不動産投資インデックス、総合収益率の全国平均大幅低下

シービー・リチャードエリス（株）（CBRE）は25日、シービー・リチャードエリス総合研究所が、三菱UFJ信託銀行と共同開発し継続的に公表している 「MUTB-CBRE不動産投資インデックス（略称：MU-CBex、呼称：マクベス、旧MTB-IKOMA不動産投資インデックス）の最新データ （2008年）を発表した。
それによると、総合収益率の全国平均は0.6％（前年比14.1ポイント下落）となり、内訳は、インカム収益率が4.0％、キャピタル収益率が▲3.4％となった。

また、全都市で総合収益率が低下し、なかでも、札幌市（総合収益率▲0.3％）、東京都区部（同▲0.2％）、福岡市（同 ▲1.9％）、仙台市（同▲0.2％）の4都市はいずれも前年比15ポイント以上の下落となった。
これらの都市は、不動産投資家等が近年選好して投資した都市であり、前年の総合収益率はいずれも15％を上回っていた。
また、各都市ともインカム収益率は比較的安定しているのに対して、キャピタル収益率は、広島を除くすべての都市でマイナスとなった。
キャピタル収益率の水準が低い順に、福岡市（▲5.5％）、東京都区部（▲4.1％）、仙台市（▲4.1％）、名古屋市（▲3.7％）、札幌市（▲3.1％）と、総合収益率の下落幅の大きい都市とほぼ同じであった。


不動産価格が乱高下した中でも、賃料は、安定的に推移しています。

賃料収入をベースにした不動産投資に注力していけば、不動産価格の乱高下に翻弄されることは少ないのかなと感じます。

土地白書：不動産証券化、市場規模激減

政府は２６日、０８年度の土地白書を閣議決定した。投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産証券化市場の規模が、０８年度は前年度の約３分の１に縮小したとの調査結果を示した。米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題と世界金融危機で、不動産への資金流入が急速に細ったこ とが原因だ。

不動産証券化市場は、０１年にＪリート（上場不動産投資信託）が始まって以降、順調に成長し、０７年度は新たに証券化された不動産資産額が８兆８８３５億円に達した。

しかし、０８年度は６５・４％減の３兆７５３億円にまで落ち込み、このうちＪリートは６３００億円で、６２・５％減少した。

（毎日新聞）

外資からの資金流入により、不動産価格が値上がりしているといわれていたのが先般の不動産バブルでした。

外資が引き上げると、一斉にマーケットはしぼんでしまいました。

安定した市場にするためには、日本人が、安心して投資できるような投資環境を作っていくことが、今後必要だと思います。

１棟マンションの買い手市場続く

ファーストロジック（東京都港区）は、運営する不動産情報サイト「不動産投資の楽待」に問い合わせのあった投資用物件の平均価格と利回りをまとめた。１－３月の問い合わせを物件種別ごとに集計したところ、１棟マンション（ＲＣ造）は２億６５８２万円（前期比10・１％減）、平均利回りは10・ 32％（同１・７３ポイント増）。一方、サイトへの新規登録物件は３億１０９６万円（26・３％増）、平均利回り９・59％（同１・58ポイント増）だっ た。

登録価格の大幅な値上がりは、ファンド向けなどの大型物件を富裕層など個人に販売する動きが目立ったため。利回りもあわせて上昇しており、収益性から見ると割安であることから個人の買いは堅調と見られる。ただ、４月の問い合わせ状況は、平均価格が２億４２４２万円と１－３月からさらに下がるなど指値がさ らに厳しくなっているようすがうかがえる（週刊住宅情報より）。


一旦、少し緩和された銀行融資が、また引き締められたような情報もあります。

このまま、融資の引き締めが続き、長期金利が上昇したり、家賃の下落リスクが高くなってくると期待利回りは、さらに高くなると思われます。

購入できるプレイヤーが限られている間は、値下がり傾向が続くでしょう。

「追い出し屋」に賠償命令

家賃滞納を理由に無断でマンションの鍵を取り換えて閉め出す「追い出し屋」の被害に遭ったとして、借り主の男性が不動産会社に慰謝料などを求めた訴訟の判決で、大阪簡裁は２２日、約６５万円の支払いを命じた。判決理由で篠田隆夫裁判官は「マンションからの閉め出しは許される権利行使の範囲を超え、不法行為に当たる」と述べた。

家賃の滞納をする借主が良いと言う訳ではありませんが、杓子定規に支払いが遅れたというだけで、追い出しをかけるというのもいかがなものかと思います。

日本の国もぎすぎすした世の中になってしまいました。昔、日本の社会にあった義理人情は、どこかへいってしまったのでしょうか。

もう少し、のりしろのある社会になってもいいのではないかと感じます。

「平成20年度首都圏白書」を報告

国土交通省は22日、「平成20年度首都圏整備に関する年次報告」（首都圏白書）を、政府に報告した。

同白書は、首都圏をめぐる最近の動向と、首都圏整備の状況の2章で構成している。首都圏における高齢化動向について、全国を上回る高い伸び率で高齢化が進展。今後6年間で、約320万人の高齢者が増加し、特にベッドタウンとして開発が進んだ都心10～50㎞圏での高齢者人口増が顕著であると分析している。

また、地球温暖化対策の動向にも言及。住宅・建築物の省エネ性能向上への取り組み、自然エネルギーの活用、屋上緑化、森林・緑地整備などの温暖化対策を説明している（REportより）。

高度経済成長期に、山を切り開いて多くの場所でニュータウンが造成され、職住地域が分離されてゆきました。その開発により、人間の住む自然環境も破壊されてゆきました。

今や、そのニュータウンは、人口が減り高齢化してゆき、今ではニュータウンではなくゴーストタウンと揶揄されるところもでてきました。

職住が分離されたことにより、新しい文化が育たなくなってしまったという新たな問題が発生していると言う経済評論家もいます。六本木ヒルズも東京ミッドタウンといった新しい情報の発信基地は職住、文化ゾーンが近接しています。

人口の減少・高齢化が進むにつれて、街づくりのあり方も再考を求められているようです。

不動産投資利回り、上昇幅拡大

財団法人日本不動産研究所はこのほど、「不動産投資家調査」の結果を発表した。

それによると、投資対象不動産の利回りは、前回ほとんどの用途・地域で上昇傾向になったが、今回さらに上昇幅が拡大する結果となった。

また、「不動産への新規投資意欲」では、「積極投資割合」が45％（前回64％、前々回８割）に下落。一方、「当面新規投資を控える」は50％（前回36％、前々回20％）に続伸していることが分かった。

同調査は、年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、商業銀行・レンダー、開発業、アセット・マネージャー、格付機関など210社を対象とし、120社から回答を得た（asahi.com)。

利回りが上昇するということは、投資リスクも高くなっているということです。

この不況で、資金が集まらない状況では、投資も控え気味になるのも致し方ないところでしょうか。

調子のいいのは、資金に余裕をもった投資家だけのようです。

東京23区で809万ｍ2のオフィス計画が進行

調査では、2009年以降に完成する延べ床面積1万m2以上のオフィスビルは計138棟、総延べ床面積809万ｍ2に及ぶことがわかりました。不動産市況 が低迷するなかでも、まだまだ多くのオフィス計画が進行していることがわかりました（不動産経済研究所）。

世界同時不況の中、将来の労働人口減少を迎える日本。

その中で、まだオフィスの大量供給がつづきます。

オフィスもOA化の推進で、労働スペースも小さくなってくる中で、将来は、各ビルの設備やセキュリティーなどのコンテンツの差別化が、賃料を決めるファクターとして、より重要視されてくると思います（私の勝手な想像です）。

「タイムシェア型住宅供給促進の提案」を募集

国土交通省は５月20日、「平成21年度長期優良住宅等推進環境整備事業（タイムシェア型住宅供給の促進）の提案」の募集を開始した。
消費者が安心して権利を取得できる枠組みが整備されたモデル的なタイムシェア型住宅供給にかかる事業スキーム（モデル契約書等）の策定が対象。

応募資格は、本補助金の交付を受けて事業を実施する民間事業者、住宅・建築にかかる一般社団法人、一般財団法人、その他の本事業を実施する能力を有する法人としている。募集期間は、6月19日まで。

タイムシェアリングは、国内では一部の不動産会社で、導入されているようですが、国交省が呼びかけをすることで新しいシステムが普及され、この業界のビジネスも多様化していくようです。

どのような活用ができるか、一度考えてみたいですね。

マンション新規発売戸数、前月比9.7%増の2,621戸

不動産経済研究所は19日、首都圏のマンション市場動向の4月度をまとめた。4月の新規発売戸数は対前年同月比244戸(約8.5%)減の2,621戸。3月度(2,390戸)と比べると9.7%増加した。

地域別での発売戸数は、東京都区部1,169戸(全体比44.6%)、都下311戸(同11.9%)で東京都のシェアを総合すると56.5%に上 る。神奈川県584戸(同22.3%)、埼玉県327戸(同12.5%)、千葉県230戸(同8.8%)。契約数は同1.6ポイント増の64.7%。地域 別では都区部で59.1%、都下54.0%、神奈川県82.4%、千葉県69.1%。

1戸当たりの平均価格は3,953万円で、前年同月と比べて1,385万円(25.9%)減、1平方メートルあたりの単価は60.4万円で、同 10.3万円(14.6%)減となった。フラット35登録物件戸数は2,473戸(全体の94.4%)、即日完売は109戸(同4.2%)、4月末現在の 翌月繰越販売在庫数は8,791戸で、2009年3月末現在の8,846戸より55戸の減少。2009年3月の発売戸数は4,500戸前後の見込みとなっている。

価格が下がって、販売が増え、在庫も段々と減ってきています。在庫が減ると、需給のバランスでまた価格は上昇の方向に向かいます。

それがいつ頃になるか、わかりませんが。

東京・主要商業エリアの募集賃料調査（09Q1）

東京都心部の店舗系賃料は、いわゆるリーマンショック以降の2008年第4四半期から低下が顕著となってきており、09年第1四半期も引き続き低下 傾向となっている。銀座や表参道などブランド出店立地以外の繁華街でも同様の傾向を示しており、景況感の悪化による影響は飲食店など多岐にわたる業種で生 じているようだ。また、各エリアとも公募件数は増加傾向で、空室率の増加も予想される結果となっている（ビーエーシーアーバンプロジェクトより）。


先日、久しぶりに原宿周辺を歩いてきましたが、竹下通りを外れると人通りが少なく、テナント募集の空き室が目立っていました。その中には、竣工したばかりの建物や、昨年完成してそのまま空家になっている物件も見かけました。

商品単価の安い店が多く、景気のよい時はテナントが次々に入れ替わっていたようですが、最近は、後に入るテナントが少なくなっているような感じでした。

景気は底打ちしたといわれますが、本格的な回復はまだ先のようです。