【価格の根拠を具体的に。そして腑に落ちるかどうか？】

ローカルな内容ですのでホームページ内のブログで書いた方が良さそうなんですが（汗）。

最近の茨木市の土地（阪急茨木市駅エリア）って、ほとんどが坪単価＠100万円以上の価格設定。

どうみても徒歩圏ではなく、ハザードマップ的にも厳しい場所でも、「これ位するんですよ～」っていう営業マンの言葉とともに当たり前のように設定されています。

中には、坪単価＠150万円くらいの設定にもなっていて、お客さんにとったら、価格の根拠が腑に落ちないケースも結構見受けられる現状となっています。

建築条件が付いたら、今までなら土地の価格（坪単価）を下げて売り出すのが普通でしたが、それも何かあやふやになってしまっている。

このあたりは本来は質問を受けた不動産会社が細かく説明したり、個人的な見解でもいいのでお客様にお伝えするべきなんですが･････売るのが目的になっている営業マンはそんな説明は難しいでしょう。

・立地

・土地面積

・需要の強弱

・ハザードマップ

・昔からの街並みの推移

・建築条件の有無

・周辺の売出し状況

価格の根拠はイッパイあります。

これらを複合してご説明できていないなら、ちょっと疑った方がいい（汗）。

最近は売出し物件の価格設定（根拠）の弱い物件が多く見受けられるので、気になっています。

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【一戸建て・リノベーション現場 解体着工】

大阪市内の一戸建てのリノベーション、解体が始まってます。ある程度解体が終われば、再度現地採寸して、ご提案している間取りをチェックする予定。



様子を大工さんに聞いてみたら



まだ、でしたね・・・



来週くらいにはいけそうですので、再確認してきます。
もしかしたら新しい案が浮かんでくる可能性とあるので、発注部材が変わらない限りギリギリまで考えます。



付き合ってくれる大工さんですので、ホント助かる。
感謝しています。




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【お客さんの子供に影響を与える】

この仕事やっていて、特に新築一戸建ての間取りやリフォームの打合せをしている時に、「家族の将来を担っている」という意識があります（キレイごとじゃなくてホントに）。特に小さい子供さんがいたら、この子達の将来にも影響を与える訳で。

個人的な経験では、私が中学校の時に実家が家を建てたんですね。その時展示場に行った事や「博之、間取り考えてみ」と言われて間取りを考えた事が記憶に残っているんです。

＊間取りに関しては、当時玉櫛にあった喫茶店のカウンターキッチンを思い出しながらLDKのレイアウトを書いていた記憶がある･････一切検討される事もなくでしたが。

大学生になっていざ就職という時には住宅業界一択。やっぱ家を建てた時の記憶があって、建築が好きということもあり、かなり影響を受けてたんじゃないかな。

もしかしたら「住宅や不動産業界に行きたい」って考える子供さんも出てくるかもしれない。その時に良い記憶であって欲しいし、家を作った事や暮らしてきて満足だったという経験を積んでおいて欲しい。

不動産業界って物件を売る事しか考えていない会社が多いけれど、お客さんのその後の生活をイメージして物件紹介するのが正解だと思うんです。

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【お客様の声】を目立つようにしてみた

ホームページのTOPページを少し変更してみました。

今までは左側にあった【お客様の声】のバナーを中央に移動して、目立つように変更。

マイホームを探すのって、物件で判断するだけではなく、やっぱ「どんな不動産会社なんだろう？」っていう不安も大きいと思うんです。いや不動産会社だけじゃないな、「どんな営業担当なんだろう？」って不安。

弊社では代表取締役である橋本が責任を持って担当になりますので、そのへんも色々と考えながらアピールしていけたらいいなって考えています。

しかし、ホームページを立ち上げた当初とは変わってきているなぁ。

最初は毎日物件をチェックして更新するのを売りにしていましたが、それだけで選ばれるような時代でもないですからね。変化しているのは自分でも良い事だと思います。

今のスタイルは、もちろん毎日の物件更新と詳細な物件コメント掲載、ブログ、ツイッター、そして週１回のメルマガ配信がメインコンテンツ。これらに【お客様からの声】（アンケート）を追加していきます。

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【金利とリフォームと売却依頼】

昨日銀行の住宅ローン担当の方が来て、新しい住宅ローン手続きの説明。

もうネットでの手続きばかりになって、もうさすがに慣れてはいますが、細かいニュアンスや書類の有無などが発生するケースもありますので、やはり人と人とのやり取りがこの手の手続きは一番かな。

金利もさらに安くなってきています。都市銀行さんで自己資金比率や内容をクリアすれば変動金利で３％台が出ますのでね、ネット系の銀行のメリットが薄れてきているこの頃。

都市銀行の方が審査や対応が早いし、いざとなれば店舗もあるので、今の状況だとネット銀行が少なくなっていくんじゃないでしょうか。

話は変わって、今日はいつも依頼している大工さんが時間取れたという事で、リフォーム予定の一戸建ての現地チェックをしに来てくれました。やっぱ実際に自分で工事する人に見てもらうと安心しますね。私とは見るポイントも違ったりするのでそれはそれで勉強にもなる。

ついでに私の実家から外壁・屋根塗装を言われていたので、帰りに実家にも寄ってもらいました。安心できるのが一番です。

また話は変わって（笑）、ここ２週間くらいのマイ頭の中は【売却をもっと依頼されるにはどうするか】っていう事。

前からこのブログでも書いていますが、茨木市は（どこのエリアもですけど）売出し物件が少ない状況。直接売主様から売却のご依頼を受けて、当社会員様などに直発信できた方がやっぱりレスポンスが違うんです。

３月は売却の依頼が２物件ありましたが、２物件とも当社の会員様でホントすぐに売れました。１つは、ご契約頂いたお客様以外もう誰にも発信していない。エリアがよくて、価格設定もキチンとしてたら、ホントに早い状況になっています。

こういった状況ですので、いかに売却を依頼されるか。非常に重要になっています。売主様に魅力的なオファーも用意させて頂いてるんですけど、プラス「ちゃんとやってる街の不動産会社の実力を見て欲しい」って気持ちです。

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【正直不動産って、TVドラマ】

今日の夜からNHKのドラマ【正直不動産】が始まるみたい。

以前にマンガで読ませてもらった事があるけれど、こういったドラマで少しでも良い不動産会社が選ばれる世の中になってくれればウレシイなぁ。

この不動産仲介をやっている上で、まず根本にあるのがお客さんと楽しくできる事。

楽しくあるためには、正直でないとそれは出来ません。

正直っていうのは長～いモチベーションになります。

ただ単に正直だけなら、意味ないんですけどね（汗）。毎日色んな物件をチェックして、今までの経験を発揮して、自分なりの判断をしてっていう感じで、深みを増した正直さが必要だと思います。

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【鉄骨造一戸建てのリノベーション工事が始まる】

あと１週間ほどで、一戸建てのリノベーション工事が始まります。

鉄骨造３階建てで、１階・２階はスケルトン・リフォーム。３階は間取りは変えずにリフォームのみとなります。

１階は飲食店舗だったのを、居住用に変更。玄関・水廻り・洋室・収納関係となります。

２階はＬ＋ＤＫをＬＤＫ＋物干し空間へと間取り変更。

あとは外壁塗装や屋上関係の防水工事など、ほぼフルスペックの内容。

工事完了は７月中の予定。

解体工事がある程度進んだら、再度現地にて内部確認＆間取りチェックをする予定となっています。解体してみて初めて分かる事もありますのでね。

色々と考える部分も出てくるかと思いますが、楽しみながらやっていきます。

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【●●●のおかげで工夫するのも大変なんですよ】

新築一戸建てでもそーなんですが、特にリフォーム工事の場合によく感じることは

消費税がな･････

リフォーム予算５００万円としたら、消費税を除いた価格は正味４５０万円くらいになっちゃう（汗）。当たり前なんですけど、予算の中で打合せしていると毎回感じてしまいます。

リフォームみたいな工事だと５０万円を削減しようとすると、なかなかハードルが高くなります。もう何かを止めとくみたいな判断も必要になってくるんですね。

そういった話をするのも出来るだけ避けたいので、「工夫できる所は説明して工夫する」「取替えしなくてもよさそうな部分は残して、バランスを取っていく」作業も必要になります。

なにもせんでも１０％も利益が出るっていい商売やん・・・

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【なんだかなぁ・・・って賃貸の話】

当社は売買メインでやってますが、賃貸募集も依頼される事があります。茨木市で不動産仲介を始めて10年も超えてくると、こういったご依頼も増えてきまして大変有難い。という事でいくつかの賃貸も取扱いさせて頂いてます。



でね・・・こう書いちゃ愚痴になっちゃうけど・・・質が悪い賃貸の会社が多いわぁ。
ちゃんとやってる会社もありますよ、でも悪い会社の比率が高いというのが対応してる実感。



最近では、全部大阪市内の賃貸会社で、見学もしてないのに申込書を送ってきて「部屋止めできますか？」って（汗）。できるかっ！

んで申込み書を送っておきながら、その後一切の連絡もないという会社。

他は「30分位で鍵を取りに行きます」って言ってきて、全然来ない。遅れるなら100歩譲るけど、結局来ないからなぁ・・・。



賃貸探すお客さんって大変だろうなって思います。いい加減な対応されるとも腹立つけど、かといって期待するのも・・・って話。なんか良い対策はないのかな。




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【居酒屋の大将に学ぶ】

ちょっと前に居酒屋に行ったんだけど、入荷しましたというサバがあったんですね。



大将に「サバいけます？」って聞いたら、「う〜ん・・・思ってたより鮮度がなくて」って返事。「普通にはいいと思うけど。美味しくないって訳じゃないけど…」って（笑）。

かわりにオススメの魚を出してくれました。



人によってどう感じるかは分かれるかもしれませんが、正直やなぁって思った。私には「自分が良いと思えないものは、あまり商品として出したくない」って感じましたね。信用できるからまた行きたくなりますね。



当社でもだいぶ前から情報発信する時に、自分が考える正直な感想を掲載する様にしています。いくらお客様が希望するエリアでも、オススメできないと思う物件はそうお伝えする。



その大将の店は遠方から直接郵送で仕入れている形なので、（卸の業者に希望は伝えてるでしょうが）たまには希望とはちょっと違った魚が届く事もあるんでしょう。



不動産も一緒で自分で自由に仕入れに行く物ではないので、売りに出される物件は色々な状態。それに対して自分で判断して、お客様に伝えていかないといけない。



長く・地域に密着して商売をするには正直である事が大事やなぁ。




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