不動産の広告媒体

かつて広告媒体といえば新聞･雑誌･チラシ･ダイレクトメールといった紙媒体とテレビ･ラジオといったマスメディアで多額の広告費を負担しなければいけませんしたがインターネットの出現により広告費が削減され特に不特定多数の一般顧客を相手にしている業者さんには大変有効な広告手段となりその削減された広告費分を仲介手数料を半額等に値引きして顧客拡大を図ったりさらなるサービス向上の為に使う等のサービスを新たに展開しています｡

大手仲介業者を中心にして依然として従来の紙媒体の広告宣伝は健在です｡資金を豊富に持っている大手会社とは言え紙媒体の宣伝が無駄であればインターネット広告にかえるはずですがそれを止めないのは紙媒体でも宣伝効果があるからやっていると考えます｡現にこれだけインターネットが発達しても富裕層の多い高齢者層の方で自らパソコンを始めてインターネットを使って物件を探す方はそんなに多くないと思いますし御客様の中にはポストやチラシに書いてあったﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞのアドレスを見てインターネットから問い合わせる方もおられる様です｡

当初紙媒体は無用化すると考えていましたが売買仲介業を数年経験して見て紙媒体による宣伝も効果があると感じています。

しかし資金力のない中小業者は大手と同じ事をする訳には行きません｡やはり広告費のあまりかからないインターネットを十分に活用しながら大手にない特徴を出していく必要があります｡

風水の話

昨日は風水のお話を聞いてきました｡生年月日でその人の基本的な性格が決まり将来のﾊﾞｲｵﾘｽﾞﾑのような事が判り､そのバイオリズムに併せて自分が行動すれば良い方向に向かうそうです｡

良くテナントが変わる所､必ず繁盛する所､場所の良し悪しも風水で良く判るそうです｡

不動産を購入を検討される御客様で風水を考えられる方がおられます｡お墓の見える場所が駄目とか不動産は来年買った方が良いとかいった事は風水で教義されている事に基ずいて言われているのが良く判りました｡

4000年の歴史を持つ風水をさらに知識を深めて行きたいと思います｡

雑感ⅩⅩⅤ

レインズに掲載する元付け物件の問合せの件数が急激に増える事が有ります｡掲載してすぐの問合せが有り暫く小康状態が続いた後､急に複数の業者から立続けに同じ物件の問合せが入り､また2,3日すると小康状態になります｡

おそらく､一人の購入希望者が複数の業者を回り条件が合えばｷｬｯｼｭですぐに買う等と言って物件情報をもらっているのだなと想像出来ます｡このようなケースの場合あまり成約に至っ事は有りません｡

小康状態である日ぽっと来た引合の方が成約に結びついているように思います｡

人気がある物件なら最初に決まってしまうでしょう｡急に引合が来たからといってあまり期待しないようにしています｡

検査済証の無い物件

金融庁が最近違法建築されている物件について融資規制をしてから検査済証の無い物件が長く売りに出ているのが目立つようになりました。また資金力のある売主では合法な建築物にしてから販売しています。

ついこの間迄は少々の違法建築でも融資が下りていたので物件が買いやすかったのですが規制が出てからは現金決済のできる顧客でしか買えなくなって来ています。

融資を使った購入は検査済証のある合法的な物件に限ぎられてきます。そうすると合法的な物件の価格が上がり、検査済証の無い物件の流動性は低くなり値下りするものも出て来るかも知れません。

とは言え合法的にリフォームしない限りは融資が出ませんので結局安く買えるのは現金決済出来る人だけです。物件がフィーバーするのも限られてくるのかも知れません。

雑感ⅩⅩⅥ

都心を歩いていますと更地の土地をよく見かけます｡ついこの間迄建物が建っていた所が壊されて売りに出されています｡暫くすると建築確認の看板が出ています｡

空家の家屋も目立ちます｡まだまだ使えるマンションや一軒家も見事に壊されます｡一件売りに出ると周囲を買えば値段が上がるので立退きさせようという話ばかりです｡

大型ビルですとこれから建てて完成するのは2,3年後です｡ここしばらくは家賃が上昇する様ですが一部では収益率を上げる為､無理な家賃引上げをしている所もあるようです｡

いずれパンクする所も出て来るでしょう｡バブルの時のように歴史は繰り返されるのかも知れません｡

その中で自分はどのように対応していくのかよく考えたいと思います｡

雑感ⅩⅩⅤ

新しい知識を常に取得することは大切な事ですが､それを活用することによってその知識が行かされます｡知識を得ても､それを活かす機会が無ければそれはただの知識になってしまいます｡

不動産業の中には幾多の専門知識が有りますが､それを仕事に活かしていかなければ実益には
簡単に結びつきません｡自分の強みとなる知識を如何に活かしていくか､活かせる環境に身を置くか､環境を作っていくかという知恵を働かせる必要が有ります｡

知識を得る事も大事ですが､それ以上に知恵を働かせる事がより大事であると最近よく
感じる所です｡

リノベーション

私が住んでいる近くでかつて社員寮だった鉄筋のビルが改造工事をして店舗付き賃貸住宅になろうとしています。社員寮の時は１Ｆが建物の玄関と駐車場でしたが駐車場の所を住居にして玄関の場所を道路側から奥に場所を移動して元の玄関は店舗スペースの一部になっています。

殆ど駐車場で使っていたスペースの殆どを店舗・住居にしてしまうようですが店舗のすぐ隣の住戸は店舗に入って来るテナントによっては住心地がどうかなという感じはします。道路沿いなのと周辺は住宅地でありますが少し個性的でアクセントのある小さな店が流行るような場所でもありますので店舗スペースにイメージに合ったテナントが入れば長期で良い収入源になるのではと感じます。

完成後どのようなテナントが入っているのか楽しみです。

新築マンション

先日新築マンションを購入していただいた御客様のダメージチェックに同行しました。まあ新しいので左程ないのかなと思いきや、クロスの継ぎ目が剥がれかけていたり、ノリの拭き取り忘れや木枠がしなって隙間が開いていたり壁にもすじの様な汚れがあり、中には上から叩いた手型の跡がついていたり、床は床でキズやシミがあり引渡し前に床をコーティングするとはいえかなり修正箇所があり、最初売主さんは過去最高で４０箇所の指摘が遭ったと言っていましたが、今回はそれを大幅に上回り６０数箇所になりました。

完成から少し長い期間が立っていたり、しばらく販売事務所として使っていたとの事ですが退去時には綺麗にしましたと言われていたので再修正箇所のあまりの多さにもっときちんとしてくれという気持ちになりました。

引渡日まで日にちがあるのでそれまでに修正して貰う事になっていますが、大金を払って買う物件な訳ですから
もっと丁寧に作れよというのが正直な感想でした。

外国人向けローン

先日新規立ち上げしたﾓｰｹﾞｰｼﾞﾊﾞﾝｸの方との打合せが有りました｡外資が資本参加している会社で永住権の無い外国人や国内での勤務経験の浅い方でもローン審査が可能であり連帯保証人無しでもOKです｡また住宅ローン以外にも区分所有の投資用マンションにも融資をして頂けるということで今までよりもさらに外国人への融資がし易くなっています｡

低金利と円安傾向が続く中では外国からの投資も増え､ローンの利用も増えて行くと思われます｡

公図のズレ

国土交通省の調べでは登記所の公図について都市部の約六割で実際との境界とは1m以上の大きなずれのある事が判明したそうです｡

私がこの業界に入った時も公図はあまり正確で無いので参考程度に考えた方が良いと言われた事が有ります｡

実際でも公図に載っている土地の地型と実際の形や大きさが違っていることや､実際には見当たらなかった事も有ります｡

市区町村が｢地籍調査｣を行って正確なものにするのですが､特に都市部のような地価の高い所は｢地積｣による数字の変更が大きく利害に影響して来るようです｡

東京の都心等は坪単価が一千万円以上もする箇所が多くあり､銀座のような坪1億円もするような所だと奥行きの長い土地であれば何センチの違いでも土地の価格が何千万円単位で増減することもあるわけで実際の境界と1m以上のずれが全体の61.1%もある現状では血を見る争いが予想されてもおかしくないように思えます｡

ある測量士さんの話では作業中に隣人同士が殴りあいの喧嘩を始めたり測量結果を見た地権者に殴られたりしたこともあるそうです｡また境界測量をしたことによって中の良かった隣人が険悪な関係になってしまった例も聞いたことが有ります｡

都市部の土地がもっと安ければスムーズに進むのかも知れません｡