地方の不動産について
６月４日
先日東京の不動産について、
資金調達のサポートをしている中で、
金融機関から日常的に聞くことや、
私が感じることを、忌憚のなくを書きましたが、
今日は東京以外の不動産について、
東京の不動産と同様、金融機関の言っていることを参考に、
私見を書きたいと思います。
以前、不動産は資産と言う考え方が強かったと思いますが、
現在は、収益を上げるための材料と考えた方が、
金融機関の考える不動産の価値と乖離しないと思います。
私は資金調達のサポートを仕事としていますので、
あくまでも、金融の観点から話を進めて行きたいと思います。
基本的には、地方の不動産も、東京の不動産同様、
私は今、有利な投資の対象ではないと思っています。
理由は、利回りが悪くなっているからです。
もちろん自己資金だけで購入する場合とか、利用目的が投資以外にある場合は別ですが、
特に、不動産収入を前提とし、融資を受け投資する相場ではないと私は思っています。
むしろ、日本の財政悪化が国債の価格下落を呼び、
このことにより長期金利が上昇し、
利回りの悪い不動産を無理な融資で購入した方々のデフォルトを起こし、
この結果不動産の価格が下がる局面がある可能性が高いと予測していますので、
他人の不幸を待つようで不謹慎かもしれませんが、
現在は不動産の市場がクラッシュするのを待つ局面と私は思っています。
もちろんこのような局面でも、有り余る自己資金を持っている方なら、
東京以外でも大都市の良い立地の不動産なら、高い収益が期待できる不動産もありますので、
投資の対象としては検討の価値もあると思います。
しかし、このような優良物件は、東京では最低１０億円位ですが、地方でも５億円以上を考えないと、
なかなか手に入れることはできないと思います。
まして、不動産の購入価格の９０％は融資で購入することなど、私は怖くてできません。
最低でも購入金額の５０％程度の自己資金が用意できる前提がないと、
どんな優良な不動産でも私は投資をお薦めする気にはなりません。
少し話は飛びますが、このような局面でもまだ、
ワンルームや木造アパートのような物件に投資を市よとする方がいるみたいで、
このような物件を
「自分で年金を作る」
「誰でも大家になれる」
と言ううたい文句で販売をマンション業者、購入をすすめるコンサルタントには、
いい加減にしろと怒りさえ感じ、素人を騙すようなことは止ろと言いたいと思います。
仕事柄私は多くの金融機関とお付き合いをしていますが、
まともな大手金融機関は、ワンルームに資産価値を認めていません。（一棟なら別です）
また、ワンルームよりはまだマシな、流行の木造アパートも、築５年ぐらい経てば、建物に価値はなく、
逆に取壊し費用を不動産価値（土地）から差し引くのが現実です。
さらにもっと言えば、
競売ビジネスも、一般の方に広がっているようですが、
弊社と提携を結んでいるファイナンス会社は、
競売ビジネスでは日本有数の存在ですが、彼ら曰く、
近頃は素人がいっぱい市場に入ってくるから、
競落価格が高すぎて、とても落とす気にはなれないと言っていますので、
競売ビジネスにこれから参入しょうと思われている方は本当に注意なさってください。
全国均一に不動産が加熱して訳ではありませんので、
９０年前後と現在は状況が違うと言う方もいると思いますが、
私は市況としてはそろそろ８９年に掛かる頃で、
下手に投資をするとババを掴まされかねない時期に差し掛かったと思っています。
結果として、くだらない不動産を、自己資金を少なく、融資目いっぱいで購入するような、
有利でなく危険いっぱいの投資をするハメにならないことをお祈りします。
慎重にも慎重を期して、決断してください。
弊社の、不動産で金融機関とのトラブルに悩む顧客には決してならないように・・・・。
下手をすると３～１０年程度は地獄を見てしまうことになりますので。
横道が長くなってしまいましたが、地方の不動産の話に戻しますと、
東京に拠点を置き全国展開をしている、比較的低金利で融資をする
ファイナンス会社の地方不動産に対する考え方、
言い換えると担保にできる地域は次の通りです。
（もちろん、銀行、とくに地銀や信金は以下の地域以外の不動産も担保として考えます。）
忌憚なく書きますので、ご気分を悪くされる方もあるかもしれませんが、
評価の対象としているところは次の通りです。
★★★★★ 東京２３区
★★★★ 東京都下、横浜市、｣川崎市、埼玉県の一部、千葉県の東京よりの地域
大阪市、名古屋市
★★★ 札幌市、仙台市の一部、横浜市周辺、京都市、神戸市、大阪府の一部、福岡市
★★ 埼玉、静岡県の太平洋岸の一部、名古屋市周辺の一部、京阪神の一部、広島市、北九州市
福岡市周辺
★ 郡山市、福島市、水戸市、宇都宮市、高崎市、前橋市、新潟市、金沢市、奈良市と周辺
岡山市、熊本市、鹿児島市など
★に入っていない場所の不動産は、原則として、大手ファイナンス会社の担保にはなりにくいので、
銀行など地元金融機関とトラブルがあったような場合とか、
地元金融機関で借り入れができなくなったような場合に、
有効な資金調達手段であるファイナンス会社からの融資を受けることができません。
また購入のための融資も受けづらいので、自己資金比率が高くないと購入は困難とお考え下さい。
★以上でない地域に在住の方や、既に不動産をお持ちの方は、
地元金融機関との取引を大切にしていただくことが重要になりますが、
もし、投資として、地域にかかわりがない場合は、
★★★以上の地域、できれば★★★★以上に立地する不動産に投資することが、
金融上は有利ですので、ご検討される場合の要因の一つとしてお考え頂くと良いと思います。
お手数ですが、クリックをお願いでいれば幸いです。よろしくお願いいたします。
資金調達のポータルサイト
６月３日
後日、正式にご案内しますが、
昨日、ブログで知り合ったマーケティングコンサルタントの方とのコラボレーションで、
資金調達の虎の巻のような内容のＣＤを録音しました。
対談形式で話を進める形を取っていただいたので、非常にやりやすく、
自分で話しながら、資金調達について、自分の考え方を整理できたように感じ、
有意義な体験ができたと思っています。
特に、
「資金調達コンサルタントって何なんだろう？」
「資金調達コンサルタントの意義って何？」
と、言うような基本的なことがすっきり整理されたような気がしました。
私など、本当に毎日、朝から晩まで、
ご相談に見える顧客と面談したり、
顧客を金融機関にお連れしたり、
銀行に相談に行ったり、
資金調達尽くめの生活をしていますので、
ある意味、マヒをしている部分があります。
でも考えてみると、中小企業の社長が新しい金融機関と取引を始めること自体、
それほど何度も機会があることではないのではないかと思います。
ですから、資金調達について詳しい社長もいますが、
思った以上に不案内な方が多いのは、当たり前のことと思います。
たまたま資金調達のために行った金融機関と上手くいかなかった場合、
この金融機関とは二度と縁がないと思ったり、落胆したり、資金の目処が立たず事業計画を変更したり、
場合によっては、高金利の融資に踏み込み、このことが原因で破綻したり、
破綻して失踪のような悲劇を招くことだってあり得ます。
この点から、資金調達のお手伝いだけではなく、
弊社の大切な役割として、ミスリードしない資金調達のポータルサイト的な役割も重要だと感じました。
それも、闇雲に資金を調達すると言うことではなく、
資金調達をすることが最善策なのかどうかも含めて、
ご案内することが重要であると本当に思います。
今後とも、ミスリードしないように気をつけながら、
資金調達のお手伝いを続けていかないといけないと再確認した一日でした。
お手数ですが、クリックをお願いできれば幸いです。
宜しくお願いいたします。
銀行のセクション間の格差の問題
６月２日
この仕事をしていて、つくづく思うのは、同一銀行内の店舗やセクションに格差があることです。
例を上げますと、
最近の例では、東北のパチンコホールの案件です。
某都市銀行の都内の某法人営業部に打診したところ、
東京に支店があるものの、営業の拠点が遠隔地と言う理由で、
ほぼ門前払い的に断わられましたが、
同じ銀行の別の法人営業部に打診すると、
非常に良い条件で、短期間で２億円の無担保融資が実行されました。
また、東京の大ターミナルを挟んで立地する某都市銀行の２つの法人営業部では、
次のようなこともありました。
このターミナルに立地する小さなスロット専門店の運営会社の案件でしたが、
一方の法人営業部では、部長の方針から、規模が小さい理由から断わられたのですが、
他方の法人営業部に持ち込むと、あっさり無担保融資が実行されました。
このように、同じ銀行の法人営業部なのに、部によって対応が全く違う場合があります。
実はこのようなことは良くあることで、
営業部長を中心とする部の裁量がある程度認められていることは、
ある意味、杓子定規なルールに縛られず、柔軟な対応が可能と言うことでもありますので、
顧客にとってはメリットもあるとは思います。
しかしながら、弊社のような仕事をしていない限り、
普通の会社の社長の場合、たまたま融資を申し込んだ部に断わられれば、
銀行全体に断わられたと判断し、まさか、駅向こうの別の部に申し込むと、融資が行われるとは、
通常の場合は思わないと思います。
このように、銀行のセクション間の格差があることを銀行は正式に認めることはないと思いますが、
間違いなくあるのは確実です。
銀行にとっても、この問題を失くすことは非常に難しいと思いますが、
銀行のビジネスチャンスを失くしているだけではなく、
顧客にとっては、かなり迷惑なことで、企業努力が必要だと思います。
そういえば、政府系金融機関も、担当によってかなりラッキー、アンラッキーがあると、
よく聞きますが、政府系金融機関のようにお役所仕事をしているところは論外として、
民間の銀行にも同様のことがあるのは改善する必要があると私は思います。
ただ現実問題としては、店舗やセクションによって格差があるわけですから、
どのような支店や部に行けばラッキーな場合が多いのかが大切なことになります。
きっと今から書くことを銀行に聞けば、考えすぎと多分否定すると思いますが、
私の体験を忌憚なく書きますと次のようになります。
もし、あなたの会社が首都圏、名古屋周辺、関西のように都市銀行の店舗数が多いｔ地域にある場合は、
間違いなく都心の店舗で大企業などが林立するところではないところにある営業部や店舗を勧めます。
その理由は、
部署の予算が大きい割りに、予算の達成が難しそうなところの方が、良いだろうと言う簡単な理由です。
嘘ばっかりと思われるかもしれませんが、
このことがあたっていることは私の体験では何度も実証されていますので、
信じていただいても多分良いと思います。
ただ、会社の所在地、社長の自宅、主要取引先などからあまりにもかけ離れたところだと、
場合によっては、銀行内での調整が難しくなる場合もあるので、
なぜこの部署に打診をしたのか、説明のつくところを選ぶことも大切なことです。
次に、地方都市やその周辺で、都市銀行の店舗や融資セクション自体が少ない場合は、
これは仕方なく最寄のところに行くのがベターだと思います。
最近、銀行は積極的に中小企業への融資を考えていますので、
比較的良くなりましたが、
地方の県庁所在地にある店舗やセクションは、
今までは、どちらかと言えば東京や大阪にある企業の出先機関や、
地元の有力企業に対する対応には熱心でしたが、
地元の中小企業との取引にはイマイチ熱心でない傾向があり、
多額の資金ニーズが予想されるような会社には、
できるだけ東京に支店を設置し、東京の融資セクションと取引をするように薦めていました。
でも、最近銀行も、
かなり地元の中小企業への対応にも力を入れないといけないような状況になっていますので、
やはり最寄のセクションに行かれるのが良いと思います。
ところが場所によっては、会社の所在地の県内に店舗も融資セクションもなく、
さらに近隣の県の県庁所在地にあっても、行くのに何時間もかかる場合は、
東京に拠点を持って、東京の融資セクションと取引される方が良いかもしれません。
もちろん、今お話していることは、確率の問題なので、全く外れることもあると思いますが、
このようなことを心がけて、融資を申し込むだけでも、
かなり融資の可能性は上がるので、トライされると良いと思います。
もちろん、どの融資セクションも喉から手の出るような、
売上、利益とも大きく、更に増加傾向であって、
自己資本率も高く、流動比率、営業利益、経常利益も高い会社であれば、
取引をするのに便利なところを選ばれると良いと思いますが、
このような会社こそ、多分資金ニーズが半端でなくなることの可能性が高いので、
東京や大阪など都市部に拠点を持たれ、都市部のセクションと取引をされる方が良いと思います。
もちろん現在は銀行融資だけが資金調達でないので、
あなたの会社の経営計画や資金調達計画をよく検討することが大切で、
闇雲に、融資のために東京支店を持つことをお勧めしている訳ではありません。
お手数ですがクリックを願いできれば幸いです。宜しくお願いいたします。