ファイナンスでお困りの不動産会社の方へ
４月９日
今日は弊社が行うファイナンスのアレンジの広告記事です。
何度も書いていますが、現在、不動産に対するファイナンスは非常に難しくなっています。
事実、上場企業の不動産会社にとっても難しいのは同じで、
ファイナンスが理由で、決済されず、契約不履行になった取引の数は数え切れないほどです。
この結果、不動産の流通は極めて悪くなり、
このことで不動産会社の業績や財務内容も連動して悪くなっています。
弊社の顧客の中には中堅の不動産会社も多く、現状はかなり厳しいものがあります。
だから、例えばマンションデベのケースでは、
格好な投資不動産を仕入れようとしても仕入れられず、ビジネスチャンスをなくしていますし、
特に不動産会社の短期転売を目的とした不動産購入のための資金については、
銀行の融資は最悪の状態ですし、
ノンバンクも評価を極めて厳しく査定するようになっているので、
現実的には短期転売のビジネスはできなくなっている状況です。
その中で現在数件のマンション建設用地の仕入れ資金と、
短期転売のための仕入れ資金の案件があり、この資金調達のアレンジを現在行っています。
以前このような案件は金額が大きければ外資に相談することが多かったのですが、
現在は残念ながら、例のサブプライムローンの問題もあって、対応できなくなっています。
そこで、親しくする元外資大手の投資部長の周辺にいる投資家や、
弊社の事業パートナーの不動産会社社長の人脈である、
個人投資家などから資金を集めて不動産投資を運用する会社に打診しています。
今日はこのサービスの広告をしているわけですが、
もう少し今やっている案件の内容を説明して、どのようなケースに対応できるかお話しますと、
まずは地方のリゾート用地の案件です。
今までは道路付けの問題で手付かずになっていたのですが、
やっと道路付けの問題が数ヶ月先に解決されるにあたり、
この土地を仕入れて、道路付けの問題が解決されたと同時に大手不動産会社に転売する、
といった事業計画を考える不動産会社の話です。
銀行は先ほども書いたように、転売資金は融資しなくなっていますし、
今回の事業主体の与信にも問題があってNGです。
また、ノンバンクからも、現状では道路付けの問題や地目の問題もあって、
とても必要な資金を出せる評価は出ません。
そして、このような中、どのようなサービスを提案しているかと言えば、
今回の事業主体に代わって、
先ほど書いた投資家からお金を集める不動産投資会社にこの土地を、
事業主体に代わって取得してもらい、
道路付けができた段階で、今決定している大手不動産会社に転売してもらう。
そして出た収益を、現在の事業主体である不動産会社とこの不動産投資会社でシェアする。
と言ったスキームを提案し、今日双方の関係者の面談を行い、
案件成約に向けて話が進んでいます。
そして、もう一つの案件は銀座の不動産の案件です。
こちらのケースは、現在の物件所有者の不動産会社が海外投資で一時的に資金が必要となり、
この所有不動産を担保で資金調達をしたいのですが、
当然ながら不動産会社である同社に銀行は融資せず、
ノンバンクの物件評価も極めて低くて必要資金を確保できずにいたのです。
そこで、ご相談があったわけですが、
上述した地方のリゾート案件と同種の不動産投資会社に打診して、
ファイナンスでは対応が難しいので、この不動産を一旦買い取ってもらい資金を得て、
半年後にその資金を投資した海外事業から資金回収して、
この不動産を買い戻すスキームで対応しています。
時間的な制約が極めて高い部分がリスクなのですが、成約に向けて話を進めているところです。
まだ他にも同様の案件が２件来ているのですが、
ではどのような条件ならお手伝いが可能かと言いますと、
①不動産のボリュームが２０億円以上であること。
②必要資金が不動産の本来の価値を考えればリーズナブルであること。
③エンドがしっかりしていること。
④不動産投資会社の収益が十分に確保されていること。
以上、この４つの条件が概ねクリアされていれば案件としてご相談させていただけます。
まず①ですが、④とも関連しますが、
不動産を取得する不動産投資会社は、投資家から高い配当を根拠に資金を集めているので、
それなりの収益を得ることができなければビジネスが成り立たないため、
最低でも１０億円、できれば２０億以上で、アッパーは２～３００億円程度までは可能です。
②ですが、最悪予定通りに売却できなかったり、買戻しがなされなかった場合でも、
不動産をリーズナブルな価格で取得できていれば、リスクを回避することができるので、
必要資金＝不動産投資会社の取得価格はリーズナブルであることが必要条件となります。
③は特に成約するかどうかの最も重要な要件で、
まずは本当にエンドユーザーである不動産会社と売買の話が決まっているのかどうか。
そして、その不動産会社は本当に取得できる資金力があるのかどうか。
この二つの要件を満たしていることがとても重要になります。
ですから、先ほど述べた二つの案件の中、買い戻し案件の方は、
本当は買い戻した後の転売の話が煮詰まっていれば単なる買戻しよりは、
ずっと成約率高まると思います。
④これは①で書いたとおりです。
まあ、ざっとイメージは掴んでいただいたと思いますが、
このようなサービスのニーズがおありの場合、あるいはニーズのある会社などをご存知の場合は、
お気軽に連絡をいただければと存じます。
そしてここからは号外になりますが、読者の方でお手伝いをお断りした方から、
なぜビジネスのブログなのに匿名なんだ？
ローマ字の文字の羅列の名前なんてあんたは何者？
（親しくなった方はなぜ文字の羅列なのか分かりますよね・・・(´∀｀)）
難癖としか思えないメッセージをもらったので、
同様のことを考える方もいらっしゃるかと思い、少しこの部分の考え方を書きたいと思います。
今まで読者の方でお客様になっていただいた方も非常に多く、
今も良いお付き合いができていてありがたい限りで感謝していますが、
中にはお手伝を最初の段階でお断りする場合も残念ながらあります。
これは、読者の方以外でも、知人やお客様からの紹介のケースでも同様で、
非常に情緒的なことを言って恐縮なのですが、
当方や担当するスタッフが相性が良くない方だと感じた時や、
最初から不信感で凝り固まっている方だと感じたり、
特に小うるさそうでクレーマー的な雰囲気を感じた場合は、お手伝いは固くお断りしています。
これは、いままでの経験からさせていただいていることで、
生意気なようですが弊社の方針です。
資金調達のアレンジは、顧客の方と本当に親しくなり、一体となってやらないと無理で、
親しくなれそうにない方のお手伝いをした場合に限ってトラブルになることが極めて多いし、
成約率も非常に悪いからです。
お客様にも選択権があるように、これまた生意気な言い方で恐縮ですが、
弊社もビジネスとしてやっている以上、お客様を選ばせていただいています。
特にコンサル的な仕事は、自動的に多くの案件を同時にサービスできない制約があり、
この意味からも選ばせていただいているわけです。
その代りといっては何ですが、やる以上は全力でお手伝いをさせていただきます。
また、弊社や当方の情報開示も、お客様としてお付き合いができそうな場合は、
もちろん必要な局面になれば開示しています。
そもそも、このブログは、今日は珍しく弊社の広告をしていますが、
匿名でないと書けない資金調達や債務処理に関する本音の話題などを書くことで、
少しでも多くの方に資金調達や債務整理の実情をお伝えすることを目的としていて、
弊社や当方のビジネスを広告するのが主な目的ではなく、
こんな理由で匿名で書いているわけです。
匿名のまま、資金調達のアレンジなんかできるわけもないのに、
お手伝いをお断りしたら、なぜビジネスのブログなのに匿名か、
何者なのかと言った質問をしてくる方がいたので敢えて書かせていただきました。
長く読んでいただいている方なら、匿名の理由は分かるはずです。
お願い
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
☆クリックよろしくおねがいします m(_ _ )m
￥1,470
Amazon.co.jp
不動産 安物買いの銭失い
４月８日
今日外資のキャピタルで某不動産会社とミーティングをしました。
お願い
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
☆クリックよろしくおねがいします m(_ _ )m
￥1,470
Amazon.co.jp
神戸の記事を読んで
４月７日
東京から一方的にものを見ることは、けっこう危険だなと思うことがありました。
先週、土曜の日経の夕刊の記事で、神戸の現在の観光都市としての話が掲載されていました。
神戸は昨年の５月の連休辺りで書いたように、大好きな街です。
でも私の中では大震災後の寂しい神戸の街のイメージが残っていて、
申し訳ないけれど、大阪と同様、イマイチ元気がないのではないかと思っていたのです。
ところが、新聞の記事では、
現在の神戸は京都についで全国２位の観光地になっており、
２００６年度に神戸を訪問した観光客は２９２０万人で、
なんと、大震災後１０７４万人まで落ちた９５年度の３倍になっていて、
１９８１年の神戸ポートピア博覧会の３０８５万人についで２番目の記録だったそうなんです。
神戸は大好きな街ですから、うれしい誤算ですが、
東京にいてモノを見ていると、このような錯覚を起こしていることが多々あるんだなと思いました。
観光客が増えている要因として震災犠牲者を追悼する光のイベント「神戸ルミナリエ」が４１９万人、
そして。無駄の象徴とこのブログでも書いた神戸空港が１６８万人と、
費用対効果は別にして経済効果があることは間違いないようです。
実際、読者からお仕事を一緒にさせていただくようになった、
姫路市の不動産会社社長も神戸空港は便利だっと言っていらっしゃるから、
なぜ？って聞いてみたところ、
なんと神戸空港は駐車場が１泊２日くらいなら無料で使えるし、
伊丹と比較すれば、駐車場も便利だが、高速を使えば圧倒的に近いとのこと。
おまけに料金の安いスカイマークが東京とを頻繁に結んでいて、
確かに便利で、伊丹空港から間違いなく兵庫県の顧客を奪っていると思いました。
なるほど、地元にいないと分からないものだと感心したところです。
事実、東京では神戸空港は閑古鳥が鳴いていて、
便も減便され、関西に３つもの空港なんか無駄も良いところと言う話が常識で、
私も本当にそのように思っていました。
だから、東京から一方的にモノを見ることは、気をつけないといけないなと思いました。
話を神戸の話に戻しますと、さすがは商売の上手い神戸で、
行ってみたいと思うような企画が多いみたいですね。
中でも一番興味を持ったのは市街地を走る水陸両用船 スプラッシュ１ です。
これは知らなかったですね。
かなり面白いと思いませんか？
神戸の街にはとても馴染むし似合うし、綺麗な街並みから、そのまま海へ・・・
これは本当に乗ってみたいし神戸の街を訪れてみたいなと思いました。
次に興味深いのは人気の洋菓子店を案内する「神戸スィーツタクシー」
さらにはステーキ店を紹介する「神戸ビーフタクシー」
神戸発のファッションのブランドを訪ねる「神戸スタイルタクシー」
なかなか面白い企画と思いませんか？
それに神戸といえば夜景。
夜景の名所を巡るバスもあるとのこと。
このように見れば神戸って、観光資源豊かですよね。
それも「お洒落」と言う切り口が神戸にはあるのが、何よりも強みですよね。
ともかく大好きな街 神戸が観光都市として元気になっていて良かったと思います。
東京にいて地方を見ると、こんな錯覚がきっといっぱいあるんだと思います。
私なんかの錯覚はどうでも良いことですが、これが政治家や官僚となると話は別です。
今日は地方自治の重要性に話を持っていきませんが、
やはり現地に住んでいないと、その地方地方の特性に合わせたことはできないと思います。
神戸が観光都市として元気になっているのは、本当に嬉しい誤算でした。
徹底的に光り輝いて欲しいと思いました。
それにしても、京都は全国一の観光客の訪れる都市だとすれば、
関西は観光地としてはすごいんだとも再認識しました。
お願い
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
☆クリックよろしくおねがいします m(_ _ )m
￥1,470
Amazon.co.jp