不動産案件の難しさと不可解な出来事
６月７日
前職の時から何度も体験してきたことですが、
不動産の絡まる案件は、融資であっても、売買であっても、
共通した難しさと、時々不可解な状況に陥ることがあります。
それは、たとえば融資であれば、
不動産担保融資を希望する本人が希望していないにもかかわらず、
弊社に案件が持ち込まれたり、
不動産の所有者が希望していないのに、
売り物件として、情報が入ってくるようなことがあることです。
不動産担保ローンの場合、
以前にも書きましたが、
会社の業績が悪かったり、過去に金融トラブルがあったりして、
銀行では融資を受けることができないような場合でも、
不動産評価があれば、余程特殊な事情がない限り融資を受けることができるので、
案件として弊社に持ち込まれる時には、
まずざっくりした不動産評価を出し、
既存の抵当権と比較して、担保評価に余裕があるのか？ないのか？を、
まず出すことからお手伝いをスタートすることもあるのですが、
昨年末に２件、不思議な出来事がありました。
両方とも、ファイナンス会社に評価を出してもらい、
詳細物件の調査は残るものの、
よほどのことがない限り融資の実行が可能と言う状態になり、
所有者であり、借入を希望する本人と面談をする段階になって、
紹介者と所有者本人の連絡がつかなくなり、
最終的にこのままの状態で終わった案件がありました。
紹介者があてにならなくなったので、所有者本人や所有者の会社に、
手紙で確認したところ、
１件については何の回答もなかったのですが、
あとの１件については、
依頼したこともなければ、その必要もないという回答をもらい、
紹介者を通じて依頼の来た話は全く？だったのか未だに分かっていませんが、
結局のところ、紹介者が騙されていて、もともと所有者と繋がっていなかった案件だったと思います。
また不動産の売買の仲介になると、
多くの不動産に係わる方なら誰でも経験していると思いますが、
所有者の知らないところで、物件が一人歩きして、伝言ｹﾞｰﾑのように、
全く売る意志がないのに、売り希望と言う情報が流れてきたり、
特に弊社が良く係わる、大型物件となると、
それこそ、あらゆる種類の怪しい人や団体が関与していたり、
自分がまだ所有権を持っていないに、いかにも持っているような顔をして売却を画策していたり、
まさに詐欺師とも思える、公文書偽造による話とか、
本当に様々なことに遭遇します。
弊社は資金調達の支援が仕事で、不動産仲介業が仕事ではありませんが、
資金調達の支援においても融資額が大きくなればなるほど、
まさに生鮮食料品のように、日夜条件が変わりますので、
不動産の絡む案件は融資の実行まで、安心できることがありません。
一度なんかは、融資実行３日前に、
不動産の所有者のお一人がなくなって、
相続のトラブルが起こり、
結局、融資どころではなくなった案件もありました。
だからと言って、不動産の絡む案件を止めるわけにもいきません。
それは、日本人特有の不動産神話がまだあるのか、
本来なら買うべき状態でない人や会社が不動産を購入し、
このことがきっかけとなって、資金繰りに窮して、
ご相談に見える案件があまりにも多いからです。
なぜか現在のように、マクロ的に冷静に考えれば
不動産に対する需要が、ほんの一部の不動産を除いては、減少していくという事実があるのに、
ご相談に見える顧客のお話を聞くと、
どうも自宅は所有でなければいけないとか、
会社に資産も必要だとか、
失礼ながら、その方の懐具合からして、
無理と思えるような投資をしている場合があまりにも多いのには驚きます。
まだ不動産を購入したことのない方や、
不動産投資の失敗で地獄を見たことのない方は、
不動産を購入する時には、
ある種の征服感を味わったり、あるいは夢を見ることも多いかも知れませんが、
不動産投資の失敗時の苦しみは並大抵のものではありません。
このことは私の体験でだけでなく、
数多くの顧客の体験を見たきた感想です。
不動産投資の失敗が表面化してくると、
最初の部分で書いたように、
自分の不動産が勝手に売却希望になったりするようなことに巻きもまれることも多いので、
不動産投資を決断する時には、慎重にも慎重に、検討されることをお薦めいたします。
他人の不幸を待ているようで不謹慎と思われるかもしれませんが、
私の本音をこそっと言えば、
多分、２～３年後から、個人のマイホーム取得者や、
価値のない不動産投資をした人のデフォルトが激増する可能性大なので、
このことに対応するサービスを今から準備しています。
準備しているところは、弊社だけではないことをお伝えしておきます。
不動産再生事業にビジネスチャンスが期待できる現在、
私はとても投資する気にはならないのですが・・・・・。
保証協会のトラブルについて ２
６月６日
昨日は保証協会とリスケしている場合について書きましたが、
今日は、過去に代位弁済の履歴のある場合についてです。
弊社に来る案件でも、このトラブルが原因で融資が断わられたと思われることが多いので、
当たり前な話だろうと思われる方も多いと思いますが、確認の意味も含めて書いていきたいと思います。
ある社長が経営する食品会社ですが、非常に競争力のある商品開発に成功し、
取引先や協力会社からだけでなく、ベンチャーキャピタル数社から出資を受けています。
商品開発に時間がかかったこともあって、設立後３期は赤字が続きましたが、
相談を受けた直前期には売上も上がり、累損もほぼ解消された状況で、
弊社に、銀行からの融資の支援をして欲しいとご相談がありました。
財務諸表を見たところ、財務内容や業態に比較して、
銀行や信金から全く融資を受けていないので、
その理由を聞くと、
「何度か都市銀行はじめ、地方銀行など何行かに打診したが、全て断わられた。」
という返事でした。
このような場合、断わられ方で、断わられた理由がほぼ分かることも多いので、
断わられた銀行の対応について、一行一行聞いたところ、
ほぼ、申し込んだ翌日か、数日以内に断わられたということですので、
次のような質問をしました。
「過去に何か金融上のトラブルがありませんか？」
「いや、ありません」
「この会社の以前の会社でもなかったですか？社長だけではなく役員の方も含めてですが？」
「そう言えば、５年以上もかなり前ですが、私が○○市で社長をしていた会社の時、
この会社の融資が保証協会に代位弁済されたことがあります。」
この案件自体、２年前の出来事ですので、
最近は少し対応が変わっているかもしれませんが、
少なくともこの時は、今の会社でない過去の会社のトラブルが原因であっても、
融資が受けることができなかったようでした。
直近で融資を断わられた時から数ヶ月経っていましたし、
有力なスーパーとの取引もこの間に始まっていましたので、
弊社でも、何行かに打診をしましたが、
やはり門前払い的に断わられました。
銀行はこのような時に、顧客にも言わないぐらいですから、
弊社にも、もちろん、融資ができない理由は言ってくれませんが、
長年の勘で、銀行の対応や話し振りの中に、
財務内容ではなく、
代表者及び役員の属性の問題が理由で駄目だったと判断できるのですが、
この時も同じで、多分社長が以前経営していた会社の時のトラブルが原因と判断できました。
中にはどこの銀行とは書けませんが、
率直に保証協会とトラブルがあるので融資ができないと答えてくれる行員もいて、
保証協会と代位弁済が過去にあった場合は、融資は難しいと判断していただいて良いと思います。
先程の食品会社の話しに戻しますが、
このように社長が過去に保証協会とトラブルのある場合は、
銀行からの融資が必要であれば、
できるだけ早い時期に、代表権と取締役を退任し、
後継者に早く代表権を譲ることが大切です。
とは言っても、中小企業の場合、社長＝会社というような構図になっている場合も多く、
このような場合は、社長は会長と言う肩書きで、実質的な経営を担うようにするのが現実的です。
事実、以前にも書きましたように、某銀行ですが、
このように、実質的な経営者に金融トラブルがある事実を知っていても、
融資をした場合が現実的にありますので、一つの方法であると思います。
この食品会社の社長には何度もこの話をしたのですが、 
未だに社長を続けていて、銀行からの融資はどこからも受けていません。
ただ、この社長の場合は、直接金融一本で当面は資金調達をすると言う、
明確な方針を持っていらっしゃるので、この方法も一つの選択肢であると思います。
お手数ですが、１クリックお願いできれば幸いです。宜しくお願いいたします。
保証協会のトラブルについて
６月５日
ご相談に見えるお客様の中で、
保証協会とのトラブルを抱えている方がけっこういらっしゃいます。
過去に代位弁済の履歴や、現在、返済が止まっているような場合は、
ほとんどの銀行からプロパー融資を受けることはできません。
ただ、唯一、都市銀行で保証協会のトラブルを参考にしないところがあり、
具体名は出せませんが、この銀行での可能性は残ります。
保証協会とのトラブルで悩ましいのが、
保証協会と話し合いをし、合意した条件でリスケをしている場合です。
保証協会のトラブルを参考にしない某都市銀行と、
東京にある某銀行なら問題はありませんし、
現時点では、大手ファイナンス会社も懸念材料にはしていないので、
決してリスケをしているから融資が１００％無理と諦めることはありません。
ところが、これら以外の銀行では、
保証協会付の融資をリスケをしている履歴は、グレーゾーンとなっています。
融資が駄目になる場合もあるし、そうでない場合もあるということで、
問題は、このグレーゾーンの場合、先日書きましたように、セクションや行員によって、
かなり対応に格差があることです。
事情に関係なく、リスケ案件は門前払い的に融資不可と判断する場合もあれば、
事情によっては、審査をし融資する場合もあります。
同じ銀行のセクションでも、また時期や、行員によって、
リスケについてはかなり対応が違う場合が多いので、
顧客にとってはラッキーかアンラッキーか、運任せというのも困ったところですが、
お客様のお手伝いをする中で、現実に起きていることです。
リスケをしていて、銀行に融資を申し込んだところ、あっさり断わられたよう場合、
業績や財務内容が特に悪くなく、売上高も２億円以上あれば、
同じ銀行でも、少し間を置いて、他のセクションに打診しても良いと思います。
ただ、直前期が赤字であったり、財務内容が悪い場合は、
他の銀行に打診した方がベターです。
理由は、このような場合、融資の可能性はかなり低いので、
何度も何度も、同じ銀行のいろいろなセクションに申し込むと、
良い意味でない、有名案件のような印象を与えてしまい、
長い将来を考えるとデメリットが多いからです。
最後に、
リスケをしているからといって、絶対に銀行の融資を受けることができないとは思わないで下さい。
弊社の案件でも、いくつかの案件が、
保証協会とリスケのトラブルがあっても、融資を受けています。