購入を検討の方はもちろん、売却しようとお考えの方も、これからの不動産動向をよく考えておられます。
不動産動向を見るには、経済状況を見ないと話が出来ない訳でして、日本・世界の動きが密接に関わってきます。
そういう点でも年齢を重ねてて良かったなぁと感じる時がありますね。若い時は正直経済状況とかよく分からない（仕組みにそもそも興味がない）まま仕事してましたが、40代も後半になると自然と考えてしまう。
私が社会人としてハウスメーカーに入社したのは阪神大震災の年で90年代真ん中。バブルは弾けてまして、景気はもう良くなかった（でも若い自分はそれが普通だし、関係なかったけど…）。
それから山一ショックや銀行の倒産などなんか暗いニュースが多かったイメージの1997・98年代。
2,000年に入ってからは景気も持ち直してきた感じがあったのですが、そこで2008年のリーマンショック。バブル崩壊は大学に入るかどうか位の時期だったので、実感としては、リーマンショックが一番大きかったかな。
その後は不動産価格は低迷、東日本大震災を経て、アベノミクスでまた不動産価格は上昇。
そして今も続いているコロナに至ってます。
こう浮き沈み（沈みが長かったけど…）を経験すると、やっぱり経済動向は気になるし、お客さんと話をする上でも気にしないといけないテーマです。
大きくは世界・日本という全体の動向になりますが、不動産でいうと「株価・金利・在庫（販売物件）数」とそれらの予測は最低限チェックしておく必要があります。
物件についての詳しさは当たり前の事で、お客さんの状況（立地・家族構成・住まいに対する考え方など）によって、提案する内容が変わってくるのは当然。
それぞれ状況が違うお客さんに対しての考え方については、またホームページ内のブログで書いていこうかな。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
需要と供給
茨木市では去年・今年は新築マンションの供給が増えました。特に中条エリアと阪急茨木市駅徒歩圏のマンションが今まであまり無かったのに、一気に売り出されたという感じ。
需要が集まりそうな雰囲気もありましたが、実際はクリアランス販売（完成して入居済みで残りを販売している状態）になっていますね。
分譲主の販売戦略は分かりませんが、坪単価350万円とかなってますので、かなり強気な価格設定が要因としてあると考えます。
東京や大阪市内の不動産価格上昇を受けて、「この位まで価格が伸びるんじゃないか（需要がある）」という予測に対して、お客さん側がストップをかけていると言ってもいいかもしれません。
気持ち的なストップ、または月々の支払いなど条件面でのストップとか。
駅直結なら立地に変わるものはありませんので、茨木市のマンション市場なら坪単価350万円〜も分かりますが、全体的にその価格設定は無理がある…
お客さんは感覚的だとしても、良い判断してますね。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
茨木市では去年・今年は新築マンションの供給が増えました。特に中条エリアと阪急茨木市駅徒歩圏のマンションが今まであまり無かったのに、一気に売り出されたという感じ。
需要が集まりそうな雰囲気もありましたが、実際はクリアランス販売（完成して入居済みで残りを販売している状態）になっていますね。
分譲主の販売戦略は分かりませんが、坪単価350万円とかなってますので、かなり強気な価格設定が要因としてあると考えます。
東京や大阪市内の不動産価格上昇を受けて、「この位まで価格が伸びるんじゃないか（需要がある）」という予測に対して、お客さん側がストップをかけていると言ってもいいかもしれません。
気持ち的なストップ、または月々の支払いなど条件面でのストップとか。
駅直結なら立地に変わるものはありませんので、茨木市のマンション市場なら坪単価350万円〜も分かりますが、全体的にその価格設定は無理がある…
お客さんは感覚的だとしても、良い判断してますね。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
特にマンションの新着物件が最近出てきてます（多くはありませんが…）。
でもメチャクチャ高い価格の物件が結構あるんですよ。相場が上がってるんじゃなくて、不動産会社のウソの査定が原因。
よくポストに入っている「予算●●●●万円で探しているお客様がいます！」みたいなチラシ。売主様としたら「え？ホンマなん」って考えてしまうのは無理もないと思いますが、その感情をもてあそぶかの様なウソのチラシですね（怒）。
もういい加減やめて欲しいわ…茨木市の健全な不動産流通を阻害してますからね。
案の定、そういった物件はほとんど売れ残っている状態。そういった不動産会社と売主さんの問題ですから、当社が口出すことでもないのかもしれませんが、本来なら動くはずの物件が動かず、そして流通する物件が減るという悪い影響を不動産市場に及ぼしているのは間違いない。
まだまだ努力して、茨木市の不動産市場が良い回転になる様に頑張ろう。
#茨木市 #不動産 #売却
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
でもメチャクチャ高い価格の物件が結構あるんですよ。相場が上がってるんじゃなくて、不動産会社のウソの査定が原因。
よくポストに入っている「予算●●●●万円で探しているお客様がいます！」みたいなチラシ。売主様としたら「え？ホンマなん」って考えてしまうのは無理もないと思いますが、その感情をもてあそぶかの様なウソのチラシですね（怒）。
もういい加減やめて欲しいわ…茨木市の健全な不動産流通を阻害してますからね。
案の定、そういった物件はほとんど売れ残っている状態。そういった不動産会社と売主さんの問題ですから、当社が口出すことでもないのかもしれませんが、本来なら動くはずの物件が動かず、そして流通する物件が減るという悪い影響を不動産市場に及ぼしているのは間違いない。
まだまだ努力して、茨木市の不動産市場が良い回転になる様に頑張ろう。
#茨木市 #不動産 #売却
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
去年くらいから設備関係（キッチン・トイレなど）の納期が遅くなってましたが、最近はさらに遅れが目立ってきている感じです。設備だけではなく、建具（ドアなど）関係にも影響が出ている･･･。
リフォームやリノベーションって、基本的には引渡しが終わってすぐに工事にかかりたいんですね。先になればなるほど、家賃と住宅ローン負担が出てくるので。
物件を契約して引渡しを受けるまでの間にリフォームの打合せを進めていくのですが、ここで納期が気になってきます。前までは比較的早く納品されていたのでギリギリでも大丈夫だったのに（汗）。
色々とショールームをまわって、気に入った物が見つかっても、メーカーによっては納期がかかる商品もあり中々選ぶのに一苦労するケースが出てきてます。
納期は気になるけど、お客さんが納得する形まで確認をしていきたいという想いの葛藤です。
最近はホームページ内のブログを多く更新していますので、そちらもご覧くださいね。
不動産・住宅の舞台裏ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)
昨日は朝から業務処理して、契約になった賃貸物件のチェック＆掃除、それから急いでマンションの決済（引渡し）へ。午後からはお客様と一緒にパナソニックのショールーム。
そのあとに大阪市淀川区のリノベーション現場に寄って、大工さんと雑談。
ギリギリで高槻市役所に行って、土地の確認。そして事務所に戻ってきて、業務処理。
と１日中出っぱなしで、さらに暑くてかなりバテテしまいました（汗）。
おかげで風呂に入ってかなりサッパリ！落ちるように寝てしまいました。
もうすぐ７月ですね。来月はどんな出会いが待っているか、楽しみです。
今日は暑い！夏って感じ。
リフォーム現場に行ったら、大工さんがへばってたな・・・。
一戸建てのリフォームがこの週末に完了して
来月からはすぐ近くでマンションのリノベーション工事が始まります。ほぼ完全にスケルトン状態にしてから、間取り変更からめて凝った内容になります。
マンションなんで一戸建てより暑さはマシなはず。大工さん引き続きよろしくお願いします。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
リフォーム現場に行ったら、大工さんがへばってたな・・・。
一戸建てのリフォームがこの週末に完了して
来月からはすぐ近くでマンションのリノベーション工事が始まります。ほぼ完全にスケルトン状態にしてから、間取り変更からめて凝った内容になります。
マンションなんで一戸建てより暑さはマシなはず。大工さん引き続きよろしくお願いします。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
不動産会社が作成している物件資料、特に中古一戸建てでよーく思うのですが、「土地の形状も表示して！」。
建物の間取りだけ書いて、土地形状・建物配置・道路が全く分からんのですね…。
そういう時に限って、専用通路型の土地形状だったり、道路が狭かったりするんですよね（汗）
物件資料だけじゃなく、ネットの写真でもそういった部分は写さない事も多くて、コレお客さんに対しても逆効果だと思う。
現地に行って初めて分かるみたいな・・・。
問合せするお客さんの勇気と見に行く時間を奪ってる行為になるので、売却を依頼している売主様への印象も悪くなります。
不動産会社はそのへんのイメージというのも気にしておいた方がいい。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
建物の間取りだけ書いて、土地形状・建物配置・道路が全く分からんのですね…。
そういう時に限って、専用通路型の土地形状だったり、道路が狭かったりするんですよね（汗）
物件資料だけじゃなく、ネットの写真でもそういった部分は写さない事も多くて、コレお客さんに対しても逆効果だと思う。
現地に行って初めて分かるみたいな・・・。
問合せするお客さんの勇気と見に行く時間を奪ってる行為になるので、売却を依頼している売主様への印象も悪くなります。
不動産会社はそのへんのイメージというのも気にしておいた方がいい。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
今日は急きょ夕方に宝塚市まで。
帰りの176号線・中環が混んでたので、川西市〜豊能郡〜箕面市を通る山間コースで戻ってきました。
セキスイ時代は鬼の様に通った道…懐かしいなぁ。
あの頃は川西の大和団地や豊能町のときわ台・光風台、猪名川町とかに土地を求める人が多かった（今でも多いのかは知りませんが…）。
27・8年前によく通った道を運転しながら、良い思い出・苦い思い出が甦ってくる夕方でした。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
帰りの176号線・中環が混んでたので、川西市〜豊能郡〜箕面市を通る山間コースで戻ってきました。
セキスイ時代は鬼の様に通った道…懐かしいなぁ。
あの頃は川西の大和団地や豊能町のときわ台・光風台、猪名川町とかに土地を求める人が多かった（今でも多いのかは知りませんが…）。
27・8年前によく通った道を運転しながら、良い思い出・苦い思い出が甦ってくる夕方でした。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
FAXで届く営業チラシ。チラッと見ると「物件仲介とリノベーションを組み合わせて売上UP！」みたいな某有名なフランチャイズ加盟の内容。
そしたらね、「リノベーション費用に対して利益率35%で・・・」と書いてある。
そんなに利益率取ってるの？（汗）
600万円で出てきた施工業者の見積りに利益率35%っていったら、お客さんへの提出見積り金額923万円になる計算。利益額として300万円以上ですね。
そりゃ商売ですから間違いとかそんなんじゃなくて、そらなら「もっとプロの提案せんかいっ」と…思います。
当社では仲介したお客さんへのリノベーション提案だし広告費も一切かかっていない。それに根本の見積りは、下請け業者さんとかじゃなく、実際に施工する大工さん直接の金額。
これからリフォームやリノベーションなどの建築需要は高まっていくので、自社アピール強化ポイントだなぁ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
そしたらね、「リノベーション費用に対して利益率35%で・・・」と書いてある。
そんなに利益率取ってるの？（汗）
600万円で出てきた施工業者の見積りに利益率35%っていったら、お客さんへの提出見積り金額923万円になる計算。利益額として300万円以上ですね。
そりゃ商売ですから間違いとかそんなんじゃなくて、そらなら「もっとプロの提案せんかいっ」と…思います。
当社では仲介したお客さんへのリノベーション提案だし広告費も一切かかっていない。それに根本の見積りは、下請け業者さんとかじゃなく、実際に施工する大工さん直接の金額。
これからリフォームやリノベーションなどの建築需要は高まっていくので、自社アピール強化ポイントだなぁ。
〈茨木市の不動産はアイ・ウィズ不動産〉
ホームページ内のブログでも書いた【新築の価格が高騰している】という記事。
結果、例年より新築一戸建ての売出しが減っています。全国展開しているローコスト系分譲会社が主に分譲していて、地域の不動産会社が土地の仕入れがあまり出来ていない状況となっています。
土地の仕入れが出来ていない理由としていくつがありますが
①そもそも土地の売出しが少なくて、買えない。
②あったとしても高くて買えない（気持ち的に）。
③買ったとしても、売出価格が高くなり、そのエリアの相場に合わない。
主にこんな感じかと推測しています。
新築を検討する時に気をつけて欲しいのは、
【そのエリアの相場帯を知って、それ以上でも購入したいかどうか？】
をしっかりと考えてください。買うのはダメ！と言ってるんじゃなくて、お客さんそれぞれに「予算・要望・将来の計画」っていうのがありますのでそれらに価値として合致するのかを確認してもらいたいんですね。
まさしく価値です。ここでは建物ではなくて、土地の価値の割合の方がかなり大きい。今までは3,800万円位が相場だったエリアが、新築4,500万円とかになっているという事ですので、将来的な価値を確認しておく必要があります。
不動産営業が「今はこれくらいが相場です。安い方ですよ。」みたいな言葉を発していたら、もう失格･･･（汗）。
「今までの相場から比べると、これだけ上がってきています。でもお客さんの将来設計を考えると、資金計画的にも資産価値的にも許容範囲だと判断します」これが現在の不動産市場の中では、言葉の正解じゃないかな。
お客さんの条件に合っていればの話です。もし資金的・価値的にも違うと感じたら、正直に伝えるべき。
このへんを感じられる営業担当を探しましょう！
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