REITの不正

不動産投信のダビンチ･セレクトがグループ内のファンドが保有する不動産を系列リートに割高な価格で取得させて投資家の利益を損ねたとして証券取引等監視委員会は金融庁に対し行政処分する様勧告し､それに従い金融庁は業務停止命令を出すとの記事が有りました｡

具体的な一例として、本来は収入としていられない敷金を収入として計算して実際よりも高くしていたりフリーレントの期間があったにも関らず､その期間の収益を水増しして鑑定価格をかさ上げしていたりしていたようです｡

まだREITだとか収益物件の購入があまり一般的でなかった頃､素人の投資家をごまかそうとして収益物件の利回りを敷金の金額も含めて計算していた物件概要をよく見かけました｡皆がよく判らない事を良い事に適当にごまかしてｵﾘｼﾞﾈｰﾀｰが利益を得ていたという現実が見えて来ます｡

こういう事が行われている間はREITも安心して買える投資商品にはなれません｡一般的に安心して買える商品になる為には､ｵﾘｼﾞﾈｰﾀｰやREITを組む人間がきっちりとルールを守る事は最低限必要な事であり､今回の措置は当然な事であります｡

こういうチェックをきっちりとしていればREITも信頼の高い金融商品になって行くと思います｡

買取･転売業者

東京都心では景気回復の影響もあり相変わらず地価が上昇しています｡しかしこのような状況でも背に腹変えられず｡高く買ってくれる御客様を待つ時間が無い方がいます｡そのような状況を上手く利用して安く物件を購入して転売するのが買取･転売業者です｡

市場価格が上がっている時でも下がっているときでも巧みに安く仕入れて高く売っています｡背に腹変えれない人達にとってのメリットはそのスピード性でしょう｡一般の買主のように決済が契約一、二ヵ月後の融資特約付等と悠長な事をやっていては相手にとってメリット性が少なくなります｡

背に腹変えれない人達がいる以上この商売は成り立ちます｡

生抜くコツ

不動産を探している御客様の物件を探すために多くの物件情報から合いそうなものをピックアップしてそこからまた選んで貰い､選んだ物件をまとめて内見してそこで決めて貰う｡一回で決まらなければ二回､三回と行っていく｡そして申込みを入れて後は契約までの詰めと準備だけと思いきや申込みを入れた翌日に御客様が自分でもっと良い物件を見つけてきて申込みはキャンセルされてしまった｡こういう事はこの仕事をしているとある事ですが初めてあうとほんとにショックです。まるで一生懸命に尽くしていた彼女にふられたような気分になります。頭の中が走馬灯のようにいままで取り組んで来た事が思い出され何が悪かったのかどこが悪かったのか気が遠くなってゆきます。

しかしこの体験を糧として次の仕事に活かしていくことが進歩につながります。落ち込むようなつらい経験をしてそこで考え抜き克服することで人間は進歩して幅も広がっていくのです。面の皮も厚くなっていきます。

少々のことでもめげないことがこの世界を生き抜くこつです。と自分で勝手に思っています｡

コミュニケーション

この仕事をやっていると色々な御客さんと出会います｡真面目な人一癖ある人等色々います｡何人もの人と対応しているうちに初めて会っても一回ｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝするとまともな人かそうでないか大体判る様になってきました｡

私の御客様には外国人が多いのですが中には日本の商慣習を理解しようとせず自国の慣習がそうだからという理由でごり押ししようとして失敗する人がいたり現実を無視して自分の構想に無理やり合わさせようとする方がいます｡そういう方は基本的に人の言う事を謙虚に聞かない所があるので口うまいｲｴｽマンに騙されて後でいたいめに遭う傾向があります｡

人の気持ちは理屈だけでは割りきれない所があります｡特に住居の引合い等は最初のﾀｰｹﾞｯﾄと全く違う物件に決まったという事が良くあります｡ より的確に対応する為にはｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝを大切にする事が必要と痛切に感じます｡一を聞いて十を知る能力をつける事も的確に素早い行動をとる為には必要です｡

さらに言葉も文化も違う外国人とのコミュニケーションで一番大事なのは言うべき事は明確に言うことと感じています｡明確に言ったり言われたりすると後で気まずい思いをしがちな日本人とは少し違う点かなと思います。

お墓の見える物件

住居の物件では､お墓が見える物件は殆どが敬遠されます｡長く売れていない物件で理由を聞くと物件からお墓が見えるというケースが多くあります｡

外国人でも特に中国･東南ｱｼﾞｱ系の方々は忌み嫌う傾向が有ります｡港区は都心では有りますが意外とお寺の多い地域で､高級マンションであってもお墓が見える物件というのが結構有りますので､建物は気に入っていただいても､お墓が少しでも視界に入ればすぐNGになるｹｰｽが有ります｡中には直接見えなくても隣りの家の裏側にあってもNGされる方もいました｡

気にならない人にとっては何でも無いのでしょうが､お墓の見える物件は評価としてかなりﾏｲﾅｽになる様です｡

ITの活用

不動産業界はIT化が大変遅れている業界と言われていますが､私の日常業務でももっとITを活用すれば仕事の効率化を図れると思うところがよくあります｡

例えば休日中の電話やメールによる資料請求とか問合せに対しては携帯電話に資料のファイルをメモリーしておく事で事務所の電話を携帯転送ﾓｰﾄﾞにしておけば携帯に連絡が来た時に携帯から資料を送付できたり回答をしたり事務所の外にいても直に対応することができます｡

またテレビ携帯電話等が一般的に持てるようになると､出先からでもﾌｧｲﾙされた資料を画面上に出しながら御客様の顔を見ながら話をする事もできます｡

御客様に対しても､御客様が現地へ行かずとも生中継で物件の外観や周囲の様子を確認する事が出来ます(この様な需要が出るかどうか判りませんが)｡

ITが進歩してさらに活用する事で業務のﾀｲﾑﾗｸﾞによる損失や顧客の獲得機会の損失をできるだけ少なくすることでより仕事を効率化してサービスの向上が図れるのではないかと思います｡

物件紹介の拒否

レインズに載っている物件を問合せた時最近特にあるのが今日レインズに掲載されたばかりなのにもう申込が入りましたとか､売主となかなか連絡が取れずに内見が出来ませんとかしかも1ヶ月以上経っても同じことを言われます｡こういった物件は専任か専属専任媒介に限られ､ある特定の業者で頻繁に出くわします｡

結局両手で手数料が欲しい為に業法上の決まりでﾚｲﾝｽﾞに掲載するものの仲介業者からの問合せに対しては専任媒介を取っている事をいい事に取って付けた理由で断り売主のことを考えずに流通性を妨げる自己中心的な行動を平然と取る訳です｡

このような事を会社の方針として正々堂々とやり巨大な売上を上げている会社が存在する訳ですから､不動産仲介業界というのは節操の無い業界だと感じます｡

マップの立体化

昨日ニュースで三次元マップのサイトについての話題を話しておりました｡ネット上の地図を動かすだけであたかもその場にいるような雰囲気で画面を見れるものです｡

これが不動産サイトで本格的に使えるようになると､物件検索サイトの内容は劇的に変わって来るものと予想されます｡

このサイトにさらに詳細な物件に関する情報をいれることで見るだけで物件の大まかなイメージが現実に近い形で判り､購入の意思決定までの時間をより短縮でき､より効率的に物件を探す事ができるようになると思います｡

そのうちに人口衛星を使って生中継で物件を遠隔地から見れるようになるかも知れません｡
そうなると物件の様子を24時間インターネットを通じて見ることができ､夜でも家にいながら物件の様子を見たりより多面的に物件を見て判断することができるようになる日が来るでしょう｡

いつになるか判りませんが｡

江ノ島

先日江ノ島へ遊びに行ってきましたが休みの日もあって結構人が多く来ていました｡街の雰囲気は昭和30年代40年代によくあった観光地の風景がそのまま残っています｡このような風景は世の中が新しくなるにつれて客が減り寂れて殆どの場所が姿を消したり新しい建物や風景に変わってしまいました｡

江ノ島も昭和の年代と比べると観光客の数は減っているでしょうが旧態依然とした店でも観光客が多いのは逆に現在では江ノ島のような風景が希少価値になっているからなのかなと感じています｡

訪れる人もやはり若者よりも年輩の方々方が多く見受けられました｡

江ノ島が現代風にどこにでもある風景に開発されると返って客が来なくなるかも知れません｡

他と同じでは魅力が無いのです｡

東京の街

東京の街を歩いていますと都心でも車1台がやっと通れる位の道が結構多く有ります｡東京に限らず歴史の古い街や戦災にあっていない所等は都会になっていても昔のままの所が有ります｡また起伏が多く坂の多いのも東京都心の特徴と感じます｡

電車のスピードも結構遅く感じます｡地下鉄等は駅間の距離が短い事や路線によってはカーブも多くあったりするからだと思いますが､JRについては言うと新幹線は別としてJRの在来線も常磐線以外では平均時速が大阪や名古屋よりも遅いのが現実です｡

このような点から見ると東京の街は土地代だけが高い田舎街のようにに感じる事が有ります｡