長期修繕計画
長期修繕計画、30年先、40年先の数字がリストアップされています。
マンションも人間と同様、年数が経つほど修繕費がかさんできます。
現時点から40年先までの修繕費用の総額をまかなおうとすると、
現状の積立金額では足りません。
どこかで高額の値上げをしなければいけない計画になっています。
しかし、１０年先ならともかく、３０年先、４０年先に計上されている修繕費は、
本当にその金額だけ必要になるかどうかわかりません。
技術の日進月歩でコストが安くなっていたり、その工事が不必要になって
いるかも知れません。さらに今修繕積立金を払っている人達の中に、
30年後、40年後オーナーでいる人がどれほどいるでしょうか。
修繕費は発生するときにオーナである人達が負担するのが自然と考えるなら
30年後、40年後に払うであろう金額を今から準備しておくのは、いかがなものかと
思います。かといって全く備えをしないのは、単なる問題の先送りとなります。
やはり数年後毎の見直しが必要となります。毎月払う管理費を含めて、
結果的に総額で値上げせずに済んだということを目指すべきではないでしょうか。
マンションも人間と同様、年数が経つほど修繕費がかさんできます。
現時点から40年先までの修繕費用の総額をまかなおうとすると、
現状の積立金額では足りません。
どこかで高額の値上げをしなければいけない計画になっています。
しかし、１０年先ならともかく、３０年先、４０年先に計上されている修繕費は、
本当にその金額だけ必要になるかどうかわかりません。
技術の日進月歩でコストが安くなっていたり、その工事が不必要になって
いるかも知れません。さらに今修繕積立金を払っている人達の中に、
30年後、40年後オーナーでいる人がどれほどいるでしょうか。
修繕費は発生するときにオーナである人達が負担するのが自然と考えるなら
30年後、40年後に払うであろう金額を今から準備しておくのは、いかがなものかと
思います。かといって全く備えをしないのは、単なる問題の先送りとなります。
やはり数年後毎の見直しが必要となります。毎月払う管理費を含めて、
結果的に総額で値上げせずに済んだということを目指すべきではないでしょうか。
不動産業業況等調査結果（平成２３年１０月実施）
不動産業を営む企業を対象としたアンケート調査をもとに,平成23年10月1日現在の経営状況および
3ヶ月後の経営の見通しについて、「住宅・宅地分譲業」「不動産流通業(住宅地)｣「ビル賃貸業」の
３つの業種毎に不動産業業況指数を算定した｡
「住宅・宅地分譲業」の現在の経営状況は、前回調査で4 年ぶりにプラスに転じ、今回1.8
ポイント下落するも依然プラスを維持している。
「不動産流通業（住宅地）｣の現在の経営状況は、21 年1 月を底にゆるやかな上昇傾向にはあ
るが、23 年1 月以降は下落が続いている。
「ビル賃貸業」の現在の経営状況は、21 年7 月以降2 年あまりの間－30 から－40 ﾎﾟｲﾝﾄ台で
推移しており、低迷状況が続いている。
3ヶ月後の見通しについては、全ての業種でマイナスとなり、状況は悪くなるとの見通しが多かった。
((財)土地総合研究所)
店の周辺でも、一戸建てや土地は比較的早く売れてますが、
マンションについて、人気物件以外は、
長期で残っている物件が目立っています。
賃貸に至っては、もう冬休みかと思うほど落ち着いています。
長期空き室のサブリース物件は、非常に堪えています。
せめてこの物件だけでも早く決まって欲しいものです。
3ヶ月後の経営の見通しについて、「住宅・宅地分譲業」「不動産流通業(住宅地)｣「ビル賃貸業」の
３つの業種毎に不動産業業況指数を算定した｡
「住宅・宅地分譲業」の現在の経営状況は、前回調査で4 年ぶりにプラスに転じ、今回1.8
ポイント下落するも依然プラスを維持している。
「不動産流通業（住宅地）｣の現在の経営状況は、21 年1 月を底にゆるやかな上昇傾向にはあ
るが、23 年1 月以降は下落が続いている。
「ビル賃貸業」の現在の経営状況は、21 年7 月以降2 年あまりの間－30 から－40 ﾎﾟｲﾝﾄ台で
推移しており、低迷状況が続いている。
3ヶ月後の見通しについては、全ての業種でマイナスとなり、状況は悪くなるとの見通しが多かった。
((財)土地総合研究所)
店の周辺でも、一戸建てや土地は比較的早く売れてますが、
マンションについて、人気物件以外は、
長期で残っている物件が目立っています。
賃貸に至っては、もう冬休みかと思うほど落ち着いています。
長期空き室のサブリース物件は、非常に堪えています。
せめてこの物件だけでも早く決まって欲しいものです。
不動産屋の事務合理化
最近、コピーの器械を一新しましたが、いつの間にかその機能は非常に進歩しています。
特に、この業界、広告・宣伝、各種書類の作成やFAXの受信ででコピー用紙の消費量は、
相当なものがあり、発生する裏紙もはかり知れないものが出てきていました。
今回導入された機械は、一旦受信したFAXをそのまま紙でアウトプットせず、一旦器械の
メモリーに蓄えられ、器械上で送られてきたFAXの内容が見れたり、パソコンと接続して
データーのままパソコンに取り込みことができ、必要なものだけアウトプットしたりデーターを
残すことができ、これによって不必要なFAXによる紙の無駄使いがなくなり、また一旦蓄えられたデーターも、重要でないものは裏紙でアウトプットできること、また、パソコンで作成した文書もわざわざ紙にアウトプットすることなく、FAX送信ができるようになっており、
これによって新しい紙の消費量が劇的に減りました。
新しい器械は、不動産屋の事務合理化に一役買っています。
特に、この業界、広告・宣伝、各種書類の作成やFAXの受信ででコピー用紙の消費量は、
相当なものがあり、発生する裏紙もはかり知れないものが出てきていました。
今回導入された機械は、一旦受信したFAXをそのまま紙でアウトプットせず、一旦器械の
メモリーに蓄えられ、器械上で送られてきたFAXの内容が見れたり、パソコンと接続して
データーのままパソコンに取り込みことができ、必要なものだけアウトプットしたりデーターを
残すことができ、これによって不必要なFAXによる紙の無駄使いがなくなり、また一旦蓄えられたデーターも、重要でないものは裏紙でアウトプットできること、また、パソコンで作成した文書もわざわざ紙にアウトプットすることなく、FAX送信ができるようになっており、
これによって新しい紙の消費量が劇的に減りました。
新しい器械は、不動産屋の事務合理化に一役買っています。
東アジアの家選び、「庭付き戸建て」の人気は共通／GMOジャパンマーケットインテリジェンス調査
GMOリサーチ（株）の連結子会社、GMOジャパンマーケットインテリジェンス（株）（東京都渋谷区、代表取締役社長：細川慎一氏）は15日、アジア4ヵ国を対象とした住宅に関するネット調査を発表した。日本・中国・韓国・台湾の同社および提携先モニターを対象に実施したもの。調査対象は18歳以上の男女4,000人。
住宅・住居を購入する際に重視する点では、すべての国がトップ「交通の便」、2位「価格」となった。日本・中国・台湾では「買い物に便利」や「地域のセキュリティと安全性」も重視していた。また、台湾では他国よりも「隣人の人柄」を重視しており、価格や利便性以外の暮らしやすさも選ぶ基準となっていた。
理想の居住形態は、日本・中国・台湾で約7割が「一戸建」を選んでいたが、韓国のみが「マンション」の希望者が約半数となった。戸建てを希望する人が戸建てに住んでいない理由としては、8割が「金銭的な問題」と回答していた。
戸建てに住む利点については、日本・中国・韓国では「庭がある」が5～6割と高く、韓国では「子供が家で遊ぶのに良い」との回答も目立った。逆に、欠点として、日本・韓国・台湾では「維持費がかかる」が5～6割と多かった。
マンションに住む利点については、日本・韓国・台湾では「防犯システムが優れている」との回答が約半数に。欠点では、「上下層階の騒音ストレス」、「庭や専用スペースがない」などが目立った。また日本・中国では「駐車スペースが確保されていない」が他国より多い結果となった。
日本に限らず、東アジアの人たちの住宅に対する意識は、似ているところがあります。
私も、マンション住まいをするまでは、宙に浮いた家よりも、
地に着いた一戸建てに住むことしか考えていませんでした。
マンションに住んでみて、一戸建てとの比較も良くわかります。
地価が下がると一戸建てが買いやすくなるので、
マンションもいろいろな意味で一戸建てよりも魅力を出してゆかないと、
特に中古マンションは、資産価値の維持・向上が求められてくるでしょう。
住宅・住居を購入する際に重視する点では、すべての国がトップ「交通の便」、2位「価格」となった。日本・中国・台湾では「買い物に便利」や「地域のセキュリティと安全性」も重視していた。また、台湾では他国よりも「隣人の人柄」を重視しており、価格や利便性以外の暮らしやすさも選ぶ基準となっていた。
理想の居住形態は、日本・中国・台湾で約7割が「一戸建」を選んでいたが、韓国のみが「マンション」の希望者が約半数となった。戸建てを希望する人が戸建てに住んでいない理由としては、8割が「金銭的な問題」と回答していた。
戸建てに住む利点については、日本・中国・韓国では「庭がある」が5～6割と高く、韓国では「子供が家で遊ぶのに良い」との回答も目立った。逆に、欠点として、日本・韓国・台湾では「維持費がかかる」が5～6割と多かった。
マンションに住む利点については、日本・韓国・台湾では「防犯システムが優れている」との回答が約半数に。欠点では、「上下層階の騒音ストレス」、「庭や専用スペースがない」などが目立った。また日本・中国では「駐車スペースが確保されていない」が他国より多い結果となった。
日本に限らず、東アジアの人たちの住宅に対する意識は、似ているところがあります。
私も、マンション住まいをするまでは、宙に浮いた家よりも、
地に着いた一戸建てに住むことしか考えていませんでした。
マンションに住んでみて、一戸建てとの比較も良くわかります。
地価が下がると一戸建てが買いやすくなるので、
マンションもいろいろな意味で一戸建てよりも魅力を出してゆかないと、
特に中古マンションは、資産価値の維持・向上が求められてくるでしょう。
このマンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます。
「このマンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます。
ご売却希望の方是非ご連絡を！！。」
という大手不動産会社からのちらしが最近頻繁にはいりますが、
その一方で、そのマンションの
今年の春頃から売りに出されている２件の部屋が依然と売れずに残っています。
部屋の売主さん、このチラシを見て、どのように思っていることでしょうか。
宣伝文句もそろそろ考え直したほうがいいのではないでしょうか。
ご売却希望の方是非ご連絡を！！。」
という大手不動産会社からのちらしが最近頻繁にはいりますが、
その一方で、そのマンションの
今年の春頃から売りに出されている２件の部屋が依然と売れずに残っています。
部屋の売主さん、このチラシを見て、どのように思っていることでしょうか。
宣伝文句もそろそろ考え直したほうがいいのではないでしょうか。
既婚サラリーマンの過半数が自分の部屋を希望 アットホーム調べ
東京都内に勤務する1都3県在住の30～50代の既婚サラリーマンを対象に、不動産総合情報サービスのアットホームが行ったユーザーアンケート調査で、自分の部屋を望んでいる夫が過半数を超え、自宅での居心地が自分の部屋の有無や、夫婦仲の良さと関係性が高いことなどが分かった。調査によると、「夫(自分)の部屋がある」は38.2%で、57.1%が次の住み替えで「自分の部屋が欲しい」と考えているという。住居形態は持ち家が47%、賃貸が29.3%。
住空間としての自宅評価は5段階評価で平均3.1点。持家は3.3点、賃貸は2.8点だった。夫の「自宅の居心地」は平均3.5点で、持家、自分の部屋の有無に加えて夫婦仲や親子仲が居心地に関係しているという。
調査対象は30～50代の各世代200人、合計600人(住宅新報)。
じっくりと考えごとをしたり、夫婦喧嘩で形勢が不利になったときには、
自分の部屋があったほうがいいです。「そんなこと贅沢だ。」という奥さんがいますが、
家庭内で居場所がないと、外に出て行ってしまい、しまいには家に寄り付かなくなり、
家庭生活にはマイナスなのではと思います。
家の中にも逃げ場があったほうが家庭生活はうまくいくのではと感じます。
住空間としての自宅評価は5段階評価で平均3.1点。持家は3.3点、賃貸は2.8点だった。夫の「自宅の居心地」は平均3.5点で、持家、自分の部屋の有無に加えて夫婦仲や親子仲が居心地に関係しているという。
調査対象は30～50代の各世代200人、合計600人(住宅新報)。
じっくりと考えごとをしたり、夫婦喧嘩で形勢が不利になったときには、
自分の部屋があったほうがいいです。「そんなこと贅沢だ。」という奥さんがいますが、
家庭内で居場所がないと、外に出て行ってしまい、しまいには家に寄り付かなくなり、
家庭生活にはマイナスなのではと思います。
家の中にも逃げ場があったほうが家庭生活はうまくいくのではと感じます。
空き家の増加で環境が悪化する住宅街
高齢化とともに空家になる家が増えている。総務省の調べによると、０８年の調査で４９６０万戸のうち１３．９％にあたる７５７万戸が空き家になっている。１０年前の５７６万戸に比べて１８０万戸ほど増えたことになる。このうち賃貸用住宅が５４％と一番多く、売却用住宅が４．６％、別荘など２次的住宅５．４％、取り壊すことになっている住宅などその他３５．４％と区分されている。
総務省の調査では空き家の詳しい実態が分からないため、国土交通省住宅局は０９年度に実態調査を行った。東京・大阪の大都市部に加え、東京・大阪の郊外部のほか、東京から４０ｋｍ圏外の空家についても調べた。
その結果、１年以上の空き家では、所有者の７０％が６０歳以上だった。また、築年数が古く、木造、１階建て、道路の幅員が狭いほか、日照の悪さや駐車場がないといった問題も浮かび上がった。大阪府などでは低層高密度木造住宅の空き家が多くこうしたものがデッドストック化している、という。
住人を募集していない空き家は「特に利用していない」が５７％、「物置、トランクルームとしての利用」が１６％と、ほぼんど活用されてない。今後５年間についても「現在と同じ利用方法で継続」（５５．６％）「更地化したい」（９．７％）と、６割以上が居住用住宅としての利用を考えていない。高齢で無職の所有者が多いため、空き家はそのままになりそうだ。
こうした空き家があることで、周辺では不審者の出入りや放火など防犯上の問題も出始めている。このため、全国の市町村では条例を作る動きも出ている。埼玉県所沢市では昨年１０月に全国では初めて条例を作った。管理が不十分な所有者に必要な措置を命じ、応じない場合には所有者の氏名を公表する。それにより、年に１、２件だった自主撤去が１４件に増えたという。
過疎化が進み、空き家率が全国で実質１位の和歌山県は１２年１月、通称「景観支障防止条例」を施行する。周辺住民が求めた場合、知事が所有者に廃虚の撤去や修繕を命令・勧告できる。
また、松江市では行政代執行費に加えて景観への影響が大きい市街地では５万円以下の過料を徴収する。すでに全国の９自治体で制定され、東京都墨田区など５自治体が制定を検討している。
空き家の問題について調査している日本住宅総合センターの行武憲史・研究部副主任研究員は「これは地方の問題ではなく国の問題です。住宅問題だけでなく、高齢化対策などを含めて取り組む必要があります。このままでは、住宅街が櫛が抜けたようになってしまう」と警告している。
人口の減少に伴って、こういった問題は、さらに増えていくでしょう。
空き家の管理を強化する一方で、こうした物件を建替えしたり、周辺の土地とあわせて
土地の有効活用をしやすくするようなサポートも必要になってくるのではないかと思います。
総務省の調査では空き家の詳しい実態が分からないため、国土交通省住宅局は０９年度に実態調査を行った。東京・大阪の大都市部に加え、東京・大阪の郊外部のほか、東京から４０ｋｍ圏外の空家についても調べた。
その結果、１年以上の空き家では、所有者の７０％が６０歳以上だった。また、築年数が古く、木造、１階建て、道路の幅員が狭いほか、日照の悪さや駐車場がないといった問題も浮かび上がった。大阪府などでは低層高密度木造住宅の空き家が多くこうしたものがデッドストック化している、という。
住人を募集していない空き家は「特に利用していない」が５７％、「物置、トランクルームとしての利用」が１６％と、ほぼんど活用されてない。今後５年間についても「現在と同じ利用方法で継続」（５５．６％）「更地化したい」（９．７％）と、６割以上が居住用住宅としての利用を考えていない。高齢で無職の所有者が多いため、空き家はそのままになりそうだ。
こうした空き家があることで、周辺では不審者の出入りや放火など防犯上の問題も出始めている。このため、全国の市町村では条例を作る動きも出ている。埼玉県所沢市では昨年１０月に全国では初めて条例を作った。管理が不十分な所有者に必要な措置を命じ、応じない場合には所有者の氏名を公表する。それにより、年に１、２件だった自主撤去が１４件に増えたという。
過疎化が進み、空き家率が全国で実質１位の和歌山県は１２年１月、通称「景観支障防止条例」を施行する。周辺住民が求めた場合、知事が所有者に廃虚の撤去や修繕を命令・勧告できる。
また、松江市では行政代執行費に加えて景観への影響が大きい市街地では５万円以下の過料を徴収する。すでに全国の９自治体で制定され、東京都墨田区など５自治体が制定を検討している。
空き家の問題について調査している日本住宅総合センターの行武憲史・研究部副主任研究員は「これは地方の問題ではなく国の問題です。住宅問題だけでなく、高齢化対策などを含めて取り組む必要があります。このままでは、住宅街が櫛が抜けたようになってしまう」と警告している。
人口の減少に伴って、こういった問題は、さらに増えていくでしょう。
空き家の管理を強化する一方で、こうした物件を建替えしたり、周辺の土地とあわせて
土地の有効活用をしやすくするようなサポートも必要になってくるのではないかと思います。
マンション高層階、７割で家具移動 大震災、理科大調査
東日本大震災により、関東の超高層マンションの高層階では７割以上の住居でタンスや冷蔵庫、食器棚が転倒や移動したことが、東京理科大の調査でわかった。首都直下地震などでは、さらに大きな揺れが想定され、家具の固定などの対策が必要だとしている。
関東と関西の２４階建て以上の超高層マンション１５棟にアンケート用紙を配り、５１６の回答を得た。各マンションを高層、中層、低層に分けて解析。関東の高層では「揺れにより自分の意思で行動できなかった」が３割以上、「立っていられない」も４割以上だった。住民の８割以上はこわいと感じていた。
関東のマンションの高層階では、タンス、冷蔵庫、食器棚の多くが転倒や大きく移動したとの回答も９％、全く動かなかったのは２４％だけだった。テレビ、電子レンジなどが動いたのは、高層で５７％、中層では１４％、低層では１２％。高層ほど揺れが大きかった。
汐留の高層マンションでは、度重なる地震の揺れで、高層階にすんでいたお年寄りが
自律神経失調症になり、入居から半年でマンションを出てしまったり、高級シャンデリアを
天井から吊るしていた部屋が地震による振動で、シャンデリアが落下、台所の高級食器も
床に落ちて全て壊れてしまったことがあったそうです。
また、地震で建物内のインフラが麻痺することで、
高層階では低層階よりも生活に大きな支障も
でてきます。高層階での生活、地震には強くないようです。
関東と関西の２４階建て以上の超高層マンション１５棟にアンケート用紙を配り、５１６の回答を得た。各マンションを高層、中層、低層に分けて解析。関東の高層では「揺れにより自分の意思で行動できなかった」が３割以上、「立っていられない」も４割以上だった。住民の８割以上はこわいと感じていた。
関東のマンションの高層階では、タンス、冷蔵庫、食器棚の多くが転倒や大きく移動したとの回答も９％、全く動かなかったのは２４％だけだった。テレビ、電子レンジなどが動いたのは、高層で５７％、中層では１４％、低層では１２％。高層ほど揺れが大きかった。
汐留の高層マンションでは、度重なる地震の揺れで、高層階にすんでいたお年寄りが
自律神経失調症になり、入居から半年でマンションを出てしまったり、高級シャンデリアを
天井から吊るしていた部屋が地震による振動で、シャンデリアが落下、台所の高級食器も
床に落ちて全て壊れてしまったことがあったそうです。
また、地震で建物内のインフラが麻痺することで、
高層階では低層階よりも生活に大きな支障も
でてきます。高層階での生活、地震には強くないようです。
投資用不動産表面利回り、1棟アパートは構造による変化大／ファーストロジック調査
不動産情報サイト「楽待」（http://www.rakumachi.jp）を運営する（株）ファーストロジックは10日、2011年10月期の「投資用 市場動向データ」の調査結果を発表した。09年月10月1日～11年10月31日の期間に、同サイトに新規登録された物件を分析したもの。
投資用1棟物件の表面利回りは、マンションが鉄筋コンクリート造で9.65％（前月比0.04ポイント増）、鉄骨鉄筋コンクリート造で9.61％（同▲0.12ポイント）。1棟アパートは、木造は10.67％（同▲0.34ポイント）と下落、鉄骨造で10.87％（同0.31ポイント増）と上昇した。表面利回りは、マンションは変化が少なく、アパートは構造での変化が大きかった。
また、投資用区分所有マンションは、表面利回りは11.71％（同0.11ポイント増）となり、家賃に対する物件価格は下落傾向にあることが明らかになった(R.E.PORT)。
鉄骨鉄筋よりも鉄筋コンクリートの方が利回りが上昇しているのは、興味があります。
鉄筋のほうが物件価格が安くても家賃は同レベルの水準なのか、
鉄筋のほうが家賃が高く取れるのか。
鉄骨造よりも建築コストの安い木造の意回りが低いということは、
木造ではあまり高額の家賃が期待出来ないということのようです。
投資用1棟物件の表面利回りは、マンションが鉄筋コンクリート造で9.65％（前月比0.04ポイント増）、鉄骨鉄筋コンクリート造で9.61％（同▲0.12ポイント）。1棟アパートは、木造は10.67％（同▲0.34ポイント）と下落、鉄骨造で10.87％（同0.31ポイント増）と上昇した。表面利回りは、マンションは変化が少なく、アパートは構造での変化が大きかった。
また、投資用区分所有マンションは、表面利回りは11.71％（同0.11ポイント増）となり、家賃に対する物件価格は下落傾向にあることが明らかになった(R.E.PORT)。
鉄骨鉄筋よりも鉄筋コンクリートの方が利回りが上昇しているのは、興味があります。
鉄筋のほうが物件価格が安くても家賃は同レベルの水準なのか、
鉄筋のほうが家賃が高く取れるのか。
鉄骨造よりも建築コストの安い木造の意回りが低いということは、
木造ではあまり高額の家賃が期待出来ないということのようです。
不動産市場
地元の業者さんが集まって懇親会。
競争が激しくてなかなか利益がでないという業者さんがいる中で、
今年は１６億円も利益が出そうだとか、１億円も税金を払わなければいけないとか、
景気のいい業者さんもいるようです。
リーマンショックの後土地が値下がりしたときに買った土地を建売で開発して、
指値されずに売れるようになったタイミングで、売り切ったそうです。
周期的に言うと、今は高値の時期で、
開発用地を購入するにはリスクが高くなっているそうです。
商売は、タイミングも大事です。
競争が激しくてなかなか利益がでないという業者さんがいる中で、
今年は１６億円も利益が出そうだとか、１億円も税金を払わなければいけないとか、
景気のいい業者さんもいるようです。
リーマンショックの後土地が値下がりしたときに買った土地を建売で開発して、
指値されずに売れるようになったタイミングで、売り切ったそうです。
周期的に言うと、今は高値の時期で、
開発用地を購入するにはリスクが高くなっているそうです。
商売は、タイミングも大事です。