復活した社長の条件は・・・・
３月２８日人それぞれの理由があって、私なんかが一方的に書けることでもないのですが、ご相談を受けてきた体験から、会社を一度つぶしながら復活した経営者に共通することは何かと考えた時に真っ先に感じるのは、「決断力がある」言い換えると「優柔不断でない」さらに言い換えると「先送りをしなかった」というのがキーワードになるように思います。
私も経験がありますので、とても偉そうに言える立場ではありませんが、現在たいへんな苦難の真っ只中にいらっしゃる方、あるいはこれから起業される方にも、ぜひお伝えしたいと思います。
事業をするとリスクはつき物です。リスクのない事業なんてありませんから、リスク回避は事業をするものにとって、本当に大切な仕事だと思います。
もちろん売上を上げ、収益を高めるように、日々努力することが大切なことはもちろんです。しかし、取引先が倒産をしたり、天変地異などで売上が激減したり、重要予測を誤り予想以上に販売ができなくなったりすることはよくあることで、会社存亡の危機は、程度こそありますが、それぞれの時期、それぞれの会社なりに避けることはできません。
この会社存亡の危機に直面した時こそ、経営者の手腕が問われる時であり、この対処方法によっては、倒産したり、家庭を崩壊したり、命までなくすことだってあるのが事業をやるものの宿命だと思います。
私が見てきた、復活した経営者の多くは、お話を聞くと、ほとんどの方が、ひたすら先送りすることなく、冷静に検討して、事業継続が無理と判断した段階で、思い切りよく、法的整理などの事業の整理をされています。
私もそうでしたが、長い時間をかけて作り上げてきた会社の継続を断念するわけですし、場合によっては長年住み慣れた家を出て行かないといけない訳ですから、そうそう簡単に会社整理を決断することが難しい事は百も承知ですし、察してあまりある心境も理解できます。
しかし、冷静に検討し、事業継続が難しいと、万策が尽きたと判断したら、逃げずに、抜本的な再建の方法を考えないといけないのが社長の役目だと思います。
返済見込みのない借入金を見境なく、親戚や友人を保証人にして、高利貸しから借りて、先延ばしするのではなく、できれば真っ当な金融機関から借入をしている段階で判断することが再建には不可欠です。
なぜなら復活のためには、家族や友人など周囲にいらっしゃる方の協力なしには、絶対に復活はあり得ないからです。
事実、復活された経験のあるお客様のほとんどの方が、自分の家族や周囲の方々の協力があったからこそ復活することができたと話をされています。
昨日今日と明るい話ではありませんでしたが、後ろ向きの資金調達のご依頼の多さと、以前お手伝いをした、その当時優良企業と判断していた経営者の失踪を目の当たりにして、書いてしまいました。
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なぜ借りて解決しようとだけするのか・・・。
土日はできるだけ仕事をしないことにしているのですが、お客様からの電話でのご相談を止めるわけにもいかず、結局は、毎日何らかの仕事をしています。
昨日、弊社にとって上得意である地方の会社のオーナーから、ご友人のＸ氏の相談にのって欲しいという依頼がありました。
その後、Ｘ氏から直接電話があり、今週上京して相談したいとのことで、準備する都合もあるため、ご相談内容の概略をお聞きしたところ、後ろ向きの資金調達のご依頼内容でした。
その内容は次の通りです。
Ｘ氏はある地方の県庁所在地の都市で、飲食業を経営されており、長男の専務と運営されています。ところが長男の専務が、資金使途は不明、しかも、金額も現在判明しているだけでも５千万円以上の借金を、消費者金融やカードローン、さらに程度の良くない金融業者からも借りていて、特にこの宜しくない金融業者から返済の催促の電話が入りだしたので、この金融業者に返済する資金４千万円の調達を手伝って欲しいという内容でした。
このような後ろ向き、しかも利息制限法はおろか、出資法の上限利息をも超える法律違反の借入金返済のための資金調達は、やってはいけない典型的なケースで、低利の借入へのシフトとは言え、弊社では取り扱わないということを、前から、私のブログをお読みいただいている方なら、すぐにご理解いただけると思います。
今回も同様で、ご相談は弊社にではなく、すぐに弁護士にご相談をされた方が良いと、Ｘ氏にはお話をしましたが、地元の弁護士では、この件が明るみに出ると困るので相談はしにくいので、ともかく一度上京するので、弁護士の紹介も含めて話を聞いて欲しいということでした。
※３月５日から４回の「してはいけない資金調達のケース」をご参照下さい。
電話では、私の説明する、このような場合は、返済のための資金調達をするのではなく、根本的に解決する方法を考える方がベーターであると言うことが、なかなかご理解できないようで、結局のところ今週末に上京され、お目にかかることになりました。
この１０年間資金調達のお手伝いの仕事をしていて実感するのは、今回のように後ろ向きの資金調達をする方の数の多さです。
今回の場合は、まだ詳細の情報を拝見していませんので、確定的なことは言えませんが、経営されている会社の年商が約１億５千万円ということですから、４千万円の資金調達は決して小さな額ではありません。
今回の資金調達ができたとしても、ご長男の借金が完済する訳でもありませんし、年商の２６％もの金額を、ご事業の前向きな投資ではなく、高利貸しへの返済に充てられるわけですから、事業の先行きにとって、致命的な結果になる可能性は非常に高いと思います。
ご子息の将来を心配された社長の気持ちは理解できるものの、このような資金調達は、この会社と社長、専務、従業員とそのご家族を破綻に向かわせることになる可能性が高く、事業以外の資金使途を目的とする資金調達がきっかけとなり破綻した企業を、何件も何件も見てきましたので、今回の件でも、本当にご子息を心配なさるのなら、一時的な世間体のリスクよりも、根本的な解決をされるのがベストと思います。
今日も、首都圏の地方都市で事業経営を成功されていたお客様が行方不明になる情報が入ってきました。
数年前２つの都市銀行から２億円以上の融資のお手伝いをした会社なのです。
年商も３０億以上あり、関連会社を含めて数社あるのですが、帳簿上はすべて黒字、いったい何があったのかと思います。
最初は何か事件に巻き込まれたのかと思ったのですが、本社、関連会社、東京の支店すべてが夜逃げ状態になっているので、多分事件に巻き込まれたのではなく、意図を持って姿を消されたのだと思います。
今日は暗いことばかり書いて恐縮ですが、事業をやるって、本当にリスキーなのです。ですから危険回避が必要な場合は、一時の世間体や体裁なんて考えているような甘い仕事ではないことをぜひお伝えしたいと思います。
後ろ向きの資金調達が必要になった場合、世間体や体裁などより根本的な解決を決断されることを心から切望する次第です。
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商業ビルか、住居ビルか？
昨日の続きになりますが、収益ビルを購入する方にとって、購入するビルは商業用のビルが良いのか？あるいは住居用のビルが良いのか？
この問題はとても投資上、重要なことと思っています。
以前ピーク１８棟のビルを所有した経験と、数多くの収益ビルの絡んだ資金調達の案件をこなしてきた経験から、感じたところを忌憚なくお話をしたいと思います。今日は全くの私見ですので、ご了解下さい。
資金調達をする上からは、どちらが有利かといったことはありません。しかし、経験上感じるのは、住居用のビルの方が家賃収入が投資額に比べて高い、つまり利回りの良いビルが多いので、資金調達上も有利な場合が多いと思います。
ただ、どちらのタイプのビルが投資上良いのかと言うことについては、ビル投資をする方の資産や資金調達力によって違った結論になると思います。
結論から申せば、自己資産や資金調達力が余程大きくない限りは、商業ビルより住居ビルの方が良いと言うことです。
逆に自己資産も資金調達力もある場合、たとえば新たにビルを購入するにあたって、自己資金が６０％以上、理想的には７０％以上あるのなら、商業ビルの投資も立地条件が良ければ、決して悪い投資ではないと言うのが結論です。
理由は、銀座４丁目で銀座の本通に面しているといった特殊な物件でない場合、家賃収入の安定性が、住居ビルの方が商業ビルよりかなり高いからです。
住居ビルの場合は、部屋を借りている人が退室しても、新しく入居する人を同じ賃貸条件で見つけやすいのですが、商業ビルの場合は、立地条件などによっては、新しいテナントを同じ賃貸条件で見つけにくい点があります。
私もビルのオーナー時代、商業ビルについてはテナントの確保に非常に困った経験があります。もちろん時代が違いますが、最近ご相談にこられる方の物件を見ていても、商業ビルは立地条件など条件がかなり良くないと、余程のインテリジェントビルか高層ビルでもない限り、地下1階、1階、２階までは比較的テナントの入居率が高いのですが、その他の階は空室率の高い物件が目に付きます。
また、特に商業ビルの場合は、一つのテナントが広い面積を借りていて、そのテナントに退出されると、たちまち家賃収入が大幅に減り、融資額が大きくて現預金が少ないような場合は、たちまちリスケジュール（返済条件変更）を金融機関に要請しないといけないような事態になる危険性があります。
さらに新しいテナントを募集するにしても、相場家賃が大幅に安くなっている地域がまだまだ多く、退出したテナントと同条件で貸すことが非常に難しくなっています。
このことは地方都市だけでなく、東京でも新しいビルがどんどん建っていますので、千代田区、中央区、たとえば銀座でも、ビルが築古であったり、ペンシルビルのような場合や、立地条件がそれほど良くない場合などは、テナント自体見つけにくい上、テナントを見つけても、家賃などの入居条件を大幅に落とさないといけない場合も多いようです。
この点住居ビルの場合は、もちろん立地条件にもよりますが、商業ビルほど立地条件は厳しくなく、たとえば都内２３区であれば、余程交通の便や環境が劣悪でない限り、比較的、新しい借り手を見つけやすく、見つけにくい場合でも、保証人、ペットの同居、敷金など条件を緩和するなどの対策で、なんとか入居率を確保することが可能です。
このように家賃収入の安定という点では住居ビルに軍配が上がります。
しかし、たとえば東京であれば、六本木ヒルズに隣接するとか、表参道の青山通りか表参道沿いであるとか、銀座の銀座通りに面しているとかなど、立地条件が超一等地の場合、１階、地下１階、２階等を中心にかなり高額な家賃と保証金を取れる可能性がありますので、一時的なテナント不在などに耐えうる資金力があれば、決して不利な投資ではないと思います。
更に資金力があって、隣接するビルや土地を買い、間口の広い最低１００坪以上の土地を確保できるような場合は、高額な家賃収入が取れる、非常に価値の高い不動産を形成できることも可能になるので、資金力によっては商業ビルへの投資も決して悪くないと思います。
ですから私見ですが、自己資金を最低でも２０億円程度以上持っている場合以外は、住居用のビルへの投資が安全な投資方法であると私は思っています。
この考え方の根拠は、商業ビルの場合は、２０～３０億円以上の投資額でないと、長期間にわたって優良と思われる物件の購入できないと思っているからです。
（もちろんノンリコースローンを使う場合はこの限りではなく、もっと少ない自己資金でも検討できると思います。上記図と２月１４日のブログをご参照下さい。）
弊社もグループ会社に不動産会社がありますし、私自身も顧問になっていたりしますので、こんなことを言うと商売に関わりますから、オフレコのブログだからこそ書けるのですが、よほど住居ビルがお嫌いな方以外は、絶対に住居ビルが正解です。
まして初めての投資の場合や、物件購入時８０％の融資を受けて買われる様な場合は、もうこれは絶対に商業ビルは止められた方が良いと思います。
ましてソーシャルビル（俗に言う水商売の店舗が入居するビル）は絶対に避けられた方が良く、ソーシャルビルは、最近、例の歌舞伎町の火災事故以降、融資の対象にならない場合が多いので、自己資金で買われる方も、よほどご自分で使用するメリットがない場合以外はお薦めではありません。
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