不動産開発の資金調達
９月９日
現在弊社の大きな収益源となっているのが、不動産開発のための資金調達の支援です。
地上げも不動産開発の一つとお考えいただければ良いのですが、
現在数十億円から数百億円までの５案件のお手伝いをしています。
前にも一度書いたことがありますが、
不動産開発のための資金調達は、単純な土地取得や収益物権の取得とは全く違い、
全てが完成してからはじめて、当初計画した不動産価値が確定されるため、
通常の不動産担保融資では対応ができません。
ここで、プロジェクトファイナンスという考え方が出てくるのですが、
このファイナンスは簡単に言えば、
ファイナンスをする会社も事業主体の会社と同様のリスクを持つ代わりに、
事業が成功した時には収益も、金利といった概念ではなく、
収益をシェアする形になります。
日本の金融機関もこのサービスをやりますが、
この種のファイナンスはどちらかといえば外資が得意な分野で、
弊社も外資の金融機関に打診することが多いです。
ところが、ややもすると事業主体の会社がリスクと言うことへの認識が幼稚と言うか認識がなく、
外資はすぐに爪を伸ばしたがるといった、的外れな批判をして、
できるだけ安い金利の融資をしてくれるところを探して欲しいなどと、
自社の現状を棚において、全く自分勝手な、自分だけが１人勝ちすれば良いと思っているような、
素人の会社からの相談もあるので、
まず、事業主体の実績ももちろん大切ですが、事業のリスクを如何に考えているかのヒアリングを相談時によくするようにしています。
不動産開発事業というのは、如何にリスクとリターンのバランスを事業主体と金融機関がいかに住み分けるかがポイントですので、この認識のない経営者や会社の場合はコンサルを引き受けないようにしています。
はっきり言って時間の無駄、またケースによっては、怖い方々がバックにいるような場合もあるので、
下手に引き受けて難癖を付けられてはお手伝いをする意味がないからです。
一昨日も、全くこの種の認識のない弁護士とその取り巻きの相談に時間を割き、
無駄な時間を過ごしてしまいました。
とても大切な事業パートナーからの依頼でもありましたし、
大手の絡みもあり、支援金額のボリュームも大きいので、
弊社としても、最大限のお手伝いをする気持ちで望んだのですが、
いざキーマンとなる弁護士の話を聞いてみると、
とても数百億円の土地開発をするとは思えない位、土地自体の情報の把握も稚拙で、
一番驚いたのは、実行部隊が決まっていないことでした。
このような状態で、
評論家のような弁護士が中心となって、どのように不法占拠者をどのように退去させるのか、
この問題に全く認識のない状態には本当に驚きました。
たぶん大手は騙されているとして、
この弁護士とパートナーのバックに何者かがいるとしか思えず、
メザニン保証という劣後でシニアの融資の信用保管をするサービスでもできない限り、
弊社としてもお断りをする以外ないと思いましたが、
ファイナンス会社から思ったような回答を引き出せなかったことを、
自分たちの不明が原因と思わないで、難癖のようなことを言っているようなので、
来週にはきっぱりと支援を中止する予定にしています。
本当におかしいもので、このように事業主体もハッキリせず、実行部隊もなく、土地周辺の情報も良く掴んでいない状況なのに、数百億円の資金調達をしたいという誇大妄想の人たちに限って、
異常なぐらい勝手な要求をするものです。
また異常なくらい妙にプライドが高く、せっかく地方から出てきた弁護士に失礼だったとか、
今月末までに資金調達ができるかどうかの結論が欲しかったのにとか、
自分たちのレベルの低さを省みず、今回席に付いてもらったファイナンス会社の質問内容や対応に、
非常に腹を立てているようで、全くナントかに付ける薬はない状況です。
実は弊社もこのファイナンス会社もこの不動産に関しては、他の会社からの依頼もあって、
特にファイナンス会社のほうは１０回近くこの話を打診されているので、
他の追従を得ない位の、半端でない情報量を持っているので、すぐにこりゃ駄目だと思ったのですが、
資本金１千万円の年商１０億円の、しかも不動産事業が初めての会社が、いかに不動産の価値や収益が中心の資金調達でも、数百億円を、簡単に調達できると思っていること自体が、まさに東京駅辺りで横行しているＭ資金レベルの話としか思えません。
このような資金調達ができるようなら、弊社もディズニーランドや丸の内にでもビルを開発したいと思った次第です。
今日の話は、資金調達の顧客より、むしろコンサルタントの方々に参考になるかもしれません。
来週から、今回と同じところの開発で相談を受けているバリバリの実行部隊の会社のお手伝いに入りますが、成功したら大きな収益があるものの、何が出てくるか分からないお手伝いなので、またまた驚くような体験をできるかもと、期待しているところです。
銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。