賃貸情報【メゾン茨木】～JR茨木駅前＆フル・リフォームのワンルーム～

今日は珍しく賃貸物件のご案内。

昨日にオーナー様に依頼を受けたというホヤホヤの情報です。

ではご紹介をしていきますね、まずは物件資料をどうぞ↓

【メゾン茨木】(茨木駅前ビル）

・茨木市西駅前４番

・JR「茨木」駅　徒歩2分

・賃料　5.8万円

・共益費なし、敷金なし、礼金10万円

・9階部分、西向き

間取りのアップはこんな感じです↓

なんてたってJR茨木駅が目の前。改札出て、空中歩道から直結のマンション。

（マンションから出ると、駅が目の前）

（駅から空中歩道を通って、マンションへ）

写真奥がマンションのエントランスになります。

ここで、メゾン茨木（茨木駅前ビル）のご紹介。

駅前なので、基本的になんでも揃っていますが、マンション内（地下・1階・2階）にも色々な店舗が入っています。詳しくは【茨木ショップタウン】のホームページをぜひご覧ください。

茨木ショップタウン (ibarakiekimae.com)

＊私が通っていた高校がそばだったので、たまに来てました。ここに入ると懐かしさがありますね。

で、ここからは内部のご紹介。

昔ながらの状態で簡単なリフォームしている物件がほとんどの中、今回の物件はフル・リフォームしてるのが２つ目の特徴。言葉で書いてもアレですので、内部の写真を掲載していきます↓

・玄関側を見る

・バルコニー側を見る

・キッチンも新調。ワイド2.1mタイプで３口コンロ。

・幅60cmの食器棚も設置済み

・洗面台も新調。鏡・洗濯機上の棚も設置。

・独立したトイレ

・浴室も独立。写真には写ってませんがシャワーもあります

・ウォークインクロゼットもあって、非常に便利

・リビング部壁には、棚板も設置

・玄関には少しですが、靴箱があります

・雨の日も安心。室内物干しも設置

・壁にはハンガー掛け

・ブラインド、上の写真にあるエアコン、照明も設置済みです

（残置物扱いになります）

・バルコニーからの景色

駅前＆フル・リフォーム済みが５万円台。

JR茨木駅から大阪駅までは快速で13分、普通でも17分。

玄関から大阪駅まで20分ほどで行くことができます。

立命館大学も駅の反対側ですから近いし、学生さんにもおススメ。

もしかしたら書斎として借りるっていう手もあるかと思いますね。

ショップタウンには100均もあって買い物も便利・なにか総菜を下で買って家で食べるのもよし、地下の飲食店街で食べて帰るのもよし。友達が来たら、1階のジャンカラで盛り上がるのもよし（音は聞こえませんのでご安心を）。

駅前生活スタートです。

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【建物検査（診断）の思い出】

ホームインスペクション

って聞かれた事ありますか？不動産や住宅建築を検討されている方はネットなどで見たかもしれませんが、【住宅診断】の事です。外壁や基礎・建物の傾き・内部設備などを、住宅診断士という専門の人に主に目視で検査してもらいます。

中古だけではなく、新築でもキチンと図面通りまたは法律通りに施工されているかをチェックしてもらえます。

ホームインスペクション自体はかなり前からあったのですが、不動産取引でも結構見かけるようになってきたのは、ここ２・３年ですね。

思い返せば、私が初めて出会ったのはたぶん2,000年位だったと思うんです。当時はハウスメーカーに勤務していましたので、取り扱っているのは新築注文建築。

契約したお客様だったか、打合せ中のお客様だったか記憶が定かではありませんが、「完成時に建物チェックを第３者に入ってもらうのは可能ですか？」って聞かれたんです。

当時は私もまだ４年目か５年目くらいで、第３者の建物診断？ってな感じで知識もなく、この様なホームインスペクション的な考えも世の中には全然浸透していなかった。

さくら事務所ってところにお願いしたいって言われた記憶です（たぶん）。東京の会社ですので、当時大阪でも業務が可能だったのかどうかまで覚えていないのですが･････。今ではホームインスペクションと言えばみたいな感じで、全国対応されていて立派な会社さんです。

で私は初めての経験で、完成前に第３者が現場に入るって事で「会社に確認してみます」と答えて、結局ホームインスペクションはしなかったんですね。

今となっては、とても恥ずかしい（汗）。お客様はやっぱり不安だったと思うんですね、その気持ちに応えられなかった･･･。てか気付きもしなかった。

まだまだホームインスペクション実施率は低い状態ではありますが、本来は売主様が実施して「建物はこんな状態です」って購入検討者にハッキリ言えますし、結果が良ければより自信持って見てもらう事ができます。

売主様の方でしなくても、買主様が希望すれば出来るだけ対応してあげるのが本来ではあります。

たまに不動産会社が出している物件資料見ていると「売主による実施なし、買主による実施は不可」とか書いている時があるんですけど、（理由はあるのか知りませんよ）ちょっとね･････って感じてしまいます。

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【台風の記憶と住宅設計】

かなり大型の台風が接近しています。関西地方には、19日～20日にかけて最接近する予報。

4年前に大型台風が大阪を直撃した記憶が新しく、初めて台風の凄さというのを実感しました。RCの建物を揺らすほどの風ってあるんや･･･っていう体験。用心していきましょう。

台風と住宅という事で思い出すのは２つ。

セキスイ時代、長崎で家を建てた時に、向こうの設計の人に「九州は台風があるので、屋根（軒）は普通より強化している」って言われた事。ハリケーンタイっていう金物でしっかりと固定させるのですが、そうなんやって思った記憶が抜けません。

あとは、3階建てを設計する時に【偏心率】っていうのを計算していたんですけど、まぁ簡単にいうと【建物のバランスを良くしましょう】って計算です。

偏心率を考慮しながら、お客様の要望に合う間取りを考えるのが当時は結構大変でして･････そこで設計の人と話してて「ここまで偏心率を考える必要ってあります？」って聞いたら、「3階建てとかになると、風から受ける力も大きくなるからな。台風舐めたらアカンで」って言われた記憶です。

4年前の台風を経験して、ホンマやなって実体験で理解しました。

＊偏心率について解説

簡単な間取りを作ってみました。3階建ての2階部分だとします↓

この間取りの「重心」はどこかというと、分かりやすいですね。中心です↓

では今度は「剛心」っていうのを考えます。剛心というのは、建物の強さの点という感じ。

この間取りでは、上の方が壁が多いので、剛心は上に引っ張られます。

左右方向もあり、左側の方が壁が多いですね。ですので、左に引っ張られる。

間取りだと、こんな位置に剛心が来る↓

で、この重心と剛心の点を出来るだけ近づけましょう！近ければバランスが良くなりますっていう考え方です。これを偏心率っていう数字でバランスよく間取りを調整していく作業です。

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【茨木市大池のマンション・リノベーション実例 ～本日引渡しでした～】

茨木市の大池でマンションのリノベーション工事をしていた現場が完成したので、本日の朝イチに確認＆お引渡しをしてきました。昨今の事情で、特に住宅設備の納期が間に合うのか？という不安はありましたが、無事スケジュール通りに完成。

こだわりのある空間で、良い雰囲気に仕上がってますのでご紹介。一部ですがどうぞご覧ください。

【マンション・リノベーション】

・専有面積　73.90㎡

・1997年（平成9年）1月建築

・元々3LDKだったのを→2LDK＋ファミリークロゼット+玄関土間に変更

＜キッチンはパナソニック製＞

＜ペニンシュラ型＞

＜シンプルで高級感ありますね＞

＜リビングの一角にはパソコンコーナー＞

＜このシャワーを付けたのは初めて＞

＜洗面台は造作、ボウルはサンワカンパニー、モルタル仕上げ＞

＜トイレはムーディに＞

＜手洗いカウンター、ボウルはサンワカンパニー製＞

＜洋室①　ちょっとした隙間も可動棚に＞

＜洋室②　玄関土間側には室内窓を設置＞

＜玄関土間を望む　床はあえてモルタル仕上げ＞

＜ファミリークロゼットを望む　アーチ開口がポイント＞

設計打合せとショールーム巡りで大体2ヵ月くらいだったかな。

今回も勉強させて頂きました。有難うございます！

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【店舗（事務所）開業される時には】

売買でも賃貸でも物件探ししたあと、お客様が商売を始めるケースもあります。

それには、店舗・事務所内の設計だったり行政機関への認可申請が必要だったりして、その方面って建築を知らない人はかなり面倒くさかったりするじゃないですか。

かといって、個人で始める人は初期費用を抑えたいので、設計費用などで何十万も払う事は出来れば避けたほうがいい。

そういった事で、元々設計経験がある私の方でお手伝いできる事はどんどん協力させてもらっています。

・設計打合せ、図面作成

・行政提出書類の不明な部分で、建築がからむ内容は代行する

こんな事はサービスの一環でやってますね。ぶっちゃけ経験者としては、おおがかりな店舗設計じゃないかぎりはそれ程ややこしいものでもない。

私も会社を運営しているので、特に商売を始めたときの不安などはよーく分かっていますので出来るだけ協力させてもらい、末永くお付き合いできればと思っています。

その他にも、当社では定期的にチラシを配布していますので、店舗などのデータももらえれば、チラシに一部に掲載したりもできます。

これから個人で仕事をされる方が増えてくると思うんですね。色んな店が出来るっていうのも地域活性もあり面白い。

そんな考えで、不動産業しています。

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【結局は、個人でどう思うか？でいいんじゃないかと】

ちょっと考えさせられるニュース

【～イギリスで光熱費上限を８０％引き上げ 

～標準世帯の光熱費が、今年１０月から年間約５７万円～ 】今後さらに引き上げられるとの予測もあり、来年以降はさらに引き上げなら、年間光熱費が約１０７万円を超える～】

来月からは光熱費が月に換算すると、５万円くらいになると･･･来年からはヘタすると月に１０万円いっちゃうんじゃないかというニュースです。

＊ちなみに現在の年間光熱費は1,971ポンドという事ですので、日本円だと３２万円ほどの換算。

世界的なインフレの波がスゴイですね･･･日本にいてると、物価が上がってはいるが、海外ほどの実感が沸かないていうのが正直なところ。

なんか日本円の価値が下がってダメだっ！とか言われていますけど、どうなんでしょうね？なにが正解か、なにが本当か分からない。じゃあ、今の経済状況（給与状況）で「金利上げますね」って言われたらお金の価値は上がるでしょうけど、それが正解なのかっていうのは感覚的にも？マークになります。

もうそういうシステム的な事は置いておいて、感覚的に個人個人がそれぞれ良い方向にいけばいいんじゃないかと感じます。

不動産・住宅にしてもしかり。

良い買い物をしないといけませんけど、個人個人にとってこれからの生活に影響するものです。そのあたりの加減（雰囲気とでもいいましょうか）を大事に提案していこうと考えています。

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【年内には3,000超えそう】

ブログを今までどれ位書いてきたんだろう？

ってふと思い、このアメブロとホームページ内のブログ記事数を数えてみました。

あわせると、現在で2,900記事強。

結構書いてきたもんです（汗）。年内には3,000記事超えそう。

2012年5月に書き始めているので、ちょうど10年が過ぎたところ。

「昼にこれ食べた」とかそんな記事は絶対に書かないと決めて、不動産・住宅・茨木市などの地元ネタを中心に内容を考えてきたので、なかなか思いつかずに苦しみながら書いていた時期もあります･･･

今では、ご相談いただくの８割のお客様はブログを読んでくださっているので、書いてきて良かったと実感。

不動産会社って物件の情報発信ばかりしていますが、その物件を紹介して打合せしていくのは営業担当ですので、私の考え方を判断して頂くにはブログ発信が一番いいですね。

ブログを書き続けるっていうのは、本当にそう考えていないと無理ですから。

これから色んな発信手段が出てくるでしょうが、文字は書き続けていきたいです。

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【平家は理想というけれど…】

「理想の家は平家」ってよく言われます。

そりゃ縦移動がないので、加齢配慮になるし住みやすそうなのは間違いない。

私自身もハウスメーカー勤務時代に数件平家を建てさせて頂いきました。



ただ不動産売却となると話は変わってきます。

基本的に茨木市では平家を建てられる広い土地は少ないので、ほとんど売りに出される事はありませんが、たまーに出てくるんですね。

その多くはご年配の方が居住されていて、子供さんが相続して売りに出したというケースが多いと思う。

ご年配の方が住んでいたので、部屋数の問題が出てくるんです。2LDKや3DKという間取りが多いんです。やっぱり一戸建て取得層にとっては部屋数が足りない…。



築がある程度古かったら、建替えという選択になるのでいいんですけど、築が新し目だったら正直厳しくなります。

部屋数は足りないけど、建物価値は残っているのでそこそこの価格になってしまうパターンですね。



こういうケースを見てくると、必要な部屋数でいいって気持ちも分かりますが、売却する事も考えて、売りやすいという事も念頭において、間取りをアドバイスいく事も必要かと思います。




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【ハウスメーカー時代に一番嫌だったことは？】

昨日のハウスメーカー時代の続き。

「住宅の営業をやっていて、一番嫌だった事はなにか？」

これは経験していないと絶対に出てこないので、答えを書きます。

【棟上げ（着工）を早くしてもらう事】

今はどんな感じなのか知りませんが、私がいてた頃は結構会社から言われるんですよ･･･。

上期・下期に分かれていて、その数字（成績）は契約・棟上げ・引渡しの３種類があります。引渡しは棟上げをしたら、おのずと決まってくるので「契約」と「棟上げ」の数字を営業は意識するんですね。

で、ここから嫌な事になるのですが、例えば５月の棟上げという事でお客さんと打合せをしていたところ、会社から下期の棟上げの数字が足りないから３月に出来ないか？と言われる訳なんですね。

これが一番いや（汗）。

説明すると、建物契約するお客様のほとんどは建替え。

５月に棟を上げるとすると、４月中には基礎着工しないといけない。どんどん逆算していくと、基礎着工までに建物の解体工事が終わってないといけない（地鎮祭もするし）。３月下旬には解体着工です。

もういっちょ、解体までに仮住まい先に引っ越ししてもらわないといけない。

と同時に建物の打合せを全て終わらせて、建築確認申請の許可出しておかないといけません。

これをイッキに２ヵ月早くしろと言われる訳。

今ご説明した流れを2ヵ月前倒ししていかないといけない。物理的には可能でも、お客さんの都合もあるし、打合せ期間も少なくなるしで、本当にお客さんに聞いてみる（お願いしてみる）のが嫌でした。

ホームページの方のブログで書きましたが、やっぱ楽しく打合せしていきたいんですね。お客さんが全然OKならいいんですけど、会社都合の話って大体がどっか無理をさせるんです。

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【家を打合せはこんな感じ】

私がハウスメーカー時代に営業をしていた時の家を建てる流れを説明してみます。


まずは展示場で接客。気に入ってもらえたりするとアポイントが取れて、お客さんの要望をヒアリングします。

次は現地調査。敷地のテープ測量・高低差確認・水道などのインフラ確認・隣地や土地の状況や特徴確認です。

それから役所調査と法務局での調査。


ここまできてから第1回目のプラン提出。お客さんによって回数はマチマチですが、数回の間取り変更しながらプランを詰めていきます。


ある程度固まってきたら、次はプレゼンテーション。仕様・設備などの提案になります。


そしてクライマックスの見積り提出。そこで契約になったり、交渉が入り次回持ち越したり、ここまで競合他社もいてますので断られたり…。


まぁもっと細かく書くと色んな流れがあるのですが、こんな感じですね。



でもね、ココが一番大事なんですけど、【契約頂いてからが本番】。契約したプラン・見積りを基に、もっと細かく間取りや仕様・設備を確認していく作業ですね。同時に見積り金額・資金計画もチェックしていきます。


ほぼ固まってきたら、色決めという作業。外回りと内部（扉や床など）の色・クロスを決めて、同時に電気配線も決めていきます。
あとエクステリア（外構）も打合せを進めていく。


これで全部が決まる形になる。
そうしたら生産図面という最終の図面を作成し、お客様と全部確認して、承認印をもらって、打合せは完了！


あとは現場着工となります。
ややこしかったですかね・・・汗



結構色々とやる事があるんですね。こういうのを経験してきたので、不動産会社が建築条件付き土地とかでメチャクチャ簡単な打合せしかしないのに腹が立っちゃうんです。



打合せは楽しくするのが基本ですが、建物も販売するならプロとしての打合せ密度が必要だと思いますよ。




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