メリットのシェア ３
８月１０日
今日は昨日の銀行の無担保ローンに続き、不動産担保ローンについて書いていきたいと思います。
今日書くのは銀行の不動産を担保とした融資の話ではなく、
不動産の価値のみをほぼ根拠とした融資についてです。
かなりの数のファイナンス会社がこのローンをサービスしていますが、
消費者金融系や商工ローン系の不動産担保ローンは、
不動産担保ローンと言いながら、ややもすると保証人を要求することもあり、
ファーストクレジット、オリックス、アトリウム（クレディセゾン）などの、
純然たる不動産担保ローンの会社について書いていきたいと思います。
このローンの顧客のメリットはいろいろありますが主なものは次の通りです。
①会社や個人の財務内容、実績、金融トラブルなどに関係なく、担保の価値さえあれば
融資の可能性がある。
②過去の財務内容の審査は原則不問なので、審査も簡単で、その分融資までの時間が短い。
要するに、スピードの速い融資が可能である。
顧客の主なデメリットは、次の通りです。
①借主の財務内容を調べない分、また不動産の価格下落リスク、地震リスク、火災リスクなどから、
金利が高く、事務手数料も掛かるので調達コストが高い。
②当たり前な話ですが、担保となる不動産に価値がなければ、借主の財務内容が優良であっても、
融資は不可であり、要するに融通の効かないところがあります。
一方、ファイナンス会社のメリットは、
もちろん担保による債権保全がある程度可能であることと、事務手数料や金利が高いので、
約定通りの返済が完了すれば、高い利益を獲得できることです。
ここで、不動産担保ローンを行うファイナンス会社にとって、
債権保全の基本となる、担保不動産の評価をどうするかと言うことと、
デフォルトになった場合の処理方法が大切になってきます。
いくら収益還元法で明確な評価が出るといっても、
各ﾌｧｲﾅﾝｽ会社の処理の方法によって、当然ながら評価額に多大な影響を与えます。
この辺りは公然と具体的には書けませんが、上記会社でもその処理方法や考え方に差があるので、
同じ物件でも、かなりその評価額に差が出てきます。
たとえば弊社がお手伝いをして今月の１日の実行された、
不動産会社の区分所有の販売を前提としたマンション１棟の仕入れ資金１２億円の件でも、
今回融資をした会社は当然のことながら融資額１２億円が可能となる評価をしましたが、
違う会社の融資可能な額は８億円でした。
この理由は、やはり担保不動産の処理方法が大きく異なることが原因で、
今回融資をした会社の処理方法は、競売など法的処理が中心で、
評価が低かった会社は、法的整理もやりますが、
処理方法の中心が、改装などによるバリューアップ後の再販ですので、
区分所有の不動産には高い評価を出しにくい状況があったからです。
このように、メリットのシェアで言えば、
顧客は自分の都合だけでなく、ファイナンス会社の特性を把握することがとても大切です。
不動産の種類、地域、規模などでかなり会社間の違いがありますので、
この辺りよく調査されることも大切で、単純に金利の高低だけで判断しては、結果としてデメリットを被ることもあるのでお気をつけ頂きたいと思います。
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。
メリットのシェア ２
８月９日
昨日、一昨日は、常日頃気になっていたことが新聞に書かれていたり、
郵政民営化法案否決など、どうしても書きたい事が続き、
メリットのシェアの続きを書くことができず、今日続きを書くことになりました。
まずお話をしたいのは、多くの方々が利用される、金融機関からの無担保融資です。
無担保融資は、貸す立場になってみると良く分かります。
そもそも無担保でお金を貸すと言うことは、
会社が返済をできなくなった時、原則的に会社の代表者だけの保証を取っているわけですから、
会社と代表者の資産か収入でもって弁済してもらうしかありません。
しかし多くの場合は、貸金を弁済できるだけの資産も収入もあることは稀です。
ですから、会社の今までの状況の推移を見て、融資したお金を返してもらえる可能性が高いかどうかの観点で審査をしますから、どうしても新規の事業はどのようになるか分からないので、既存事業の状況と予測を中心に審査をすることとなります。
つまり、既存事業の過去の実績から、事業の融資が返済されるまでの期間推移を予測して、融資の可否を決めるわけです。
しかし中小企業にとっては、外部環境の変化や内部状況の変化、たとえば社長の死亡や同族間の争いなど、大きく業績が悪化をさせる懸念材料をいっぱい抱えています。
このように、言わば将来の予測が困難な会社に融資するのですから、
金融機関にとっては、かなりリスクが高いのは事実です。
ですから、当然のことながら、
大企業よりは融資の条件は悪くなりますし、
財務内容が悪ければ悪いほど、金利が高くなり、融資期間は短く設定されます。
このようなわけですから、財務内容が悪い、たとえば債務超過寸前とか、前期が赤字であるような場合は、
当然、銀行でも融資期間１年金利８％なんて事がありえるのです。
ところが、経営者中には、ややもすると、過去の実績は悪いけど、今年からは事業が好転するような体制が整ったと言い、貸してくれなかったり、融資の条件が悪いと、自分の会社の財務内容が悪いことを棚に上げて、傘を貸さないとか、将来を見ないと批判するような場合があります。
経営者によっては、このような条件の悪いお金を貸す銀行は高利貸しか！
こんな資金を融資するとは、会社を潰す気か！と、
しかし、よくよく考えてみると、自分の手腕が悪いことがもたらした融資条件であることを忘れて、
一方的に金融機関に八つ当たりしているのではないでしょうか？
このことは、子供でも分かり非常に単純なことなのですが、
この単純なことを経営者は、自分もそうでしたが、ややもすると自分本位に頭から抜けてしまうことが多いように思います。
ここから話すことに違和感を持つ方も多いかも知れませんが、
事業をする経営者は、会社に勤めている人のように、
「課長になるためには、このことと、このことが必要で、研修して試験もして、十分課長が勤まるように人材育成をする」なんて他人が準備用意してくれるレールのようなものはないと言うことを忘れている人が時々いるように思います。
思うように資金調達ができないのは、詰まるところは経営者の力量の問題であり、所詮自分が原因です。
優良会社の社長になるためのレールも、準備された研修システムも、他人が準備などしてくれるはずもなく、またそのための決められた資金調達システムや研修などもありません。
詰まるところ自分の力で資金調達をする他なく、
上手くいった会社は発展する可能性が高いですし、
上手く行かなかった会社はビジネスチャンスを潰し発展しないだけのことなのです。
非常に冷酷なことかも知れませんが、
事業を経営すると言うことは、ベニヤ板１枚の船で太平洋を渡るようなことで、サバイバルｹﾞｰﾑ的な要素も多く、決して誰かが準備してくれたシステムに乗り、ポイントポイントで試験があって、これに合格すれば次に進めるような甘い世界でないことを肝に銘じていただきたいのです。
確かに日本は中小企業にとって、特に資金調達の面で、欧米よりは選択肢がないのも事実です。
しかし、この状況下でも必要な資金調達をこなしている中小企業もいっぱいあるわけで、
経営者にとって、資金調達ができないのは、銀行や制度が悪いなんて文句言っていること自体が、
大変甘いとしか言いようがありません。
中小企業に金を貸さないような金融機関は、人道的にも許せない的な発言をする経営者もいますが、
金融機関だってビジネスですから、金融機関のメリットを感じない会社にしか融資しないのは当たり前で、
事業を継続、成功しようと思うなら、金融機関がビジネスの対象に考えてくれる会社にするしかない。
つまり、会社と金融機関がメリットを共有できて始めて、資金調達がスムーズにいくということをぜひご理解いただきたいと思います。
郵政民営化法案の否決を受けて
８月８日
今日郵政民営化法案が参議院で否決され、小泉内閣は衆議院を解散しました。
郵政民営化の是非や、解散の是非は別にして、
ひょっとすると、長くずっと続いてきた自民党政治、言い換えれば政官業癒着の構造が変革するきっかけになるかもしれないと感じていますし、また、そうあって欲しいと思います。
考えてみれば、私が前職の時に銀行と係争したのも、
ずっとやってきた銀行被害の会や資金調達のコンサルティングも、
元を正せば、日本の政官業癒着構造がもたらす顧客無視の金融分野の問題点があったから起こったし、
必要だったのかもしれません。
私のことは別にして、
この癒着構造が、金融機関の一般企業から乖離した常識を生んだことは間違いないと思います。
少し例を上げてみても、いっぱいあります。
代表格は、銀行＋消費者金融や商工ローンの保護の問題があります。
利息制限法という法律がありながら、出資法と言う法律とのダブルスタンダードで、
グレーゾーンの金利を容認している点。
また、マスコミまで含めて、顧客が金融機関から借りた債務の整理についても、
いろいろな選択肢があるのにも拘らず、
金融機関の債権保護の観点から、社会的に広く認知させようとはしないこと。
また、先日あったカードの不正利用の保証の問題も、
多くの善意の被害者がいると分かっていながら、
銀行は正面から顧客保護を考えなかったし、
政治も官庁もこの問題が大きく社会問題化するまで放置していたこと。
金融機関の優先的地位を利用した、顧客への金融商品販売や提案業発を黙認する監督官庁と、
門前払いしてきた公取。
銀行の差し入れ方式の契約書、根保証の問題、連帯保証人の問題などなど、
いくらでも書けるぐらい問題点が山積しています。
そもそも日本は第二次世界大戦で敗戦国となり、
東西ドイツの国境封鎖や朝鮮戦争をきっかけとして始まった、東西冷戦構造上のアメリカ（西側）の都合もあって、政官業上げて産業を復興し、国力を高めてきたシステムの中に金融もリンクされて来たと思われ、
この結果、国策として顧客よりも銀行など金融機関が保護されてきたと思います。
このことが前記したような顧客から見れば、なぜ？というようなことにつながっていると思われます。
もうこのような時代ではないのですから、今回の解散が、政治の本格的な改革につながって、
一部の政治家や官僚や公務員が得する社会から、
国民＝顧客を重視した社会になっていくよう願うばかりです。
経済的な理由の自殺者を多く出すような国や政治は、決してあってはならないと思います。
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。