首都圏の分譲マンション賃料、２カ月連続で上昇

東京カンテイは６月16日、５月の「三大都市圏・主要都市　分譲マンション賃料月別推移」を発表した。同社のデータベースに登録された分譲マンション（賃貸マンションは除く）の「月額募集賃料」を行政区単位で平米単価を算出したもの。(http://www.kantei.ne.jp/   ）

それによると、首都圏の分譲マンション賃料は、平米当たり2,628円（前月比0.2％上昇）で、２カ月連続の上昇となった。地域別では、神奈川 県が0.2％上昇で堅調に推移したが、東京都が0.5％、千葉県と埼玉県が0.6％、それぞれ下落し、「地域による傾向の違いが表れ始めた」としている。

近畿圏は、平米当たり1,653円（同1.6％上昇）で、２月以降の弱含み推移から持ち直した。

中部圏は、平米当たり1,638円（同0.6％下落）で、先月まで近畿圏よりも高水準だったが、今月は下回る結果となった。

家賃が高くなっていた中心部から離れていた人達が、また街の中心部へ人口移動しているような感じがします。

人口は今後減少してゆきますが、便利で住みやすく、人気のある地域に人口は集中していくようです。

20代、「持家一戸建て」を希望するが資金計画はなし

ＮＰＯ法人日本ＦＰ協会はこのほど、「20代のライフプランニング意識調査」の結果を発表した。同調査は20歳以上29歳以下の一般生活者を対象に、インターネットで調査を実施。有効回答数は3,756件。

それによると、「将来の居住形態の希望」については、「持家一戸建て」が48.3％で、約半数を占めた。

一方、「住宅取得のための準備」については、「まだ準備をしていない」が一番多く67.4％。将来は、一戸建てを所有したいが、その準備はしていないという結果になった。

また、「現在保有する金融資産残高」については、「25万円未満」が一番多く19.3％。「なし」は17.7％、「25万円から50万円未満」は10.3％で、合計すると20歳代の約５割が保有資産残高50万円未満という結果になった。

私の場合も２０歳代のころは、就職したばかりで差ほど蓄えもなく、またバブル絶頂期で住宅の価格も極端に高かったので、家を買う気にもなりませんでした。

私が持ち家が欲しいと思い始めたのは、自分の周りで結婚して家族をもち、家を買う人が増えきたのと、自分の収入も増え、蓄えも出来、結婚を考え始めた３０代になってからで、その頃はバブルが崩壊して価格も手に届くようなレベルまで下がってきたので、自分の家があってもいいなと思うようになりました。

今に限らず、２０代の人は一部の人を除いては、あまり蓄えがないのが普通なのだと思います。

東京・大阪のオフィス需要減退、賃料・価格ともに下落傾向に

ジョーンズ ラング ラサール（株）（JLL）は12日、東京を中心とした不動産市場の分析、予測をまとめた「2009年第1・四半期アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト日本版（APPD）」を発表した。
東京のオフィス市場は、テナント需要は集約や縮小などのオフィス再編を理由とした移転が大勢を占め、Aグレードオフィスビルの空室率は5.1％となり前 期の5.4％からほぼ横ばいで推移。坪当たりの平均月額賃料は、3万7,247円（前四半期比▲11.3％、前年比▲24.6％）と4・四半期連続で下落 した。
今後12ヵ月の見通しとして、世界的な景気後退は金融と実体経済の悪化の悪循環がさらに強まる可能性を示しており、企業は設備投資額の抑制が優先課題で あることから、業務の効率化を目的とした縮小や撤退が増加するものと予想。結果、テナント需要は減退し賃料と価格はともに下落傾向が続くとしている。

なお、今回から大阪オフィス市場の分析も新たに追加した。
大阪は、需要面から見ると、世界経済の低迷を受けて企業が新規雇用を控えたことや派遣人員の見直しにより、これまで大阪CBD（北区、中央区）Aグレードオフィスのテナント需要を牽引してきた人材派遣業者の勢いがなくなったと分析。空室率は4.9％（前四半期比0.8ポイントアップ）で、坪当たりの平均月額賃料は1万5,764円（前四半期比▲9.1％、前年比▲18.8％）と、いずれも下落した（REportより）。


東京、大阪共に、今後新築オフィスビルの建設により、オフィス面積の増加が予定されていますので、需給のバランスは、まだ緩和が進みそうです。

これによって、既存のビルが大きな影響を受けそうです。

東京23区の賃料、30万円以上では5％以上減額も、20万円未満では1％未満

アトラクターズ・ラボ（株）は12日、東京23区の2009年1月～3月の賃料改定状況を分析した「東京23区賃料改定状況調査」を発表した。同調査は同社独自の賃貸住宅データベースを用い、東京23区の各住戸の前回募集賃料と今回募集賃料を比較したもの。四半期ごとに集計している。
これによると、23区全体で高額賃貸の賃料改定状況が前回（2008年10－12月）より悪化。前回調査ではグロス賃料で5％以上の減額した賃料帯は70万円以上であったが、今回の調査で30万円以上の賃料帯にも拡大していることがわかった。また、都心5区をはじめ、その他のエリアでも30万円以上の賃料帯が5％以上マイナスになっている。一方、20万円未満の賃料帯では1％未満の減額にとどまっていることから、同社ではグロス賃料20万円未満は変動の小さいマーケットであること、また、エリアによらず賃料30万円以上の需要減速が起こっていると分析している(REportより）。


不況と低所得者の増加で、低価格帯の物件へシフトしていくのは、当然考えられることです。

この状況が長引くと、高価格帯の家賃が下落してきて、そのすぐ下にある低価格帯の物件も値下がりしてくることも考えられます。

また、人口減少に向かう中、物件の二極化も進むと思われます。

アパートやマンションを持っても、収益を出す為に、より工夫が求められるようになりそうです。

株式会社ＳｅａＣａｐｉｔａｌ倒産

不動産開発、賃貸、売買
株式会社ＳｅａＣａｐｉｔａｌ
会社更生法の適用を申請
負債155億2700万円


まだセイクレストという会社だった頃、面接に行ったことがあります。広島弁のきつい社長さんでした。

その後、東麻布の平和堂貿易のビル跡地にこの会社の看板が出ていたのを覚えています（今では三菱地所のマンションが建っています）。

新横浜の新築物件でテナントが殆ど入らなかったり、都心で購入した高級マンションがなかなか売れなかったりで大変だったようです。

私の知っているデベロッパーがまたつぶれてしまいました。

個室ビデオ店などの建基法違反、是正は約２割

国土交通省はこのほど、３月31日時点の「個室ビデオ店等に係る調査」の結果をまとめた。08年10月１日に大阪市浪速区の個室ビデオ店で発生した火災を受け、全国の個室ビデオ店等について調査しているもの。それによると、「建築基準法令に関する違反を把握した件数」は、3,374件（08年12月31日調査時点は3,356件）で、「個室ビデオ店等の用途に供する建築物等の件数」8,757件（同8,749件）に対する割合は38.5％（同38.4％）となった。

「是正済みの件数」は、719件（同379件）で、「建築基準法令に関する違反を把握した件数」に対する割合は21.3％（同11.3％）になった。

数ヶ月前に、大阪で大惨事になった事故がありました。狭い空間で、不特定多数の人が頻繁に出入りする場所なので、万が一の安全対策はきちんとして欲しいと思います。

こういった所を利用する人は、万が一のリスクも覚悟して利用しなければいけないということでしょうか。

株式会社セントラルホームズ倒産

建築工事、不動産管理
株式会社セントラルホームズ
民事再生法の適用を申請
負債130億円

東海3県下の資産家・地主などを得意先に、資産の有効活用のアドバイザーとして賃貸オフィスビル・マンション・店舗などの事業計画の立案から建設・管理ま でを手がけるなど延べ1700棟の実績を誇り、相応の知名度を有していた。若者志向のハイグレード賃貸マンション「クラシタイヤー」、高齢者対応の「ハイ リタイヤー」、ハイステイタス高級マンション「セントラルステイツ」シリーズを展開、2008年3月期は年売上高約173億1000万円を計上していた。

　しかし、積極的な事業展開による運転資金需要や本社ビル、自社の賃貸・販売用物件の購入などで借入金が急激に増加し、収益を大きく圧迫。さらに、建築確 認の厳格化による物件着工の遅れや昨年以降の不動産・マンション市況の急激な悪化の影響から受注が急減。売り上げは急速に落ち込み、資金繰りが悪化してい た。

同じ業態で大儲けしている会社が他にも何社かあるように、地主さんに、賃貸物件を建てさせ、その建築と後のサブリースなどで商売しているだけだと、ここまではいかなかったのだろうと思います。

こういった業者に建物を建てさせられて多額の負債に苦しんでいる地主さんが多くいます。自分で自分の墓穴を掘ったような感じですね。

最近の競売物件を見ていると、不動産業者が所有している物件を多く見ます。

所有することのリスクは、きっちりと意識しておかないといけませんね。

投資家が重視するのは「耐震性能」「設備の適切な維持更新」

（財）日本不動産研究所はこのほど、「不動産投資で重視する環境性能」についてのアンケート調査結果を発表した。同調査は、建物の環境性能に関する判断基準を探るため、不動産投資家170社に対し25項目について重視度を求めたもの。53社が回答、回答率は31％。4月に調査を実施した。

それによると、不動産投資家は、土壌汚染や耐震性など社会的に問題となった環境性能や、収益に直接結びつく環境性能で費用対効果が明確である、適切なメ ンテナンス、設備更新などを重視していることがわかった。そのほか、周辺とのトラブル防止や事業継続といった社会的信頼を高めるために必要な環境性能も重 視している。
一方、省エネルギー・省資源のように、投資に見合う効果を投資家が容易に把握・検証できない環境性能に対する重視度は低かった。

　同研究所は、不動産の経済価値は、不動産市場における市場参加者の重視度に左右されるとし、環境に配慮した不動産の経済価値が市場で評価されるために は、省エネルギー・省資源といった重視度が低い環境性能に関する社会的認識や、市場における重視度が高まることが必要である、と分析。併せて、国などがこ れらの環境性能を積極的にアピールすることや、税制面での優遇措置など、何らかのインセンティブが必要であることも提言した（REportより）。

投資家にとって一番関心のあるのは、いくら儲かったかにあるので、数字に直接影響してこない項目についてはあまり関心がいかないのは、致し方ないのかなと思います。

環境性能に関する社会的認識の重要性を収益に結びつくよう何らかの数的表現であらわせるような工夫があればもっと関心が高まるのではないかと思います。

新設住宅着工戸数、4ヵ月連続の減少

東京都は4日、2009年4月の住宅着工統計を発表した。
同月の新設住宅着工数は1万690戸（前年同月比▲26.1％）。分譲住宅、貸家が減少。持ち家が増加したものの、全体で4ヵ月連続の減少となった。利用関係別でみると、持家が1,362戸（同2.9％増）、貸家が5,818戸（同▲9.1％）、分譲住宅が2,460戸（同▲63.3％）。分譲住宅のうち、マンションは1,523戸（同▲70.1％）、一戸建てが913戸（同▲41.1％）となった。地域別でみると、都心3区が485戸（同144.9％増）と2ヵ月ぶりに増加。都心10区で2,812戸（同▲34.6％）となり、区部全体でも8,007戸（同▲29.8％）と減少した。一方、市部は2,664戸（同▲10.9％）と、2ヵ月ぶりに減少した（REportより）。

依然として、着工件数は前年より減っていますが、デベロッパーは、既に土地仕入れに積極的な方向になってきているようで、東京２３区内では、土地値が上昇しているところも出てきているようです。

まだ続きそうな不況と、人口減少化で着工件数が、すぐに回復するかどうかはわかりませんが、価格の下落で販売件数が増えてきていることもあり、在庫数は減少方向には向かっているようです。

「不動産取引制度に関する研究会」が中間とりまとめ

（社）全国宅地建物取引業協会連合会は4日、「不動産取引制度に関する研究会」（座長：早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授・川口有一郎氏）の、平成20年度中間とりまとめを公表した。
同研究会は、不動産取引における消費者保護と、不動産の流動性向上による市場拡大を図るための不動産取引制度のあり方の検討を目的に、 08年1月発足。20年度は、これらを実現するための不動産取引の基本ルール（不動産取引法）とそのインフラとなる「不動産取引所」の具体化を念頭 に、（1）住宅履歴を含む住宅情報の提供のあ方、（2）重要事項説明の手続き合理化、（3）賃貸不動産市場整備のための諸課題の整理および問題提起、に ついて検討した（REportより）。

不動産に対する客観的情報の整備が行われ情報の透明化を進め、ルールを明確化することで、不動産流通の円滑化につなげて欲しいと思います。

不動産取引所とは、証券取引所と同じようなイメージなのでしょうか。証券とは違い、資産性と個別性が高く、所有者の意図が強く影響する不動産が、競売などのように所有者の意思が入りにくい市場でない取引市場に合うかどうか疑問に感じます。

いずれにしても、不動産取引の不透明さをなくしてゆく動きに対しては、期待しています。