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茨木市の不動産ブログ

アイ・ウィズ不動産・・・茨木市で不動産屋をしています。不動産・住宅のことについて書いています。時には【物件情報】、時には【日々のひとりごと】。ほぼ毎日更新していますので、楽しんでくださーい。

今年に入って中古物件の取引も多く、それに伴ってリフォーム・リノベーション工事も取引と併せてご依頼頂いています。今まで何回か考えてはいたんだけど、作成していなかったのは「標準的な仕様・設備プレゼン」

 

お客さんのご要望やイメージに合わせてご提案していたので特に必要なかったんですけどね、最初の確認という事であった方が親切なのは間違いないので作っていこうと。

 

 

 

当社のリフォームの進め方は、

 

①まずはリフォームの内容確認

通常のリフォームなのか、間取り変更を伴うリフォームか?それともリノベーションまでお考えか?その打合せをします。

 

②図面での提案

まずは間取りの提案ですね、これは全体資金を早めに確認して頂くために「これで基本見積もりをしていいですか?」っていう確認の意味も含んでいます。

 

③見積り書提出

特に具体的なご要望がない場合は、設備関係などコチラで勝手に選んでいます。

 

 

ここまでで1週間~10日間くらいかな。

この後は、再度間取りの打合せをしたり、ショールーム行ったりして、詳細を決めていく作業。

 

 

 

で今回考えているのは、①の時に「設備・仕様はこれで見積もりしますね」っていうプレゼン資料です。リフォーム工事って企画的になると面白くないので(汗)、あまり型にはまった確認はしたくないってのが本音ですが、最初の段階で少しでもお客さんにご案内頂けるならそういう使い方もアリかなと思っています。

 

 

 

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最近はこのアメブロと自社ホームページ内のブログとを使い分けてます。不動産や住宅の専門的な内容は自社ホームページ内、日々の事などはアメブロでって感じで書いていこうかなと。

 

 

 

で、本日ホームページの新築一戸建て情報を見たときに、結構な数の物件が前の写真のままだったんですね・・・・・。

 

 

 

新築一戸建てって売りに出されたときは、更地もしくは前の古家がまだ建っている状態だったりするので、その時の写真を撮ってUPしています。でも売れていない状態が続くと、工事着工して完成済みの物件も出てくるんです。

 

なかなか日々の業務の中で再度完成済みを撮影しに行くのが難しかったんですけど、それじゃダメだと(汗)。

 

 

 

新築だし、やっぱり完成している状態の写真じゃないと見栄えもしないし、お客さんに対してキチンとした情報発信が出来ていないなと思い、時間見つけて撮影しに行くようにします。

 

 

早速今日は4物件撮ってきました。地道だけど、こういう部分も大事かな。

 

 

 

 

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以前のブログで、太陽光発電システムの名義変更の手続きに時間がかかるって記事を書いたと思いますが、その続き。

 

 

2月に申請した名義変更(申請先は経済産業省・資源エネルギー庁、実際はJPEAという代行申請センターが受け付けている)が、5月中旬ごろから返事がちょくちょく返ってきてます。

 

返事とは【不備書類】なんですけどね・・・(汗)

 

 

最初の申請時に色々とチェックはしていますが、「この追加書類が欲しい」とか言われる事も多いんです。5月に追加書類の依頼があったので、その申請をしたら、先週に再度追加書類の依頼メールが。

 

 

 

具体的に書くと(ややこしいかもしれまんせが、読んでみて下さい)

【建物登記簿謄本の地番と住居表示が違うので、同じ場所だと証明するもの提出せよ】と。茨木市では地番と住居表示ってほとんど違うので、「え?こんな事要求される?今まで何回か名義変更してきたけど、こんなん言われるの初めてやけど・・・」って思いましたが、ぐっと堪える(涙)。

 

 

 

で、その証明するものを書いてはくれているんですけど

 

①地番と住居表示を紐づける市町村発行の「住居番号付定通知書」を添付せよ。

→茨木市役所に聞くと、「それ同じケースで何回か聞かれた事ありますが、茨木市では発行していないというか、そもそもそういった書類はないんです」

 

・・・・・ i see・・・・・

 

 

②それがない場合は、公図と市町村発行の「住居表示台帳の写し」を添付せよ。

→茨木市役所に聞くと、「それ同じケースで何回か聞かれた事ありますが、茨木市では発行していないというか、そもそもそういった書類はないんです」

 

・・・・・ i see・・・・・(汗)

 

 

③それもない場合はゼンリン発行の地図(ゼンリン発行が確認できること&住居表示が記載されていること)と公図を添付せよ。

→最新のゼンリン地図を出したら、住居表示が記載されていない

 

・・・・・ i see・・・・・(汗)(汗)

 

 

いや、てか無理って!!

 

 

 

JPEAに電話して「コレコレでこうなってますが、どうしたらいい?」って聞いたら、こんな返事がありました。

 

 

JPEA「公的機関と認められるところが発行している地図を出してほしい」

私「逆にその機関を教えてください」

JPEA「・・・・・・・」

 

 

JPEA「図書館で最新の地図が置いてる可能性もあり、問合せして、あればコピーできるか聞いて下さい」

私「いや、最新のゼンリン地図に記載されていないんですけど、そこまでしなアカン?」

JPEA「・・・・・・・」

 

 

JPEA「本屋で売っている、ゼンリンの最新地図には記載されているかも。買ってください。」

私「ゼンリンの地図って、2万円くらいしますけど」

JPEA「・・・・・・・」

 

 

JPEA「記載されている地図を持っている同業者を探して、コピーもらうとか」

私「持ってる人探すって(汗)。同業者って(汗)。厳密に言うと、トヨタが日産のディーラーに借りに行くか?」

 

 

 

まぁこんなストレートには言ってませんが、なんとも言えないやり取りがありました。

結果的には、住民票と一応ゼンリンの地図、そしてこうなる理由書を付けてくれという話に。理由書はひな型がないのでコチラで作成しないといけないのですが、理由書の書き方と文章も詳しく教えてくれました。

 

ありがとうっ!!

・・・

・・・・

・・・・・

 

 

いや、ありがとうじゃなくて、それそのまま内部に伝えてくれへん?

 

パソコンか紙か分からへんけど、メモでもいいから、内部で伝達してくれたらいいんちゃう(汗)

って思いましたが、ぐっと堪えて「i see」って返事しておきました。

 

JPEAの人も委託業務でしょうから、決まり事はどうしようもできないでしょうから。しかし、3か月待って、このやり取りはないなぁ。

 

 

 

ブログで書いたらスッキリしました、明日用意しまーす。

 

 

 

 

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

現在進行中のリフォーム現場をチェック。2現場とも6月中には内部工事は完了しそうな状態です。

 

 

やっぱ床の養生をめくらないと空間の雰囲気を感じる事はできませんが、こうやって徐々に形になっていくのは非常に楽しみ。コロナの影響で、キッチン浴室・トイレなどの納期がいつも以上にかかっているので、設備関係が取り付けられるのも待ち遠しい・・・。

 

 

・LDKの一部にファミリークロゼット&可動棚&ニッチを設置。

 

・こちら現場はフルスケルトン状態から、間仕切りが出来てきた。

 

・3階への階段は造り変えて、形状も変わりました。

 

 

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

6月入りましたね、車の中は特に、イッキに夏の温度になりました。今日の朝は高槻まで現地確認に行ってきたんですけど、暑さでツラい季節になってきたな…



その現地ですが、市街化調整区域なんですよ。市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域。まさしく家が建つにはかなり条件があります。





今回はご売却の相談でして、家が建つか建たないかで大きく変わってきます。売却した後に、買った人が建て替え出来なければダメですからね。

以前に他の不動産会社に相談した時に「建て替えできませんから」って言われたらしくて…



で、高槻市役所に確認しに行ったら、「建築の事前協議を出してもらえますか」と。基本的には建て替えが出来そうなんだけど、口頭で言えないし、仮でもいいので建て替えの書類を揃えてもらって協議に出して欲しいって事。

て事で、昨日から建て替えの間取り考えて、CADして、配置配管図も作成。今日現地確認と道路の調査をしたって感じです。



協議がうまくいけばいいなぁ。売却価格が大きく(大きくどころか、売れる売れないの話)変わってきますのでね。喜んでもらえたら嬉しい。




〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
当社のホームページは茨木市の中部・南部の物件情報を掲載しています。基本的に総持寺駅より北側は掲載していません(これはあえて掲載していない、物件のチェックは毎日しています)。

*ホームページ上は絞っていますが、物件チェックは茨木市全域・高槻市・吹田市・箕面市を今は毎日しています。



開業当初は全域掲載していましたが、色々と考えてエリアを絞っています。その理由は

①事務所が茨木市南部寄りですので、北部の物件を依頼される割合は少なかった。

②エリアを絞る(=掲載物件数を減らす)事で、1つ1つの情報発信の内容を濃くできる。

③スピード感も出る。

④他の不動産会社と同じことしてても仕方ないので、エリアを絞る事で情報の質を差別化したい。

こんな感じですね。



本当はもっと絞った方がいいのかな?と考える時もあって
・リノベーション提案をメインにする

・よくご依頼頂く物件の価格帯があるので、その価格帯をメインにもっと内容を深く発信する

これからは細分された時代に突入していくと感じていますので、特徴をもっと明確にしていく必要もあるのかな。




〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
不動産のドラマがNHKで始まってから、色んな話を聞く様になりました。1つなんとも言えないのは、ドラマでの設定が街の不動産会社になってるじゃないですか・・・あれ、大手の不動産会社勤務でもいいんじゃないって(汗)。やってる事はあんま変わらんですからね。

街の不動産会社が怖くなって、大手さんに行ってしまうみたいな判断にならないか?不安ではあります。



でね、前から書いてる【物件の囲い込み】について。囲い込みとは、お客さんから売却を依頼された不動産会社が物件情報をオープンにせず、隠してしまう事。
 

昔テレビで不動産会社の囲い込み問題を取り上げた事があって、その時に大手の不動産会社にインタビューした時の映像があるんですよ。不動産会社の役員が応えたテロップがこんな感じ↓






「囲い込みなんかしていません!」って言ってないのがミソかな。「ないと認識しています」「明らかになったケースはありません」、いや後でなんとでも逃げられる様な答弁ですね。



で話は変わって私が聞いたとある実話があって、売却を依頼されたA不動産会社。案の定、物件を囲い込んでました。

その物件をチラシで見たお客さんが、AじゃなくてB不動産会社に購入の相談をしたみたい。
でもその物件はA不動産会社が情報を出さない…

そしたらB不動産の営業マンはなんて言ったと思います?「あそこの家は曰く付きというか、おばけが出るみたいですよ」って(汗)

それを聞いたお客さんは検討しなかったらしいんですが、ふとした事でA不動産会社に相談して「こんなこと言われました」って話になり、A不動産はB不動産まで抗議しに行ったと。



なんかね…どっちの会社も…恥ずかしくないんかな…
ウソを言う会社もだけど、物件情報を出さないA不動産も同類やん。



もっと言うとB不動産会社もよく物件を囲い込んでるから、もうやってる事はお互いなんですよね。ちなみに登場した2つの会社は超大手の不動産会社。



結局迷惑を被ってるのはお客さん(売主・買主)な訳なんです。ねっ、アホみたいな話でしょ。

物件情報をチェックしていたら、売主側の不動産会社の資料にこんな文章が↓

 

 

突っ込みどころが満載ですね(汗)

 

 

①火災保険・司法書士は指定となります。

 

なんで?どこの火災保険に入ろうとお客さんの自由。どこの司法書士に依頼しようが基本変わらないんですよ。そこを売主側の不動産会社が指定してくるって事は・・・分かりますよね。会社か担当か知りませんが、バックマージンが存在するんでしょう。

 

 

②境界確定指示はできません。

 

できませんじゃなくて、やらないだけだと思います。測量を入れないまでも、登記簿謄本の面積や地積測量図を調査して現地でテープ測量すれば、境界の目安はまずは付くはず。面倒くさいからやらないだけでしょ。

 


③契約書・重説は買主業者にてお願いします。

 

これ不動産取引してないと知らないと思いますが、不動産の契約をする時の契約書類(売買契約書・重要事項説明書など)は売主側の不動産会社が作成するのが原則。買主側の不動産会社としてもお客様に説明するために調査はしますが、書類の作成は売主側なんですね。

 

そりゃそうなんです、売主さんに依頼されて調査して売りに出してるし、中古物件だったら内部調査もあるしね。売主側の不動産会社が作成した方がスムーズです。

 

たまに話をしていると、なんかいい加減そうで不安なので、「いやコッチで作成しますよ」って言う時もありますが・・・・・コレは物件資料に「そっちで作成してね」って最初から書いてあります。

なんのためにあなたは存在してるの?恥ずかしくないの?って話なんですよ。

 

 

 

こういったところから、こんな不動産会社が担当になっている物件は、危険な香りがするし、そもそも雰囲気もよくないので紹介はできないなぁってなりますね。

 

 

 

 

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

たまにお客さんとの打合せででる話題。

 

「実際に建物とその価格のバランスは取れているの?」って事。不動産会社が提示している建物仕様と価格のバランスは住宅業界としては標準的ですか?って質問です(建物価格は坪当り60万円で計算していますというやつ)。

 

バランスって言われると難しいけど、結論とすれば「建築会社(工務店など)で直接建てた方が安いですよ」

違う言い方なら「同じ建物価格なら、建築会社に直接建ててもらった方が性能の良い家が建てられる」

 

 

 

新築分譲のパンフレットやチラシって、建物の性能の事はあまり書いてないでしょ。

ベタ基礎とか基礎パッキンとか、外壁がどうとか、そんな基本的な事じゃなくて、断熱性能や気密性・換気機能をこれだけこだわって建ててますみたい内容が。どちらかというとキッチン・浴室・ドアなどの設備仕様ばかりをアピールして高級感を出そうとしています。

ハッキリ書くと、そんな設備仕様に目を奪われないで下さいね。

 

 

 

ここからはぶっちゃけブログなので、建物価格の仕組みを細かい仕組みまで書いてみましょうか。

 

売主である不動産会社は工務店と基本仕様を決めて、坪単価@●●万円で発注するという仕切り価格を決めます。私が実際に経験した15年くらい前なら工務店と建物坪単価37万円くらいで仕切っていたかな。それにコダワリ設備仕様を追加して、最終的には坪単価@40万円前後で工務店と契約していました(今はもう少し上がっています)。

 

 

 

それをお客さんにいくらで販売するのか?

 

そこは地域性や全体の利益額で変わってきますが、茨木市でしたら大体建物の坪単価@60万円くらいが相場になっています。よく聞きますよね、建築条件付き土地で「自由設計が可能です、価格は坪当たり60万円(税込66万円)で計算となります」ってやつです。この坪当り15万円くらいの差が不動産会社の利益になっています。

 

建物価格は坪60万円はしますって営業マンが言っていたら、それはするんじゃなくて、不動産会社の都合(利益)でしてるだけ。まずはそこを認識してください。

 

 

 

じゃあ建築会社と直接契約したらどうなのか?先程書きました断熱性能や気密性の高い家を建てても、坪単価60万円いかない位かな。建売や建築条件付き土地でよくある性能の建物なら、間違いなく坪単価@40万円台で建てられます。

 

建物に同じ価格を出して、この先何十年も住み心地が違う家に暮らす事になりますので、慎重に判断してくださいね。

 

 

 

簡単にまとめると

 

●住宅は建築会社に直接依頼した方が安く建てられる

 

●新築や建築条件付き土地は「立地代」と考える

→そのエリアでなかなか土地が出ない時に選択して検討してみるという感じ

 

●土地を購入して、好きな建築会社で建てるという流れはそれほど難しくはない

→すべてコーディネートしてるから楽・安心って営業トークがあるみたいですが、別に難しくはないです。

 

 

 

住宅について、当たり前のようになっている事が普通ではないというのを知って頂きたくて、書いてみました。

文章では分かりにくいと思いますので、詳しく仕組みを知りたいという方はお気軽にご相談くださいね。

 

 

 

 

<茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産>

今日の朝、茨木市の舟木町を通ったら

完成したばかりの新築マンションの現地販売看板が目に入りました。

 

 

 

プレミスト茨木双葉町。元々はイオンの駐車場があった場所。

 

 

 

業界では「クリアランス」と呼ばれる事が多く、建物が完成して引渡しが始まっても未契約の住戸が残っている状態。

現地で販売活動がなされています。

 

完成前に売れる、もしくは速完売してしまうと「売出し価格が安かったんじゃないか」と社内的にマイナス評価で言われるって聞いた事があるので、クリアランスが悪い状態なのかどうかは知りませんが・・・

でも新築マンションの価格は高過ぎなのは間違いない(汗)。

 

 

 

分譲会社からすれば、仕入れ相場や建築価格の関係上「これ位はしますよ」って話かもしれませんが、地元で不動産仲介やっている立場としたら「相場も分かる。めっちゃ分かる。でも・・・地元民として感覚的にも高いんよ・・・」

 

 

 

販売坪単価が軒並み@300万円超えて、350万円とかしてる。普通の70㎡台だと7,000万円前後、90㎡クラスの上層階だと1億超えなんですよね。いくつかは売れているからスゲぇなと(汗)。

 

 

 

このマンションだけではなく、舟木町や竹橋町・中条の新築マンションもクリアランスに入っているので、これから中古として売りに出された時にどういった値付けになってくるのか?

 

新築購入時の価格・他の新築マンション価格・周辺の中古物件との差

かなり慎重に価格設定をしていく必要がありますね。

 

 

 

 

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