【ショールームとホームインスペクションと】

今日の午前中は、お客様のショールーム打合せに立ち会ってきました。メーカーはタカラスタンダード、梅田のグランフロントにあります。

（しかし、グランフロントは何回言ってもややこしい・・・）

キッチンと浴室の見学だったのですが、お客様がほとんどカタログで仕様を決められていたのですぐに終わっちゃいました（もしかして最短記録だったかも）。そのあとは同じグランフロント内にあるパナソニックのショールームもフリー見学。

夕方には中古一戸建ての建物診断（ホームインスペクション）にも立ち会ってきました。買主様もお越しになられていたので、チェック項目や気を付けておいた方がいいポイントなどもその場で確認できて、よかった。有効なリフォーム打合せができるので、安心かなと。

明日は２月最終日ですね。やらないといけない事が結構あるので、明日１日を大切に使って、やりきります。

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【気軽にオープンハウスを見学すると・・・】

ご無沙汰です、約2週間近くも更新がとまってました…。何してたの？って話ですが、ガッツリ仕事が詰まってたんです。昨日にやっと落ち着いてきたという感じ。


物件調査はもちろん、契約・決済（引渡しの事）が数件・リフォーム打合せ・間取り作成などフルで仕事させて頂き、有難い限りです。


もうすぐ3月、引き続き気合い入れてお役に立てる様頑張ります。



で話は変わって、新築一戸建てのオープンハウスで現場待機している不動産会社も多いでしょ。車で走っていたら「なんかやってるわ。ちょっと見てみようか」って見学したお客さんも多いかと思います。

待機している営業マンに案内されて見学終了。



ここからなんですけど、後日違う不動産会社でも紹介されて再度見学なんかしたら、待機していた営業マンが「ウチが先に接客したから、ウチのお客さんやっ！」とかがよくあるらしい…お客さんの取り合いになるってケースですね。



結論から言わせてもらうと【どっちでもえ〜わ】



お客さんが決める事であって、営業マンがワーワー言うてるのはカッコ悪い（そんな事を言う営業マンほど、たいした接客していない）。



そんな事に巻き込まれるのも面倒だと思いますので、依頼したい不動産会社があったなら、先にそのオープンハウス現場が案内可能かどうか確認した方がいいですよ。



自分らの接客内容不足やお客さんの信頼も得ていないのに、権利ばかり主張する不動産会社が多いので気をつけて下さいね。




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【新築一戸建てが高いよね…という話】

今日は不動産会社っぽくないブログ。「今売り出されたばかりの新築物件はかなり高い」という内容。

不動産仲介をメインにやってますが、頭の中は不動産コンサルティング一色ですので、まぁこんな内容もいいかなと書いてみます。



特に去年から新築一戸建ては売り出された当初はかなり高いなぁという価格設定。売主にとったら、相場が上がってきたから「これ位の価格にしても大丈夫かな」という期待感半分、そもそも土地の仕入れ価格が高いので「こうなってしまう」というのが本当のところだと思います。



新築一戸建てといっても、全国展開してるようなローコスト住宅会社が売っているパターンと不動産会社が売っているパターンと大きく2種類あります。



ちょっと前までは全国展開している会社の物件は割安感があったのですが、最近はそれさえ売出し価格が高いって感じる設定。
ですので不動産会社が売り出してる物件はなおさら高く感じてしまう状況ですね…。



本当は住宅の質も考慮して判断していかないといけませんが、正直特別良い性能の住宅ではありませんので、全般的に高いのは間違いない。



その場所で欲しいってなったら別ですが、新築一戸建てをご検討なら、しっかりと価値のバランスが取れているかの判断は必須です。
アドバイスとしたら、新規売出し当初じゃなくて、価格変更をしていった物件をチェックするべきですね。




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【ユーチューブ見てたら、一戸建ての話してましたが･･･】

ユーチューブ見てたら、有名そうな評論家２人が「一戸建てを買うな！」みたいな話を熱くしてたんですね、厳密には注文建築の一戸建てで、ハウスメーカーで建てたらダメっ！みたいな事を言ってました。理由は

①売る時に売りにくい

②売る時に価格が下がる（建てた費用よりかなり下がるという意味）

という２点が主な主張でしたね。

なんか聞いてて、そこまで断言するか？っていうのが正直な感想でしたけど、専門から言わしてもらえれば

場所による

①は典型的で、ホント場所による。茨木市で言えば駅徒歩圏だったり、そうじゃなくても需要の多いエリアだったりしたら、購入希望者さんは待っている状態。売れないって事は絶対にないですね。もう間取り次第。

②これについては説明が必要になります。評論家の人は、ハウスメーカーで建てて、まだ築３年目だったかな？かなりの築浅だったと言ってました。そりゃ売りにくいやろと･････。

築３年目でハウスメーカー建築となったら、売出し価格もそれなりの価格で出していたと思うんですよ。買う立場で考えたら「その価格出すんやったら、土地から買って自分で建てる」ってなりますよ、普通は。

それか周辺のハウスメーカーじゃない新築一戸建ての方が安かったんじゃないかなと推測できます。

築浅は新築と比べられるので、価格設定が難しくなるんですよね。周辺の事例やこれからの供給予測などを考えながら、絶妙な価格設定をする必要があります。

もう１つ言うと、我々不動産会社の責任もある。住宅の知識がない営業マンばかりですので、築年数とか見える部分で査定する傾向がありますからね。ハウスメーカーでもピンキリですが、断熱・換気などキチンと理解・差別化して価格設定する必要があるし、それらを購入検討者に詳しく説明できないといけないんです。

ユーチューブ見ていて、そんな事を考えていました。結論としては、評論家の意見には反対。

まず１にも２にも立地。ハウスメーカーで建てた家（特に築浅）は確かに下がり幅が大きくなる傾向があるのは正解、でも現状では建物価値をキチンと理解している不動産会社に依頼するのが良い方法です。

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【不動産の仲介手数料分の価値】

ネットにこれだけ情報が溢れて、情報の価値が薄れてきたこの世の中。不動産仲介という仕事をしていて、仲介手数料が発生するという価値を意識する様にしています。



不動産仲介業は免許制になっていて、（あえて言えば）お客さんは不動産会社を中に入れないといけない形に基本的にはなっています。



でもねハッキリ言ってAIが発達したりしたら、特に新築一戸建てとか「仲介いる？」みたいな話だと思うんです。
ただ単に物件案内して、住宅ローンの手続きして、契約関係書類を準備するだけの業務なら、新築4,000万円に仲介手数料を140万円近く払う価値はないですよ。



新築物件は売主が仲介した不動産会社に手数料を払うのみで、買主であるお客さんは必要ないのが自然じゃないかと感じます。



ここで最初に書いた【仲介手数料が発生する価値】になるのですが、「この不動産担当に物件を説明してもらいたい」「これからお付き合いしていきたい」と思える時だけ仲介手数料を払う形になっていくんじゃないかとイメージしています。

新築だけじゃなく築浅の物件も似たような感じになるかもしれない。



なにはともあれ無料で見る事が出来るネット記事や有料記事があるのと一緒で、不動産仲介会社も価値の有る無しが判断基準になっていく必要がありますね。




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【太陽光発電システムの手続き…ややこしい】

太陽光発電システムが搭載されている中古一戸建てを取引した時に、太陽光発電システムの事業者変更手続きが必要になります（発電事業なので、個人所有でも事業者という扱いになる）。



で、お客さんが行うのは大変ですので私ら不動産会社が代理で手続きをするのですが



何回やってもややこしい・・・・・



今まで何回もやってきたのですが、毎回「あれ？どうするんやったっけ？」の連続（汗）。
もうちょっと簡素とまでは言わないが、分かりやすくシステムが出来へんのかなぁ。



事業者ID・パスワード、設備ID、そして代理で行う当社の登録など、英語と数字で、すでに遠い目になってしまう。



そんなに太陽光発電が搭載された物件を取り扱う訳じゃないので、これだけは毎回イライラしてしまうんだろうな…無心で手続きしていきます。




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【リフォームの依頼がまた増えてきた感じ】

２月も３日目、１月はかなりバタバタとしてしまい（汗）、早かったような長かったような･･･。

今日は引渡し前のマンション・チェックした帰りに、リフォーム工事が始まったばかりの現場に寄ってきました。

８０㎡超えのマンションを１部屋なくして、かなりゆったりの３ＬＤＫへ間取り変更リフォーム。

設備関係も全て交換ですね。解体してみたら、排水勾配も確保できるので、独立型から対面キッチンへ変更可能になりました。

この２月からリフォーム現場がいくつかスタートしますので、好きな現場周りも頻繁に出来ます。

なんだかリフォーム付きの中古物件の取引がまた増えてきた感じもする、非常に楽しみな２月度です。

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【不動産業界で将来無くなるもの】

何日か前の新聞に載っていた記事。

科学技術が進むにつれ意味の無い仕事が増えていると論じられているという内容。その１つが「誰かに仕事を割り振るだけの仕事」って書かれていました。割り振るだけといっても、色んな事情や思いがそれぞれの仕事にあるので、簡単に言うのはどうか･･･と感じる部分もありますが、不動産仲介業界で私が考えるケースでも書いてみたいと思います。

①物件を紹介して、たいして契約書関係も確認せず（キチンと説明もせず）、引渡ししたら終わりという営業

割り振るっていうより、横流ししてるだけやんって部類。お客さんの事情や要望もよく理解しようとせず、グイグイと進めようとする営業マンは意味がなくなるでしょう。

②建築条件付き土地の販売の仕方

「なんで？」って思う方もいらっしゃると思いますが、建物は土地の所有者である不動産会社と契約しないといけないのが建築条件付き。ここからなんですけど、建物の打合せを設計会社や建築会社に丸投げしてるでしょ（汗）。良くて打合せに同席してるくらい･･･。

誰かに仕事割り振っているだけだと思うんですよ、「設計はここと行ってください」「インテリアはこの人とやってください」みたいに。

打合せしたものをまとめたりしてるっ！っていう反論があるかもしれませんが、お客さんが直接建築会社を見つけても一緒だから、その反論はズレてる。なんだったら、お客さんが直接見つけた方が同じ建物だったら安くできるしね。

その土地に建ってた古家を解体したり、側溝をキレイに整備したりもやってるっ！ていう反論も一緒。そんな事は建築会社に頼めば一緒にやってくれるだけ。

なので、これから世の中が進んで意識が変化し始めたら、こういった仕事は無くなっていくんじゃないかなって考えています。てか、早くそうなって欲しいかな。

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【10年が経過、免許の更新です】

今日は朝から訪問・打合せ・段取りで昼過ぎまで動きまくりまして、夕方に大阪府庁まで行ってきました。

宅建業免許の更新。



10年が過ぎまして、5年おきの更新ですので免許番号が（3）になりました。ただの通過点ですが、気持ちは心機一転頑張っていきます。



しかし…一言言わしてもらうと、南港にある大阪府庁は遠い…。お金かけて建てたビルを有効利用しないといけないとはいえ、場所ミスですね。







まぁたまにしか行かないから文句言うなって話かもしれませんがね（汗）。




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【住宅ローンの金利を考える】

auじぶん銀行だったかな、住宅ローンの変動金利が一番優遇を受けたとして0.2%台に突入しましたね。すごい低金利だなぁ（汗）、そりゃ多少物件価格が高くなっても「ん？払えるやん」ってなるお客さんがいてるのもムリない。



もうずっと低金利の時代が続いてるから当たり前みたいな雰囲気になってますが、これだけ低くなると少し上がっただけで過剰な反応になりそうで怖い部分もあります。



私が住宅業界に入った1,990年代はほとんどの人が住宅金融公庫を使用していて、たまに年金融資がある位でした。金利は当初10年間は3%で、11年目以降は4%だったと記憶しています。

バブルは弾けていたので7%8%とかは経験した事はありませんが、それでも今から比べると高めでしたね。不景気がダラダラと続き、金利がダラ〜っと下がってきた感じです。



この1年2年は金利には敏感になってた方がいいかなと考えています。海外みたいにインフレ抑制のために金利を上げるイメージは今の日本には湧きませんが、お金の量を調整しようとする局面がくれば金利が上がる可能性があるかもしれません。



ハッキリ言って、分かりません。てか世の中のほとんどの人は分からないと思う。だから、相場内で無理なくローンを組む事が重要になります。「買える」と「買っても良い」は違うって事です。



答えは分かりませんが、理屈を知ってもらって、購入のタイミングで一度打合せしておくのがオススメです。




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