不動産投資の資金調達方法 読者のご質問に対するご案内
２月１９日
今日は実際読者の方からご質問のあった、
不動産投資のための資金調達についてのお話です。
同様のご質問が多いので、このブログでご案内することにいたしました。
まずは、ご質問の内容ですが、次の通りです。
一般的に言って、初心者が不動産投資を始めるには、
会社勤めの信用で借り入れするしか、
資金調達の方法はないのでしょうか。
私は最近会社勤めを辞めたのですが、
資金を調達する方法はあるでしょうか。
まずは会社に勤める方の不動産投資のための資金調達ですが、
物件の種類、あるいは融資の額によって違いますが、
年収などとバランスが取れた範囲であれば、、
たとえばアパート、区分所有のマンション、戸建への投資に対しては、
住宅ローン系のローンを利用して資金調達するのが一般的で、
物件によっては提携ローンが用意されていることもあります。
では住宅ローンとはどのようなものかと言えば、
現状の収入と支出状況や個人の属性を主に審査される定型ローンのことです。
定型ローンとは、どのようなものかと言えば、自動車ローンと同様、
職業・年収・勤続年数・配偶者の有無とかの質問事項に回答すれば、
一発でローンの可否や金額や融資条件の答えが出るようなローンのことを指します。
ここで重要なことは住宅ローンを利用した資金調達で大切なポイントは、
現在のお金の状況と属性が重要であって、投資する不動産の評価は二の次だと言うことです。
ですから、今回のご質問内容のように、
会社を退職されたようなケースだと、非常にローンが受けにくくなってしまいます。
最近は個人で事業する方用の住宅ローンもあるようですが、
ローンの金額や借入れる条件もかなり厳しくなるので、
原則はサラリーマンや公務員など収入が安定している方用のローンです。
では、住宅ローンを利用しない不動産投資のための資金調達方法はあるかと言うことですが、
その方法は、最初は不動産担保ローン専門の会社からの融資を利用することになります。
この場合は、住宅ローンとは審査するポイントがまったく違い、
個人のお金の状況や属性よりも、担保となる不動産の価値に、よりポイントを置いて審査されます。
ですから、会社を退職した今回の読者の方も利用できますが、
購入する不動産の価値以上は融資を受けることができないので、
住宅ローン系のローンのように、
購入価格の９５％とか１００％と言うように、
それほど自己資金がなくても不動産の購入ができるようなことはありません。
特に最近は、不動産価格が下落する可能性が高いと思って評価されるので、
不動産の評価がたとえば３０００万円であっても、
掛け目と言って、評価された価格に、一定の数値を掛け算した金額が融資可能額となり、
最近だと良くて７０％、物件によっては５０％なんて場合もあり、
非常に条件が厳しくなっています。
ですから、たとえば掛け目が７０％とすると、
このケースで言えば、３０００万円×７０％＝２１００万円となり、
この不動産を購入するためには最低でも９００万円の自己資金がないと、
購入できないことになるのです。
さらにはケースによっては仲介手数料が必要な場合もあるでしょうし、
登記費用や火災保険料なども必要になりますので、
もっと自己資金がないと現実的には購入できないことになります。
そして、もっとも住宅ローンと違うのは、
金利が高いことと、借入れ時の１回だけですが、
大体の場合、２％程度の事務手数料が必要となることです。
事務手数料分さらに自己資金が必要となるし、
購入する不動産の収入が高くないと、
金利が高い分、購入したは良いが返済ができなくなってしまいます。
このように、住宅ローンを使いにくくなると、
個人の不動産投資のための資金調達は極めて難しくなります。
ですから、住宅ローンを利用しないで不動産投資をするためには、
かなりの自己資金を、まず用意するところから始める必要があります。
そしてもう一つ問題がります。
消費者金融問題から端を発した、個人に対する総量規制の問題もあるので、
過剰貸付と思われるような融資は非常にしにくくなっている環境でもあり、
個人の資格で不動産投資をするのは非常に限界があります。
ですから、住宅ローンの利用が難しいと思われる場合は、
まずは不動産投資のための法人を設立する方が良いと思います。
最初は無理ですが、法人で不動産投資を行い実績を重ねると、
銀行からの資金調達も可能となりますし、ノンバンクからの調達の幅も大きく広がるので、
真剣に不動産投資をしていこうと思う場合は、私見ではありますが、法人の設立をお勧めします。
そして、個人の方が不動産投資を始めるにあたり、何よりも重要なのは、
住宅ローンのような低利でかつ長期な資金調達ができない場合、
不動産を購入する時期を冷静に見極めないといけないと言う事です。
では現在はどうかと言うのなら、
現在は不動産投資をする時期ではないと思っています。
ここのところ不動産価格が下がり基調にあるし、
今後はもっと下がっていく懸念が大で、
飛び切り安値で購入できるようなケースは別ですが、
下手な投資は火傷の元で、
特に自己資金が豊富でない方が投資する時期では絶対にないと思っています。
ですから、まずは自己資金作りに奔走されるのが大切で、
購入価格の５０％程度の資金を準備できれば、
今の状況から見ると、もう少し先には、より割安な価格で良い物件も購入できるし、
不動産の状況が好転するまで持つことができれば、
転売によって、かなりの収益を確保できる可能性も出て来ます。
こんなことから、会社を退職した方が不動産投資をしようと思った時は、
まずは法人を設立し、自己資金作りから始めることが大切かと思います。
購入する不動産価格の５０％程度の資金を確保できた段階で、
不動産担保ローン専門会社のローンを利用して不動産を購入するのが正解です。
ただし、この場合金利が高いから、長期保有はしにくく、
まずは３年～５年程度で転売し利益の取れる不動産に投資することが重要です。
個人の不動産投資であっても、このようにできればインカムゲインだけではなくキャピタルゲイン、
つまりは家賃収入だけではなく、転売利益も取れるような不動産投資をしないと、
いつまで経っても良い不動産投資と言える状況にはならないから、
このあたりは社会状況や不動産状況を良く見極めた上、
絶妙なタイミングですることが重要だと思います。
転売利益で得た収益を、また次の投資のための資金に利用することで、
より大きな物件も購入もできるようになるから、
収益も大きくなり、このような段階になって初めて、
不動産投資をやった意義を感じれるのではないかと思います。
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新銀行東京の話
２月１８日
新銀行東京に対して東京都は出資する方向を決めたようです。
まずは記事をお読みください。
新銀行東京、都に増資要請を検討経営難で数百億年規模
2008年02月13日03時01分
東京都が１０００億円を出資して設立し、経営難に陥っている新銀行東京が、都に増資の引き受けを求める方向で調整に入った。累積赤字が昨年９月中間決算で９３６億円となり、増資で経営安定化を図る方針だ。しかし、増資が再建につながるか不透明で、都は対応を検討する。
関係者によると、新銀行東京は数百億円規模の増資を求める方針。銀行側は、ファンドを含めた企業グループにも経営強化に向けた接触をしてきたが、協議が進まず、都側と調整を続けている。また、中期経営計画の抜本的な見直しにも着手する予定だ。
都は、追加の税投入の是非を検討。都単独の増資か、他の民間企業と協調した経営強化かなど調整を続けている。
新銀行東京は石原慎太郎知事が２期目の公約に掲げ、資金繰りに苦しむ中小企業支援を目的に０５年４月に営業開始。無担保無保証の融資を看板商品としたが審査が甘く、多くの貸し倒れが発生、経営悪化が懸念されている。
今日は、新聞等で書かれている、石原都知事の責任問題とか、
新銀行東京の件についての批判とは別に、
資金調達をお手伝いする立場から見た新銀行東京の問題を、
少し別の角度から考えてみたいと思います。
この銀行が開業されたのは、まだ３年ほど前の２００５年４月で、
３年弱で１０００億円程度の累積赤字を負ったことになります。
この銀行はそもそも都銀（今のメガバンク）や地方銀行などの、
中小企業に対する貸し渋り状況を打破する目的で設立された経緯があり、
この構想ができた２００３年の頃は、本当に必要とされた状況にあったと思います。
ただちょうどこの頃、巨額の不良債権から身動き取れなかったメガバンクも業績を回復してきた頃で、
新銀行東京が開業した２００５年は、メガバンクもビジネスローンと言う形で、
中小企業への無担保融資を急激に推進するようになった時期でもあったため、
構想ができた２００３年頃なら非常に競争力のあったビジネスモデルでも、
開業した途端、既存のメガバンクと真っ向から勝負する状況下になったので、
特に目新しいビジネスモデルではなくなっていたと言うのが私の感想です。
だから、私のような仕事をしていて感じたのは、
最初こそ、少し存在感はあったものの、
開業１年も経つと、私なんかの頭の中でも存在感はなく、
メガバンクと取引できない会社に対してのみ、
新銀行東京を紹介したように記憶しています。
何がそうさせたかと言うと、
ずばり言って、審査基準が本当に分からない銀行だったことが、まず問題でしたね。
他の銀行だと、我々のような立場でも、
OKかNGか、ほぼ予想がつくのですが、この銀行だけはまったく何を基準に審査しているのか、
さっぱり分からず、この会社なら大丈夫だろうと思った案件がNGとなり、
駄目もとと思って打診した案件がOKになるようなことがすごくありましたね。
これには面白い話があって、
融資を受け付ける係りの元都銀の行員も、
「うちの銀行は審査基準がイマイチ分からないんですよね」なんて言っていたことからも、
多分銀行の審査基準自体が、行内的に明確でなかったか、
審査基準は明確にあったが、メガバンクなどとの競争激化で、
ちょうどバブル期の銀行のように、ともかく融資残を増やすような意識が強すぎて、
審査が混乱していたのかも知れません。
それと何よりも問題であったのは、
多分、融資する資金の調達コストが高かったのか、
金利が概ね高く、良い取引先が確保しにくかったことだと思います。
もともと、他の銀行が貸さない会社に融資することに、その存在意義があったのは確かですが、
でも銀行の経営の観点から見れば、絶対に安定的な収益源になる優良顧客の存在は必要で、
この層の顧客を上手く取り込めなかったことが、
多分実質破綻するまでの状況になった大きな原因かと思います。
開業したての頃はまだ良かったのですが、
昨年の３月には業績悪化の責任を問われて、
トヨタ出身の経営者が更迭され、りそな銀行出身の経営者が就任しましたが、
この頃になると、融資限度額も大幅に減額され、
この頃には案件の紹介をまったくしなくなっていたから、よく分からないものの、
私なんかは新銀行東京は開店休業をしているかのような印象を持つようになっていましたね。
でも、他の銀行が融資に慎重になってきているから、本当はこれからこそ、
新銀行東京の出番のように思います。
これから数年は、少し審査の観点やルールを他の銀行と差別化し、
審査方法を変更すれば良い顧客が取り込めると思います。
でも数百億円レベルの出資じゃあかんでしようね。
たぶん縮小均衡のような状況になり、結局数年後には解散するようなことになる予感がします。
石原都知事にしても、批判が大きいだけに、
思い切ったことが出来ないでいるみたいですが、
ここまで累積赤字がどんどんかさむ様な状態になった会社を再建するには、
本当は事業を止めるか、債務を圧縮して再出発するか、
さもなければ、大幅に資本増強をする以外に方法はなく、
たぶん出資額は３００～４００億円前後になるようですが、
このような中途半端な額なら、出資するお金はどぶに捨てるようなものだから、
解散した方が良いと私なんかは思います。
中途半端な資本増強は抜本的な経営改革や転換にはつながらず、
どうしても今までのやり方を踏襲するようなことになるから、非常に下手なやり方ですよね。
１年くらい経って赤字体質に変化がないようなら解散と腹をくくっているのならまだ良いのですが、
また同じ額程度の出資で先延ばしをするような気なら、
今その分を含めて増資するべきじゃないかと、私は思います。
本当はこれから融資環境が悪くなる中小企業の支えになって欲しい銀行なので、
事業を継続するのなら思い切った増資をして、
新しく開業するような体制で望んで欲しいと思います。
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一人当たりＧＤＰが低迷する理由 ③ 日本を弱体化させる元凶は
２月１７日
まずは次の雑誌広告をご覧下さい。
見ていただきたいのは、
真ん中右の 『年金相談バイトに時給５５００円も払う「社保庁」の魂胆』現役職員内部告発 第2弾 です。
週刊誌の内容が真実かどうか、現時点では分かりませんが（多分本当だと思います・・・）、
これが真実なら、まさにこのような常識はずれの無駄なお金がいっぱい使われていることが、
日本の経済の弱体化を生み、GDPが諸外国と比較して伸び率が悪くなっている、
私は最大の原因と思っています。
繰り返しになりますが復習の意味で、
なぜ国が使う無駄なお金が、日本の経済の弱体化につながり、GDPの伸びを悪くさせるかと言えば、
今日書いた無駄な出費はごく一部の話ですが、
このような常識はずれの無駄遣いが充満していて、
このことが先進諸国で最悪の国家財政の状況を生んでいるのは明らかです。
日本の財政破綻の好きで、このただ一点の話で、何冊も何冊も本を書くAさんではありませんが、
マジで財政の立直しをしなくてはいけないことは事実です。
ドあつかましい官僚でも、さすがに今のまま、自分達の権益を守るためと言え、
国家財政の悪化を進めるようなことはできないから、
まずは一般会計でもっとも大きな出費になっている社会保障費を切り詰め、
このことで、誤魔化そうとしていますが、
結果として国民負担が増えて財布の状況を寂しくし、個人消費を妨げる一因になっています。
さらに官僚たちは自分達の権益や、
退官後の生活を確保する天下り先を造るため、
全部とは言いませんが不必要な事業をでっち上げています。
まさにこの代表的なものが、今問題になっている道路財源の問題であり、
もともと、動機が国や国民のための事業と言う視点ではなく、
天下り先確保や、お仲間の政治家や、業者共々権益を確保するためなので、
本当に必要なものかどうかも怪しいし、
必要であっても極めて高コストで非効率なお金が使われ、
本来必要なところにお金が最適に配分されている状況ではないから、
日本経済の発展を大きく阻害してしています。
このようなことが、日本の経済の伸び、つまりはGDPの伸びを鈍化させ、
結果として一人当たりのGDPのランキングの降下につながっていると思います。
おまけに、さらに個人消費を貶める消費税アップを画策している自民党や官僚は、
自分達の権益のために、さらに日本経済を弱体化、
もっと言えば日本の弱体化を進めるようなことを考えているわけで、
この行為が売国奴でないとすれば、なんと言えば良いのかと教えて欲しいくらいです。
自民党や官僚は、消費税を上げる理由を、
まさか、余計な公共工事を止めることは、自分達の損になるからできないとは言えないから、
話を一般会計にのみ焦点を当てて、一般会計で一番大きな歳出である社会保障費について、
現在のレベル維持をできないから消費税を上げると、国民を脅して上げようとしているのだから、
悪質もいいところです。
本当なら、社会保障費よりも、もっと何倍も使っている、
諸外国と比較して突出する公共事業費や、
写真の週刊誌の記事のような無駄遣いを改めれば良いのに決まっています。
だから、本当なら一般会計の何倍も大きな予算で、
公共事業の財源が主に計上される特別会計の歳出を見直さないといけないことも当然です。
そもそも一般会計は国会や会計検査院のチェックを受けますが、
特別会計は省庁の縦割り組織になっていて、これらのチェックが入りにくいのが大きな問題です。
本当に無駄な公共事業や、常識はずれのアルバイトの時給のような出費が、
日本の発展や国民のためになっていないのが分かります。
だから、この意味で、頼りないけれど、
無駄の温床ともなっている特別会計の改革を訴える民主党に一旦政権交代して欲しいと思うのです。
ところが民主党の中にも、売国奴のスパイのような馬鹿議員もいるし、
多くの新聞社やテレビ局や評論家までもが結託して、
この売国奴側を応援するような情報発信をするのだから、
我々一般国民からすれば、本当にたまった物ではありません。
最後になりますが、今地方では、公共交通機関の廃止や、
医療機関の統廃合などで、特に過疎地の高齢者は、
大変な不便を強いられています。
またここ何年も産婦人科の医師がいない市があったり、
社会保障費の削減が国民生活の大きな問題を起こしています。
こんな時、道路だけは59兆円分、何が何でも造るということは、
誰が考えてもおかしな話ではないでしょうか。
一般財源化して、使い方の制限を加えず地方に財源委譲し、
本当に道路が必要なら造れば良いし、社会保障費が足りないようであれば使うような、
当たり前のことが、国交省の馬鹿役人と洗脳された馬鹿大臣によって、
邪魔されている現状は、どう考えても異常です。
では、この難しい改革をどのようにすれば良いのか、
この問題はあの小泉さんでも怖がって着手できなかったぐらいだし、
果敢に挑戦した橋本さんは故人になっているし、
もっと切り込んだ民主党の石井議員は暗殺されたのだから、
本当に根深い闇と権力が存在している印象を受けます。
また次回に続きます。
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