～マンション投資を始めたいと思っている方へ～
マンション投資は、毎月継続して家賃収入を得るインカムゲインです。
金融機関から借入を起こし、家賃からローンや固定費の支払いを差し引き、収入を得る（キャッシュフロー）投資方法です。
但し、そこには「重大な落とし穴」があります。
投資物件を扱う不動産屋は、「売りたい！」という一心で物件に関して良いことばかりしか言いませんし、一番重要な借入と収入とのバランスや、ローン返済計画等の相談も、適切な回答は得られないことが多いでしょう。
また、金融機関もローンを貸し出すからといって、必ずしもその物件の借入方法が、あなたにとって良い投資方法ではない場合も多くあります。
実際に、新築投資マンション ＝ 評価が高い ＝ 金融機関は融資を貸し出す
中古になり評価が30％落ちる ＝ 家賃が落ちる ＝ 返済に苦しむ ＝ 売りたくても売れない ＝ 失敗！
重大な落とし穴にはまり、身動きが取れないマンション投資家にならない為にも、まずは失敗例を把握することが成功の鍵を握ることでしょう。
「マンション投資成功パーッケージ」
現在まで2000人以上の投資家相談の経験を基に、失敗例と、成功者に共通した法則をまとめたe-bookは、これからマンション投資を始める方には、知っていて損はないマンション投資のバイブルになるはずです。
価格も通常のｅ-Bookでは数万円～数十万円するものもありますが、かなりリーズナブルな価格になっています。
マンション投資は、毎月継続して家賃収入を得るインカムゲインです。
金融機関から借入を起こし、家賃からローンや固定費の支払いを差し引き、収入を得る（キャッシュフロー）投資方法です。
但し、そこには「重大な落とし穴」があります。
投資物件を扱う不動産屋は、「売りたい！」という一心で物件に関して良いことばかりしか言いませんし、一番重要な借入と収入とのバランスや、ローン返済計画等の相談も、適切な回答は得られないことが多いでしょう。
また、金融機関もローンを貸し出すからといって、必ずしもその物件の借入方法が、あなたにとって良い投資方法ではない場合も多くあります。
実際に、新築投資マンション ＝ 評価が高い ＝ 金融機関は融資を貸し出す
中古になり評価が30％落ちる ＝ 家賃が落ちる ＝ 返済に苦しむ ＝ 売りたくても売れない ＝ 失敗！
重大な落とし穴にはまり、身動きが取れないマンション投資家にならない為にも、まずは失敗例を把握することが成功の鍵を握ることでしょう。
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★投資マンション売却について
マンション投資の失敗に陥るパターン
新築の投資マンション購入して、失敗するパターンは以下のとおりです。
【購入当初】
●頭金を0円、もしくは少なく、殆どローンに頼り購入している。
●新築のため、金融機関の評価は良く借入れは簡単だが、物件の価格は高い。
●賃料の設定も「新築バリュー」のため高い。
【購入5年以降】
●賃料が「新築バリュー」が無くなり、賃料が下がる。
●キャッシュフローがマイナスになる。
●売却しようとしても、残りのローンより500万円以上低くないと売れない。
このような投資マンションを1件～2件ぐらいであれば回避数ことはできますが、それ以上所有している場合には、厳しいでしょう。
但し、これは新築だけではなく、中古投資マンションでも、築5年以内の物件を頭金を入れず、キャッシュフローが出ない購入をされた場合には、同じことがいえます。
回避の方法は、全体の借入額や所得年収、年齢、あらゆる角度から考えなくてはいけないので、一概には言えませんが、売却をすることだけが、ベストな回避の方法ではないということだけは言えます。
過去の新築マンションを頭金０円で購入した場合のリカバリー方法 を参考にしていただきたいのですが、次回は具体的な対処法をお話しします。
不動産投資の鉄則
不動産投資は必ず融資から入らなければ成功しません。
これは「必ず」です。
仮に失敗しなくとも、始めに融資から入って物件を選択することと、そうでないのとでは、後々の投資回転が悪くなりますので、長く収益を見た場合には「もったいない」ということになるでしょう。
従って、複数の金融機関の知識を身に付ければ、その中で多角的にシュミレーションを行うことができ、選択をすることができます。
これが成功の鍵を握るということです。
良くクライアントに以下のような事を言われます。
「そんな方法があったのか？」
「初めて購入する時にお会いしたかった・・・」
「その方法を知っていたら今頃全然違ったはズ・・・」
基本的には、個人ごとに借り入れのできる枠は予め決まっています。
本来は、その中でキャッシュフローを如何に高められるかが問題です。
金融機関は、新築や評価の高い物件に評価を出します。
これは耐用年数が長く取れる＝建物の価値がある
という判断をするからです。
ここに矛盾が生じます。
この矛盾については、次回に・・・
～マンション投資を始めたいと思っている方へ～
マンション投資は、毎月継続して家賃収入を得るインカムゲインです。
金融機関から借入を起こし、家賃からローンや固定費の支払いを差し引き、収入を得る（キャッシュフロー）投資方法です。
但し、そこには「重大な落とし穴」があります。
投資物件を扱う不動産屋は、「売りたい！」という一心で物件に関して良いことばかりしか言いませんし、一番重要な借入と収入とのバランスや、ローン返済計画等の相談も、適切な回答は得られないことが多いでしょう。
また、金融機関もローンを貸し出すからといって、必ずしもその物件の借入方法が、あなたにとって良い投資方法ではない場合も多くあります。
実際に、新築投資マンション ＝ 評価が高い ＝ 金融機関は融資を貸し出す
中古になり評価が30％落ちる ＝ 家賃が落ちる ＝ 返済に苦しむ ＝ 売りたくても売れない ＝ 失敗！
重大な落とし穴にはまり、身動きが取れないマンション投資家にならない為にも、まずは失敗例を把握することが成功の鍵を握ることでしょう。
「マンション投資成功パーッケージ」
現在まで2000人以上の投資家相談の経験を基に、失敗例と、成功者に共通した法則をまとめたe-bookは、これからマンション投資を始める方には、知っていて損はないマンション投資のバイブルになるはずです。
価格も通常のｅ-Bookでは数万円～数十万円するものもありますが、かなりリーズナブルな価格になっています。
キャッシュフローの比較と投資計画の改善について
コンサルをしている中で、当然としてする仕事があります。
それは多角的な「比較」と「プラン」です。
例えば年齢55歳、年収が1000万円で投下資本300万円の方は、どの投資方法が一番キャッシュフローが出るか？
更にその方が、10年後に退職金をいくらか充当できるのであれば、築年数の浅い遵法性の高い物件で、キャッシュフロー重視でなくても良いかもしれません。
また、年齢30歳、年収が600万円で投下資本は200万円だが、物件担保の余力で3,000万円ある場合はどうか？
結婚をした際に両親にキャッシュで自宅を購入してもらった場合などがこれに当てはまります。
これは一年間で年収144万円の手取り収入まで持っていくことも、私のコンサルなら可能性は高いでしょう。
最近良くある事例では、新築投資マンションを数件購入し、早く返済しようと思い、他の金融資産から数百万返を済しようと思っているなど・・・
2,800万円の物件に1000万円返済しても、実際は中古物件を更に購入することと比較すると、間違いなく購入したほうが、キャッシュフローの改善になります。
因みに45歳以下で1000万円の資金があれば、現金購入とその空き担保でレバレッジを起こし、すぐに毎月10万前後のキャッシュフローにすることは可能でしょう。
更にこのキャッシュフローでいくと、8年ぐらいで完済してしまうので、その後の月額キャシュフローは16万円前後になるでしょう。
ただ、これらノウハウや考え方は、フィナンシャルポジションを理解しているかどうかによりますし、良きパートナーが周りにいなければ到底難しいことになります。
～マンション投資を始めたいと思っている方へ～
マンション投資は、毎月継続して家賃収入を得るインカムゲインです。
金融機関から借入を起こし、家賃からローンや固定費の支払いを差し引き、収入を得る（キャッシュフロー）投資方法です。
但し、そこには「重大な落とし穴」があります。
投資物件を扱う不動産屋は、「売りたい！」という一心で物件に関して良いことばかりしか言いませんし、一番重要な借入と収入とのバランスや、ローン返済計画等の相談も、適切な回答は得られないことが多いでしょう。
また、金融機関もローンを貸し出すからといって、必ずしもその物件の借入方法が、あなたにとって良い投資方法ではない場合も多くあります。
実際に、新築投資マンション ＝ 評価が高い ＝ 金融機関は融資を貸し出す
中古になり評価が30％落ちる ＝ 家賃が落ちる ＝ 返済に苦しむ ＝ 売りたくても売れない ＝ 失敗！
重大な落とし穴にはまり、身動きが取れないマンション投資家にならない為にも、まずは失敗例を把握することが成功の鍵を握ることでしょう。
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価格も通常のｅ-Bookでは数万円～数十万円するものもありますが、かなりリーズナブルな価格になっています。
それは多角的な「比較」と「プラン」です。
例えば年齢55歳、年収が1000万円で投下資本300万円の方は、どの投資方法が一番キャッシュフローが出るか？
更にその方が、10年後に退職金をいくらか充当できるのであれば、築年数の浅い遵法性の高い物件で、キャッシュフロー重視でなくても良いかもしれません。
また、年齢30歳、年収が600万円で投下資本は200万円だが、物件担保の余力で3,000万円ある場合はどうか？
結婚をした際に両親にキャッシュで自宅を購入してもらった場合などがこれに当てはまります。
これは一年間で年収144万円の手取り収入まで持っていくことも、私のコンサルなら可能性は高いでしょう。
最近良くある事例では、新築投資マンションを数件購入し、早く返済しようと思い、他の金融資産から数百万返を済しようと思っているなど・・・
2,800万円の物件に1000万円返済しても、実際は中古物件を更に購入することと比較すると、間違いなく購入したほうが、キャッシュフローの改善になります。
因みに45歳以下で1000万円の資金があれば、現金購入とその空き担保でレバレッジを起こし、すぐに毎月10万前後のキャッシュフローにすることは可能でしょう。
更にこのキャッシュフローでいくと、8年ぐらいで完済してしまうので、その後の月額キャシュフローは16万円前後になるでしょう。
ただ、これらノウハウや考え方は、フィナンシャルポジションを理解しているかどうかによりますし、良きパートナーが周りにいなければ到底難しいことになります。
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マンション投資は、毎月継続して家賃収入を得るインカムゲインです。
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但し、そこには「重大な落とし穴」があります。
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