ご無沙汰しておりました。
こども不動産です。
前回のブログに書きました、こどもマンション1号の１室のリノベを進めている件ですが、やっとキッチンが入りました。発注から3ヶ月以上です。
まだまだ工事中で散らかっていますが。
3月からは内見可能ということで、繁忙期になんとか間に合いそうです。
お世話になっております。
こども不動産です。
昨年より、こどもマンション1号のリノベを進めているのですが、なかなか工事が進みません。
１、雨もりの補修に時間が
以前のブログでも述べたの思いますが、このビルも４０才を超えており
あちら、こちらから水が浸みてきます。
この部屋は、前の住民様の頃から雨漏りの件はクレームが来ていました。
部屋が古いこともあり騙し騙しなんとかしのいでいたのですが、さすがにリノベ直後に雨漏りの補修となると泣けてくるので、しっかり対応と確認を行ったのですが、かなり時間がかかりました。
それでも100％安心というところまでは持ってこられず、仮に多少の雨漏りがあっても、壁紙が濡れないよう、躯体と床・壁を分離しつつ、一番怪しそうな所はタイル仕上げ（予定）です。
２、キッチン納期不明
昨今半導体が無くて車の生産が出来ない、などというニュースをよく見かけますが、
建設業界の方もたいがいです。
２ヶ月以上前に発注したキッチンの入荷見込みがたちません。
２月以降の繁忙期には間に合わせたいのに〜😭
３、工事業者が濃厚接触
ハイ、２週間工事ストップ
何時になったら完成するのでしょう？
工事費もかさんでいますが、空室損もかなりの額になります。
（；＿；）
明けましておめでとうございます㊗️
本年も何卒よろしくお願いします。
こども不動産です。
大晦日は、倉敷にて物件調査を行いましたが、元旦と２日は、例年通り夫婦それぞれの実家に挨拶に行きました。
３日は、息子が雪が見たいと言うので、琵琶湖方面に出掛けました。
一面真っ白の雪景色
JR湖西線はこんな感じでした。
雪を見た後は、近江八幡駅まで行って八幡堀の辺りを散策して来ました。
琵琶湖一周の旅でした。
さて不動産賃貸業の2022年の目標は、
1、こどもマンション４号の完成
当初計画より地盤と基礎工事で余分にコストが掛かっており、その追加部分には融資がつきません。
建物そのものの完成もですが、資金繰りも大変。
2、入居率の向上
地域や物件によってはコロナ禍による影響を受けています。また新たに購入した物件は元々、入居率の低下で売却されたものですから、客づけは楽ではありません。ただ、外的要因を嘆いていてもしょうがない訳で、管理会社とも協力して改善していきます。
3、物件売却
ここ数年、保有不動産を増加させ事業拡大を行ってきましたが、一部の物件については売却・入替を検討しているものも有ります。次に繋げるために良い買い手を見つけたいです。
という事で今年の目標は物件購入ではなく、基礎固めです。
今年もよろしくお願いいたします。
お世話になっております。
こども不動産です。
昨晩、ふと思い立って倉敷に行く事にしました。
倉敷の美観地区に一度行ってみたかったんです。
家族が田舎に帰っているので独身生活を楽しみます。
新大阪を出発して、
岡山で乗り換えて、
倉敷駅に着きました。
今回の目的地、倉敷美観地区
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/倉敷美観地区
和菓子を買いました。
大原美術館です。
エルグレコの受胎告知やピカソ、モネ等日本有数のコレクションを保有しています。
写真は撮れないので有りませんが、入館しました。
大原美術館の別館「新児島館」です。
ここは現在無料で入館できます。
そこに展示されているのがコレ。
ヤノベケンジ氏のサン・シスターという作品。
とにかく大きいんです。
実はこれ立ち上がって、目が開く！
元々銀行であった建物も素敵です。
という大晦日でした。
伝統的建築物やってみたいなあ。
では来年もよろしくお願い致します。
今年もお世話になりました。
こども不動産です。
恒例の、この一年を振り返ってみようの回です。
サラリーマン業のほうは、相変わらず在宅勤務が続いており大家業との兼業はやりやすいのですが、
iPhoneの万歩計の記録を見ると1日300歩という日がかなり有ります。
週末にはできるだけ外出しようとは思うのですが、寒くなってくると、それさえ億劫。
さて、今年のトピックスです。
1、こどもマンション4号（RC10階建て）建設中
このもマンション1号のほぼ斜め向かいの土地を2021年1月に購入、マンションを建築しています。自宅も含め新築は初め。
建築や設計に関してはマンション建築経験豊富なプロフェッショナルが請け負ってくれているのですが、それでもちゃんと見ておかないと細かいところで意図しない方向に進んでいることが時々あります。信頼して任せても、意思疎通は重要。
躯体は完成したので、現在内装工事中。
断熱材がピンクなので、カラフル(笑)
2、こどもマンション5号（RC6階建て）購入
こどもマンション５号棟購入 | サラリーマン大家の備忘録 (ameblo.jp)
新築マンション建築中のこのタイミングで購入する計画ではなかったのですが、以前より目をつけていた物件が売りに出されたので手許資金に余裕がないのに購入することにしました。
この購入により現在保有の一棟物件は以下となります。
- こどもマンション1号（以前から法人所有）RC8階建
- こどもマンション2号（2019年購入）鉄骨5階建
- こどもマンション3号（2020年購入）RC4階建
- こどもマンション4号（2022年春竣工）RC10階建
- こどもマンション5号（2021年購入）RC6階建
3、長年清掃をしてくれていたパートさん退職
こどもマンション1号棟を私が管理する前、私の叔母が管理していたころから10年以上にわたって清掃業務を担ってくれていた唯一の外部雇用の女性が退職されました。長期にわたりありがとうございました。
現在は直接雇用から、業者委託に切り替えています。
4、念願の負動産売却
以前から処分したかった親父の代からの兵庫県の山奥にある土地（建物は解体済み）。
買い手がなかなか見つからず、最終的には別荘地の管理会社にタダ同然の価格で売却。
5、コロナウィルス（昨年に引き続き）
最後はこれ。
サラリーマン業の方では、オフィス面積が縮小されたため、自分の机というのがなくなりました。
出勤した場合は、空いている席にノートPCを置いて仕事をします。
とはいえ、オフィスに行くのは月に数回のみ。
所有物件では、学生向けや飲食・サービス業で働く人向けの客付けが良くないです。
特に2021年の夏に購入したこどもマンション5号はそういった人が多く住む地域にあるので、空室が埋まりにくい。
それも分かったうえで購入していますが、やはり状況が改善してほしいです。
まあ、こんな感じです。
当初、今年の目標として考えていたものよりは、物件も、借金も増えました。
ストレスも少し増加したかも。
でもまあ、何とか乗り切っていくしかない。
皆さま、今年も大変お世話になりました。
来年もご協力宜しくお願い致します！
お世話になっております。
こども不動産です。
今日は12月25日
「クリスマス」はイエスの生誕を記念するキリスト教の行事。
キリスト教の国内シェアは１%程度らしいですが、主に仏教徒である日本人はさして疑問も無く祝います。
多分、キリストもサンタクロースも八百万の神の一人として、日本に定着したということなのでしょう。
さて、久しぶりの投稿です。
師走はなぜか忙しいですね。バタバタしています。サラリーマン業の方でも、12月が海外の年度末に当たる事もあって忙しいです。
そんな師走の24日の昼過ぎに、自主管理している「こどもマンション１号」の清掃をしてくれている業者さんから、女子トイレの手洗いが詰まっているとの連絡が有りました。
とにかく、スッポン（本当の名称は分からない）を持って、スッポン、スッポンを繰り返すこと30分、やっと綺麗に流れるようになりました。
写真を撮っていないのでお見せできないのですが、何かプラスチックの破片の様な物や、粘着性のある物が出てきます。食べ物の残りカスが詰まっているのならありがちですが、プラスチックは流れんわ～。。。 ホンマ止めて。
クリスマスイブに、女子トイレで作業している大家の話でした。
例年年末には「今年の総括」記事を書いているので、次回の投稿はそんな感じになりますかね。
#2021年はどんな1年だった？
お世話になっております。
こども不動産です。
今回はネタです。
週末に電車で出かけたんですが、阪急の駅舎に貼られていたポスター2枚。
なんか下のほう、はみ出て曲がってるし。
さすが大阪府警！ しらんけど。
過去分はここからどうぞ
お世話になっています。
こども不動産です。
前回の訪問から2週間、物件調査のため再度奈良県橿原市今井町を訪れました。
河合酒造
町で唯一の酒蔵で、母屋は国指定の重要文化財。
創業は江戸中期、280余年の歴史。
もはや安定の町並み
おしゃれなお店もちらほら。
看板を収納したらお店であることすら気づかないのがいいです。
今回は、観光案内所としても機能している「今井景観支援センター」で今井町の町並み保存会会長様から、町並みの保存、活動の経緯や問題点などについてもお話を聞かせていただき、最近改修が終わったご自身所有の家屋もご案内いただき、内・外装についてご説明いただきました。
この方は、今井町のすぐ隣で22戸のファイミリー向けマンション（外観を拝見しましたが、かなりの規模です）も経営もされています。
かなり高齢の方ですが、今でもお元気で精力的に活動されておられます。
お時間をいただきありがとうございました！
今回も、充実した現地調査になりました。
また行きます。
うーん、ここで何かしたいですねえ。
物件の取得費用、修繕・改修費用、行政からの補助金、など今のところまださっぱり分かりませんし、どのようにして収益を上げていくのかも考えないといけないですけど。
また観光、現地調査に行って、ボチボチ考えるとしましょう。
お世話になっています。
こども不動産です。
今日は、外壁の塗装の色指定のための打ち合わせを建築現場で行いました。
先日の外壁タイルの時もですが、日光の下で色を確認しないと出来上がった時に「イメージと違う！」ってことになりかねません。
打ち合わせが終わった後は、4階まで上がってきて「あーだ、こーだ」、コンセントの位置の確認だとか、ガラスの種類だとかの検討をしました。
内装工事は、もう少し先になるので今はハードな打ちっぱなし（笑）
低層階以外は、ワンフロアに１戸の仕様です。
エレベーター降りたら、ほぼ自宅
プライベート感は有ります。
単純に利回りを考えたらこの仕様は不利なんですが、近隣の賃貸マンションとの差別化を考えると、似たような物件を作っても優位性が無さそうなので今の仕様にしました。
立地的には、最近はレジデンスも増えましたが、もともとオフィス街なので、SOHOや事務所使用もターゲットにして少し高めの家賃設定を狙います。
さ〜どうなることでしょう。
お世話になっています。
こども不動産です。
こどもマンション１号で長期に渡って住われていた方が転勤で退去された後、窓枠あたりの雨漏り対策を一応終え、リノベーションの打ち合わせを施工業者さん、管理会社さんと行いました。
ビルは築40年を超え、色々なところから雨漏りをするのですが、過去のブログにも書いた通り、なかなか原因が特定できない。
今回も対策はしましたが長雨が続くと、前ほどでは無いものの、少しモルタルが湿ります。
この状態で室内側に壁を作ると湿気で壁紙が剥がれたり、傷んだりする可能性が高があるけど、こればかりはやってみないと分からない。
対策案
1、その時はその時で壁紙を張り替える。
2、壁紙ではなく、レンガや調湿タイルを貼って、敢えて室内側にも湿気を逃す。
２の方は、技術的に難しいところがあるらしく、コストも余分に掛かるので、今のところ保留中。
急いで決める必要が無いのは、キッチンとトイレの見積もりが出てこないため工事の日程が組めないからなんです。
ご存知の方も多いと思いますが、今設備の納期が非常に長い。給湯器も入手困難。現在建築中のマンションの方でも、給湯器とトイレは早めに発注して物を押さえに行ってます。
と言うわけで、暫く空室が継続してしまうのが辛い。
