【最終目的は納得度を高める事だと】

ハウスメーカーに勤務していた経験として、土地から探しているお客さんの比率は結構多くてですね。

仮に売りに出されている土地にお客さんの要望がバッチリ入る。そして予算も合うと。

そうしたらその土地をススめてくるでしょう。

その土地価格が適正かどうかも詳しく確認されないままに･････

例えば予算が6,500万円。売りに出されている土地が3,300万円、建物総額が3,000万円だったとします。ハウスメーカーとしたら、目的は建築請負契約をもらう事ですので条件はクリアーしていますが、土地を仲介する不動産会社としたら「予算が合いますからね」とOKすると50点以下だと思いますね。

その土地が相場で3,000万円くらいなら、その説明をキチンとしないといけません。

なかなか売りに出ないエリアで、3,300万円でも高めではあるが相場帯に近いと判断するなら、アドバイスとして（根拠となる資料を作成して）そう伝えるべき。

要は【その300万円を出す価値があるのか？】っていう、お客さんの状況を見てトータル判断を代わりにする事が仕事の１つだと思うんです。あとはその差を少しでも埋める事が可能なのかという交渉も必要になります。

結局はお客さんの納得度を高める動きが不動産会社には必要。

これは購入だけでなく売却の時も一緒。立場が変わるだけで、動きは同じになります。

ホント各会社の目的ですね。

ハウスメーカーは建物の契約が目的、不動産会社は契約が目的。

でもその目的に「お客さんにとっての価値」が加わらないと何にも生まれないんじゃないかなぁ。

営業マンの言葉を聞いて、「自分のために判断してくれているか」が伝わってこないなら、止めておいた方がいいんじゃないかと思いますよ。

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【リノベーションと物件選びのバランスに疑問】

不動産仲介をやっていると、FAXチラシがよく届くんですね。

中に、「不動産仲介＋リノベーション（リフォーム）で大きな利益を出せます！」みたいな営業FAXも届きます。建築工事の利益率30%は可能です！みたいな内容が書かれているんですけど、700万円の工事に不動産会社が30%の利益乗せたら、1,000万円の工事費用。よくネットなどで紹介されているリノベーション工事金額とニアリーになりますね。

確かに建築工事を受注すると利益額っていうのは大きくなるんですけど･･･ここは考え方かな。会社を運営していく上で利益ってものすごく大事だけど、自分の会社やフランチャイズ展開する会社の利益を先に確保して、お客さんの利益を落として物件を探すっていうのは、なんか腑に落ちない。

（先に言っておくと、当社はそんなチラシみたいな会社に加盟する事は0%）不動産会社って基本的には【お客さんにとって最大メリットの物件を仲介する】って事が使命。リノベーション工事をしたいって前提のお客さんだったとしても、そもそもの物件価値を追求してからの話だと思います。

そこにはやっぱ予算ってのが必ずからんでくるじゃないですか。リノベーション（間取り変更リフォーム）工事込みで、予算3,000万円まで、4000万円までっていう大事な要素。

例えば予算3,500万円としましょう。その中で、工事費用を1,000万円～1,200万円で予算組みすると、選べる物件価格は2,300万円～2,500万円までとなります。

一方、当社がやっている様な業者さん直発注システムだと700万円位でリノベーション（間取り変更リフォーム）工事が出来ますので、選べる物件価格は2,800万円までと物件価値に比重がおける様になる。

300～500万円も物件予算が変わると、選べる範囲も変わってきますからね。

・エリアが１つ駅よりになる

・築年数が昭和だったのが、平成初期になる

・古いマンションだと茨木市では坪単価＠70万円～85万円位なので、約5坪（16㎡）も面積が広くなる

ここの思いっていうのは不動産仲介会社として大事にしていきたい。

この会社の建築センスが気に入った・担当する人が好きだからという理由だったら大いに依頼する理由はアリだけど、「建築工事を受注すると儲かります！」みたいな宣伝で不動産会社を集めようとするのは、業界の質を落とすだけ･････。

リフォーム業界は建築や住宅を好きな人が携わらないといけない業界だと考えます。

【まずはお客さんの物件価値を最大限高める事】、つぎに【理想のリノベーションを追求する事】。予算の中でこれを追求していかないといけません。

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【3現場目がスタート】

昨日から一戸建てのリフォーム工事がスタート。
現在は3現場が動いている状態になります。







現地に行く楽しさが増すのと同時に、確認事項も増えるので、頭の中が「なにか漏れがないか？」って結構考えがちになる。



でも思い出の場所が増えていくのは、住宅・不動産業界で働いている醍醐味の1つ。

時間はなかなかにタイトになりますが、楽しんでいきましょう！




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【JR茨木駅前のビルとこれからの時代】

昨日は賃貸のお客様の対応をして、昼から住宅ローン契約の立会いでJR茨木駅前の三菱UFJ銀行へ。

銀行の契約駐車場が駅前ビルの地下なので、駐車。地上にのぼる時に地下街をチラっと見ると、シャッター街になってしまってるんですね･･･。

（茨木ショップタウンという呼び名みたい、私は地下街と言ってますが）

高校が同じく駅前だったので、昔は何度かこの地下街に行ったりしてほとんどの店が開いていた記憶があるのですが･････時代ですね。

他の市でも同じような感じだと思いますが、茨木市は飲食店は結構あるんですよ。新規OPENもちょこちょこあります。でも、こういった専門店街は厳しい時代なのかもしれない。

このビルもかなり古くなってますので、再開発でキレイに建て替わりコンセプトのある集客施設になっていく必要があるんでしょう。新規OPENする店舗はやっぱり個性を出していかないといけない時代ですから、どうしても単独の場所で出店しがちな時代。数は多くなくてもいいから深いファンを獲得していかないといけません。

【個性】と【そもそもの仕事のクオリティー】。両立しないと生き残れない、本物の時代です。

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【ドラマの影響が良い方向にいけばいいな】

いや暑くなりましたね、今日は。もう夏といっていい気温・・・。

明日がGW最終日という方も多いかと思いますが、当社は昨日から業務開始。いきなり案内や段取りなどが入り、かなりバタバタとしてしまいました。

社会人になって27年が経過していますが、連休明けって何か感覚が狂うんですけど、お陰様で1日でペースが取り戻せたかな。



この業界にいてると、ちょいちょいSNSや話で聞く【正直不動産】というドラマ。NHKでやっていて結構反響があると聞きます。まぁ不動産業界の悪い部分をクローズアップしている内容ですので、褒められた話ではありませんがね・・・（汗）


私はまだ見た事ありませんが、世間一般に色んなダメな部分を知ってもらって、そういった不動産会社は排除されていく要因になればいいかなと思います。

（逆に大手の不動産会社に行ってしまう要因にならないか・・・心配でもある。大手さん程ヒドイ事してる部分も多いんだけどな）



不動産っていうと結構一括りにされちゃうんですけど、仲介というフィールドでは「売買と賃貸」に分かれます。聞いた事があるかもしれませんが、よく問題になるのが【おとり広告】。

さすがに売買ではほとんど見なくなりましたが、賃貸ではまだまだ多いみたいですね（当社は売買メインですので、あまり影響を受けた事はない）。



でもね、売買をもう少し掘り下げると「売却」と「購入」に分かれます。この「売却」でおとり広告は結構あります。

よくポストに入っている求めています！売却不動産！って内容のチラシ。その中に「当マンションをお探しの方がいます。予算は●●●●万円」「当マンションをお探しのお客様が●組います」みたいなチラシもあるでしょ。ほぼほぼおとり広告です。

売却を依頼されるのが目的のおとり広告ですので、本当に気をつけてくださいね。



でもね・・・地域に根ざして地道にやってると、本当にこのマンションで探しているってお客様はいるんですね。でもおとり広告と同じ土俵に立つのは嫌なんで、●組いますみたいな内容のチラシはなんか作成できない（汗）。本当に迷惑やなと・・・。

まぁ●組いますみたいな内容のチラシはまだしも、予算●●●●万円というチラシは絶対にひっかからない様に注意です。



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【急きょリノベーション現場へ】

昨日は定休日でしたが、一戸建て・リノベーションの現場で大工さんが迷っている部分があったので、急遽現場へ。お客様の考えとスケルトンになった現状を踏まえて、最善の策を練ってきました。

私の設計的な考えがどこまで施工で反映できるのか？をすぐに判断してくれるので助かります。やっぱ自身で作っていく現場の人と打合せができる事は有難い。

今週末には一度お客様と現地立会いをして、最善策の報告と一緒に電気配線の確認をする事になりました。

それまで電気配線図の原案を作成しなければ（汗）。

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【リフォーム済み物件があったら・・・】

毎日の気温の変化が堪える…昨日なんか雨降って寒いくらいだったけど、今日は夏に入った？って気温。



こうなってくると特に一戸建てのリフォーム（リノベーション）打合せで、断熱ってキーワードが出てくる時期。
夏や冬は体感で気にする人が増えてきます。本当はね、季節関係なくコチラが気にしてチェックしていかないといけないんですね。



リフォームで思い出したけど、最近他社の営業マンが「内装・設備が古かった（キレイじゃなかった）のでダメでした」って言ってるのをよく聞きます。

「え・・・ウソやん？キレイじゃない方がリフォームやリノベーションの話が出来て、ワクワクするけどな」



リフォーム済みの物件なんて、内部の説明は別に営業マンなんかそれほど必要ないやんって思うんです。お客さんが見たらある程度分かるやんって。



古い（キレイじゃない）時こそ、不動産営業マンの経験や知識を発揮するところ。

結果的にそっちの方がお客さんも、リフォーム済みの高い物件買わずに済むしね。



リフォームされた物件の方がいいんじゃないかっていうのは、不動産会社側にメリットがあるだけで、お客さん側にはそれほどメリットがないので、風潮には流されずに気をつけて下さいね。




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【お引渡ししたお客様に】

今日お引渡ししたお客様宅に寄ってきたんですけど、その帰り道に別のお客様宅の前を通ったら、奥様が門の前で立ち話をされていました。

ちょっと会釈だけしてすぐに過ぎようと思って挨拶だけしたら、立ち話していたお友達もお客様！。こういうのって、偶然ではありますが嬉しいですね。

お引渡しをしたお客様と会うと、元気をもらえるし、エリア内で仕事をしているという事も再認識できて、とても良い事だと思います。

時間見つけて、順番にお客様宅へ訪問していってみようかな。そんな計画をしている４月・５月です。

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【リノベしたお客さんからのLINE】

リフォームやリノベーションの間取りや仕様を考えている事が多い、この頃。

インスタやTikTokでも事例がイッパイ出てますので、今のお客様は良い環境だと思います。私としてもお客さんの好みが分かって、打合せがやりやすい。

昔はネットがなく、事例といえば本でしか見る事が出来なかったので、知識という面ではホント格段の差になっています。

お客さんに「こんな感じって可能ですか？」って聞かれたりもして、それが可能かどうかを判断するのも私の仕事。無理だとしても、お客さんの意図（イメージ）をくみ取って、図面に反映させるのも大事なスキルです。

そういえば今日に、以前マンションのリノベーションしたお客さんから久しぶりにLINEがあって、

「上の階がリフォーム工事してるから気になってネットで調べたら、売りに出てたんですねー。」

「価格見たらビックリ･･･、フルリノベした訳でもないのにこんなに高いの？って驚いて」

って連絡くれました。

私も「そうなんですよ。不動産会社が買い取って、リフォームしただけなんですけどちょっと高いですよね」って返信。

お客さんが購入した時より相場は多少上がってはいるものの、確かに高い価格設定なんですね･･･。

うれしかったのは、こうやってご自身でリノベーションを経験された方は【不動産会社が売主になっているリフォーム済み物件は高い】と直感的に感じていただける事。

私としてもリノベーション（リフォーム）の経験をお伝えできる事が嬉しい。

そのあとのLINEでも

「リノベした身からすると、リフォーム前の値段（不動産会社が買い取る前の値段）で買わしてくれって思いますね（笑）。もったいないなぁ～。」

まさしく不動産買取りのマイナス部分を付いた言葉です。

毎週配信しているメルマガにも少し書きましたが、ここしばらくはリフォーム済みの物件（特にマンション）が増えてくるかと思います。１月～３月の時期に契約するために不動産会社への買取りに誘導した物件ですね。

体験してみないと分かりにくいかもしれまんせんが、十分に気を付けてくださいね。

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【温和な私だと思ってます】

マンションの取引をすると、管理人（または管理会社）との確認が出てきます。管理会社によって、対応の差が大きいなぁと感じる事が多いんですね。



マンション管理ってサービス業なんだから、それなりにはサービス良く対応して欲しいかな。コチラとしてはお客さんの代理で来てるんだから、そこを認識すべき。



こんな事があったんです。
確認したい事があったので、マンションの管理室まで行って、管理人に書類の確認。



私　●●を確認したいので、●●の書類はありますか？


管理人　勝手には見せれないので、管理会社の担当に電話して聞いてもらえますか。


＊え・・・そっちの社内の話やん。管理人室の電話で聞いたらええだけやろ（汗）


私　そーですか、分かりました。


管理人室横に掲示している管理会社の番号に電話

私　茨木市の●●●マンションのご担当の方いらっしゃいますか。


管理会社　担当を確認しますので、少々お待ち下さい


しばらくして

管理会社　本日お休み頂いています


私　そうですか。●●の書類確認をしたいのですが、管理人さんに見せてもらっていいですか？


管理会社　それは担当じゃないと分かりません


私　・・・ではいいです


電話を切る

私　（目の前にいる管理人に向かって）担当の人、休みみたいですね


管理人　そうですか。また明日来てもらえますか。



＊（怒り）コッチもスケジュールあるねん、簡単に言うな。てか、普通は明日に担当に聞いて、OKかどうか連絡しましょうかが本来のサービス業やろ


私　いやスケジュールもあるので、また調整します。



こんかやり取りだったんですね。別に確認しないと分からないは全然OKなんですよ。イラっとしたのは


・自分の社内連絡やのに私に対して「電話してもらえますか」って言う事

・明日にまた来てっていう、全部の負担を負わせて、受け身な事
管理の意味を間違ってる気がする。



10年に1回イラっとするかどうかの自称【温和な私】ですが、今回みたいなサービス精神のないサービス業の対応はムリです。




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