あの物件は今

お盆も明けましたが､まだ今週いっぱい休みのお店も多いようですので本格的に戻るのは来週からになると思います｡電話がかかってこない事務所はやはり活気が有りません｡夏の蒸し暑さも手伝って体調も今ひとつですが本格稼動までに回復して行かなければなりません｡

都心から少し離れた業者さんの所へ行き話をしていましたら以前共同仲介した物件が常に満室状態でしかもテナントの回転が早く礼金が入る機会も多く収益が好調だとのこと｡現在の地価上昇の少し前に今のｵｰﾅｰさんが購入した物件で当時の利回りで10%以上有り､家賃はそのままなので礼金の収入を含めるとかなり高い収益率になっているそうです｡

当時はなかなか売れずに苦労した物件ですが購入された御客様にとっては大変なお買い得物件になっています｡

私自身このような状況になるとは当時予想だにしませんでしたが､これからは先の状況がある程度予測を立て提案できる位の力を身に付ければと思います｡

北方領土

北方領土の近くで操業していた日本の漁船がロシアの護衛艦に銃撃され乗組員の方が
一人殺され､漁船も拿捕されるという事件が発生しロシア大使館の周辺は朝から抗議のシュプレヒコールで一日中騒然としていました｡

8月15日終戦直前に宣戦布告したロシアが日本敗戦後日本の領土であった国後･択捉･歯舞･色丹四島を占領した事に端を発し領土問題は戦後60年以上経った今もまだ解決されず､こうした事件が起こり大変残念に思います｡

北方領土以外にも日本は竹島･尖閣列島等の領土問題を抱えていますが､こういった犠牲者は出ない事を願いたいと思います｡

北方領土の登記簿はあるのでしょうか､あれば所有者は誰なのか時間があれば調べてみようと思います｡

東京の今昔

昔の東京の写真集を見ていると､明治5年 日本で初めて新橋～横浜に鉄道が開通した当時の品川駅の写真を見つけました｡海岸沿いにある田舎の小さな木造の駅で､今の品川駅からは全く想像できないものです｡

東海道線は海岸線沿いを通って､品川駅の先から線路が海岸沿いに新橋方面へ伸びており
現在の東海道線より東側はすぐ海だった事が伺えます｡ その後延伸された東京駅前の丸ノ内には舗装されていない道路を挟んで洋館風の商業ビルが立ち並び､人や馬車が行き交う姿が写っています｡

周りの住宅も日本風の低層家屋が立ち並び､古き良き風景が写っています｡

あれから百数十年経った現在､経済成長と共に海岸が埋立てられ工場や高層ﾋﾞﾙが林立し､洋館風の建物も現代風に建替えられ､住宅も鉄筋コンクリートに変わりどこにでもある個性の無い街並みの風景になっている感じがします｡

外国人が観光で訪れたい世界の街の中で､東京のランクは高くないと聞いたことが有ります｡

若し機会があれば､世界の人々からより魅力を感じてもらえるような街作りに､不動産業界に働く者として携わることができれば良いなと思います｡

停電事故

夏休みも終わり今日から出勤ですが｡いきなり大規模の停電事故がけさ有りました｡山手線の駅でも東京･神奈川で大規模停電が発生したとのｱﾅｳﾝｽが有り足止めの心配をしましたが､幸い山手線は止まらず遅刻せずに会社に着くことができました｡

江戸川を通っていたｸﾚｰﾝ船が高圧線に接触して､千葉･東京を中心に停電してしまったようです｡

事務所は幸いに停電していませんでしたので､東京都心部の送電ルートは各場所によって違うようです｡

非常用電源装置や自家発電装置が備えられているビルでは回復が早いですが､そのような設備の無いビルで停電すると大変です｡

都会の意外な盲点を見たような気がします｡もっとﾊﾞｯｸｱｯﾌﾟ機能を充実させておく必要があるのではと思います｡

経済ニュースを見て

テレビの経済ニュースを見ていると毎日といっていいほど様々な新製品が開発され
売りだされています｡より利便性が向上しコストパフォーマンスも改良され大量に市場で販売されます｡しかし殆どの製品はある時期で廃却されまだ性能的に使えるものも後から出てきた新製品のため陳腐化して廃棄されているものも多いと感じます｡

街を歩いていてもまだ使えそうな家具や電気製品､楽器等が大型ｺﾞﾐで積み上げられているのを見て今売りだされている新製品も何年も経てばこの様に処分されるのかと思うと地球が滅びてしまうのではと感じる時もあります｡

これからの商品は使用時だけでなく処分時に環境を破壊せずに再生出来るかどうかも含めて検討される必要があるのでは無いかと考えます｡

耐久消費財である建築物の場合は半永久的に使用できる事を前提に構築するべきと思います｡売らんが為の粗悪な設計･材質の建築物は資源の無駄使いです｡資源の再生と
永続的な使用を今後真剣に考えて行かなければいけない課題ではないでしょうか?｡

ｾﾐﾅｰを受講して

今日はセミナー二日目に参加しました｡不動産投資をする場合､その物件の収益力が
どれ位あるのか､またその物件をローンで購入した場合どのような条件で組めば要望される収益が上がるのかどうかといった指標を､数式に基ずいて算出して判断したり
その算出に使う計算ツールの使い方を習得したり､実務中心のセミナーでした｡

ここで学んだ事は､既に不動産流動化事業で物件の評価をする時に実際に使われているものであり､投資判断や不動産管理をする上で非常に有用な手法です｡

収益物件の販売で､売らんがための現実離れした収支計画を添付している所が多く
見受けられますが､これを使うことでより現実性を帯びた精度の高い提案が売買仲介の時やオーナー様にできます。

中古物件でも新築より高くなるのが普通の欧米では､この手法によって物件の評価が
されていますが新築物件のﾊﾞﾘｭｰが一番高く､一旦使用するとﾊﾞﾘｭｰが下がるだけの日本でも､こういった手法を使うことによって､不動産を長く大事に使うという意識に変えて行ければ良いなと思っています｡

セミナー

今日､明日と二日間夏季休暇を利用してプロフェッショナルなセミナーに参加しています｡不動産投資に関する実務的な内容で､今の仕事をレベルアップさせれる内容です｡

明日､一日ありますが､是非マスターして行きたいと思います｡

不動産流動化について

昨日不動産起業塾に参加させて頂きサタスインテグレイト㈱佐藤社長のお話を聞かせて頂きました｡日本での不動産証券化事業の先駆者で､事業の導入にあたり政治家や各業界の関係者に働きかけ事業に関する法律の作成にも参画された方のお話は､今まで外部から見ていた色々な出来事の内部事情が判り大変面白いお話でした｡

最近の不動産流動化に対する金融庁の規制には､金融庁と国土交通省(旧建設省)との縦割行政の弊害で建築や不動産の事を知らない人間が杓子定規に何も考えず規制を行い､事業の進展を妨げている様な実態があるという話を伺い役人連中は余り新しい事に対してよく勉強しないんだなという印象を受けました｡

最近､銀行が建築基準法に違反している物件に対し､融資が極めて厳しくなっていることの背景もこういった対応から来ていると思うと､役人は視野の狭い連中だなという事を感じます｡

今回のお話を聞いて､新しいビジネスモデルに対し不正を糺す規制はするべきだと思いますがもっと役人に勉強をして事業発展の為に働いて欲しいと思います｡

夏休み

今日は夏休みを取り台風が来ているにも関わらず、どうせ濡れるは一緒と思い何年ぶりか朝からプールへ行きました。行ってみるとプールはガラガラで普段なら芋の子を洗うような状態なのに今日は殆ど貸切状態でゆっくりと泳ぐ事ができました。

夕方からは、不動産起業塾に参加する予定です。今回はサタスインテグレイテッドの佐藤社長が講師であります。前回参加出来ませんでしたが、期待して参加したいと思います。

物件の臭い

街を歩いていますと､最近の長雨のせいもあってか臭いが気になります｡臭いの種類はそれぞれの場所によって違いますが､駅を下りると常にかび臭い臭いがする所や､下水の臭いが漂っているような所があったりいつも食べ物の臭いがしているような所も有ります｡

インターネットや印刷技術が発達して､さらにビジュアルで立体的な物件情報ができても臭いの出る物件情報は有りません｡これだけは実際現場に行かないと判りません｡

物件の内見に行くと物件の周囲が臭う場合も有りますし､周囲に無くても部屋の中が臭うことも有ります｡店舗が入っているマンションだと､ﾀﾞｸﾄから出て来る匂いが染み付いていたり､煙草の脂が染み付いている部屋とかいくら部屋が良くても臭い匂いを感じてNGになる事も有ります｡

可能性は無いと思いますが､匂いの出る物件情報等出て来れば面白いと思います｡