大阪の貴重な不動産情報
早く察知して動くので、既に早い人はさっさと片付けてるのでしょうね。新聞紙上では一部の話題性のある大型のネタが世間を賑わしていますが、実際はbhycomさんの書かれてある通りだと思います。大阪でもごく限られた一部人気エリアを除き、ここ半年～１年ほど管理地・事業用地・駐車場用地のままで全く動きが止まってしまってる比較的大きな用地が点在してます。
（人気のない大阪の堺筋とかはかなり酷いです）
定期的に街中をぶらぶら歩いていると、肌で感じますね。
bhycomさんのブログの内容はいつ見ても勉強になります。
私も不動産業者ではないのですが、街の歴史・変遷、都市開発や不動産動向には興味があり、
半趣味的に暇があれば街並みや建築物を見ながら散歩してます。
堺筋でも、一番酷いのは中央大通り（船場シティ）～長堀通りの間だと、個人的に思います。
（旧東区と旧南区の堺はわかりませんが、おそらく旧東区となるのでしょうか？）
おそらく、衣料問屋等が手放した（？）土地なのでしょう。
堺筋から東西に中に入れば、最近マンションがかなり増えました（中堅ブランドが多いですが）。
御堂筋はビルの建替えが進んできてますが、堺筋は北浜周辺と瓦町（旧大和銀行本社）周辺位しか
オフィスビルの工事はされてない感じです。大半は中小ビルのままです。
また、最近は堺筋よりも四ツ橋筋のが活気が有りますし、
都心居住地としても谷町筋か、なにわ筋の方が人気あるような気がします。
不動産をご職業とされてる方には大した情報ではありませんが、
単に肌で感じた情報ですが、もし少しでもお役に立つのであれば使って下さい。
（私はbhycomさんのブログで、知らない世界・社会を十分勉強させて頂いておりますので）
korere126
koreri126411
さん 貴重なメッセージありがとうございました。
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地方間格差をなくす制度
１０月１１日
地方の疲弊が良く語られますが、 小泉政治の影の部分の一つでもある、 都会と地方の格差問題を是正することは、 国家の繁栄の為にも大きな政治課題なのに、 前の首相は、自らの政治的な欲望を満たすため、 戦後レジーム脱却、憲法改正、教育基本法改正など、 民意にないことにばかり熱心でした。 多くの国民が日々直面する格差という大きな問題を棚上げして、 祖父や父親を超えることばかり考えるんだから、 まったく人迷惑な首相だったと思います。 見事に大空振りして退陣してくれたお陰かどうかは不明ですが、 地方のシャッター商店街対策の一つが出てきました。 まずは記事をご覧ください。
空き店舗活用に税優遇・中心市街地活性化支援 国土交通省は地方都市の中心市街地や観光地の活性化策の一環として、空き店舗や遊休不動産を取得するまちづくり会社などを税制面で支援する新制度を設ける。国交相が事業計画を認定すれば、不動産取得税や固定資産税などの優遇を受けられる仕組みにする。2008年度の創設を目指し、年明けの通常国会に関連法案を提出する。 新たに設けるのは「地域活性化ファンド支援制度」（仮称）。(1)商店街の空き地・空き店舗を活用した集客施設の整備(2)伝統的な町家を活用した賃貸住宅の供給(3)駅前の遊休不動産を生かした文化施設の整備――を目的に不動産を購入するまちづくり会社などを支援対象とする。 この記事だけではこの制度自体良く分かりませんが、 まだまだ手ぬるい対策とは感じますし、 下手をすれば、また公務員の出先機関が増えるだけと言うことにもなりかねませんが、 記事を読む限り、地方の格差を是正する方向性としては正しい良い制度と思います。
このような対策はやろうとすればいっぱいあったと思うのに、 今まで放置されてきたこと自体不思議に感じまし、 怠慢だったと思います。
たとえば北海道や沖縄で起業すると、 いろいろな支援や税金の控除を受けられる仕組みを、 もっと各地方に分散拡大し、 今回の制度と組み合わせれば面白いとも思います。 私の顧客でも、沖縄や北海道と言われると困難でも、 もっと身近な地域であれば絶対に利用したいと言う人は多いです。
資金調達の支援というような仕事をしていると、 設立したての会社の資金難を身にしみて理解できます。 このような会社が地方の利用されていないインフラを、 安価に事務所や店舗や工場等として利用できれば、 非常にありがたい制度になるんじゃないかと思いますし、 税金面での優遇措置も考えれば、 新しい事業を起こすのに格好の市とか街が新しくできるんじゃないかと思います。
疲弊したところに事業所を作ってもと言う人もいるでしょうが、 新しい会社が集まれば、当然雇用も発生するし、 人が集まればサービス業も生まれます。 けっこう東京、大阪、名古屋から１時間くらい離れたところでも、 このようなことが有効な地域はあるので、 すごく起業しやすい環境を整備すれば、 有効に機能する制度になるように私なんかは感じますが、 どうなんでしょうね。
以前のように、全国一律同じような環境作りには、 相当無理があると思うので、 今回のような制度作りをマメに実行性があるように考えていけば、 せっかくあるのに使われていないインフラの再利用なんて面白いと思います。
地域や市や町も、 このような制度を利用して、逆転の発想で考えていけば、 一朝一夕に都会と地方の格差はなくなりはしないと思いますが、 一歩一歩、小まめにやっていくことは必要で、 このような政策こそ、今の政権に期待されるところだと思います。
この記事の制度は、安倍政権の時に考えられたものかもしれませんが、 首相の交代によって、この制度が日の目を見ることになったのであれば、 前回の参院選の結果は本当に大きかったと思います。
まだまだ小さな流れかもしれませんが、 小まめにこのような制度を積み上げていくことは、 今の日本にとって、とても重要だと思います。
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個人の不動産投資家の方へ
１０月１０日
今日、不動産担保ローンの大手ノンバンクに案件の相談で行った時に聞いた話です。
杞憂であれば良いのですが、
この会社では今年の年末から、
実質的に個人への融資はできなくなるだろうと言っていました。
なぜかと言えば、例の消費者金融の過剰与信が問題となり、
年収の３分の１を超える融資は原則として禁止とする、
いわゆる「貸付金の総量規制」
私がかなり迂闊なのか、
不動産購入のための融資については、総量規制の対象外だと思っていたので、
これはまたヤバイことを聞いたなと思いました。
それでなくても現在、
銀行など金融機関の不動産融資は、
金融庁の指導もあるようで、滅茶苦茶厳しくなっています。
特に銀行は転売資金に関しては９９％NGと思ったほうが確実な状況ですし、
ノンバンクも今日行った大手の場合は、転売資金はまだOKですが、
でも以前と比較すると、
不動産に担保余力さえあれば、
属性とは無関係と思われる感じで融資がOKであった頃と比較すれば、
これは雲泥の差で、
返済原資などにいてもかなりうるさくチェックされるようになっています。
これで個人の不動産投資の時も年収の１/３のルール適用されるとなれば、
それでなくても厳しくなってきている不動産融資に、
もう一つ厳しくなる要因が加味されるわけで、
最近何度も何度も警告しているように、
こんな調子で推移すると、本当に不動産不況の時代が現実になるかもしれません。
別に不動産不況が来て欲しいと思っている訳ではありませんが、
もう少し嫌な流れの話をすると、
このブログを書き始めていた頃、私もお薦めしたノンリコースローンについても、
エクイティ割合が非常に高くなってきて、肝心のレバレッジが利かない状況になってきているし、
このローン自体非常に難しくなってきています。
さらに外資の資金も、
一般の投資家には、特に新規の顧客については、
実質上やらない会社も出てきたし、
以前のように積極的な感じがなくなってきています。
こうなってくると、いくら不動産を買いたい、売りたいと思っても、
肝心のカネができない訳ですから、
一気に不動産の流動性が低くなってしまいます。
本当に危険な状況になったなと言うのが偽らざる感想です。
これは過去のバブルで大きな傷を負った私のトラウマだけなら良いのですが、
大体お付き合いする不動産会社や金融機関と話をすると、
ほぼ全員が感じていることなので、
不動産投資をしている方、これからやろうと思っている方へ、
判断する時の参考にしていただければと思っています。
今年末実施予定となっっている、
いわゆる「貸付金の総量規制」
今日話したことについては、もう少し折々を見て確認していきたいと思いますが、
不動産の個人投資家の方は、できれば法人化しておいた方が良いかもしれませんね。
今日の記事は、今日聞いた話をそのまま確認作業などなしに、
シンプルにお伝えしただけなので、この点は了解してくださいね。
追伸
不動産会社がファンド化する予定で購入した不動産物件がファンド化できずに、
売却される物件が相当出てきていますね。
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