不動産投資の資金調達方法 読者のご質問に対するご案内
２月１９日
今日は実際読者の方からご質問のあった、
不動産投資のための資金調達についてのお話です。
同様のご質問が多いので、このブログでご案内することにいたしました。
まずは、ご質問の内容ですが、次の通りです。
一般的に言って、初心者が不動産投資を始めるには、
会社勤めの信用で借り入れするしか、
資金調達の方法はないのでしょうか。
私は最近会社勤めを辞めたのですが、
資金を調達する方法はあるでしょうか。
まずは会社に勤める方の不動産投資のための資金調達ですが、
物件の種類、あるいは融資の額によって違いますが、
年収などとバランスが取れた範囲であれば、、
たとえばアパート、区分所有のマンション、戸建への投資に対しては、
住宅ローン系のローンを利用して資金調達するのが一般的で、
物件によっては提携ローンが用意されていることもあります。
では住宅ローンとはどのようなものかと言えば、
現状の収入と支出状況や個人の属性を主に審査される定型ローンのことです。
定型ローンとは、どのようなものかと言えば、自動車ローンと同様、
職業・年収・勤続年数・配偶者の有無とかの質問事項に回答すれば、
一発でローンの可否や金額や融資条件の答えが出るようなローンのことを指します。
ここで重要なことは住宅ローンを利用した資金調達で大切なポイントは、
現在のお金の状況と属性が重要であって、投資する不動産の評価は二の次だと言うことです。
ですから、今回のご質問内容のように、
会社を退職されたようなケースだと、非常にローンが受けにくくなってしまいます。
最近は個人で事業する方用の住宅ローンもあるようですが、
ローンの金額や借入れる条件もかなり厳しくなるので、
原則はサラリーマンや公務員など収入が安定している方用のローンです。
では、住宅ローンを利用しない不動産投資のための資金調達方法はあるかと言うことですが、
その方法は、最初は不動産担保ローン専門の会社からの融資を利用することになります。
この場合は、住宅ローンとは審査するポイントがまったく違い、
個人のお金の状況や属性よりも、担保となる不動産の価値に、よりポイントを置いて審査されます。
ですから、会社を退職した今回の読者の方も利用できますが、
購入する不動産の価値以上は融資を受けることができないので、
住宅ローン系のローンのように、
購入価格の９５％とか１００％と言うように、
それほど自己資金がなくても不動産の購入ができるようなことはありません。
特に最近は、不動産価格が下落する可能性が高いと思って評価されるので、
不動産の評価がたとえば３０００万円であっても、
掛け目と言って、評価された価格に、一定の数値を掛け算した金額が融資可能額となり、
最近だと良くて７０％、物件によっては５０％なんて場合もあり、
非常に条件が厳しくなっています。
ですから、たとえば掛け目が７０％とすると、
このケースで言えば、３０００万円×７０％＝２１００万円となり、
この不動産を購入するためには最低でも９００万円の自己資金がないと、
購入できないことになるのです。
さらにはケースによっては仲介手数料が必要な場合もあるでしょうし、
登記費用や火災保険料なども必要になりますので、
もっと自己資金がないと現実的には購入できないことになります。
そして、もっとも住宅ローンと違うのは、
金利が高いことと、借入れ時の１回だけですが、
大体の場合、２％程度の事務手数料が必要となることです。
事務手数料分さらに自己資金が必要となるし、
購入する不動産の収入が高くないと、
金利が高い分、購入したは良いが返済ができなくなってしまいます。
このように、住宅ローンを使いにくくなると、
個人の不動産投資のための資金調達は極めて難しくなります。
ですから、住宅ローンを利用しないで不動産投資をするためには、
かなりの自己資金を、まず用意するところから始める必要があります。
そしてもう一つ問題がります。
消費者金融問題から端を発した、個人に対する総量規制の問題もあるので、
過剰貸付と思われるような融資は非常にしにくくなっている環境でもあり、
個人の資格で不動産投資をするのは非常に限界があります。
ですから、住宅ローンの利用が難しいと思われる場合は、
まずは不動産投資のための法人を設立する方が良いと思います。
最初は無理ですが、法人で不動産投資を行い実績を重ねると、
銀行からの資金調達も可能となりますし、ノンバンクからの調達の幅も大きく広がるので、
真剣に不動産投資をしていこうと思う場合は、私見ではありますが、法人の設立をお勧めします。
そして、個人の方が不動産投資を始めるにあたり、何よりも重要なのは、
住宅ローンのような低利でかつ長期な資金調達ができない場合、
不動産を購入する時期を冷静に見極めないといけないと言う事です。
では現在はどうかと言うのなら、
現在は不動産投資をする時期ではないと思っています。
ここのところ不動産価格が下がり基調にあるし、
今後はもっと下がっていく懸念が大で、
飛び切り安値で購入できるようなケースは別ですが、
下手な投資は火傷の元で、
特に自己資金が豊富でない方が投資する時期では絶対にないと思っています。
ですから、まずは自己資金作りに奔走されるのが大切で、
購入価格の５０％程度の資金を準備できれば、
今の状況から見ると、もう少し先には、より割安な価格で良い物件も購入できるし、
不動産の状況が好転するまで持つことができれば、
転売によって、かなりの収益を確保できる可能性も出て来ます。
こんなことから、会社を退職した方が不動産投資をしようと思った時は、
まずは法人を設立し、自己資金作りから始めることが大切かと思います。
購入する不動産価格の５０％程度の資金を確保できた段階で、
不動産担保ローン専門会社のローンを利用して不動産を購入するのが正解です。
ただし、この場合金利が高いから、長期保有はしにくく、
まずは３年～５年程度で転売し利益の取れる不動産に投資することが重要です。
個人の不動産投資であっても、このようにできればインカムゲインだけではなくキャピタルゲイン、
つまりは家賃収入だけではなく、転売利益も取れるような不動産投資をしないと、
いつまで経っても良い不動産投資と言える状況にはならないから、
このあたりは社会状況や不動産状況を良く見極めた上、
絶妙なタイミングですることが重要だと思います。
転売利益で得た収益を、また次の投資のための資金に利用することで、
より大きな物件も購入もできるようになるから、
収益も大きくなり、このような段階になって初めて、
不動産投資をやった意義を感じれるのではないかと思います。
お願い
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
☆クリックよろしくおねがいします m(_ _ )m
- ドル覇権の崩壊―静かに恐慌化する世界/副島 隆彦
- ￥1,575
- Amazon.co.jp
-
￥1,470
Amazon.co.jp
- ￥1,260
- Amazon.co.jp
- 電通の正体―マスコミ最大のタブー/『週刊金曜日』取材班
￥1,500
Amazon.co.jp
