【不動産関連の本、買いました。「悩める売主を救う不動産エージェントという選択」】

「本でも読みたいなぁ」と思い、アマゾンで検索。

会社をやっているとマーケティングや広告関連の知識を入れたいと思うのですが、世の中の変化が激しくなっている現在、「もう１度、不動産の原点を考えよう」と選んでいくと、新刊で出ていました。

【悩める売主を救う不動産エージェントという選択】

東京のさくら事務所（長嶋修さん）さんから出る本。ポチっと購入しました。

そうなんですよ、「売る」ではなく「売るべきか」という事も含めたレベルの対応をしていかないといけない。購入の場合もそう、「買う」じゃなくて「買うべきか」から。

以前からブログでも書いてきましたが、「物件が出ました！」じゃなくて、物件の判断を行ってＯＫかダメなのか？を正直に伝えるのが不動産仲介の仕事。

不動産営業マンって、「買ってもらう」ばかり。いやこんな言葉じゃないな･･･「いかに買わすか」みたいな感じでしょ。そんな営業ならＡＩに相談した方がマシで、お客様の状況・気持ち・将来予測など、言葉には出てきてない部分を読み取ってお客様の事を優先して提案していく倫理観が必要になってきます。

話は変わりますが、さくら事務所さんには思い出があって、昔セキスイに勤務していた時代。たぶん2,000年位だったかな？たしか建築中のお客様と打合せしていて、ふと言われたんです。

「建物の検査を入れてもいいですか」

それを聞いた私は正直「？」だったんです。新築なのに検査ですか･･･それも第3者が入ると。その時にさくら事務所っていう名前を聞いた記憶があるんですね。大阪だったので検査出来るのかどうかも不明でしたが、たぶんテレビで見られたんじゃなかったかと思います。

打合せが終わって、念の為工事監督に確認すると「なにそれ？引渡しも終わってないし、第３者を入れるのはダメやで」って言われ、お客様にもお伝えしました。

今考えると、お客様には申し訳ない。新築であろうと、住宅会社と住宅については素人になるお客様、そりゃ第３者の設計士を入れたいっていう欲求も分かります。今みたいにネットも充実していない時代ですからね。

これから不動産業界も変わっていくと思うので、再度気持ちの面から見直していきます。

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【結局はね、作るのは現場の職人さんですから】

仲介させていただいたお客様とリフォームやリノベーション工事の打合せも行っています。

お客様の要望をお聞きして、私の方で設計して、大工さん等に直接依頼する方式。

家探しを一緒にしてきた経緯を知る私が打合せするし

工事は（私が業者を選ぶ基準：腕がいいのは当たり前で、人が良い事）信頼できる業者に直接契約していただくので価格面のメリットだけでなく、現場で作業する職人さんと直接やり取りもして頂けます。

先日は、リフォームではないけど造作で家具を作りたいので、CADで寸法チェックしながら色々とイメージをしていました。でも、最後はね、やっぱ大工さんと細かい納まりや施工上の注意などを打合せしないと不安な面もあるんです･･･。

27年ほど住宅設計してきましたけど、結局は【現場で作る大工さんの意見は大事にした方がいい】。

これは間違いのない真理です。

不動産業界にいてると「業者にやらせますから」とか偉そうに言ってる営業マンが多いですけど、そういう言い方する人には依頼しない方がいいと思いますよ。

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【暮らしのコンセプトって考えた事ありますか？】

住宅のコンセプト（リノベーションも含めて）というのは結構大事。

SNSがかなり一般的になってきて、お客様とのイメージ共有もしやすくなっています。

基本的には外観や内観のイメージが主流なんですけど、例えば以前にあった【スタバのような内装にしたい】という様な場合。

＊ネット画像からお借りしています。

限られた空間（スタバよりはもちろん小さくなる）で同じような雰囲気は出していく事は可能ですが、そうするとどうしても「住まい」っぽくなってしまうんですね。

空間イメージだけじゃなくて、重要なのは暮らしのコンセプト。

・家族それぞれが色んなスペースで過ごせる

・カウンターやテーブルを複数置いておく

・でっかいテーブルを置ける空間を取る

・空間の中に、区分けされたセミ空間をつくる

みたいな感じで、コンセプトがあった方が作りやすい。

住宅で不利な部分は、天井の高さが出しにくいところ。

一戸建てなら吹き抜けが大きめに取れないか？いっその事、２階にLDKを配置して勾配天井で高さを出すなどのコンセプト優先の間取りが必要になってきます。

まぁ予算とイメージで苦しむ事が多くなるんだけど（汗）、空間っていうのは満足度に非常に関係してきますので、自由に考えられるっていうのは、自由設計orリノベーションの醍醐味。

物件探しから一緒にやっていきましょう。

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【鍵は当社にあります・・・】

先日にあった事でボヤきます（汗）

茨木市の物件で案内予定がありまして、その家は空き家。

売主様側の仲介に入っている不動産会社に電話して「ご案内したいんですけど、鍵は？」って聞いたら

「鍵は当社にあります」

ウソやろ・・・

その会社、大阪市のど真ん中なんですよ・・・・・

営業マンが立ち会うんやったらまだ分かるけど、鍵渡して勝手に見学OKなんやったら、現地にキーBOX設置して鍵を置いておいてくれよと。

大阪市内まで鍵を取りに行って、見学して、その日の内に返却しに行く。もう半日どころじゃない動き（汗）。

これ、物件の案内をするのを（時間を調整できずで）諦めている不動産会社もあると思うんですね、結構な数で・・・。

茨木市の物件で気軽に行ける範囲は、もちろん茨木市、あとは高槻市・摂津市・吹田市東部くらいかな。千里中央や江坂にも不動産会社が多いけど、ちょっと負担を感じるのが本音。

物件から遠くの不動産会社に売却を依頼するのは全然OKなんです。でも、案内希望が入った時の対応は確認しておいた方がいいですよ。

不動産会社の立場から言うと、案内しやすいのは次の順番になります。

①現地にキーBOXを設置しておく

②近くの不動産会社に鍵を預ける

③立会う

④鍵を取りに行く

基本的に【どんだけの人に見てもらえるか】ですから、案内しにくいのは大きな機会損失。

「鍵を当社で預かって、取りに来てもらいます」っていう不動産には売却を依頼しない方がいいと思います。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【ネットで物件を探す時、チェックした方がいい項目】

ネットで物件探しをしている時に、一般的には違いがよく分からないので気にしていないけれど、案外チェックした方がいい項目は
【売主】か【仲介（媒介）】かという部分。

一番下の方に掲載されている事が多いですね。

その物件情報は
売主（不動産会社）が直接掲載しているのか、それとも仲介会社からなのか
という確認。

売主から出ていたら、直接やり取りをするので仲介手数料はかかりません。
ここが一番のメリット。

デメリットは売主が誠実でシッカリしていたらいいけど…そうじゃなかったら「物件はいいけど、イヤな思いまでして購入を進めないといけない」という事かな。

その他には、どこの不動産会社からの情報かというのも見ておいた方がいいかと。

茨木市の不動産会社ではなく、大阪市内や府内の会社だと、そもそもエリアについてはお客様の方が知っている事が多いでしょうしね。もし【仲介】となっているなら
・その不動産会社にしか依頼できないのか？他の不動産会社でも仲介可能なのか？

という事を確認しておく事も大事かと思います。

仲介が入るなら（仲介手数料がかかるなら）、より細かいアドバイスや説明がある方を選ばれた方がいいでしょ。

てか新築一戸建てなら仲介手数料が無料の会社を選ぶってのも全然アリだと思いますよ。
雑な会社も多いですが、中には普通に親切な会社も存在しますので。
そのあたりはその会社のホームページやブログで判断していきましょう。

詳しい話はお気軽にご相談くださいね。

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【不動産営業の選び方の話】

不動産業界にいてる人間として

営業マンの選び方・見極め方ってありますか？と言われると

絶対に外せないのは【信用できるかどうか】。

これは感覚というか、雰囲気を信じるしかないかと思います。

売ろう売ろうとせずに、お客様の事を考えて物事を話しているのか、相手の事を考えて進めているか、嫌な思いをさせたくないなど、ホント気を遣ってるかどうかですね。

相手の利益を考えて対応してくれそうかというのは、私はかなり優先してます。

あとはまず自分自身がどういったものを営業マンに求めるのか、ですね。

色々と相談したいお客様や「自分で判断するからなるべくほっておいて欲しい」という人もいます。

相談したいって人には、出来るだけ話をお聞きして、物件をススめる様な事はしないかな。

自分で判断するって人だと、その判断するだけの資料や専門的な内容をお伝えだけして、あとは基本待ちます。

コレもまぁ気を遣える営業マンって事になるかな。

・専門知識を分かりやすく教えてくれる

・言ってる事が腑に落ちる

・冷静で淡々としていてもいいが、サービス精神を感じられる

色々と買いてきましたが、結局は【人が良い】ってところに落ち着きますね。

不動産って、初めて見学した物件で決まった場合、その後そんなに会う事ないでしょ。契約まで会ったとしても3回位とかね。あまり相手の事が分かりにくい業種なんですよね。

不動産取引を何回も経験する事もないので、リピートということも意識しない人が多いし。

だから、メチャクチャな不動産営業でも成り立っていける業界というのが問題だと思うんです。

「物件が良かったらえ〜ねん」って言われればそれまでですが・・・取引中の人間関係もかなり大事だから、物件が良かっても営業マンと合わなかったら止めとくかなぁ。

結論、気を遣える・人の気持ちが分かる、そんな営業マンを選びます。

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【売却査定の価格で思う事】

以前に売却の査定相談を受けていた物件がいくつかありまして、結果から言いますと

競合してて査定負けしてたんですけどね･････汗

●査定価格（3ヵ月程で売れるだろう価格）

●売出し価格（相場の範囲に入っているけど、少し上を狙いましょうって価格）

の2つを当社では通常ご提案しています。

その売出し価格のかなり上を提示した不動産会社に負けてました。

でもそれからの経緯を見ていると、ほとんどの物件で価格を下げていってる。当社が提案した売出し価格に近くなっている感じです。

「最初からそれで売り出せていたらなぁ」って思ったりしますが、売却する時って売主様は高く売りたい・不動産会社は売却を依頼されたいで、近頃は相場よりかなり高めの価格設定が多いんですよ。急いでないので高めで設定して時間かけて売却してもOKとか、売主様のご状況にもよるので一概ダメだとは言えませんけど。

茨木市の新築マンションもかなり売れ残ってる様子。これも価格設定が高過ぎが原因。相場が上がっているとはいえ、そこまで購入者は付いてこれないよ･･･っていう価格帯でしたので、今後はかなりの値引きをしながら完売に向けて販売していくものだと思われます。

「とにかくかなり高めでもいいから提示して、売却を預かっちゃえ」というノリの不動産会社が多いですが、売主様の為の考えた売却というスタンスは絶対に崩す気がない私です。

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