地方の不動産について

６月４日　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

先日東京の不動産について、

資金調達のサポートをしている中で、

金融機関から日常的に聞くことや、

私が感じることを、忌憚のなくを書きましたが、

今日は東京以外の不動産について、

東京の不動産と同様、金融機関の言っていることを参考に、

私見を書きたいと思います。

以前、不動産は資産と言う考え方が強かったと思いますが、

現在は、収益を上げるための材料と考えた方が、

金融機関の考える不動産の価値と乖離しないと思います。

私は資金調達のサポートを仕事としていますので、

あくまでも、金融の観点から話を進めて行きたいと思います。

基本的には、地方の不動産も、東京の不動産同様、

私は今、有利な投資の対象ではないと思っています。

理由は、利回りが悪くなっているからです。

もちろん自己資金だけで購入する場合とか、利用目的が投資以外にある場合は別ですが、

特に、不動産収入を前提とし、融資を受け投資する相場ではないと私は思っています。

むしろ、日本の財政悪化が国債の価格下落を呼び、

このことにより長期金利が上昇し、

利回りの悪い不動産を無理な融資で購入した方々のデフォルトを起こし、

この結果不動産の価格が下がる局面がある可能性が高いと予測していますので、

他人の不幸を待つようで不謹慎かもしれませんが、

現在は不動産の市場がクラッシュするのを待つ局面と私は思っています。

もちろんこのような局面でも、有り余る自己資金を持っている方なら、

東京以外でも大都市の良い立地の不動産なら、高い収益が期待できる不動産もありますので、

投資の対象としては検討の価値もあると思います。

しかし、このような優良物件は、東京では最低１０億円位ですが、地方でも５億円以上を考えないと、

なかなか手に入れることはできないと思います。

まして、不動産の購入価格の９０％は融資で購入することなど、私は怖くてできません。

最低でも購入金額の５０％程度の自己資金が用意できる前提がないと、

どんな優良な不動産でも私は投資をお薦めする気にはなりません。

少し話は飛びますが、このような局面でもまだ、

ワンルームや木造アパートのような物件に投資を市よとする方がいるみたいで、

このような物件を

「自分で年金を作る」

「誰でも大家になれる」

と言ううたい文句で販売をマンション業者、購入をすすめるコンサルタントには、

いい加減にしろと怒りさえ感じ、素人を騙すようなことは止ろと言いたいと思います。

仕事柄私は多くの金融機関とお付き合いをしていますが、

まともな大手金融機関は、ワンルームに資産価値を認めていません。（一棟なら別です）

また、ワンルームよりはまだマシな、流行の木造アパートも、築５年ぐらい経てば、建物に価値はなく、

逆に取壊し費用を不動産価値（土地）から差し引くのが現実です。

さらにもっと言えば、

競売ビジネスも、一般の方に広がっているようですが、

弊社と提携を結んでいるファイナンス会社は、

競売ビジネスでは日本有数の存在ですが、彼ら曰く、

近頃は素人がいっぱい市場に入ってくるから、

競落価格が高すぎて、とても落とす気にはなれないと言っていますので、

競売ビジネスにこれから参入しょうと思われている方は本当に注意なさってください。

全国均一に不動産が加熱して訳ではありませんので、

９０年前後と現在は状況が違うと言う方もいると思いますが、

私は市況としてはそろそろ８９年に掛かる頃で、

下手に投資をするとババを掴まされかねない時期に差し掛かったと思っています。

結果として、くだらない不動産を、自己資金を少なく、融資目いっぱいで購入するような、

有利でなく危険いっぱいの投資をするハメにならないことをお祈りします。

慎重にも慎重を期して、決断してください。

弊社の、不動産で金融機関とのトラブルに悩む顧客には決してならないように・・・・。

下手をすると３～１０年程度は地獄を見てしまうことになりますので。

横道が長くなってしまいましたが、地方の不動産の話に戻しますと、

東京に拠点を置き全国展開をしている、比較的低金利で融資をする

ファイナンス会社の地方不動産に対する考え方、

言い換えると担保にできる地域は次の通りです。

（もちろん、銀行、とくに地銀や信金は以下の地域以外の不動産も担保として考えます。）

忌憚なく書きますので、ご気分を悪くされる方もあるかもしれませんが、

評価の対象としているところは次の通りです。

★★★★★　東京２３区

★★★★　　東京都下、横浜市、｣川崎市、埼玉県の一部、千葉県の東京よりの地域

　　　　　　　　大阪市、名古屋市

★★★　　　　札幌市、仙台市の一部、横浜市周辺、京都市、神戸市、大阪府の一部、福岡市

★★　　　　　埼玉、静岡県の太平洋岸の一部、名古屋市周辺の一部、京阪神の一部、広島市、北九州市

　　　　　　　　福岡市周辺

★　　　　　　郡山市、福島市、水戸市、宇都宮市、高崎市、前橋市、新潟市、金沢市、奈良市と周辺

　　　　　　　　岡山市、熊本市、鹿児島市など

★に入っていない場所の不動産は、原則として、大手ファイナンス会社の担保にはなりにくいので、

銀行など地元金融機関とトラブルがあったような場合とか、

地元金融機関で借り入れができなくなったような場合に、

有効な資金調達手段であるファイナンス会社からの融資を受けることができません。

また購入のための融資も受けづらいので、自己資金比率が高くないと購入は困難とお考え下さい。

★以上でない地域に在住の方や、既に不動産をお持ちの方は、

地元金融機関との取引を大切にしていただくことが重要になりますが、

もし、投資として、地域にかかわりがない場合は、

★★★以上の地域、できれば★★★★以上に立地する不動産に投資することが、

金融上は有利ですので、ご検討される場合の要因の一つとしてお考え頂くと良いと思います。

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