生保会社の不動産投資

本日の日経新聞によりますと大手生保会社の間で不動産への投資意欲が再燃しているとの記事がありました｡土地の値上りを見込んでの投資だったバブル期とは違いテナントを入れての家賃収入を見込んでの投資にスタイルが変わっています｡

バブル崩壊でつぶれた保険会社もあり、残った会社の保険に加入していても配当を減らされたりして理不尽な思いをした人もいるようですので､保険会社もバブル崩壊時の反省を行かして､安定した配当に努めていただきたいと思います。

印象に残る物件

今日は雨天での一戸建て内見でしたが､内装は大変立派なものでした｡装飾の豪華さは感じませんでしたが非常に丁寧に作られておりゆったりとした感じで､築年も新しく大変気持ちの良い物件で､バス通りに面していなければもっといい物件でした｡

この物件を施工したのは高級住宅の建設を得意としている会社で施工会社によってはこんなに出来上がりが違うものかと感心致しました｡

今まで色々住居物件を見て来ましたが､印象に残る物件でした｡

不動産の好景気

今売却に出ている物件の中にはここ2,3年で所有者が2､3回変わっている物件が目立っています｡最近の物件不足が良く表れているように見えます｡しかしそのままの転売では資金が右から左へ流れただけで､物件そのものに付加価値がついた訳でもありません｡

経済は原材料から新しいものを創り出し､新たな価値を生み作り出されたものからまた新しい価値を生み出すというプロセスを通じて発展して行くものと考えます｡

そう考えると今の不動産の好景気には実態を伴わないバブルで膨れている部分が多分にあると感じます｡

タイミング

不動産の買い時について様々な人が色々な根拠を持ち出して説明をしていますが、買
い時というのは各人によって異なるものであり一般論だけに流されないようにしたいものです。

買いたいと思っていてもお金がなければ買い時でないのかも知れませんし供給が少
なくて物件の価格が高くなっても必要に迫られている人はその時がタイミングなのかも知れません。

物件の価格が高い時も安い時も売買はされているわけですから通り一辺倒に今がタ
イミングと思い込みつられて早く事を行って後で後悔してしまうことにもなりかねません。

自分のシチュエーションをよく確認してタイミングを逃さないようにしてしたいと思
います。

郊外の収益物件

東京の都心では依然として売買が活気ずいています｡都心のある住宅が売りに出た所､売主の希望価格よりも高い買付が入ったにも関らず親戚筋から今売らなくてもという反対意見が急に出て販売中止というような話も耳にします｡都心では先高感で売控えも目立って来ているような状況です｡

しかし都心を少し離れると事情は違うようです｡

今日も東京都心から電車で20～30分位の駅近で築浅の物件を見に行きましたが周辺は寂れて人通りも無く1Fの店舗ﾌﾛｱｰが空室状態でｼｬｯﾀｰが閉まっておりました｡ 満室想定ではそこそこの利回りですが満室になる可能性が少ない物件です｡

上階は住宅なのでその部分はコンスタントに賃料が入る可能性は高いですが購入するとなれば1Fの空リスクをかなり折り込んだ金額でないと買うのは難しそうでした｡1Fが住居であればリスクが少なくすんでいるような物件でした｡

郊外ではこういった物件が長く売りに出ているようです｡

不動産の価格

この業界に入って不動産の価格について随分戸惑いました｡同じ不動産であっても路線価､鑑定評価価格市場価格等があり数字がそれぞれ違い関連性が殆ど見受けられないものもあります。ある時不動産の売却価格の査定をしようとして既に出ていた鑑定価格を出そうとしたら鑑定価格はいい加減な数字だから出してはいけないと上司に怒られた事がありました。

路線価にしても実際の市場価格とかなり乖離している場所が多々ありますし東京の都心だと実際の取引価格が路線価の数倍だったり地方では実勢価格が路線価を下回っている所もあったりで､数字そのものが実際の市場価格を反映している訳でもありません｡


不動産を取引する側からすると､どの数字が合理的にその不動産の適正価格をあらわしているのかが判りずらいのが現状のように思います｡

大多数の人が納得する計算根拠で､適正価格を判り易くする必要があると感じます｡

高いコピー代

法務局に行って公図や謄本を取る度に思うのはその料金の高さです｡紙切れ一枚もらうだけて500円や1000円も払わねばいけません｡コンビニで資料をコピーをしても一枚10円なのに何故こんなに高いのかいつも疑問に感じます｡既得権益にあぐらをかいた税金のぼったくりです｡

不動産の取引がある度に登録免許税・印紙税・不動産取得税が課税され売却時にも利益が出れば不動産譲渡税がかかります｡不動産を所有している間は固定資産税と都市計画税を払わねばいけません｡不動産取引が活発になってきてこれらの税率が以前の高い税率に戻りつつあります｡この業界は税金の食い物にされています｡


買取・転売業者は短期で大量の税金を払うはめになります｡高い税金を払って採算を
あわすために転売価格はますます高くなります｡

この業界は税金の食い物にされています｡

物件の見せ方

都心にある高級賃貸ハウスの内見アテンドをしましたが駐車場は草が生えて中は汚れた床や壁のままでリビングはリフォーム工事中で電球が一部はずされ天井も穴が空いたままになっておりとても高級感が漂ってきません｡ベッドルームも絨毯が張替前の汚いままでした｡

家賃は月百万円近い物件ですが､これを見ては幻滅する人が大半だと思います｡

家賃が高い物件はそれなりの内装を整えて見せるような工夫が必要と思います｡
なかなかテナントが決まらない物件の中にはこういった原因もひとつには有ると感じます｡

神宮前界隈

今日は天気に恵まれ\物件の調査に神宮前方面に出掛けました。明治神宮前の駅から地上に上がるとまぶしい光りがさんさんと輝き非常に明るい雰囲気でした。この辺りから表参道までは人通りが多く垢抜けた明るい店が立ち並びさすがに超一等の商業地を思わせるような雰囲気を充分に醸し出していました。

表参道から中に入った住宅地も昔ながらの住宅街にファッション系の垢抜けた事務所や小さなレストラン等が進出しており近い将来この辺りもかなり様相が変わって来るのではないかと想像されます。

既に地価は高騰しておりますが街並みの様相も変わって来るとまた地価が上がるのかなという感じがします。

気を変える

昨日はグローカル都市研究所 松本社長のお話を聞かせていただきました。経営不振のホテ
ルを買取りそのホテルに漂う気の流れを変えることでホテルを再生させ成功している社長さんです。

購入時は質の低い客とレベルの低い従業員ばかりでトラブルも絶えなかったホテルが
この気を変える事で質の高い客が集まりだしレベルの低い従業員がどんどんやめてゆきレベルの高い従業員が入ってくるようになったとのことです。

ビジネスというとどうしても数字先行になりがちですが、このように普段見ている視点から少し角度を変えて物事を見ると新しい発想が出てくるのかも知れません。