不動産 安物買いの銭失い
４月８日
今日外資のキャピタルで某不動産会社とミーティングをしました。
そこで、長年にわたって親しくしている外資のヴァイスプレジデントから、
今日本の不動産に対して前向きな投資家の話を聞きましたが、
非常に同感と思う話があったので紹介したいと思います。
このヴァイスプレジデントは日系２世で、国籍はアメリカです。
日本の大手不動産会社のアメリカ法人から不動産のキャリアをスタートさせ、
カリフォルニアにおいて企画した不動産開発を成功させ、
その後アメリカの大手投資銀行の不動産メンバーとして来日し、
何社か経由して現職に至る経歴の持ち主です。
現在の彼の主な顧客は、昨年からはサブプライムローン問題の影響で、
来日後初めてアメリカの投資家ではなくなり、
今はヨーロッパとシンガポールの投資家が主要な顧客になっています。
その顧客が求める不動産の投資対象は、
４０億円以上の不動産で、オフィス系あるいはレジデンス系のビル、
あるいは物流施設やデータセンターだそうです。
そして、その条件は、
①もちろん良い立地の流動性の高い不動産であること。
②いずれの不動産についても、入居するテナントの質がいいこと。建物が新しいこと。
③コンプライアンス上問題がないこと。
④１０年も２０年も長期保有ではないから、数年たった時点でも良い物件で流動性が高いこと。
⑤そして、バーゲン価格の不動産ではなくリーズナブルな価格の不動産であること。
などと言うのですが、①～④はともかく⑤については非常に同感と思いましたね。
前職の時から不動産の仕事に関わるようになって思うのは、
中途半端な投資家に限って、ともかく安ければ良いと思っていることです。
これはファイナンスのアレンジの仕事の顧客を見ても感じることですが、
買い叩いて不動産を購入するのも、一つの投資方法としてはあると思いますが、
この方法で本当に良い不動産を取得できるのかと言えば、
生半可な資金調達力や情報力の投資家では無理で、
まずは価格ありきで購入する投資家に限って、
流動性のない、問題多い不動産を結果として高買いしているケースが多いですね。
そもそも、バーゲン価格になっている不動産って、
何か問題があるから安いのではないですか。
単に所有者の懐事情だけで、優良物件が破格の価格になるなんてありえないでしょ。
そんなものがあれば、今でも潤沢な資金を持つ投資家はいっぱいいて、
特別なステータスの投資家でもない投資家に、
そんな濡れ手で粟のような話が舞い込む可能性は極めて低く、
仲介の不動産会社に騙されたりして、
自分だけが安く買えたと自己満足しているようなケースが本当に多いように思います。
事実、弊社のファイナンスのアレンジの顧客にもいるのですが、
ともかく不動産を買う時、値切らないと気のすまないおかしな性格の持ち主で、
そのレベルは常識をはるかに超えています。
弊社もですが、一回この顧客に関わった仲介業者は、
二度とこの顧客に不動産を紹介する気にはなれないし、
まして、優良、かつ買い得の不動産を紹介する気なんかさらさらなく、
言い方は悪いけれど、この客だけには儲けさせたくないと思われています。
別に売主側の言いなりの価格や条件で買えと言うのではありません。
少なくとも、取引に関わった、売主、仲介業者などだって人間で、
感情を持っているから、気持ちよく取引できれば、
また良い情報があれば持ち込むし、関わろうとしますが、
それでなくても売主の感情を逆なでするような、
相手の弱みを付き捲るような減額交渉は恨みも買えば、人格まで疑われ、
自分だけが気付いていないだけで、まともな人は離れていっています。
なのに、以前のバブル崩壊の後もそうでしたが、
少し買い手市場になると、急に威張ったように、
東京都心５区の物件で利回り８％以上、
地方なら１０％以上、ケースによっては１５％以上のものしか買わないなんて、
阿呆な投資家が出て来るんですよね。
こんな投資家の話には、どうぞ勝手にすればと私は非常に冷たいのですが、
中にはこんな投資家の話を偉そうに真に受ける仲介業者までいて、
世の中には「安物買いの銭失い」のような考えの持ち主がけっこういることに気が付きます。
その点今日、知人のヴァイスプレジデントから聞いた投資家の話は真っ当で、
さすがに良い客を持っているなと思いました。
今日の話は小型不動産の話ではありませんので、この部分は誤解しないでいただきたいのですが、
東京の都心５区で、立地も建物もテナントも良い物件なら、
３％の利回りだって投資対象だという話は、まったく同感で、
不動産投資の真髄の考え方かなと思いました。
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