六本木
今日は六本木界隈をｳﾛｳﾛして来ました｡国立美術館はあいにく休館日でしたが3月30日にオープンを控えた六本木ミッドタウンは､関係者や出店予定の店員さん等が多く見受けられました｡
六本木ヒルズから国立美術館､六本木ミッドタウンと町の様相がさらに変わって行きます｡六本木ミッドタウンのオープンで六本木への集客が増え､ここ数年先には土地価格が倍増するであろうと予測される人もいます｡
世の中が生々流転するように町も時代と共に生まれ変わって行きます｡外国人が増え犯罪多発地帯となってしまった六本木がこれでまた良くなってゆけばと思います｡
六本木ヒルズから国立美術館､六本木ミッドタウンと町の様相がさらに変わって行きます｡六本木ミッドタウンのオープンで六本木への集客が増え､ここ数年先には土地価格が倍増するであろうと予測される人もいます｡
世の中が生々流転するように町も時代と共に生まれ変わって行きます｡外国人が増え犯罪多発地帯となってしまった六本木がこれでまた良くなってゆけばと思います｡
雑感ⅩⅩⅣ
市町村別の公示地価を昨年と比べて神奈川県では東京に近い川崎･横浜市では地価が上昇又は横ばいの状況ですが､これより西側や三浦半島方面では茅ヶ崎市･大和市を除いてマイナスになっています｡
マイナスになっている市町村でも場所によっては上昇している所もあり､全体的に地価が下がっている所でも二極分化が明確になってきているようです｡
神奈川県の相模湾沿いは昔から有名な湘南地域であり､大変良好な住環境で人気があります｡今人口減少化と共に､便利な所や人気のある所に集中して来ています｡藤沢や茅ヶ崎駅前の不動産業者がすごく多いのもこの事を示しているように思います｡
地価の動向は拠点別に更に細かく見て行く事が必要です｡
マイナスになっている市町村でも場所によっては上昇している所もあり､全体的に地価が下がっている所でも二極分化が明確になってきているようです｡
神奈川県の相模湾沿いは昔から有名な湘南地域であり､大変良好な住環境で人気があります｡今人口減少化と共に､便利な所や人気のある所に集中して来ています｡藤沢や茅ヶ崎駅前の不動産業者がすごく多いのもこの事を示しているように思います｡
地価の動向は拠点別に更に細かく見て行く事が必要です｡
雑感ⅩⅩⅢ
住宅地でマンション建設計画が立てられると殆どの場合周辺住民による反対運動が起こります｡反対運動によって建設が断念することもありますが､そのまま強行して結果的に計画通り建てられることが殆どで反対の旗や看板が完成したマンションの前でそのままになっている所を良く見かけます｡
今まで住んでいた住民にとって今の環境が良くない方向に変化することに対して反対する事は当然出てくる訳ですが開発業者もプロですから反対住民を分裂させたりたくみに説得して建設にこぎつけてしまいます｡
しかし開発業者から迷惑料を貰った反対住民が建設に反対していたマンションに引っ越したという話しも聞いたことがあります｡
このような話しを聞いていると結局開発業者の私的利益と住民の私的利益といった欲望のみの対立構図にすぎずそこには公の利益という観点での判断が見えてきません｡
人間が住んでいる土地は天から与えられたものです｡公の利益を優先させた開発ルールがきっちりと確立されればこのような事態が少なくなると思います｡
今まで住んでいた住民にとって今の環境が良くない方向に変化することに対して反対する事は当然出てくる訳ですが開発業者もプロですから反対住民を分裂させたりたくみに説得して建設にこぎつけてしまいます｡
しかし開発業者から迷惑料を貰った反対住民が建設に反対していたマンションに引っ越したという話しも聞いたことがあります｡
このような話しを聞いていると結局開発業者の私的利益と住民の私的利益といった欲望のみの対立構図にすぎずそこには公の利益という観点での判断が見えてきません｡
人間が住んでいる土地は天から与えられたものです｡公の利益を優先させた開発ルールがきっちりと確立されればこのような事態が少なくなると思います｡
公示地価の上昇
本日公示地価が発表されましたが､現況の通り都心は非常に値上りしていて特に青山や神宮前では昨年に比べ40%以上も値上りしています｡ただ実際に売り出されている価格はこれ以上に上がっています｡
景気回復と共に､ブランド店の進出やオフィススペースの増大､人口の増加により地価が上がっています｡
最近では事業用の売物件を紹介しても価格を見ただけで諦められてしまうケースが増えています｡
マンションも物件不足でこれまでは駆け込み需要が多く有りましたが､今では物件が少なくなり過ぎたのと価格が上がりすぎたのとで､買い控えするひとも出て来ているようです｡
その中でも､これといった物件は高くてもすぐに売れる状況は暫くは続きそうな気配です｡
景気回復と共に､ブランド店の進出やオフィススペースの増大､人口の増加により地価が上がっています｡
最近では事業用の売物件を紹介しても価格を見ただけで諦められてしまうケースが増えています｡
マンションも物件不足でこれまでは駆け込み需要が多く有りましたが､今では物件が少なくなり過ぎたのと価格が上がりすぎたのとで､買い控えするひとも出て来ているようです｡
その中でも､これといった物件は高くてもすぐに売れる状況は暫くは続きそうな気配です｡
不動産のインターネット情報
インターネットサイトは情報商売の不動産業では不可欠のツールとなっていますが､アメリカでは日本よりもより進んだ活用がされているようです｡不動産業者があるサイトに物件情報をインプットすれば自動的に関連のサイトに情報が開示されるようになっていたり､検索サイトでも衛星写真と物件情報が合体し､衛星写真上で物件の外観と販売価格が判るようになっていて､建物の大きさや土地の広さが類似している付近との物件との比較が容易にでき､物件売却を考えている人も簡単に所有物件がどれ位の価格帯なのかを容易く査定する事が出来るようになっています｡ﾃﾞｼﾞﾀﾙ化が進歩してJITで物件確認をする事も出来るようになって来ています｡
日本でもやがては同じようなサービスが出て来るでしょう｡そうなれば不動産が今までよりももっと身近に感じられるようになるのかも知れません｡
日本でもやがては同じようなサービスが出て来るでしょう｡そうなれば不動産が今までよりももっと身近に感じられるようになるのかも知れません｡
相続
｢相続の裏側｣という本を読んでいます｡不動産と相続は深い関係にありますが､金額の大小に関わらず相続では人間の欲深い本性があからさまに出てくる所でもあります｡
財産があれば､幾らかでも多く貰おうと兄弟･親族が欲望を剥き出しにして骨肉の争いをする話しは良く聞く話です｡第二次世界大戦前､日本に家督相続制度があった頃はその家の長子が殆どの財産を相続する事も珍しくはなかったようですが戦後アメリカの占領下での民法改正により相続の平等化によ権利だけを主張すればお金が貰えるという制度になったのも原因の一つだそうです｡
また民法改正により､富の再分配のもと多額の相続税が課せられ今まで住んでいた家･屋敷･財産を売らざるを得ない人が出てきました｡それにより日本文化の継承が寸断され､古き良き街並みが失われたり日本の伝統美術･工芸品が海外に流失したりしています｡
安倍首相が美しい国作りの一環として教育の再生が言われていますが､現在の教育荒廃の基盤となっている現行の教育制度もアメリカの占領下で制定されたものであります｡
そのように考えると､アメリカ主導で制定された制度によって結果的に日本の良き伝統が破壊されてきたように感じられることも否定出来ないように思えます｡
今日は春分の日で国民の祝日で国旗を掲げている家を見かけました｡昔はもっと多くの家が国旗を掲げていた記憶があります｡
アメリカ主導で制定された法制度で日本のナショナリティｰを破壊し日本が世界で覇権を握ることを出来なくさせようとしたアメリカの謀略ではないかと思うのは考え過ぎかも知れませんが日本国が強い主体性を持った平和で豊かな国にして行くために本当に現行の制度がいいのかどうか再考するべきであると思います｡
財産があれば､幾らかでも多く貰おうと兄弟･親族が欲望を剥き出しにして骨肉の争いをする話しは良く聞く話です｡第二次世界大戦前､日本に家督相続制度があった頃はその家の長子が殆どの財産を相続する事も珍しくはなかったようですが戦後アメリカの占領下での民法改正により相続の平等化によ権利だけを主張すればお金が貰えるという制度になったのも原因の一つだそうです｡
また民法改正により､富の再分配のもと多額の相続税が課せられ今まで住んでいた家･屋敷･財産を売らざるを得ない人が出てきました｡それにより日本文化の継承が寸断され､古き良き街並みが失われたり日本の伝統美術･工芸品が海外に流失したりしています｡
安倍首相が美しい国作りの一環として教育の再生が言われていますが､現在の教育荒廃の基盤となっている現行の教育制度もアメリカの占領下で制定されたものであります｡
そのように考えると､アメリカ主導で制定された制度によって結果的に日本の良き伝統が破壊されてきたように感じられることも否定出来ないように思えます｡
今日は春分の日で国民の祝日で国旗を掲げている家を見かけました｡昔はもっと多くの家が国旗を掲げていた記憶があります｡
アメリカ主導で制定された法制度で日本のナショナリティｰを破壊し日本が世界で覇権を握ることを出来なくさせようとしたアメリカの謀略ではないかと思うのは考え過ぎかも知れませんが日本国が強い主体性を持った平和で豊かな国にして行くために本当に現行の制度がいいのかどうか再考するべきであると思います｡
雑感ⅩⅩⅦ
昨日は事業再生に関するセミナーを聞いてきました｡事業再生は金だけで出来るものではない｡経営理念が無ければ再生等出来る訳がない｡売上を上げる事が再生の基本であるが､それは高い理念にもとずいた活動の結果で無ければいけない｡それは正当な事である｡
しかし理念なき再生が行われようとしている現実もある｡再生の痛みを従業員に全て押し付け､ほとぼりが覚めた頃に何食わぬ顔でまたﾄｯﾌﾟに復帰しようとしている経営者がいる｡そのようなろくでもない会社が存在している
のである｡
正しい結果が出るように期待するのみです｡
しかし理念なき再生が行われようとしている現実もある｡再生の痛みを従業員に全て押し付け､ほとぼりが覚めた頃に何食わぬ顔でまたﾄｯﾌﾟに復帰しようとしている経営者がいる｡そのようなろくでもない会社が存在している
のである｡
正しい結果が出るように期待するのみです｡
マンション販売
東京郊外の人気が高い住宅地で大規模なファミリータイプの新築マンションが販売されていますが売れ行きが今一つとのことです｡ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑに来る御客様は少なくないそうですが､収入が少なくてローンが組めずに買えない御客様が多いそうです｡都心では高額マンションが次々に売れていくのとは対照的な感じがします｡
所得格差の二極分化が社会現象となっていますが､新築マンションを従来買えていた中間所得者層が減少している事がこういう所にも現れているのかなという印象を受けました｡
これからは､二極分化に対応して富裕層を対照にした高級マンションと低所得者層をターゲットにしたマンション販売になって行くのかも知れません｡
所得格差の二極分化が社会現象となっていますが､新築マンションを従来買えていた中間所得者層が減少している事がこういう所にも現れているのかなという印象を受けました｡
これからは､二極分化に対応して富裕層を対照にした高級マンションと低所得者層をターゲットにしたマンション販売になって行くのかも知れません｡
仲介手数料について
最近インターネットの普及により広告費の削減が容易になり従来の仲介手数料を半額等に割引をして顧客を獲得する業者が目立っていますがその基準は現行業法で定められた仲介業者が貰える金額の上限を基準としています｡
しかしこの仕事を経験して見て1回の取引に於ける上限価格が仲介業の発展を妨げていると感じています。仲介の取引には様々な取引形態がありそのレベルも経験間もない社員でもすぐに出来る取引もあれば高度な専門知識やノウハウ時間を要する取引もあったり様々な取引があります｡特に最近では土壌汚染リスクやヒューザー問題に見受けられるように仲介業者も莫大な損害金を負担しなければならないリスクを追うような取引も発生する中で現行の上限価格以上の対価をもらうべき取引もあるように思えます｡
このまま上限が低く押さえられていれば仲介業務の付加価値向上のモチベーションは上がらずサービスの安売りや単なるコスト競争に結びつき仲介業に対する認識も低下して行く恐れがあると考えます｡
手数料の上限を無くし自由化する事で各難易度・レベルに合った手数料設定が出来るようになることで仲介業務の差別化も更に幅広くすることが可能になり顧客へのサービス向上と選択肢の幅を増やすことが出来ると考えます。
しかしこの仕事を経験して見て1回の取引に於ける上限価格が仲介業の発展を妨げていると感じています。仲介の取引には様々な取引形態がありそのレベルも経験間もない社員でもすぐに出来る取引もあれば高度な専門知識やノウハウ時間を要する取引もあったり様々な取引があります｡特に最近では土壌汚染リスクやヒューザー問題に見受けられるように仲介業者も莫大な損害金を負担しなければならないリスクを追うような取引も発生する中で現行の上限価格以上の対価をもらうべき取引もあるように思えます｡
このまま上限が低く押さえられていれば仲介業務の付加価値向上のモチベーションは上がらずサービスの安売りや単なるコスト競争に結びつき仲介業に対する認識も低下して行く恐れがあると考えます｡
手数料の上限を無くし自由化する事で各難易度・レベルに合った手数料設定が出来るようになることで仲介業務の差別化も更に幅広くすることが可能になり顧客へのサービス向上と選択肢の幅を増やすことが出来ると考えます。