りそな銀行 続報
８月１６日
４月末に書いたりそな銀行の続報をお伝えしたいと思います。
この時、中小企業への無担保融資について非常に積極的になってきたと書いたのですが、
現在はこの傾向はますます強くなり、
東京のセクションだけでなく関西始め全国のセクションでこの傾向が強くなっているようです。
今まで最も中小企業への無担保融資に積極的だったのは三井住友銀行だったのですが、
現在のりそな銀行は三井住友銀行と並ぶぐらい、
案件によっては三井住友銀行より積極的な場合も出てきていて、
弊社の案件でも、
たとえば、小渕内閣の時にばら撒かれた安定化資金のリスケが原因で三井住友銀行が融資を断わった案件に、条件は少し厳しかったものの、りそな銀行が融資を実行した例も出てきています。
この件については、私の目から見れば、三井住友より、りそなの方が目利きが確かだと思いました。
ただこのような、りそな銀行の傾向は、ずっと続くかと言えばそうではなく、
若干、りそなの審査能力を疑うような会社にも融資をしているようですので、
現在積極的に融資している債権が不良債権化する可能性もあって、
年が明けた頃から、来期にはこの傾向が大幅に修正される可能性は十分考えられるので、
資金調達が必要で、しかも少し財務内容に懸念を持つ中小企業の場合、
ぜひ、りそな銀行に早めにトライされることをお薦めいたします。
当初はけっこう高い金利や、１年などの短い融資期間を条件とされることもあるかもしれませんが、
融資後半年程度の取引状況と、何よりも財務内容が改善されれば、融資の増額や取引期間など
、条件が改善される可能性も高いので、お薦めするところです。
また、新しい情報としては、この銀行のＯＢで会計事務所勤務の経験がある、
提携コンサルのＴ氏からの情報ですが、
月商の１０倍まで融資する場合もあるとの事。
これは驚きの数字です。
もちろん、全ての会社に適応されるのではなく、
余程財務内容も良く、事業自体に魅力がある場合とは思いますが、
私にしても、このことが事実なら、今までの月商の２ヶ月という基準から言えば、まさに驚きの数字です。
この件については、もっと詳しい情報を掴み次第、またお伝えしようと思っています。
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。
不動産について
８月１５日
今日から不定期に不動産について感じるところを 書いていきたいと思っています。
なぜかと言えば、不動産の投資について危険を本当に感じるからです。
以前も何回か触れましたが、その感は更に強まっています。
ここでぜひ不動産投資やマイホーム購入を検討されている方に、
購入する前にぜひお読みいただきたい本がありますので、ご紹介します。
その本は、「借金国家から資産を守る方法 不動産編」フォレスト出版 前田和彦著です。
既に不動産を購入された方や、ほぼ購入を決断された方がお読みになると、
マイナーなことばかり書いてあると思われるかもしれませんが、
資金調達の支援や不動産事業の再生案件などを手がけている中での私の受ける感想と、
銀行やファイナンス会社の忌憚のない本音、特に不動産を専門に扱っているファイナンス会社の忌憚のない本音は、ほぼこの本の中身と同じです。
今は確かに、不動産の市況は回復基調にあるように見え、
報道でも東京湾岸のタワーマンションが即売されたとか、
商業ビルの空室率が低下したとか、
とかく今後不動産価格の上昇が確実であるかのような印象をもってしまうような論調の内容が多いのは事実です。
しかし、私は一度不動産で大変な失敗をしていますので、このトラウマから逃れなれない失敗者の独り言としてお読みいただければ良いのですが、今は買いの場ではない、買うのは数年待てと言うのが私の感想です。現在、私も小さな物件なら不動産投資ができる状況にはありますが、今はする気にはなりません。
私は現在、新宿と渋谷に電車でそれぞれ１５分程度でいける杉並区の某所に住んでいます。
京王線なら桜上水、井の頭線なら西永福から徒歩１０分以内で、
田園調布や成城とは比較になりませんが、住環境もかなり高水準なレベルのところと思います。
この辺りは、ここ数年、屋敷であったところが持ちきれず、ここに建売業者が数個の一戸建ての住宅を建築販売して、結構即売に近い形で推移していました。
ところが昨年の夏ぐらいから、新築販売しても売れ残るところが増えてきており、
特に今年の春に完成した住宅が、私の知っているだけで、私の家の隣も含めて１０数戸は１件も販売できていません。
大体このあたりの価格状況は、敷地３５～４０坪弱、建坪３０坪～４０坪 ７～８千万円、
お寺の土地も多く、借地の場合で同等の戸建が５千万円前後というのが表の相場でした。
ところが現実は、特に売れ残っている今回の物に関しては、既に１千万円から２千万円程度の値引きが当たり前となっているようです。
実は超高級マンションを除いて、マンションも同様なことが言われていますが、
このたたき売り的な販売が起きているのは事実です。
ともかくマンション業者や戸建業者は在庫を売らないと、資金調達が困難になり会社の存亡に関わるので必死です。安くても売らないと走れない。正に自転車操業の状況に陥りつつあるように思います。
今日はこの程度に止めますが、最もお話したいのは、
今のような売り手市場の状況でも、不動産はあるタイミングを境に、
一挙に買手市場になってしまう危険性があることをまずご理解いただきたいと思います。
売り手市場の時は、不動産価値は本来の価値以上に上がる傾向があり、
値段さえ少し譲れば売りやすいのですが、
買い手市場になると、いざ売却をしようとしても、足元を見られ、本来の不動産価値以上に、下がる傾向があり、売るに売れない状況になりますので、本当に不動産は怖いものと言う認識を私は持っています。
私の家の周辺の状況だけでなく、そろそろ市況が崩れそうな局面が近い感がありますので、
現在私は、少なくとも身近な者には、不動産購入は慎重にするよう言い続けているところです。
今後不定期に思いついた時に、不動産のことは何度も書いていきたいと思っていますが、
今は自己資金を持っている方以外は、投資もマイホームも買う局面ではないことを強くお伝えしたいと思います。そろそろババを掴む人が出そうな状況になってきているので、ご注意を！
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借入先がサービサー
８月１４日
現在、資金調達のお手伝いをしている案件の一つは、ある資産家の不動産事業の再生です。
元々都市銀行からの借入金であった債務が、
返済条件の変更や返済の遅延のため、２社のサービサー（債権回収会社）に買取られ、
その中の１社から一括返済を求められ、この資金調達の支援で弊社に相談があった案件です。
今日書くのは、この資産家のシンプルな質問が、多くの方々の参考になると思ったからです。
当初この資産家の希望は、２社のサービサーに移った債務を減額交渉をした後、
都市銀行に借り替えたいと言う内容なのですが、
残念ながら、通常、サービサーに移った債務を肩代わりする銀行は、なかなかないのが実状で、
すぐに銀行に借り替えることはかなり困難です。
こういう場合は、一旦、減額交渉の後、不動産担保ローン専門のファイナンス会社に肩代わりさせ、
その後、銀行に借り替える様な方法を取り、
都市銀行に至るまで橋渡しをするファイナンス会社のローンを、我々は、ブリッジローンと読んでいます。
この段階で、債務の減額や、顧客側の同族間の権利関係が複雑な場合は整理し、
ブリッジローンの約定どおりに返済を進めて、収支状況や担保価値を、銀行が融資しやすいように設計していきます。
ところが、一括返済を求めてきたサービサーの債務の減額交渉も終わり、
いよいよブリッジローンの手続を開始した段階で、
上記一括返済を求めている会社ではない方のサービサーが、
この一括返済を求めているサービサーの債権（顧客から見れば債務）を買取りたいと申し出てきたところから、顧客は迷い始めたのです。
要は、この段階で、顧客の前には次の二つの選択肢が生じてきたわけです。
一つは、両サービサーの債務を一旦ファイナンス会社のブリッジローンで借り替え、その後、銀行に更に借り替えて正常な形にする方法。
もう一つは、現在一括返済を求めていないサービサーに債務を一元化し、その後銀行に借り替えて正常な形にする方法です。
顧客は、後者の方法なら、ブリッジローンを行うファイナンス会社に対する事務手数料の支払いの削減と、高い金利コストが削減できることが、大きなメリットに感じたようでした。
大体このような場合、ファイナンス会社の事務手数料は融資額の２％というのが相場ですから、今回のように１２億円程度の借り替えとなると、事務手数料も２４００万円と大きな金額になるのと、金利も６～９％と比較的高いので、近視眼的に見ると迷うのも無理はありません。
しかしながら、弊社は絶対にブリッジローンをかます形でないと、
銀行への借り替えが非常に難しいと言う現状が分かっているので、
一つのサービサーに債務をまとめることは止めるよう説得しました。
ここで資産家から出た質問が、どうしてサービサーから直接銀行への借り替えが難しいのかと言うことでした。
これは非常に簡単なことで、
銀行はファイナンス会社のように不動産の担保価値だけを見て融資をするということはまずありません。
会社の財務内容を中心とする定量的な分析と、
事業内容、会社の状況、経営者の評価などの定性的分析をして、
これらの分析を数値化したスコアリングの結果をみて融資をするかどうかを審査するので、
銀行から借りた融資が、何らかのトラブルを抱えた結果、サービサーに債務の移ったような前歴のある会社や経営者に喜んで融資をするはずがありません。
サービサーはビジネスですから、銀行への借り替えも可能などと簡単に言うでしょうが、
少なくとも、担保評価も信頼でき、会社としても信頼感のあるファイナンス会社で、
正常債権として１年ぐらいは約定どおり返済がなされているような実績がないと、
銀行はなかなか融資に応じてくれないのが現状です。
考えて見れば、サービサーは債権を表面の金額よりかなり安く買い、これを再販して、あるいは購入額以上の回収をして儲ける会社ですから、ファイナンス会社のように、担保評価を厳しく査定しているはずがありませんので、当然だと思います。
事実このことは、少なくとも弊社のお付き合いのある都市銀行数行の１０以上の融資セクッションの担当者が、サービサーから直の借換は厳しいと言っているのですから、多分間違いはないと思います。
また、不動産事業の常として、改修や改装など、けっこうメインテナンス費用もかかります。
早く銀行と正常なお付き合いを始め、このような費用のための新たな資金調達ができる体制を作っておかないと、物件の魅力がなくなり、賃貸価格の低下や空室リスクが高くなって、じり貧状態になってしまうので、今回の案件でも、少なくとも３年以内には銀行と正常な取引を開始できないと、またデフォルトを起こす懸念が出てしまいます。
結局、この資産家はこのような説明に納得して、まずブリッジローンをかまして、銀行に借り替える方向で決心してもらったので、一安心したところです。
まず今月末に、一括返済を求めてきた１１億の債務を７億弱でファイナンス会社に借換することが決まったので、今後はもう一つのサービサーの減額交渉を早くまとめることが先決になっています。
ただこちらは、サービサーとの話し合い通りの返済を続けているので、減額交渉は難航するかもしれないと思っています。
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。