雑感ⅩⅨⅡ

今地方では不採算のバス路線が次々に廃止されています｡都会のような便利な所と違い
バスしか公共の交通手段がない所では車の免許を持たない御年寄や子供達の安い
移動手段がなくなり更なるコスト負担を強いられます｡これといった産業もなく人口が
減っている所へ更に不便さを強いる事で地方の人口は益々減っていくでしょう｡

その一方で都市部をつなぐ新幹線や高速道路の建設推進が復活しています｡
新幹線が開業した事で疲弊した市町村も有ります｡

地方分権化の方向に向っていますが結局人口の多い一部の都市の事しか考えていないように思えます｡

分権化が完成した頃には人が殆どいない寂れた地域も多く出てくるかも知れません｡

今の施策は均衡ある発展ではなく都市部に人が集まればそれ以外の地域はどうなっても良いという考えしかないように思えます｡

雑感ⅩⅩⅢ

日本の家計の金融資産は1500兆円で内800兆円が60才以上の高齢者が持っているそうです｡
そのまま自分の可愛い子供に資産を残す人､生きている間に全部使ってしまう人､全財産を寄付する人等使い方は様々ですが､大事なのはその資産を引き継いだ我々がどのように使うかだと思います｡

使う事ばかりだと破産してしまい次の世代に資産を引継ぐ事が出来ません｡今生きている人も含めて次世代の人々が平和で豊かな生活が送れるような使い方を考えなければいけません｡

無駄なものに金を費やし資源を枯渇させ地球環境を破壊するのは考えものと思います｡

オフィス需給の逼迫

森ビルが２月２２日に発表した市場動向調査速報によると２００７年に東京２３区で新築される大規模ビルのオフィス床面積が１９０万㎡で２００６年に比べると２３％減る見通しとの事。

その一方では景気回復基調でオフィス拡張意欲は依然として強く都心での需給逼迫が続きそうだとの予測ですが一方では築古で今のニーズに対応し切れていない物件が依然として空室で残っています。全体的な家賃上昇の流れに沿って便乗値上げをしている所も有るようですが中身が昔のままの所は依然空室状態です。

既存のビルがどれだけ今のニーズにリフォームして行けるかが今後の需給緩和につながるものと思われます。

公定歩合の引上げ

公定歩合がさらに0.25%引上げされました｡変動金利で融資を受けている方､これから融資を検討されている方には影響が出て来ます｡ 収入が増えなければ支払いの負担が増える訳ですから､物件購入でも安めの物件にターゲットを変えたり買い控えする傾向が出て来ると思われます｡

収益物件等は収支に直接影響しますので､家賃の値上げを見込めない物件は収支が悪化して売却されてくる可能性も有ります｡ その時に融資を使わずに購入出来ればいい物件が安く買えるかも知れません｡

ベトナム不動産投資

昨日はベターハウスの高橋取締役によるベトナム不動産投資についてのセミナーを聴講しました｡いつになく多数の方々が参加されて関心度の高さに驚きました｡

ベトナムは今中国･インドと共に経済が急成長している国で若年層人口割合が多く将来性が高い国の一つでメーカーの工場進出等で外資の投入も活発になっています｡

とは言え不動産投資に関して言えば日本とは違い外国人の不動産の所有権が認められず使用権のみしか認められないとか登記制度が整備されておらず不動産の所有者の特定が出来なかったりとか建物の使用目的が限定されたり等簡単に出来る状況ではないようです｡

また発展途上国にはよく見られる賄賂等の不透明な所も有り今の所かなりハイリスク･ハイリターンの投資になりそうです｡

投資対象としては将来性の高い国ですのでこれをきっかけに状況は定期的にウォッチして行きたいと思います｡

海外の不動産投資

日本の不動産市況は大都市が活発ですが､投資対象としては日本全体で少子高齢化が進み一部の地域を除いてはあまり将来性が期待出来ない可能性が有ります｡

海外に目を向けて見ますとこれからまだ人口の増加が見込める国が有り､投資効果としては日本よりも良いかも知れません｡かといって安易に投資すると痛い目に合うので､必ず事前に勉強をして置く必要が有ります｡

今日は世界の中で有望とされている国の一つであるベトナムの不動産について勉強して来たいと思います｡

一戸建かマンションか

住むとしたら一戸建てが良いかマンションが良いかというアンケートをした所一戸建てが良いと回答した人がマンションよりもかなり多かったそうです｡ 土地付の一戸建てなら建物も土地も自分のものであり正に一国一城の主になれます｡マンションの場合は土地･建物全体の一部分を買う事になりますので､規約等に縛られる所が出て来ます｡

ただ一戸建の場合メンテナンスやセキュリティｰは全て所有者自身で行わねば成らずマンションでは管理組合等にメンテナンスを委託する事が出来､自ら行うという煩わしさが無いというメリットが有ります｡

投資という点で考えると一戸建ての方が土地を共有するマンションよりも優位と見れる点も有りますが土地の価格が安定していたり上昇が見込める地域であれば良いのですが将来的に人口減少して土地価格が下落する所では必ずしも優位とは言えません｡
賃貸に出す場合もメンテナンスや管理の煩わしさを考えると費用等を考えるとマンションの方がいいかも知れません｡

地価が安定･上昇している都心であれば一戸建てが良いのでしょうが､同じ場所であれば同じ価格でマンションの方が広くゆったりとした部屋に住む事が出来ます｡

私はどちらかと言えば一戸建ての方がいいですが､あまり狭い一戸建ては好きでは有りません｡同じお金を出すのであれば広いゆったりした家を望みます｡

違反建築物

不動産を購入するにあたっての融資について､建築基準法に違反している物件についてはほぼ融資がおりなくなっています｡最近出ている物件で違反している物件や､建築完了後に発行される検査済証の無い物件が目立って多くあります｡こういう物件は自己資金が十分にある人でないと買えない状況に有ります｡

建築基準法に違反する事はよくない事ですが､例えば自転車置場に屋根を付けただけでその部分が容積参入されて容積ｵｰﾊﾞｰになっている物件や駐車場として設けられた空間を事務所として使用して容積ｵｰﾊﾞｰになったりしています｡

また行政による用途地域の変更で違反になってしまった物件も有ります｡

建物自体の構造に係る違反や建物の使用者及び建物周辺の住民や使用者に対して危険や迷惑を与えるよな違反については問題が有りますがｽﾍﾟｰｽの有効利用やサービス向上の為に設けられたものについては違反対象にするかどうか再検討した方が良いのでは無いかと感じます｡

役所の規制はいつも杓子定規で実態にそぐわない点が常に有ります｡建物に係る人にとってメリットがでるように細則については見直した方が良いと思います｡

物件の品質

今日は賃貸マンションの内見でした。とは言え都心の高級マンションでファンドが長期保有している物件です。築年も左程古くなく手入れもしっかりしていて内装もきれいで分譲で出しても買い手がつきそうな物件です。

ファンドが保有している物件でも最近出来た物件の中には土地の購入価格が高く建物の品質を押さえる事でトータルコストを押えて利回りを確保している物件があるようです。

そのような物件は新築のうちは高い家賃をキープすることが出来ても年数が経つと劣化による品質低下が顕著になり家賃の下落スピードが早まるか家賃をキープする為に他よりも多額のコストをかける必要が出て来る確率が高く結果として収益性が低くなると考えられます｡

初期コストは多少かかっても品質劣化が少なくすむような物件ならば長い目で見ると安定した収益が見込めます。ＲＥＩＴや不動産ファンドに投資する時も組み入れられている建物の品質についてもチェックした方が良さそうです。

都心の好況

東京都心では依然として高い価格で不動産が激しく流通しています｡この1～2年で所有者が２～3回変わっている物件も珍しく無くなっています｡ついこの間売れてしまった物件がすぐに売り出されてる事も頻繁になってきています｡しかしその殆どが業者間とか業者がｵﾘｼﾞﾈｰﾀｰの不動産ファンドへの転売であり本当の経済成長に貢献しているかどうかは疑問です｡

都心では土地がなくなって来て､地上げが盛んに行われています｡まだまだ使えそうな物件でも立退きをさせ建物を取壊し更地にまとめて売りに出され､購入者がそこに新しい建物を立てます｡古いものを大事に使うという考えはここには有りません｡とにかく儲かれば良いのです｡

しかしもうスクラップアンドビルドだけで儲ける考えは変えたほうが良いと思います｡スクラップされたものが完全に再生されるのであれば別ですが｡