不動産開発の資金調達
９月９日
現在弊社の大きな収益源となっているのが、不動産開発のための資金調達の支援です。
地上げも不動産開発の一つとお考えいただければ良いのですが、
現在数十億円から数百億円までの５案件のお手伝いをしています。
前にも一度書いたことがありますが、
不動産開発のための資金調達は、単純な土地取得や収益物権の取得とは全く違い、
全てが完成してからはじめて、当初計画した不動産価値が確定されるため、
通常の不動産担保融資では対応ができません。
ここで、プロジェクトファイナンスという考え方が出てくるのですが、
このファイナンスは簡単に言えば、
ファイナンスをする会社も事業主体の会社と同様のリスクを持つ代わりに、
事業が成功した時には収益も、金利といった概念ではなく、
収益をシェアする形になります。
日本の金融機関もこのサービスをやりますが、
この種のファイナンスはどちらかといえば外資が得意な分野で、
弊社も外資の金融機関に打診することが多いです。
ところが、ややもすると事業主体の会社がリスクと言うことへの認識が幼稚と言うか認識がなく、
外資はすぐに爪を伸ばしたがるといった、的外れな批判をして、
できるだけ安い金利の融資をしてくれるところを探して欲しいなどと、
自社の現状を棚において、全く自分勝手な、自分だけが１人勝ちすれば良いと思っているような、
素人の会社からの相談もあるので、
まず、事業主体の実績ももちろん大切ですが、事業のリスクを如何に考えているかのヒアリングを相談時によくするようにしています。
不動産開発事業というのは、如何にリスクとリターンのバランスを事業主体と金融機関がいかに住み分けるかがポイントですので、この認識のない経営者や会社の場合はコンサルを引き受けないようにしています。
はっきり言って時間の無駄、またケースによっては、怖い方々がバックにいるような場合もあるので、
下手に引き受けて難癖を付けられてはお手伝いをする意味がないからです。
一昨日も、全くこの種の認識のない弁護士とその取り巻きの相談に時間を割き、
無駄な時間を過ごしてしまいました。
とても大切な事業パートナーからの依頼でもありましたし、
大手の絡みもあり、支援金額のボリュームも大きいので、
弊社としても、最大限のお手伝いをする気持ちで望んだのですが、
いざキーマンとなる弁護士の話を聞いてみると、
とても数百億円の土地開発をするとは思えない位、土地自体の情報の把握も稚拙で、
一番驚いたのは、実行部隊が決まっていないことでした。
このような状態で、
評論家のような弁護士が中心となって、どのように不法占拠者をどのように退去させるのか、
この問題に全く認識のない状態には本当に驚きました。
たぶん大手は騙されているとして、
この弁護士とパートナーのバックに何者かがいるとしか思えず、
メザニン保証という劣後でシニアの融資の信用保管をするサービスでもできない限り、
弊社としてもお断りをする以外ないと思いましたが、
ファイナンス会社から思ったような回答を引き出せなかったことを、
自分たちの不明が原因と思わないで、難癖のようなことを言っているようなので、
来週にはきっぱりと支援を中止する予定にしています。
本当におかしいもので、このように事業主体もハッキリせず、実行部隊もなく、土地周辺の情報も良く掴んでいない状況なのに、数百億円の資金調達をしたいという誇大妄想の人たちに限って、
異常なぐらい勝手な要求をするものです。
また異常なくらい妙にプライドが高く、せっかく地方から出てきた弁護士に失礼だったとか、
今月末までに資金調達ができるかどうかの結論が欲しかったのにとか、
自分たちのレベルの低さを省みず、今回席に付いてもらったファイナンス会社の質問内容や対応に、
非常に腹を立てているようで、全くナントかに付ける薬はない状況です。
実は弊社もこのファイナンス会社もこの不動産に関しては、他の会社からの依頼もあって、
特にファイナンス会社のほうは１０回近くこの話を打診されているので、
他の追従を得ない位の、半端でない情報量を持っているので、すぐにこりゃ駄目だと思ったのですが、
資本金１千万円の年商１０億円の、しかも不動産事業が初めての会社が、いかに不動産の価値や収益が中心の資金調達でも、数百億円を、簡単に調達できると思っていること自体が、まさに東京駅辺りで横行しているＭ資金レベルの話としか思えません。
このような資金調達ができるようなら、弊社もディズニーランドや丸の内にでもビルを開発したいと思った次第です。
今日の話は、資金調達の顧客より、むしろコンサルタントの方々に参考になるかもしれません。
来週から、今回と同じところの開発で相談を受けているバリバリの実行部隊の会社のお手伝いに入りますが、成功したら大きな収益があるものの、何が出てくるか分からないお手伝いなので、またまた驚くような体験をできるかもと、期待しているところです。
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。
不動産のリスク
９月８日
最近巷でＲヒルズの危機が噂されています。
その大きな要因は、同じ地域に再来年完工する東京ミッドタウンプロジェクトの影響です。
Ｒヒルズの顔ともなっている、○天や＊＊＊ドアとその関連企業も、
東京ミッドタウンプロジェクトのビルへの移転が決まったとの噂も出ていて、
これが本当なら、かなりの空きスペースができるようで、
このためか、事実弊社のクライアントにも、現在の賃料の数分の一の金額で誘致が来ているようです。
もう一つは、私は個人的には好きな建物なのですが、
建物の使い勝手が良くないとか、飲食店舗での水漏れがあるとか、
本当に最近は良い噂を聞きません。
私は決してＲヒルズは危機ではないと思っていますが、
特にテロの対象の一つになるぐらい、ランドマーク的な目立った存在であるが故のやっかみもあるのか、
大人気であったのが一旦下降線をたどると、これでもかと言うぐらい執拗にネガティブな噂が流れます。
確かに東京ミッドタウンプロジェクトの方が当然ですが新しいですし、
六本木の駅に近いとか言う利点のほか、
ホテルも世界的に評価の高いザ・リッツ・カールトンの入居が決まっています。
個人的な好みになりますが、私はＲヒルズに入っているホテルより、
ザ・リッツ・カールトンの方が好きなのですが、皆様はどうでしょうか？
このように、不動産は、あのＲヒルズでも、
空室ばかりの街になってしまうといった風評が広がることがあり、
現在の東京港区は明らかに不動産バブルの最中でもあるのでまだしも、
当然の事ながら、このバブルが崩壊した時は、Ｒヒルズの好影響で価値がアップした不動産の価格は、
かなりの急カーブで下降線をたどる事が懸念されます。
ＲヒルズのＭビルなど大手の場合は体力があるので、
様々な対応策も打てますし、このことで大変な窮地を迎えることもないかもしれませんが、
いつもこのような時に影響を受けるのが個人投資家や個人企業に近い会社です。
その中でも、購入資金のほぼ全てを借入で調達した個人や会社は、
デフォルトや破綻への道をまっしぐらになってしまいます。
このように、２年前に出来上がり超人気を博したＲヒルズでさえ、
外的な環境などの変化によって、急に人気がなくなって、
周辺の不動産価格にも悪影響を与える可能性があるぐらいですから、
これからは、絶対的に価値が不変の不動産なんて、
本当に一握りの限られてものに限られることが容易に予想できます。
現在も不動産投資をしている方、あるいは検討している方、
不動産のこのような変化に耐えうる計画を立てていますか？
また、地震リスクをどのように考えますか？
いつも同じ事を言って恐縮ですが、
自己資金で投資される方以外の方は、本当に慎重に考え抜いて投資をなさってください。
間違っても弊社の不動産事業再生コンサルなどを受けるようなことにならないよう、お祈りするばかりです。
まだ弊社には、前回のバブルが原因でおかしくなった個人や会社の、
不動産事業の再生案件が何件も来ています。
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消費者金融の保証会社
９月７日
昨日消費者金融のローンを保証する会社の幹部と会いました。
弊社への依頼は、貸付残高５０～１００億円規模の消費者金融の会社で、
貸付けたローンの保証を希望する会社を紹介をしてもらえないかと言うことでした。
弊社では消費者金融の中小規模の会社からも、時々資金調達の相談や依頼がありますが、
中小規模のこの種類の会社へのご支援は本当に難しく、
消費者金融でも大手には、迂回かもしれませんが、大手都市銀行でも取り扱いますが、
中小の消費者金融となると、そのハードルは非常に高く、
ノンバンクでも、大手になると都市銀行同様、非常にハードルが高いものがあります。
このようなことがあるので、弊社にとっても中小の消費者金融の会社を知らないわけではないし、
中小の消費者金融にとっては資金調達のハードルが高いだけに、
ローンの保証を喜ぶとと思われがちですが、
実はこの保証と言うリスクヘッジは、よほど消費者金融でも弱小の業者以外は興味を示しません。
なぜかと言うと、
弊社の人脈の中の、元準大手の社長経験者や大手の元幹部もいるので、彼らに聞いてみると、
まず全てのローン債権が完済されることがないことを前提としたビジネスモデルを組んでいること。
二つ目は、顧客が返済が滞って発生する遅延損害金が大きな利益元であるからだそうです。
と言うことは、私のようなへそ曲がりから見れば、
返さない顧客も元々計算済みで、まともに返済する顧客と返済しない顧客の違いは何かと言うと、
正直な顧客か、正直でない顧客か、あるいは消費者金融とのトラブルを許される環境にある顧客か否かの違いだけで、正直な顧客が、正直でない顧客の損害をカバーしていることとなります。
更には、絶対に約定どおり返済する顧客が収益のベースにあるにせよ、
約定どおりに返済はできないかもしれないが、行方不明にならず、
あるいは法的整理をする可能性の少ない顧客に上手に貸し付けることが、
消費者金融の会社にとっては、大きく収益を上げるか否かのポイントとなり、
この辺りの見極めが、ひょっとすると、業績を左右するノウハウなのかも知れません。
何が言いたいかといえば、
このようなビジネスモデルを持つ会社の融資を、
何か不測の事態となり、約定どおりに返済できなくなった時に、まじめに正面から受け止めて、
何があっても返済するために親兄弟に迷惑をかけたり、闇金に走るようなことが、
如何に空しい事であるかを感じてしまいます。
このようなことを書くと、モラルハザードにつなげて反論される方のお気持ちも分かりますが、
消費者金融の会社の本音のビジネスモデルを知ると、少し馬鹿馬鹿しい気持ちになりませんか？
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。