雑感Ⅸ

今売りビルの市況が落着いてきているようです｡金利の引上げや､金融庁からの締付けが利いているような感じがします｡とは言えかなり物件の価格も上がっており､ネット利回りが3%とか4%台になってきては他の債券やファンドと同じであり銀行融資で購入すると殆ど利益が出ないような状況です｡

ここまで来るとオフィス不足による賃料の上昇があったとしてもキャピタルゲイン狙いの短期的購入転売も難しくなって来ると考えます。

バブル期の価格と比べてまだ低いのでまだもっと上がると考えている人もいるようですが
今までのような大きな上昇は期待できないのではと感じます。

これからの時代

大前研一氏著作の新経済原論を読んでおりますがこれからの経済は国家単位ではなく地方や地域が中心になり独自に世界と結びつき発展して行くという事を感じています｡

これまでは国に予算と権限を集中させ国家単位の経済施策が行われてきましたがこの施策は政策の中心となった首都圏への人口集中を生み出し地方は政府からの援助による他力本願に頼るようになり不況と人口減少に伴い地方の疲弊はますます進み大都市と地方の格差が顕著になりました｡

またこの施策により地方も東京のマネをしてその地域の独自性が失われ魅力が失われて行ったのも疲弊の原因の一つではないかと考えます｡

これから日本が活性化していく為には地方が地域の独自性を復活させ新しい魅力を作る事だと思います｡魅力ができればそこに人や金が集まり経済が発展して行きます｡

他人を頼ったり他のマネ事だけに甘んじず自助努力で独自性を出していくことがこれからの時代必要と感じます｡

投資用物件と居住用物件

扱っている物件には投資用物件と自己居住用の物件が主になりますが私の場合収支という数字で大半が決定される投資用物件を扱う方が面白く感じます｡客観的に判断のし易い数字によって大半が決まるので顧客の要望に対する物件の良し悪しの判断が早くできるからです｡

一方居住用物件は主に御客様の感性に負う所が多く最初にいただいた要望条件が変わる事は頻繁に有り当初と全く離れた物件を購入される事も有り物件のマッチングが投資用物件よりも難しく感じる事が有ります｡

とは言え居住用物件も何度も物件を見ている内により早く物件の良し悪しを判断する事が出来るようになってきたかなと感じています｡

さらに経験をつめばより精度の高い判断ができるのでは無いかと思っています｡

設計図面について

今ある御客様と収益物件を建てるプロジェクトを推進しており複数の設計士に図面を書いて貰っていますその時施主からの必要最低条件をいれて図面を書いて貰う様要望するのですが最初に出てくる図面は悪く言えばいずれも施主の要望を無視したようなデザインが出て来るのが殆どです｡

中には役所に見てもらうと許可が降ろせませんといわれた図面も有ります｡また斜線規制の解釈も設計士によってまちまちで同じ条件で設計をして貰っているのに設計士によって法定容積に入れるユニットの数が違ったりします｡

このような状況をみると設計を依頼する側から見ると最初から決め打ちで請負契約を結ぶ事は非常にリスクが有るなと感じます｡請負を結ぶまでには多くの設計士とコンタクトをして一番信頼できる所に依頼するのが良いようです｡

また出来上がった図面もうのみに信じるのでは無く自分で役所に行って問題無いかどうかを確かめる事も必要のようです｡

煙草について

不動産業界では煙草を吸う方が多いようです｡男性所帯の業者へ行くと入口を入った途端に煙草の臭いが充満していたりします｡ 女性の多い職場ではさすがに室内禁煙の所ばかりで､今勤務している所も全事務室は禁煙で愛煙家の方は建物の外で吸ったり近くのコンビ二の入口で吸ったりしています｡

業者の人と話をしていても煙草臭い人が結構多くいます｡

私は臭いがするだけで鼻がぐすぐすしたり気分が悪くなったりしますので､煙草のない環境にいることが快適です｡こういった人間はまだこの業界では少数派なのかも知れませんが､時代の流れに添って禁煙人口が増える事を願っています｡

人口の減少

今日新聞をみていましたら私が生まれ育った市の中学校が閉校となり大規模のマンションが建つとの記事がありました｡元々重工業が盛んな地域で人口も最盛期には50万人を超えていましたが､重工業の生産地シフトやバブル後の不況等で工場や会社が減ると共に人口も減り､何年か先には最盛期の70%位の人口になるとの推測もあります｡

人口減少はマイナス要因ばかりにとらわれる事が多いようですが､地元に住んでる人の中には人が減ってゆったりと生活ができるようになると考えている人もいるようです｡

周辺に大都市を抱えている市なので､他の地方都市よりも企業誘致はし易いと思われます｡

住宅だけ増えても行政側は負担が増すだけであまり歓迎しないようです｡

既に大規模なインフラが整備されている所では人口が減ってもそれを補う収入のバランスが取れていれば人口減少は住む側にとっては必ずしもマイナスではないようでもあるようです｡

アンコ物件

不動産の仲介でアンコ物件というがあります｡売主と買主の間には通常一社か元付けと客付け二社の仲介業者が介在しますが特に金額の高い物件等ではパンや饅頭に挟まっているアンコのような感じで元付けと客付け業者の間に複数の業者が介在している場合があります｡

そういった物件情報をもらうと､売主や買主が明確に見えて来ず､伝言ゲームで情報が途切れたり抜かれたりする場合が多々あります｡私も以前にアンコ物件を買主に紹介して､結局買主の意向が売主まで伝わらず買主に迷惑をかけた事があります｡

仲介物件を扱う時は､売主と買主との情報伝達が確実にできる物件を扱うようにしています｡

寂れた商店街

今住んでいる所の最寄の駅前商店街は隣の駅前に比べると随分寂れています｡10数年前でも大変古びており何とかにぎやかにならないかなと期待していましたが当時商店街でお店をやっていた人が活性化案を出したが誰もやる気が無くて落胆したと言った事がありました｡

その頃から比べて新しく店が変わった所もありますが閉店した所が多く店の数が少なくなっています｡店を出したからといって儲かる時代でもありません｡

商店街を活性化するかどうかというのは地元商店街の人達のやる気次第のようです｡
ここの商店街もやる気のある人達が出ない限りはいつまでも同じ状況が続くのでしょう｡

Google Earth

Googleの検索サービスにGoogleEarthがあります｡従来は住所をインプットすると地図上でそのポイントを示していたのが衛星写真でそのポイントを示してくれます。

普通の地図とは違い実際の映像でポイントを示してくれるのでそこにある建物のポジション特に勝手にはいりずらい所の様子がよく判り非常に使い易いｻｰﾋﾞｽです｡

これが将来真上からだけでなく側面からも見れるようになれば物件を画像でよりリアルにアピールする事ができ不動産業界で大いに利用される事になるものと思われます。

宅建主任者

今年の宅建主任試験は来週の日曜日にあるそうですが会社によっては宅建主任者資格の有無で給与や歩合に差をつけている所が多いようです。

数万円位の資格給が与えられたり会社によっては資格の有無だけで歩合の算定基礎数字に20%も差をつけている所もあるようです。

採用の条件に宅建主任者の資格を必須にしている会社もあります。

不動産業をする上では基礎的な資格だと思いますので年に1回ではなくもっと頻繁に試験を行い合格できる機会を増やしこの資格を持たないと不動産業に従事出来ない様にして顧客に対する業界の信用度を上げても良いのではないかと思います｡