暖房設備

今日内見した物件は､ﾃﾞｻﾞｲﾅｰｽﾞﾊｳｽに近いようなシンプルなデザインの一戸建でしたが､今までに見た一戸建てとは違い､ﾋｰﾄﾊﾟﾈﾙによる暖房設備が備えられていました｡最初入った時､壁に鉄板が備えつけられており最初は何の為に付けられているのかが判りませんでしたが､ ﾎﾞｲﾗｰによって鉄板が暖められ部屋が暖まるとのことでした｡

北欧等では一般的に備えつけられている設備で暖房効果の方は抜群のようですが､
日本では珍しい設備で､建築主は暖房方法にかなりこだわりを持っていたのではと想像します｡

外からだけでは判りませんが､中に入るとその物件の特徴や建築主又は所有者の思いが良く判ります｡

景気の波

最近の経済ﾆｭｰｽを見てると原油高の影響を受け､ﾃｯｼｭﾍﾟｰﾊﾟｰ等の日用品を始めとして様々な商品が値上げされているようです｡先日の新聞では､500円ﾀｸｼｰも660円に値上げを決めたという記事が出ていました｡

インフレになると貨幣価値が下がるので､現物をもっていた方が資産が増えます｡ここ一年間程の不動産の値上りで､結果としてその前に都心で物件を購入していた人達は物件を売却して莫大なｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝを得る事が出来ました｡

数年前にこの状況を予測して不動産を購入した方は大したものですが､予測はしてても数年前は融資条件が今よりも厳しくて購入出来なかった人もいただろうと思います｡

不況時は現金を持っている人が有利であり､インフレ時には現物をもっている人が有利で現物をうまく現金化することが出来た人は､次の景気回復に向けての準備に向けて有利な状況を作れるということです｡

このタイミング見極めてうまくやって行けるようになりたいと思います｡

これからの不動産業

金利の引上げに伴い､住宅ローンの金利や投資用不動産への融資金利等も上がって来ております｡金利には長期金利と短期金利が有りますが､長期金利は下がっている為､今後固定金利の長期ﾛｰﾝについては金利が下がるものも出てくるようです｡投資物件については大半が変動金利で､上昇している短期金利に連動している為引上げの影響を受けます｡

日銀が金利を引き上げると､金利が全てあがるような理解をしていましたが､これは認識不足でした｡固定金利で物件を購入しようとする人は､長期金利の動向を見ながらあせらずに物件の選定をされるのが良いと思います｡

これからの不動産業では､不動産のことだけでなく金融市場のことも理解して置く必要が有ると常に感じています.

投資用物件の紹介

最近の不動産投資ﾌﾞｰﾑで､収益物件の引合いが多くなっています｡投資家にとっては投下した資本に対してどれだけリターンがあるか､つまり利回りがポイントになりますが総収入から管理･諸経費を差引いた金額が実際に得られる利益であり､この数字を基準にして利回りを算出しなければいけません｡

しかし今不動産業者から提供される資料の殆どは満室想定での数字による表記であり必ずしも実態をそのまま反映したものになっていない為､投資の判断を誤らせてしまう事もあります｡

不動産仲介業者として単なる物件情報の提供ではなく投資物件の真の収益力を把握し購入希望者へ説明し顧客が希望する投資目的に対する最適方法を提案したり､また物件の所有者に対して現況の収益力を説明して売却可能な金額やタイミングを提案してゆきたいと思います｡

不動産投資顧問業

日経新聞によりますと､不動産の投資顧問業が解禁になるそうです｡証券取引のように一任勘定が儲けられ真のオーナーの了解を得ずに不動産の売買ができる様になり､重要事項説明も不要になります｡顧問業者が暴走しないように､高額の保証金積立､国への登録を義務付けたりして規制をかけて行われるようですが宅建業法が骨抜きにならなければ良いと思いますが｡

金融と不動産の分野が融合して､新しい分野が生まれていますが､宅建業法をないがしろにするやり方は必ずトラブルが発生するものと考えます｡きっちりとしたルール作りをして欲しいと強く望みます｡

日米の違い

アメリカの金融は日本に比べるとかなり進んでいます｡ノンリコースローンは一般的な融資方法として使われていますが､日本では銀行の担当者でもノンリコースローンを知らない人がいるような現況です｡

返済方法も､様々にバリエーションが有り､各々のシチュエーションに応じたローンの組み方が有り様々な組合せで投資効果を上げれるようになっています｡

日本では､その殆どがまだ金利と元本を同時に払っていくシステムですが､ローンの組み方のバリエーションを増やす事によって､投資効率を上げる機会が増えるような体制に日本の金融もなって欲しいと思います｡

投資効果を算出するに当りローンの計算や金利の算出に対する考え方も違う所が有りますが､いずれはアメリカで使われている考え方が取り入れられると考えます｡

今から対応できるように勉強して置きたいと思います｡

日本のREIT市場について

昨日の青山の会は国土交通省の坂根室長が講師でしたが直前までテーマが判らず､どんな話が出るのか期待と不安を少しもっていましたが､今注目されている不動産ファンドの普及に対する現在の取組み･その課題についてのお話で､普段聞けないお話で大変有意義な内容でした｡

世界のレベルから見ると､まだ日本のREIT市場は規模が小さく､市場における透明度も低く､普及に当り数多くの問題点を抱えていますが､国土交通省でこの問題を解決してREIT市場の普及に向けて前向きに取組みを行っている事を知り､REITの将来も明るいのかなという感じを持ちました｡

姉歯事件のようなことが無くなり､一般の投資家が安心して参加できるようなシステムを早く作って戴ければと期待しております｡

今日は水曜日

物件購入の引合が休み明けと共に増えていますが､要望にあった物件は依然として供給不足です｡

今日は水曜日で休みの業者も多く､事務所内も静かで､普段溜まってやれていなかった仕事をやりました｡

仕事だけでなく､自分のスキルや幅を広げていくことも必要です｡

早く切り上げて青山の会に参加したいと思います｡

最近の景気について

景気の回復と共に､色々な物価も上がって来ています｡特に都心のマンション等は1年間で2～3割も上昇していますが､それでも購入する個人客がいるので､赤坂や虎の門のビジネス街を歩いている人は皆年収数千万円もらっているのではと思い込んでしまうこともたまに感じてしまう程です｡

景気が回復して来たとはいえ､以前に比べると中間所得者層が減って貧富の差が大きくなっている今では財布の紐を緩めれる人は一部の人に限られていると感じます｡昔の様な給料が右肩上り時代の気分で財布の紐を緩めると､後で大変になってしまう､いやもう紐が緩めなくなっている人が多くなっているのではないでしょうか?｡

自分の将来は誰も保証してくれる訳では有りません｡マスコミや廻りの煽動にあおられず､自分の足元を確かめながら自分を見失わずに生きて行く事が大切だと思います｡

投資用物件について

最近の物件価格の上昇による利回りの低下と金利の上昇により､自己資本投資に対する回収率(Return on Investment)が低くなっています｡ROE20%以上取ろうと思えばｸﾞﾛｽ利回りでも
10%以上ないと難しい状況で現在の東京都心部の物件ではほぼ期待出来ない数字に
なっています｡

日本の殆どの銀行は､元本と金利を合わせて返済して行く方法ですが､月毎の返済を金利だけにして､返済の最終回に元本を一括返済するようなローンが日本でも普及すれば､月毎のROEが上げられて､投資がし易くなるのではないでしょうか｡

アメリカ等と比べると日本ではローンの種類が非常に少ない状況ですが､これから多種多様なローンの出現で借り手の選択肢が増え､投資をし易い状況になればと期待しています｡