ


こんな返事がきました。

『住む人の立場でトラブルを感じたいんだよね～！
入居時の不具合を知ったり、
その後の管理会社の対応を捉えたりできるでしょ！』

と徹底したスタンスでした。




時期ごとに
生活スタイルを変化させながら

ご家族と生活している姿は

やはり憧れてしまいますね





＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

２DKに住む人は
どのような生活に、
どんな問題があるのでしょうか？

そして、大家さん立場として
どんなコトを解決すべきでしょうか？



２DKならではありませんが
入居者からクレームの内容を

覚えてますか？




＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

住む立場から考える『住みにくいなぁ』も含む

クレームや問題点などをあげてみますね！



＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋
○２階の鉄骨階段で寒い
○廊下階段の電気が暗い。
○西日が入り過ぎて、夏は暑すぎる
>○部屋が寒い～断熱材をない
○洗面台がない～台所で歯を磨きたくない
○振り分けの部屋
○虫が出てくる
○クロスが汚い
○入居当初に清掃がきれいではない。
○壁に穴をあけれない。
○２DKの部屋にエアコンが付いていない
○キッチンの電気が切れた
○排水溝に歯ブラシが挟まった。
○浴室に穴が開いたけれども、その事実を言えない
○２０年住んでいても、クロスや塗装の張替をしてくれない
○対応が遅い
○原状回復しなくてもいいなら、DIYしたい
○押入れに洋服をかけれるようにしてほしい。
○カーテンレースが付いていない
○上の階に子供が住んで、足音がうるさい。
○ドアノブが取れたが大家さんに言えず、自分で取り換えた
○子供がすりガラスを壊したが、大家さんに言えない。
○壁にくぎをさせない
○押入れに棚がほしい
○もっと収納棚があるといい。
○トイレの調子が悪く、高額請求されたらいやなので、自分で設備屋さんを呼んで直した。
○天井から水漏れがあった。
◯下が焼肉屋さんだから煙が臭い。

◯洗濯物を外に干せない。
＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋


○大家さんの困りごとは

上記の中ににありますか？

なければ書き出してみましょう

入居者想いのUP-DATE実行委員長

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。





今日は私が尊敬する大家さんのひとり、
住んでほしいお客様を選んでいる大家さんでもある



賃貸UP-DATE実行委員長林浩一さんの考動について、話します。




９月９日に賃貸UP-DATE実行委員会のメンバーと共に
林委員長の物件を内覧してきました！！！




その名は
Wilshire five season





入居者の家族とたわいのない会話をする林委員長！
竣工して4年半の間に
全6戸の小さなアパートで
新しい命が（元気な赤ちゃん）すでに5人も誕生してます。

幸せな空気が流れていますよね☆彡

憧れますよね！


さらに
エントランスや廊下にはこんな感じになっています！




素敵なギャラリー！



林委員長は、
住んでほしい入居者さんを選び、
入居者さんに喜ばれている雰囲気が伝わってきます。。




入居者想いからスタートした出来事から現在に至る経緯が記された著書です！
『賃貸の新しい夜明け』


著書のご紹介していきます


＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

私の感想です！

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋
入居者によりよい住環境の提供へ

JREC東京第2支部長沖野 元さんと、賃貸UP-DATE実行委員長林 浩一さんの共著です！
座談会にはハウスメイト支店長谷 尚子さんもお話されてました！



『住む人の気持ちを考える』とテーマを持つ
フィーリングリフォーム専門家の私にとって
憧れてしまう実践力でした。



入居者に対する林さんや谷さんの想いが
賃貸住宅の環境に反映されてるんですよね！



不動産業界やオーナーの方々が
定期借家契約の導入に関心や検討することで、
入居者によりよい住環境を提供できると切望しています。



沖野さんが分かりやすく解説する契約のハード面と

入居者とのかかわりのソフト面が
織り交ぜながら書かれています。

一気に
楽しくワクワク読むことができる本でした。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

詳しい内容はこちらです！！！
http://goo.gl/wJ2pvD


賃貸の新しい夜明け (QP books)/週刊住宅新聞社

￥1,620
Amazon.co.jp


＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

『賃貸の新しい夜明け』
出版記念講演会

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋
http://www.11manshitu.com/
日程：2015年10月4日 14:00～16:30（受付13時半～）
参加費：八重洲ブックセンターでの書籍の購入（1冊1,620円）により、
　　　　整理券をお渡しする形となります。
参加方法：①下記のお申込みフォームより、お申込みください。
　　　　　②八重洲ブックセンターにて『賃貸の新しい夜明け』を購入し、
　　　　　　１階のカウンターで整理券を入手してください。
　　　　　　受付期間：10月4日（日）14時まで(当日の購入でもOKです)

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

実はターゲット設定するのが○○です！

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。



今日は２つ目の公式である
『誰のため』２DKであるのか？


参加者の方から
不安の声がありました！

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

ひとりのお客様を絞ったリフォームは
リスクが高い！！

空室が埋まるはずがない！

ターゲット設定するなんて・・・

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋


ご本人は意識が高い方で勉強熱心です！
すでに、差別化の素敵なリフォームされていました（笑）


ただ・・・
地域分析せず＆ターゲット設定せず。




埋まると信じる大家さんの考動は
たぶんそのように反映されてくるんですよね！！





初めの一歩はたいへん不安です。





大家業をはじめた時は
『白い壁がいい！』と思っていた私ですから
よくわかります。。。


しかしターゲット絞らないリフォーム済部屋では
家賃価格で競うしかありませんでした。





すでにリフォーム後でも
まだ、解決方法はあるんです！

POPのメッセージやドレスアップによって、
ターゲット設定ができる訳です！！！





私はひとりのお客様の心に響く
リフォームやドレスアップをしてみました。


30歳の浩子さん部屋です。
初めの内見者で決まりました！




どんな方が
あなたのお部屋に
住んでほしいですか？



住んでいる人たちが
幸せになる笑顔をイメージしてみましょう！！！



『とにかく誰でもいい～！』
と思う大家さんは
最後まで私のブログを読むのが
苦痛かもしれませんね（笑）



皆でワークをしながら話していけば、
楽しくなるはずです！！！





次回は
４つの公式の３つ目についてお話します。
お楽しみ！！！！







詳しい４つの公式の実践は
セミナー開催時に行います。

セミナー申込みはこちらへ

https://www.agentmail.jp/form/pg/3739/1/

賃貸UP-DATE実行委員会の活動

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。






10・11月号の
賃貸経営博士の月刊大家倶楽部に
賃貸UP-DATE実行委員会の
セミナー記事が掲載されました。





記事の一部には
7月18日賃貸UP-DATE実行委員会主催の講演会セミナー
が記されていました！！！

札幌メンバーの私が、前のめりで手を挙げさせていただきました。
本当に光栄です！

NENGO和泉さんとコラボです！！！



↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑
委員長林さんと越水さん、本当にありがとうございます！！
さすがの集客は素晴らしいです！！！






次回は
委員長林さんの物件視察について
ブログを書きます！！

２DK空室のエリア分析は大事！

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。






『お客様に選ばれ入居が決まる』
フィーリングリフォームの方法を
４つの公式で説明していきます。



今日は１つめをお話します。



セミナー参加者Hさんの感想
＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋



２DKの家賃４万円台の地域は
どのようなDIYリフォームをすればいいのか
わかりません。


原状回復をするのかしないかのレベルで
手をかけたリフォームは難しいです。


どのエリアの２DK空室も同じですか？

同じリフォーム対応ですか？
その見極め方はどうするのですか？


＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋




まずリフォーム対応する前に、
貴方が所有する物件のエリアを理解していきましょう！！





地域＆エリアが異なれば、人口密度も異なります。


その地域の文化や習慣
住むお客様の層、住む人の対象ニーズ
スーパーで販売している商品

家賃相場が異なる訳です。

２DKに住む人が
単身層であれば４万だけど
ファミリー層を狙えば、５万超。


例えば、

物件１）
札幌の空室率の高いエリアは
２DKでも家賃５万円でも入居が決まらないエリア


物件２）
福岡の副都心エリアと称する
高取商店街に面し、賑わいがあるところに
住んでいた２DKは、家賃が７万円でした。


物件３）
東京都内に以前住んできた田端駅前エリアでは
２DK物件家賃は１２万円超でした。



物件１）～３）から家賃のバラつきもありますね！

２DK空室のエリア分析は大事なんですよね！






あなたの物件をイメージしよう！



あなたが所有する物件が、
どこのエリアに位置し、
築何年のその物件を分析すると、


より投下資金の回収をイメージしやすくなる訳です。




２DKの物件がどこにあるのか？
を分析することで
その地域エリアが見えています。



エリア分析を行うと、
このような周辺マップが作成できるのです。






このようにして
お客様に選ばれるニーズを発掘していくのです！！！



４つの公式です。






４つの公式で、２DK空室の分析をし、
その地域特性を活用した解決策を考えていきましょう！





次回は
４つの公式の２つ目についてお話します。
お楽しみ！！！！




詳しい４つの公式の実践は
セミナー開催時に行います。

セミナー申込みはこちらへ

https://www.agentmail.jp/form/pg/3739/1/

なぜ２DK空室には４つの公式なのか？

住む人の気持ちを考える
フィーリングリフォーム専門家の
山岸加奈です。



なぜ２DK空室には４つの公式なのか？

この背景には
○管理会社・業者目線のリフォームであること
○地域特性を活用せず、２DKをリフォームしていること
○お客様が選んでいるのではなく、仲介業者が決め物件にしていること

現実的に現況があります。


今後の不動産業界にむけて
空室＆空家の物件が多い地域は
特に
このようなコトを念頭に置くのが適当です。


なぜそう言えるのか？



私が空室を埋めたエリアが【空室率27％エリア】
だったからです。


私が札幌の空室を埋めることで
経験した中で大事なコトは、
『お客様に選ばれる入居付け』でした。






これを理論的に、
誰もが再現できるように整理してみました。



つまり
以下の３点が重なり合った部分が大事になのです。

①お客様のニーズ
②貴方が出逢いたいお客様
③貴方がリフォームできること




この部分が『お客様に選ばれる入居付け』であり


大家さんも入居者さんもWIN－WINな関係になる
『大家さんが住んでほしいお客様のニーズを考えるリフォーム』です。



これをフィーリングリフォームと位置づけます。



だから私は発信するんです！


４つの公式で、２DK空室の分析をし、
その地域特性を活用した解決策を考えていきましょう！





先程お話した３点が
重なり合った部分を細分化したのが、


４つの公式です。




次回は
４つの公式についてお話します。
お楽しみ！！！！




詳しい４つの公式の実践は
セミナー開催時に行います。

セミナー申込みはこちらへ

https://www.agentmail.jp/form/pg/3739/1/