ポータルサイトを見ていたら、かなり良くない新着物件を発見。
マンション情報だけど、間取り図を掲載していない。
さらに総戸数や用途地域などの基本情報がすべて未掲載。
さらにさらに修繕積立金の金額が間違っている。
管理形態まで間違っている。
これ、もし反響あって後からどう説明（訂正）するんだろ（汗）
不動産会社の問題だけれども、売主様としたら…たまらないだろうな。
発信する内容って、本当に大事ですからね。
ちょっと他業界では考えられない、不動産業界のレベルの話です。
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私がハウスメーカー時代に営業として経験した話。
新人だった１年目、宝塚市で建て替えのお客様でした。新人だったので、お客様と打合せはするも、言われた通りにするという仕事だったんです･･･。
「今の家のこの部分の間取りは気に入っているから、そうして欲しい」と言われ、和室６帖＋4.5帖＋広縁の続き間をそのまま取り入れて、間取り提案。
打合せが進み、仕様プレゼン・見積り提出をしていった時にお客様に言われました。
「●●ハウスが全然違った間取り提案をしてくれた。その間取りが気に入ってるので、そちらで契約したい」
競合他社が存在していたのはもちろん知っていましたが、そんな方向になるとはイメージしていなかった。お客さんが言っているからとそのまま何の疑いもなく進めていたミスです･･･。
コレって本当に初歩的なミスなんですね。お客さんが言ってるから大丈夫という。
プロだったら、もう１つ２つ上の提案も同時にしていく事もイメージしなきゃならない。結果的に違うかもしれませんが、「こういった間取りも考えました。こんなメリットがあります。」みたいな、こっちが引っ張っていく提案です。
今となってはホント当たり前の営業なんですけど、新人の私には結構ショックだった･･･（汗）
言う通りにしているだけなら住宅営業としては半人前、競合他社も色んな提案をしてくる。そんな思いを持てた経験です。
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不動産会社による買取の問題点というのが感覚的に難しい・・・質問がありました。ココでは簡単に例え話で書いてみたいと思います。
①お客さん（売主様）が自宅で取れたスイカを売りたいと考えています。そこで販売会社Ａ（不動産仲介会社）に相談をし、1,000円で売り出す事になりました。
②販売会社Ａは広く宣伝し売る事を優先すべきですが、そのフリだけして全く売る気はありません。
③しばらくして、「なかなか売れません・・・でも700円で買うという人がいます。もう売ってた方がいいと思いますよ」という話でお客さん（売主様）を説得します。
お客さんも「なかなか売れないし、待ってるのも疲れるから・・・」と700円で売る決心をします。
④700円で買う人って、実は卸業者Ｘ（買取の不動産会社）なんですね。
⑤そんなこんなで卸業者Ｘが買い取り、広く販売告知をして、スイカをキレイな包装なんかして、再度販売します。価格は1,300円。
これが買い取りの流れ。
ちなみにこの再販売は卸業者Ｘが直接するんじゃなくて、最初の販売会社Ａがするんです。もっと言うと、Ａが再販売する事を条件に卸業者Ｘに買取させるわけ。
お客さん（売主様）は300円損してるし、1,300円で買うお客さんも（本来は1,000円で買えたのに）結果的に損してる。
卸業者Ｘは利益が出るし、販売会社Ａもそれぞれの取引で仲介料が発生してるからかなりの利益。
不動産会社同士が得して、売主・買主になるお客さんが損してる構図になります。
こんな事を平気でやってる不動産会社が多いですよ。平気どころか、それを狙ってる（汗）。
どこがお客様のためなんでしょう？本当によくある話ですので気をつけてください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産へ〉
今日のポストに入っていたチラシを見ると
築年数の古いマンションの売出情報が載っていて
「価格2●●●万円、リフォーム工事サービス！」って書いてんの・・・。
相場からみると、物件価格は500万円は高い価格設定。
（あくまで推測ですが）リフォーム工事費用もキッチリと価格に含まれていますね。
どこがサービスやねんと（汗）。
そのチラシを出している不動産会社の取引形態を見ると「媒介」って書いてある、要するに仲介物件ということ。リフォーム工事サービスは一般の売主さんが負担しているという形になっていて・・・まぁ矛盾が盛り沢山のチラシでした。
物件価格が高いか安いかは説明せずに「価格は今、こんな感じですよ。リフォーム工事がサービスですよ！」って営業するんでしょうね。
不動産業界ってなかなか良くならない…。
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購入を検討されているお客様で、初めてお会いする方やまだ会って間もない方だと、【私自身がお客様の要望をクリアにイメージ出来るように物件案内をする】という事が多々あります。
お客様も物件のイメージがまだ出来ないとか、相場も全然分からないとかあるかと思います。私としては相場とかエリアの事は分かっているが、お客様のイメージと物件が結びつかないという状況の時ですね。
問題があったり相場よりかなり高い物件がご紹介しませんが、「う～ん、この物件はどう感じはるだろ？」っていうのは出来るだけ見学してもらいたい。
その時のお客様の雰囲気や感想の積み重ねが、具体的なイメージ作りに役に立ってきます。
「この物件で決めるっ！」みたいに意気込んで案内する不動産会社が多いですが、お客様の要望に合う物件を仲介するんだって使命で仕事している不動産担当もいてますので、家を探されている人はそういった人と出会うのが一番の近道かと思います。
そうしていくつかの物件を一緒に見学していると、「これはベストかな」「もしこの物件をやめたら、次はなかなか無い」っていうものが出てくるんですね。信頼関係が出来ていて、私としてもイメージに合う（バランスが取れている）物件。その時に背中を押してあげるのが不動産仲介の仕事。
どっちかというと時間がかかるケースの方が多いですが、頑張って探していきましょう。
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今日の会員様向けのメルマガでも書きました「物件価格をどう判断すればいいのか？」という問題。ずっと物件情報を見続けている人でも確かに相場の判断が難しい時期だと思います。
そのへんを判断して頂ける様に当社ではホームページの物件備考欄でぶっちゃけコメントを書いたりしていますが、ここ１・２年は特にかなりの高額査定をしているケースが見受けられるので何を信用していいのか・・・という状況です。
これに類似する事としては、新築一戸建てやリフォーム済み（一戸建て・マンションともに）物件の判断も難しくなっているんじゃないでしょうか。
先に結論を書くと、こういった物件（いわゆる不動産会社や建築会社が売主になっている物件）にお得なものはないって事。
そりゃそうなんです。一般の方が普通に売却するのとは少しニュアンスが変わって、商売で売却しているから。＊完成して売れていない物件だけは価格を下げて売る＝その時が相場になるという感じ。
これは後ろ向きな考えではなくて、そういった事も把握して、物件判断していく事が大事って話です。
リフォーム済み物件を見学すると特に思うのが
「これ、リフォームしてない方がいいのになぁ」
「このリフォームをした事によって、要望と違ってしまった」
「普通に中古で買えていたら、好きにリフォーム出来て、予算にも合っていたのに」
こう感じた人も結構多いんじゃないかなと思います。
立地・リフォーム・予算。この３つが合致するのってなかなか難しいのが現実ですが、追求していかないといけない。お客さんが判断するのはハードルが高いので、コチラがこだわっていく作業になります。
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なんだか久しぶりの更新になってしまった･･･。
別にのほほ～んとしていた訳じゃなく、逆にバタバタと忙しくさせてもらっていました。
物件のご案内や購入相談、賃貸募集していたマンションの申込。そしてご紹介のお客様の賃貸案内と。ホームページでは売買だけしか発信していませんが、ご紹介などの個別のご相談では賃貸もやっています。
物件のご案内だけしかしていないならそれほどバタバタしないんですけど、１つの物件を見学するたびにチェックする事が多いんです。
●周辺の売り出されている物件との比較
●そのエリアの過去の成約事例
●それらをまとめた表作成（相場確認）
をやらないと気がすまない（汗）
お客さんから求められている訳でもなく＆相場はほぼ把握しているので分かってはいるのですが、特に成約事例をチェックして、「この見学する物件はおススメ出来るのか？」というのを自信を持って把握しておきたい。
真剣に考えているお客様には、資料という実例も用意して真剣に応えないと失礼ですからね。
そんな感じで１日で数件の案内になると、ずっと物件のチェックが続きます。
と書いていますが、こんな事も個人的には好きですので、お気兼ねなくご相談くださいね。
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お客さんの代わりにって言っちゃなんですが、気になった物件は後日に再度確認しにいく様にしています。
その物件だけじゃなくて、比較できるように周辺のいくつかの物件も含めて。
そうするとより鮮明に見えてくるんですね。
「やっぱりココがいい」
「バランス（価格も含めた）が取れている」
仲介するんだったら、自分自身も納得してないといけませんから。その物件にお客さんに負けないくらい興味を持つというのは大事になってきます。
こういう時って、なぜか他の人も同じ物件を検討している可能性が高いんですよね・・・。今まで動きがなかったのに急に申込みが重なるみたいな（汗）。
焦らず、でもスピード感もって対応していきます。
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