安物買いの銭失い
お知らせ このブログの資金調達の部分を集めた 資金調達 虎の巻
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８月１９日
上場企業の不動産会社が倒産したり、
不動産案件にファイナンスがつかなかったり、
まさに大型不動産を除けば、不動産価格の下落傾向は顕著な状況にあります。
こういう時期になると、自己資金を持っている者は立場が強く、
情報も集中して、まさにビジネスチャンスが、山のような時期になっています。
ただ前回のバブル崩壊後も同じような傾向がありましたが、
ややもすると利回りに目が集中し過ぎて、その他の状況、
例えば、入居者の退去リスクや家賃の不払いリスクや入居者の属性リスク、
あるいは建物自体の構造や修繕リスクなど、
利回り以外の様々な要因に目が行かない買主が出てくるのは不思議です。
この傾向は特に日本人の個人企業や個人投資家に多く、
外国人の投資家はけっこう不思議がっています。
とにもかくにも、まずは利回りと言う投資家の人に聞きたいのですが、
少しでも安く物件を購入したいというのは良く理解できます。
でも、利回りが異常に高い物件と言うのは、必ず何かの問題を抱えていることが多く、
買った時は良いけれど、超短期転売ならまだしも、
１年以上保有する場合は、他のリスクを良く見ないと、
結局は高い買い物になっている人をよく見かけます。
実際、不動産担保ローンのお手伝いをしていてよく直面するのはこの問題です。
属性の悪い入居者がいるからNG、
建築基準法違反をしているからNG、
アスベストリスクや土壌汚染の懸念があるから評価が出ない、
修繕リスクが高いので評価が出ない、などなど、
利回りは不動産にとって命ではありますが、
でも、あまりにも利回り原理主義のような方の所有物件って、
特に個人投資家の方の場合、確かに買った当時の利回りは高かったようですが、
入居者の退去後新しい入居者が入っていなかったり、
貸金業免許のない貸金業者（ヤミ金）が入居していて融資がつき難かったり、
高い修繕リスクに悩まされていたり、
まさに、タイトルのような、安物買いの銭失い的な投資をしている方をよく見受けます。
自己資金はあるけれども、愛されない投資家と言うのはよくいて、
ともかく値引き、それも大幅値引きしないと、気がすまない人がいます。
また、値引きできない場合は、購入してからクレーマーになる人もいて、
これらの投資家はまず仲介の不動産会社や、売主の不動産会社などから、
愛されることはなく、こんな情報はけっこう行き渡るから、
何度何度も常識はずれの値引きやクレームをつけてると、
間違いなく良い情報が集まらなくなりますし、本当の優良物件を買うことはできません。
値引きやクレームも程度問題で、度を越すと人格を疑われ、間違いなく馬鹿にされ、
まともな業者からは相手にされなくなるのに・・・・・・・。
事実、弊社の関わった不動産仲介でも、
グダグダ常識はずれな値引き交渉をしている間に、
他の買主に買われて、買えなかったケースが何件あったか分かりません。
またこのようなケースは、物件も優良であることが多く、
無理だと言っているのに理解できない阿呆な投資家って、
今のような買手市場のような環境になる急増えますね。
こんな投資家とは二度と相手にしませんが、
本当に不思議な思考回路と言うか単純な人がいるのには驚きます。
海外投資家が素晴らしいと言うのではありませんが、
中には安物買いの銭失い的な海外投資家も最近はけっこう見受けますが、
でも、次の投資スタンスは正しいと思いませんか？
もちろん、資金力があるから言えることではあるのですが、
海外投資家は、入居者や建物や立地が良ければ、
価格はリーズナブルであれば良いと言うケースが多く、
利回りが高くても、入居者や建物や立地に問題がある場合は絶対に手を出さない傾向にあります。
極端に言えば、好立地で、長期にわたり、今の収益がリスクなく取れるのであれば、
グロスで言えば３％台でもOKと言う場合もあって、
最近にわかに手を上げる、自己資金を持つ個人投資家とはまったく認識が違います。
もっと言えば資金力が違うから、仕方ない面もあるとは思いますが、
小金を持つ投資家からの条件は、馬鹿の一つ覚えみたいに、
グロスで１２％以上の、出回っていない物件に限るなんて、非現実的なことを言っていて、
中には自分の検討期間は売り止めにしてくれるのが条件なんて言う、
御伽噺の好きな投資家もいます。
こんな投資家の手助けをするのは、どちらかと言えば力のない業者が多く、
力のある有能な不動産会社からは無視されるので、
結局のところ、ろくな物件を買えず、タイトルにした、
安物買いの銭失いになってしまいます。
私自身以前は投資家だったので、買い叩く投資家心理もよく理解できますが、
本当に良い物件を買おうとするのなら、
ただ金の力だけでは、なかなか良いものは買えません。
やはり私などが言うのも口幅ったいのですが、
愛される投資家、買主になることが重要だと思います。
愛される投資家には、良い人と良い情報が集まります。
ただお金があるだけでは、悪い人や良くない情報も集まるから、
結局のところ、良い物件を買うことはできません。
多分これが器と言うもので、器以上のお金は持てないとよく言いますが、
当たっていると、昔の自分を省みて余計に思います。
この間も、知り合いの京都の投資家ですが、
利回り１５％以上の出回っていない物件で、先ほども言った自分の検討期間中は売り止め、
さらに仲介業者ではなく売主にすぐに会えることが条件だって！！
こんな自分のことしか考えない奴に儲けさせる気はさらさらないので、
５００％無理だと言って断りましたが、
小金を持ったからと言って急に天下を取ったみたいな考え違いをする人っていますよね。
お金を持てば持つほど謙虚にならないと、私みたいに失敗するよと、
言わなくても良いのに言う自分の馬鹿さにも呆れますが、
短気で瞬間湯沸かし器なのは、６０になっても変わらず、困ったものです。
(●´ω｀●)ゞ
話は飛びましたが、不動産投資で利回りばかりに目がいくと、
それこそ、落とし穴があるから、ご注意ください。f^_^;
さらに売主も人間です。
いくら金に困っても、譲れないことや感情も持っています。
いくら今お金を持っているからといって、売主を度を越して馬鹿にしたり、
度を越して弱みに付け込んだりしていると、ろくな事はなく、
いずれ不思議に自分に返ってきます。
やはり買手市場な環境であっても、気持ち良い取引をする、
愛される買主、投資家になりたいものだと思います。
資金調達の可能性を大きく広げる
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
このブログの資金調達の部分を中心に、どこに何が書いてあるのか分りやすくした、
データベース的なブログです。
まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
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