金融機関の債権減額について
６月１３日
毎日資金調達コンサルティングの仕事をしている中で、
不動産について感じることや情報を執拗に書いていますが、
今日もこの関連の情報です。
昨日も書きましたように、資金調達コンサルティングと言っても、
案件の半数は、金融機関とのトラブル解決のための資金調達のお手伝いです。
具体的に言えば、借金をして不動産を購入したものの、
返済ができなくなり、金融機関とトラブルになり、
競売などを迫られているような方の再生をお手伝いするわけです。
やることは一つで、トラブルになっている金融機関の抵当権を値切って解除してもらい、
別の金融機関に借り替えることです。
現時点、弊社では、このような再生案件を２０件ほどお手伝いをしていまして、
借換の金額も数千万円から数十億円で、正直なところ、弊社としてはありがたい案件です。
今日特にお伝えしたいのが、
この金融機関の債権を放棄するための金額が、
最近は金融機関が強気になっていて、けっこう金額がかさむことが多くなったということです。
数年前であれば、よく借金は怖くない系の本に書いてあるように、
特にサービサーに行った債権は、考えられないほど、減額することが可能でしたが、
やはり最近の不動産の市況の回が影響していて、
サービサーに行った債権でも、それなりの金額を提示しないと、抵当権抹消に応じてくれません。
理由は、金融機関にとって、慌てて債権減額に応じなくても、
競売でも競落価格が上がっているため、
また、以前のように落札する人がいないと言うようなことが少なくなったため、
困ることがなくなったからです。
このように、ここのところ首都圏を中心に不動産の市場価格が安定するにしたがって、
金融機関の抵当権抹消してくれる金額も増加傾向になってきていますので、
このような局面にあられる方は、戦略を間違わないようにしていただきたいと思います。
明日は、このような不動産の再生案件で、上手くいかない場合の理由についてお話をしたいと思います。
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ある日のスケジュール
６月１２日
ご質問のメールで、
どのような会社の資金調達のコンサルティングが多いのかという質問をよく頂きます。
今日はこの質問に対して、私のスケジュールを書けば、イメージを掴んでいただけると思い、
６月の２日間のスケジュールを書くことにしました。
たとえば６月の某日は次の通りですが、
この日は①以外は前向きな案件の打合せなのでハッピーな一日です。
①１０：３０～１２：００
八重洲の某ファイナンス会社で不動産の絡む金融機関とのトラブル解決のための再生案件の打合せ
②１３：００～１４：３０
横浜みなとみらいにある某大手ファイナンス会社に、北海道の遊技場経営の社長と同行し、
法人の借入金の借換と個人の不動産投資のための資金調達の打合せ
③１５：３０～１７：００
御成門にある証券会社で、顧客と投資顧問を交えて、ファンドの組成の打合せ
④１７：３０～１９：００
丸の内の喫茶店で、顧問をする不動産会社の社長と不動産の売買にかかわる案件の打合せ
またある６月某日は、次の通りです。
①１０：００～１２：００
銀座の不動産会社の社長と金融機関とのトラブルの解決の打合せ
②１３：３０～１４：３０
皇居前のパレスホテルで、
金融機関とトラブルのある関東の某県在住の個人資産家と面談
③１６：００～１８：００
上野の提携する税理士事務所で、
東京都下に１０物件以上の収益不動産を保有する顧客と、
税理士、大手ファイナンス会社の営業と査定のスタッフ同席のもと、
銀行とのトラブルのため、某サービサーに行ってしまった債務減額のための資金調達の打合せ
④１９：００～２０：３０
原宿の飲食店で、不動産会社の社長、税理士と港区の大型不動産の売買に絡む情報交換
この日は、ハッピーな一日と違って④以外はトラブルを解決するための案件ばかりで、
特に②は最悪の状況で、すでに弊社のみでお手伝いできる範疇を超えている案件で、
弁護士や事業再生専門のコンサルタントのサポートがないとできない状況でした。
ただ、本音を言えば、弊社にとっては③は暗い案件でも、収益的にはボリュームが大きいので、
メリットも大きいのですが、
やはりハッピーな一日の②や③のように前向きでしかも大型の案件は、やはりうれしさが違います。
このように、資金調達コンサルティングをしていて言えるのは、
前向きな資金調達の案件と同数程度、
金融機関とのトラブル解決の案件であるということなのです。
一つは事業自体の不振で金融機関とトラブルが起きてしまった案件ですが、
ここからは昨日の続きのようになってしまいますが、
多くの場合不動産投資の失敗や無理な取得が絡んでいると言う事実をお伝えしたいと思います。
このように不動産取得、不動産投資は利点も多いものの、
リスクも高いと言うことをぜひご確認いただきたいと思います。
他人もやるから自分もやるとか、
テレビや本でアパート経営を薦めているからやるとかではなく、
特に借入金をしないと不動産を取得できない場合は、
慎重にも慎重に検討、決断されることを望みます。
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個人向けアパートローンについて
６月１１日
６月１０日の日経の朝刊で興味を引く記事がありました。
それは
（個人向けアパートローン 「返済原資限定」広がる）
と言う記事です。
このローンは、個人のマンションやアパートの投資のための、
返済原資を家賃収入に限定した融資のことで、
マンションやアパートの投資を失敗しても、自宅や他の資産にその影響が及ばない
ノンリコースローンのことです。
今までは、ノンリコースローンは大型物件に限られることが多かったのですが、
今回の記事は、個人のアパートなど小型物件にも使えるようになってきたと言うのです。
実は住友信託や新生銀行、東京スター銀行など数多くの金融機関がサービスを開始しており、
施工業者が金融機関と提携していないといけないという使いにくさもありますが、
ぜひアパート経営や投資を考えている方には、
検討をされることをお薦めいたします。
私も前職の時２０棟弱の収益物件を持っていましたが、
築年数の古いビルやマンションの家賃の下落、
そして修繕費は予想以上に掛かるので、
投資をする時に、いくら表面的な利回りが高いからと言って、
ずっと利益が出るかと言えば、それほどでもないこと。
また、まして購入資金に占める借入金の比率が高い場合は、
元金の返済を考えると、キャッシュフローでは非常に苦しいと言う事実があったので、
このブログでも、安易な不動産への投資に対して警鐘を鳴らしているつもりなのですが、
アパート経営を薦める本などを読むと、
良いことばかり書いてあって、年々修繕リスクが増えるのに対して、
家賃収入は減っていく傾向にあるということが、
かなり甘目に書いてあることが目に付きます。
それと固定資産税の負担も、家賃収入が減っていくと、
たちまち、その負担感は大きくなります。
何度も何度も同じことを書くようですが、
自己資金のある方は別にして、
自己資金のない方の、現時点での不動産への投資（自宅も含む）は控えることをお薦めします。
執拗に書きますが、
弊社には１０年も前の不動産への投資失敗で苦しむ方の、ご相談件数も多く、
正直なところ、弊社の有力な収益源となっています。
私としては、今の不動産投資のトラブルが多くなる３～５年後を見据えて、
新たなビジネスモデルを専門家と一緒に考え、ほぼ出来上がり、
てぐすねを引いて待っていると言う事実をお伝えしておきます。
弊社としても、同じ収益を確保するなら、
前向きな資金のお手伝いをしたいので、
今の不動産価格が潰れそうな、３～５年後に投資されても、遅くはないと思います。
前回のバブル崩壊の時もそうであったように、
不動産の市況が悪化した時は、金融機関も融資を控える傾向になる可能性があるので、
今はできるだけ自己資金を確保したり、
共同購入などの人脈を作ったり、
いろいろな金融の知識を研究する時期だと思います。
優良物件が、馬鹿安価格で売りに出されていても、
自己資金がある程度、最低でも購入価格の２０％はないとお話になりませんので、
今は不動産投資と言う観点で考えるなら、
次の投資時期のための準備期間と捉えるのが良いのではないかと私は考えます。
どうしても今すぐ収益マンションやアパートに投資をされたい方は、
今日書いたような、銀行のサービスを検討されたら良いと考えます。
誰でも大家になれるとか、
不動産投資の指南書が市中に溢れる時期は、
投資時期ではないということを切にお伝えしたいと思います。
大変お手数ですが、１クリックお願いできれば幸いです。