読者からのご質問 住宅ローンの使い方について

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８月２３日

お盆休みが明けてから、マジで忙しく、ブログの更新さえヘロヘロで、

ペタをいただいた方へのペタ返しも十分できず、

読者登録をいただいた方への返信も遅くなり、

誠に申し訳ありませんが、物理的に時間が取れないのでご容赦願いたいと思います。

そんな中、読者の皆様からいただくメッセージで多いのが、

先日ご紹介した住宅ローンへのご質問です。

その中でも多いのは、他のローンからの借換にも対応できるのかどうかで、

今日はこのことについて説明したいと思います。

簡単に言えば、住宅ローンからの借換ならOKですが、

住宅ローンではない、不動産担保ローンなどからの借換はできません。

ただ紹介している住宅ローンの金利は短プラ連動の変動型で、

現在は４．３％ですから、決して安い方ではありませんから、

現実的には住宅ローンからの借換は少ないと思います。

ですから、金利がもっと高い、あるいは融資期間が短い、

不動産担保ローンからの借換を次のような方法で行うのが、

一番利用価値の高い住宅ローンだと言えます。

例えば、個人の不動産担保ローンであれば、

身内間売買の形をとって対応します。

つまり、夫から妻が買い取る形や、父親から息子が買い取るような形にします。

多くの住宅ローンの場合、借りる方の年収が低かったり勤続年数が短かったりすると、

返済比率が高くなったりしてNGになることが多いところ、

紹介する住宅ローンの場合は、この部分は審査上あまり問題視せず、

家族全体での実質的な収入や物件評価をより重視するため、

程度問題ではありますが、収入が低い子息、子女への借換も可能となります。

また、法人名義の不動産担保ローンの借換については、

もちろん、代表者が、あるいは親族名義で買い取る形にして、

紹介している住宅ローンを利用します。

このような場合、このローンの使いやすいところは、

融資限度額が３億円と、住宅ローンの中では比較的高いところです。

例えば、３億円の一棟収益マンションを、

たとえば、融資期間３年　金利水準８．５％の不動産担保ローンで購入している場合、

紹介する住宅ローンで、融資期間３０年※　金利水準４．３％に借り替えるイメージです。

多分、このようなケースが一番メリットがあるのではないかと思います。

※新築の場合は３５年までOKですが、借換の場合は中古物件となるため、

融資期間の最長は３０年となります。ただし自宅の場合は中古でも最長３５年です。

特に商工ローン系の不動産担保ローンの場合、

商工ローン系のノンバンク自体の資金繰りが厳しいところが多いから、

融資の期限が来た時、延長に応じないケースも多く、

このような時には非常に利用価値の高い住宅ローンだと思います。

いずれにしても、

既存の住宅ローンや不動産担保ローンの金利が４．３％よりも高かったり、

融資期間が３０年より短くて、融資期限が迫っているような場合、

あるいはキャッシュフローが赤字になって厳しいような場合は、

一度ご相談いただければと思います。bhycom@gmail.com

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前回のバブルと違うところ

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８月２２日

最近多忙で昨日は更新ができませんでした。

いつも書いていますが、弊社のような資金アレンジをする会社が多忙なのは、

やはり中小企業の資金繰りが厳しいからです。

その原因は、景気が悪いと言うこともありますが、最大の原因は金融機関の貸し渋りです。
　

一昨日の新聞だったと思いますが、

金融庁が貸し渋りがないかどうか、重点的に銀行を調査するそうです。

今頃何を寝とぼけたことを言っているんだというのが率直な感想です。

体験的な感じで言うと、銀行の貸し渋りは、かなり前から起きていて、

記憶ですから当てになりませんが、昨年の春頃から起きていたんじゃないかと思います。
　

大体において、このような金融庁の検査の結果は、

「一部においてはあったが、総体的には貸し渋りはなかった」

こんな結果が出るのは間違いなく、

まさにエクスキューズのためのセレモニーとしか思えません。
　

そもそも金融庁が銀行の貸し渋りを本当に検査するのなら、

一昨年の秋頃からのパチンコ業界への超貸し渋り、

昨年の秋頃からの顕著になった、不動産業界、建築業界への超過し渋り、

その他の業種の企業についても、

新規取引は保証協会の保証がないと融資はしなくなった一昨年の秋頃からの現象を、

貸し渋りと捉えていないからこそ、今頃になって新聞発表するわけで、

パチンコ業界の企業に対しても、特に不動産、建設関連企業については、

まさに官製不況としか思えない状況なのに、

１年遅れて対応するのだから、政治は３流と言われても仕方ありません。
　

ともかく、本当に景気が悪くなりそうだから、

慌てて、貸し渋る銀行をチェックして是正していますよと、

まさにアリバイ行政の見本が、今回の金融庁の貸し渋り検査だと思います。　

と言うことは、今後の景気をかなりネガティブに捉えているからであって、

しばらくは中小企業の経営者にとって、資金繰りが厳しくなることが予想されます。

まあ、貸し渋りの話はここまでにして、少し不動産業界の話に移りたいと思います。

不動産業界は、この間倒産したゼファーやアーバンのように、

カタカナの社名の上場企業はほとんど危ないと言われていて、

本当に良い市場環境にはありません。

まさに、こと不動産業界については、前回のバブル崩壊時と良く似た現象になってきていて、

この業界の会社も、あるいは投資家も、

その心理状況は間違いなく、買い手市場の様相を呈してきています。

大体買い手市場になると、不動産価格は下落傾向になるわけで、

今まさにそのような傾向になってきています。
　

まさに前回のバブル崩壊時と同じような状況になってきていますが、

前回と違うのは、新しい買い手が現れてきていることです。

実際弊社の周囲でも、九州の電鉄会社が不動産投資に積極的になったり、

ドイツ、フランス、シンガポールなど投資家の、

優良物件に対する投資意欲は強いものがあります。

昨日も永年にわたり親しくしている、外資大手証券会社のヴァイスプレジデントから、

次のようなメールが届きました。

　

「○○○○○・ジャパン（http://www. ・・・・・）という

欧州系の不動産会社をご存知でしょうか？

日本で、商業ビルを積極的に探しているようです。

EXITは、欧州系の年金ファンドと中近東のオイルマネーの様です。

実は、当該企業の仕入責任者として、○○○○の流動化の

部長が着任しておりますので、ぜひ！案件の紹介をと申しておりました。」

不動産業界が良くない中、このような新しい投資家が参画してきているのは事実です。

どこまでこのような新しい投資家の力が本当にあるかどうかはまだ分かりませんが、

少なくとも前回のバブル崩壊時とは明らかに違います。

前回もハゲタカファンドと言われた新しい投資家が現れた訳ですが、

現れたのは、不動産業界も金融業界もメチャクチャになり、不動産価格が崩壊した後でした。

しかし今回は不動産価格の下落は始まっていても、

崩壊と言うまでの状況にない段階で、新しい投資家が現れてきていて、

この部分では本当に状況が違っていると思います。
　

そして、その理由はいくつかあると思います。

一つは昨年の夏頃にかけて、不動産価格はMAXになったものの、

その価格は収益還元法によって裏打ちされたものであって、

価格の根拠が明確であり、投資家にとっては、価格が下がれば、

資金力さえあれば、投資が適確がどうか判断できるから投資できるわけで、

前回のバブル時のように、いったいどこまで価格が下落すれば、

投資適確なのか分からない状況ではないこと。

二つ目は、銀行など金融機関もしっかりして、

日本経済全体が崩壊するような状況にはないこと。

そして、日本の不動産市場が世界的に見れば、

国のリスクも少なく投資適確な環境にあると海外投資家が思っていること。

これら３つのことが主な理由と思います。

でも、でも、でもなのですが、

今国のリスクは少ないと書きましたが、これは治安や法整備など社会のインフラのことであって、

政治に対する海外投資家の不信の念は大きく、

先ほども書いたように、日本の最大のリスクは、

厚かましい官僚と無能な政治家が行う政治こそがリスクそのものと思われていることです。

だから、馬鹿みたいな政治だけは止めてほしいと思うのです。

官僚は選べないけど、政治家は国民が選べるわけで、

この意味では国民の責任はとても大きく、

今の政治こそ日本の最大のリスクと言われるような状況を生み出してるのは、

国民そのものと言われても仕方なく、

やはり、政治にもっと関心を持って、

国や国民よりも、自分と仲間の利益のために働く政治家を当選させないこと。

このことを本当に真剣に考えないといけない時期だと思うのですが、

いかがですか？　

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安物買いの銭失い

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８月１９日

上場企業の不動産会社が倒産したり、

不動産案件にファイナンスがつかなかったり、

まさに大型不動産を除けば、不動産価格の下落傾向は顕著な状況にあります。

こういう時期になると、自己資金を持っている者は立場が強く、

情報も集中して、まさにビジネスチャンスが、山のような時期になっています。

ただ前回のバブル崩壊後も同じような傾向がありましたが、

ややもすると利回りに目が集中し過ぎて、その他の状況、

例えば、入居者の退去リスクや家賃の不払いリスクや入居者の属性リスク、

あるいは建物自体の構造や修繕リスクなど、

利回り以外の様々な要因に目が行かない買主が出てくるのは不思議です。

この傾向は特に日本人の個人企業や個人投資家に多く、

外国人の投資家はけっこう不思議がっています。

とにもかくにも、まずは利回りと言う投資家の人に聞きたいのですが、

少しでも安く物件を購入したいというのは良く理解できます。

でも、利回りが異常に高い物件と言うのは、必ず何かの問題を抱えていることが多く、

買った時は良いけれど、超短期転売ならまだしも、

１年以上保有する場合は、他のリスクを良く見ないと、

結局は高い買い物になっている人をよく見かけます。

実際、不動産担保ローンのお手伝いをしていてよく直面するのはこの問題です。

属性の悪い入居者がいるからNG、

建築基準法違反をしているからNG、

アスベストリスクや土壌汚染の懸念があるから評価が出ない、

修繕リスクが高いので評価が出ない、などなど、

利回りは不動産にとって命ではありますが、

でも、あまりにも利回り原理主義のような方の所有物件って、

特に個人投資家の方の場合、確かに買った当時の利回りは高かったようですが、

入居者の退去後新しい入居者が入っていなかったり、

貸金業免許のない貸金業者（ヤミ金）が入居していて融資がつき難かったり、

高い修繕リスクに悩まされていたり、

まさに、タイトルのような、安物買いの銭失い的な投資をしている方をよく見受けます。

自己資金はあるけれども、愛されない投資家と言うのはよくいて、

ともかく値引き、それも大幅値引きしないと、気がすまない人がいます。

また、値引きできない場合は、購入してからクレーマーになる人もいて、

これらの投資家はまず仲介の不動産会社や、売主の不動産会社などから、

愛されることはなく、こんな情報はけっこう行き渡るから、

何度何度も常識はずれの値引きやクレームをつけてると、

間違いなく良い情報が集まらなくなりますし、本当の優良物件を買うことはできません。

値引きやクレームも程度問題で、度を越すと人格を疑われ、間違いなく馬鹿にされ、

まともな業者からは相手にされなくなるのに・・・・・・・。

事実、弊社の関わった不動産仲介でも、

グダグダ常識はずれな値引き交渉をしている間に、

他の買主に買われて、買えなかったケースが何件あったか分かりません。

またこのようなケースは、物件も優良であることが多く、

無理だと言っているのに理解できない阿呆な投資家って、

今のような買手市場のような環境になる急増えますね。

こんな投資家とは二度と相手にしませんが、

本当に不思議な思考回路と言うか単純な人がいるのには驚きます。

海外投資家が素晴らしいと言うのではありませんが、

中には安物買いの銭失い的な海外投資家も最近はけっこう見受けますが、

でも、次の投資スタンスは正しいと思いませんか？

もちろん、資金力があるから言えることではあるのですが、

海外投資家は、入居者や建物や立地が良ければ、

価格はリーズナブルであれば良いと言うケースが多く、

利回りが高くても、入居者や建物や立地に問題がある場合は絶対に手を出さない傾向にあります。

極端に言えば、好立地で、長期にわたり、今の収益がリスクなく取れるのであれば、

グロスで言えば３％台でもOKと言う場合もあって、

最近にわかに手を上げる、自己資金を持つ個人投資家とはまったく認識が違います。

もっと言えば資金力が違うから、仕方ない面もあるとは思いますが、

小金を持つ投資家からの条件は、馬鹿の一つ覚えみたいに、

グロスで１２％以上の、出回っていない物件に限るなんて、非現実的なことを言っていて、

中には自分の検討期間は売り止めにしてくれるのが条件なんて言う、

御伽噺の好きな投資家もいます。

こんな投資家の手助けをするのは、どちらかと言えば力のない業者が多く、

力のある有能な不動産会社からは無視されるので、

結局のところ、ろくな物件を買えず、タイトルにした、

安物買いの銭失いになってしまいます。

私自身以前は投資家だったので、買い叩く投資家心理もよく理解できますが、

本当に良い物件を買おうとするのなら、

ただ金の力だけでは、なかなか良いものは買えません。

やはり私などが言うのも口幅ったいのですが、

愛される投資家、買主になることが重要だと思います。

愛される投資家には、良い人と良い情報が集まります。

ただお金があるだけでは、悪い人や良くない情報も集まるから、

結局のところ、良い物件を買うことはできません。

多分これが器と言うもので、器以上のお金は持てないとよく言いますが、

当たっていると、昔の自分を省みて余計に思います。

この間も、知り合いの京都の投資家ですが、

利回り１５％以上の出回っていない物件で、先ほども言った自分の検討期間中は売り止め、

さらに仲介業者ではなく売主にすぐに会えることが条件だって！！

こんな自分のことしか考えない奴に儲けさせる気はさらさらないので、

５００％無理だと言って断りましたが、

小金を持ったからと言って急に天下を取ったみたいな考え違いをする人っていますよね。

お金を持てば持つほど謙虚にならないと、私みたいに失敗するよと、

言わなくても良いのに言う自分の馬鹿さにも呆れますが、

短気で瞬間湯沸かし器なのは、６０になっても変わらず、困ったものです。(●´ω｀●)ゞ
　

話は飛びましたが、不動産投資で利回りばかりに目がいくと、

それこそ、落とし穴があるから、ご注意ください。f^_^;

さらに売主も人間です。

いくら金に困っても、譲れないことや感情も持っています。

いくら今お金を持っているからといって、売主を度を越して馬鹿にしたり、

度を越して弱みに付け込んだりしていると、ろくな事はなく、

いずれ不思議に自分に返ってきます。

やはり買手市場な環境であっても、気持ち良い取引をする、

愛される買主、投資家になりたいものだと思います。

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