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上場不動産会社の破綻

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５月２９日

一時オリックスから出資を受けて一気に株価を上げたジョイントでしたが、

やはり倒産しましたね。記事をどうぞ。

東証一部上場の新興不動産会社、ジョイント・コーポレーションは２９日、東京地裁に会社更生法の適用を申請し、受理されたと発表した。負債総額は、子会社のジョイント・レジデンシャル不動産を含め１６８０億円。

帝国データバンクによると、上場企業の破綻（はたん）は今年に入って１７社目となる。

　米サブプライムローン問題に端を発した金融危機の深刻化に伴い、主力の不動産流動化事業が低迷し、業績が急速に悪化した。平成２０年９月には、オリックスグループから約１００億円の出資と２００億円の融資枠設定契約を受け、経営合理化を進めていた。

　しかし、２１年３月期には不動産流動化事業の売り上げが激減するなど、事業環境はさらに悪化した。今後３カ月間で完成物件の支払いなどに約５００億円が必要だったが、金融機関からの資金調達が困難となっていた。

　同日、東京証券取引所で会見した東海林社長は、「金融機関からは６～８月の短期でなく、年間の資金繰りがわからないと融資できないといわれた。販売物件が売れていれば資金繰りに問題はなかったが」と苦しさをにじませた。

この記事を読んで一番思うのは、社長の談話の最後の部分です。

少々分かりにくいのですが、この赤字にした部分の言いたいことは、

たぶん需要はあったけど、価格が合わず売れなかったということだと思うのです。

何が言いたいかと言うと、今、同社クラスの不動産会社は、

土地にしろ、完成在庫にしろ、あるいは転売のために購入した物件でも、

仕入れ価格が今の実勢価格よりも高いようなケースがほとんどで、

需要があっても、価格を今の価格で売らないと買うところがないんですね。

じゃ、価格を下げれば良いじゃないかということですが、

不動産会社は当然ながら価格を下げてでも売りたいのは山々なんです。

でも、ここで問題になるのは、ジョイントのような会社は物件を仕入れる時、

その仕入額のほとんどを銀行など金融機関からの借入で賄っているため、

物件を売るためには抵当権をつけている銀行の同意がないと、

売りたくても売れないのが現状なんですね。

たぶん銀行だって、満額の抵当権額を回収できる価格では売れないと思っているとは思うのですが、

３月期の決算でも赤字が出ているように、体力がなくなっているから、

不動産会社の不動産が売れるような損切りはできないのだと思います。

私なんかは思いますね。

こんな不動産会社に融資したのは銀行の自己責任ですから、

はっきりいって失敗したのであって、本来なら、大げさに言えばマクロ的に言えば、

公的資金を使ってでも、いつ上がるか分からない不動産の処理は、

損切りをしてでもやったほうが良いと思います。

どうせ、いずれ損切りしてでも、不良債権は処理しないといけないので、

経営責任を取らされるのが嫌なんだと思いますが、迅速にやるべきですね。

迅速に処理した方が底値が確定して、不動産市場が活性化するし、

不動産市場に多くのマネーが流入すると思います。

外国からもマネーを取り込めて経済が活性化されるから、本当は早く処理すべきだと思います。

実際問題として、実情に合わない、高い仕入価格の不動産在庫を放置していても、

一気に不動産価格が上昇するようなことはありえないから、

いずれこのような不動産会社でしこる不動産が処理されていかないと、

今日のジョイントのような破綻がこの先も次々起きると思うし、

前のバブルの時にもできたような更地のまま利用されない土地が増えたり、

工事が止まった工事現場が増えると思います。

このような土地は、利用はされないから経済効果もないし、多分固定資産税も払われないので、

国全体で考えても損失だし、街の景観が損なわれて、周辺の不動産の価値をさらに下げる要因になり、

良い事はないので、銀行は早く不動産の抵当権の損切りをするべきだと思いますね。

メチャクチャ乱暴な議論をすれば、銀行は損切りできるように、

体力がないのなら公的資金の注入を受けるべきと私は思います。

公的資金の注入で体力をつけた上で、融資先の不動産会社の選別をやり、

サポートする会社には、その経営責任を明確化した上で、在庫の不動産が売れるように損切りして、

サポートしない会社には破綻をさせてでも一気に処理をして、

本当に早く今の蛇の生殺しみたいな時間を無駄に過ごすことを止めるべきだと思います。

とにかく銀行は結果として経営に失敗したのだから、

ちまちました資本増強でお茶の濁すのではなく、

公的資金の注入を受けて自らの経営責任を明確化してでも、

今のしこる不動産の処理をしていかないといけないのではないでしょうか。

さもなければ、マジで一般企業への融資がしたくてもできなくなるし、

まして中小零細企業に保証協会付き融資でしか融資がもっとできなくなってしまうと思います。

今は各産業の仕組みを変えるような骨格を作り変える次期だと思いますし、

内需拡大を本当にしていかないといけない時期だと思います。

このような次期に、銀行の金融仲介機能を損なうようなことは社会の損失、国の損失になるので、

はやく処理して欲しいと思います。

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米軍がもたらす経済効果

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５月２８日

某上場不動産会社の元役員で今も同社の大株主であるＡ氏から、

沖縄にある米軍用収益レジデンスの買主を見つけて欲しいと言う依頼が来ました。

Ａ氏とは某上場不動産会社への再生のための資金調達の窓口としてお知り合いになり、

その後沖縄の商業施設用地を求める中堅不動産会社への仲介でも、

お世話になっていて、そのようなお付き合いの中から今回の依頼となったわけです。

この物件はプライベートビーチもあるレジデンスで、

各戸の専有面積も１６０㎡と広く、２ベッドルーム２バスルームの、

いわゆる高級コンドミニアム仕様で、家賃設定も２５万円以上と、

沖縄の物件としては破格の家賃の高いレジデンスです。

米軍に従事する家族がなんでこんな高い家賃が支払えるのかと言うと、

この賃貸レジデンス、米軍との一括賃貸借契約ではなく、

米軍関係者個々人との契約になっていますが、

例の日本の米国に対する、思いやり予算からこの家賃も支払われているからです。

ですから、プライベートビーチを持つ好立地になるこのレジデンスは入居希望者が多く、

現在の稼動率も優に９５％を超えて、今回の売却価格で考えればＮＯＩ１０％と言う、

高利回り安定物件となっています。

沖縄の米軍といっても、今回のレジデンスの入居者は空軍関係者が中心で、

ややもすると米軍は沖縄からグアム島や本国へシフトして行くから、

米軍の規模は縮小されていくと思われがちですが、

それは海兵隊の飛行場である普天間基地の話で、

空軍の基地である嘉手納基地は逆に増員されているようで、

そのようなことから、今回のレジデンスに入居するニーズは底堅いと思われます。

実際、沖縄経済も観光者が多く、地方の他の県と比較すると活況かと思われがちですが、

あくまでも人口は約１３７万７千人（０９年）の全国３２位（０５年）の小さな県で、

しかも所得ランキングで全国最下位の県でもあり、

オフィスビルもレジデンスも商業施設も有利な投資対象の物件はあまりなく、

今回のような高収益物件は他にはなく、

沖縄経済にもたらす米軍の経済効果はすごいものがあるという一端がうかがわれます。

だからと言って、決して手放しで、沖縄への米軍の駐留を容認するわけではありませんが、

でも米軍の経済効果がとても大きく、表にはあまり出ませんが、

米軍がいなくなると、現状では困る人や会社が多いことも事実だと思います。

沖縄の今後の発展を考えると、この問題は大きな課題だと思います。

それからよく沖縄では婦女暴行など米軍の兵隊の悪行が取り出さされますが、

これはほとんどが海兵隊の兵隊で、

このコンドミニアムに住む空軍の兵隊や関係者は、エリート層で尊敬もされているとのことです。

ご存知のように海兵隊は一番危険な軍隊で、イラクでも一番死亡率が高いのは海兵隊の兵隊で、

その分どちらかといえば質の高い人が少なくないようで、犯罪も多いそうです。

今回の話で、私自身けっこう沖縄のことについては、知らないことも多いなと思いました。

今日紹介した高級レジデンスが成り立つことは正直なところ知りませんでしたね。

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馬鹿につける薬はない　ホントにくだらない首相

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５月２７日

まずは次ぎの記事を読んでいただけますか。

麻生太郎首相と民主党の鳩山由紀夫代表は27日、国会で初の党首討論を開いた。首相は民主党の小沢一郎代表代行の秘書が逮捕された西松建設からの巨額献金事件について「十分説明責任を果たしたと思っているのか」と小沢氏の説明責任を追及した。鳩山氏は「麻生内閣は官僚主導の政権だ。政権交代し、国民目線の政権を作りたい」と強調した。

みなさんはどうですか？

小沢前代表の疑惑と官僚主導の政権、どちらが大事だと思います？

私は何度も書いているのでご存知かもしれませんが、

小沢前代表の話なんか政府とマスコミが結託して作った、いわば世論操作で、

自民党の旗色が悪く政権交代必至と言う状況を、

検察を使って小沢民主党にけちをつけただけで、

いろんな考え方はあるとは思いますが、実に幼稚なデッチ上げみたいなもだと思っています。

こんなことは多くの国民が分かっているのに、分かっていないと思っているのか、

まだこの期に及んで党首討論で取り上げること自体、この首相の頭の程度が分かると失礼ながら思います。

首相と言うよりは、今の自民党にはこのくらいしか民主党に反撃できることがないのだと思います。

自民党がなぜ民主党に負けようとしている理由が分からないのか、

分かっていてもいろんなしがらみがあってどうしようもないのか、