住宅供給

国土交通省の発表では、全国の住宅着工戸数は6か月ぶりの減少となり7月の新設住宅着工戸数は106,649戸で、前年同月比7.5％の減少になったとのことこのうち分譲マンションは同38.3％減で、とくに首都圏では同51.6％の大幅減となったそうです。

戸建については以前より着工数が減って、戸建てのデベロッパーが会社を閉じたり、買取屋に転向したり建売の販売部門を閉鎖して仲介部門だけになっている会社があります。先般もある戸建てデベロッパーに所属していた人に久しぶりに電話をしたら、建売部門が閉鎖になり、会社を辞めて、今はメーカーのセールスマンに転職していました。

マンションデベロッパーの中でも会社閉鎖や業種転換等が今後目立ってくるのかも知れません。

築古マンション2

築年の古いマンションは､設備状況を良く確認する必要が有ります｡以前取引された物件で築古の高級マンションが有りましたが､引渡しを受けて買主が入居して､風呂場でシャワーを使った途端に水漏れが発生して大問題になりました｡

また他の物件では､水漏れを承知で販売されている築古の高級マンションが有りました｡

築年が古いと､設備の老朽化も有りますが､専有部分を大改造していて､
その履歴が判らないケースも有ります｡その為無理な改造工事をしていて､そのひずみが出ることが有ります｡

築古のマンション､特にリフォームされていない物件を扱う時には､より注意が必要です｡

マンションの供給数

不動産経済研究所の発表で､首都圏のマンション販売戸数は前年同月に比べ40.5%減ったと発表してその主な原因を｢地価の先高感で分譲会社が発売を急がなくなっている｣としています｡
前年同月の販売戸数が過去最多だったことも大幅な数字減になっているようです｡

東京都は､供給地域が郊外へシフトした事もあり､70%以上の減少になっています｡

新築の供給が減ったことによって築浅の中古物件や品質の良い物件等も供給が減り価格が上り物件探しがますます大変になっています｡また物件を売ろうとしていたｵｰﾅｰさんも先高感に影響されて売却を取りやめたりするケースも出ています｡

地価が上がったとはいえ､まだﾊﾞﾌﾞﾙ時のﾚﾍﾞﾙに達していないので､まだ上がるという予測が強いようです｡

日本全国一律という事はないようですが､一等地ではバブルの再来になるのでしょうか?

初心者の投資家さん

あるお客さんが､土地を買って収益物件を建てたいので相談にのってほしいとの依頼がありました｡別の所で既に土地は買われ､ある設計士にプランを作成して貰い､役所の建築許可も下りるようだと張り切って私にその自慢のプランを見せてくれました｡

この方は､収益物件を持つことが初めてなのですが何故かプランを作ってくれた設計士は採用せず他の設計士を使いたいので紹介して欲しいと言って来ました｡

私は､いささか不安に感じつつも､我々が懇意にしている設計士にプランを見せた所､このプランでは建築許可が下りないよと言って来ました｡解釈の違いもあるのかなと思い､役所にプランをもって出向き内容を見て貰った所､明かに基準を違反している所があり､このままでは建築許可が下りないとのことでした。

もういちど良く図面を見ると､概要の記述だけ見ると基準にはまっていますが､図面を見ると明かに基準をｵｰﾊﾞｰしているのが判りました｡

勿論プランは変わり､収支計画も変わることになります｡おそらくこのプランで採算をはじいて土地購入を決定したので、最初から計画が狂ってしまうことになります。

大金が動くようなプロジェクトを初めて行う時には、慎重に行って欲しいと思います。

インターネット広告

不動産広告のインターネット化がどんどん進んでいます｡先日も新聞でｸﾞｰｸﾞﾙﾏｯﾌﾟを利用して住所をｲﾝﾌﾟｯﾄするとそこに所在する物件の外観写真と内装写真が表示されるサイトが紹介されていました｡

これから更にサイトが展開して､立体写真や動画､或いは周辺の音や臭いが判るようになれば面白いと思います｡

料理に関するﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞで､料理の臭いを人口的に出すことを研究しているそうです｡

ネット上で､物件がよりリアルに確認することができるようになると､ネットの利用がもっと面白くなると思います

雑感Ⅷ

答えが予め決まっていることを答えるのは､その答えを知ってしまえば簡単なことですが､答えを創り出すことは当てることよりも難しいと思います｡

答えの無い所に答えを創ることは､創り出した答えが果して答えになっているのかどうか判断ができない｡単に自分で答えだといっても､それは単なる独りよがりに過ぎない｡

冷静に客観的に見てそれが答えであるかどうかの判断も必要です｡

仕事をしていると､答えがないことに良く出くわします｡ 答えは自分で創らねばいけませんね｡

雑感

ﾊﾞﾌﾞﾙの崩壊から大企業を中心としたリストラを経て､日本の世の中は富裕層と貧困層
の二極分化が進み､しかも最近の景気回復で富裕層の資産がさらに増え､その差が開いています｡

資本主義社会である以上､金持ちと貧乏人は発生します｡努力で得たものであっても
不労所得であっても金や資産を持っている人が優位に立てる世の中なのです｡

都心に所有する土地を売っただけで何億という現金を手にする事ができる世の中です｡

その一方では､生活費も借りないと生きてゆけない人達がいます｡
高利貸しから借金して身を滅ぼす人がいます｡

金融庁は消費者金融の高金利を持続させようとしています｡今の政府は所詮金持ちの
味方です｡

真面目に努力している人にはバカを見なくて良いような世の中になればと思います｡

詐欺メール

外国から来る詐欺まがいのメールです｡一つはアフリカのある国から､その国の政府要人との関係者だと名乗り、その政府要人の実名を付記しています｡調べると確かにその要人は実在しています｡そしてメールを送ってきた人物はそのようにして単なる冷やかしで無いように装い､事情があって日本で物件を買いたいので物件を紹介して欲しいと言って来ます｡そこで物件を紹介するとその人物はその国の事情で自由に送金できず､送金する為に取引の相手国からチャージが必要になる為事前に指定の口座へ一定金額の現金を振りんで欲しいというのです｡いわゆる外国版ｵﾚｵﾚ詐欺です｡

もう一件は､ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞを見てある物件を特定してこの物件をすぐ買いたいので
必要金額と振込先をすぐに教えて欲しいと海外からE-mailで問い合わせが来ました｡物件も見ずに売買契約も交わさず妙な事を言うのでおかしいと思い､適当に回答している内にﾒｰﾙが来なくなりましたが､目的は何だったのだろうと考えました｡同僚の話では
売買契約もしていないのに､相手に現金を振込したという事実だけをあげ詐欺にあったと陥れて損害賠償をふんだくるという連中が外国にいるそうです｡

また二件に共通するのは､やたらに返答やアクションを催促して来る事です｡

外国人相手に仕事をしていますと色々な事があります｡

仲介について

不動産の売買仲介をやっていて思う事は､契約前に問題点を全てさらけ出す事が
大切であると感じます｡特に築年の古い物件や､境界が確定されていない物件等
現況ある問題点を能動的に抽出して､契約前に全てさらけ出し､売主･買主双方納得の上で契約を行わなければなりません｡

仲介手数料という目先の利益にくらんで､問題を先送りしたり､隠したり､確認を
怠ると引渡し後に問題が発覚して､損害賠償になり､それぞれが損をするだけになってしまいます｡

目先の利益よりも､後にトラブルを発生させない事に重点を置いて仲介は行われるべきと考えます｡

東京オリンピック

2016年のｵﾘﾝﾋﾟｯｸ開催候補地に日本から東京が決まりましたが､施設は既存のものを出来るだけ使い殆どの競技施設は都心から半径10Km以内の所に集約させ臨海の空地や､豊洲に移転後の築地市場跡の利用も考えているそうです｡

出来るだけ少ない費用で既存の設備や土地を有効活用することは良いことと考えます｡
長野のように､終わった後は莫大な借金と維持費だけが残るようではやらない方がましです｡

まだ東京で開催すると決定した訳ではありませんが､開催するのであれば､ｵﾘﾝﾋﾟｯｸが終わった後にも国民の生活向上や利益に貢献するような計画を立てて欲しいと思います｡