【なかなか気にいる物件がないかと思いますが、絞っていけば見えてきます】

新築一戸建て（土地を購入して、家を建てるパターン）のご相談も多く頂いてますが、悩まれる理由のほとんどが【予算】です。

良いエリアは土地だけで予算近くまでいっちゃうし、かといって駅から遠いなど妥協出来ない条件もある……

ご相談頂く予算で一番多いのは4,500万円前後なんですね。

場所によっては5,000万円位までなら考えてもいいというイメージ。

諸費用も入れるかどうかによって多少変わってきますが、5,000万円とすると、諸費用以外では土地建物など4,600万円〜4,700万円程に抑える必要が出てきます。

もうココからは逆算。

ハウスメーカーを選択したら建物だけで3,500万円とか4,000万円してしまうから、茨木市で土地1,000万円前後というのはもう無理……と言っていいでしょう。

じゃあ中堅メーカーや新興の住宅会社ではどうか？というと、それでも2,500万円〜3,000万円はするでしょう。

そうなると土地は2,000万円までとなる。土地面積が20坪なら可能性は残されるという感じかな。

という事で、私としたら建物価格を2,000万円前後で仕上げる提案をよくしています。

耐震3、断熱5もしくは6を取得する前提で。

さらに間取りの打合せは私がしますので、大手ハウスメーカーの提案（自分ではそれ以上と思ってます）のクオリティは体験してもらう事は出来る。

そうなると土地価格2,500万円とか、もしかすると3,000万円近くまで検討出来るかもしれない。それでもなかなか無いのが現在の茨木市の状況なんですけどね（汗）

予算の中でお客様の物件選択肢を広げたいというご提案です。

安心があるのは認めますが、なんでもかんでもハウスメーカーという時代でもないと思うんですね。

ただ建物は専門性がないとお客様は選びにくいので、私の方で可能性を高めるというのが当社のサービスの重要な柱になっています。

もっと言うと、不動産の一番面白い部分は中古一戸建てになりますので、中古＋リフォーム（リノベーション）も検討すると、物件探しに奥行きが出てきます。

物件が少ない状況ではありますが、一緒に考えて絞っていきましょう。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【本気の物件紹介（提案）】

物件を案内する時・提案する時の本気度について説明したいと思います。

色んなお客様に色んな物件をご案内していますが、（本気で）私としては営業という意識はなく、【その物件をご提案するのに問題がないかどうか】を真剣に考えています。

①まず行うのはご案内する物件の売り出し価格が適正か？

お客様が検討してもいい相場価格帯に入っているのかを事前に調べます。

茨木市の物件なら事例を調べなくても大体は分かりますが、それでも案内前に過去の成約事例をチェックして、確認しています。

②次は中古物件ならリフォームの必要はあるか？お客様の希望に合うリノベーション等は可能か？土地だとお客様の希望の間取りは可能かを検討していきます

③それ以外は道路状況など物件の懸念点がないかも、出ている行政資料などでチェック

④最後に実際に見学した時は、特に中古なら、傾きや雨漏りなど状態のチェック。内装・設備・外装のグレード確認もしています。

価格が適正か？を事前に調べると書きましたが、その見立てが合っているかの確認ですね。

見学前は「ちょっと高いなぁ」と考えていた物件が、いざ見ると「こだわっている建物やな」「築年数では判断出来ない程、状態はいいな」ってなる事もありますからね。

最後は実際に見てみないと不動産っていうのは最終判断出来ないんですよ。

これを物件毎に行なって【私の見立て】としてお客様に説明する事を心がけています。

不動産仲介業は営業でもありますが、専門的なアドバイザーの要素が強くないとやっていけない時代。

逆に売却を依頼された立場（売主様側）になれば、査定をシッカリして、売主であるお客様にも相場を理解してもらえる様にご説明。

その上で、【見学をしに来たお客様に対して根拠を説明できる価格】をご提案しています。

もちろん売主様の最大の利益も考慮して。

住宅・建築の仕事って無いものを作り上げていくのでイメージの打合せも多くなりますが、不動産は実際にある物だし、過去の事例という資料もあるので、【説明の根拠を出せる】というのが大事だと思うんです。

最近の新着物件を見ていると「どう転んでも根拠を説明できへんやん……」っていう物件が多いので、いい加減というか（汗）、お客様を舐めている不動産会社が増えたなぁと感じます。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【こういう時に気になるが物件が出てくるもの】

この土日はかなりのハードスケジュールでした。

ご案内5組・新築一戸建ての打合せ相談2組・相続での分筆相談と「よくアポイントが組めたなぁ」と思う位にキレイに予定をこなす事が出来ました。

しかし昨日の雨はなかなかだったし、今日は曇りだけど蒸し暑くて……体に堪える季節になってきましたね。

でも気になる物件はこういう時に限って出てくるもの！

雨とか暑さなんか関係なく、スピード感を大切に動きましょう。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【不動産営業マンの本当の役割はコレだと思うんです】

物件探しと不動産仲介の役割について

今でも会社によっては褒められるみたいですが、私が昔から抵抗ある言葉が【即決】。

お客様を物件にご案内して、その場（日）で申込みをいただく事を言います。

営業会社ほど即決が栄誉みたいな風潮がありますが、営業マンがスゴイんじゃなくて、すぐに決断したお客様がスゴイって事じゃないの？

よっぽどのポンコツな（言葉悪いけど･･･）営業マンじゃなければ、たぶんお客様自身で決めていたと思います。

即決が悪い訳ではなく、褒める先が違うやんって話ですね。

私の持論ですが、不動産って物件の力が8割以上だと思うんです。

立地・価格・間取り・状態など物件の検討項目がありますが、この総合力である程度は売れ方が決まってくる。

価格は高めでも立地が唯一無二であるとか、要はバランスの問題ですね。

営業マンの力量が入る余地があるとすると、お客様の要望に的確に応える・お客様が見えてない事を提案出来る・物件を加工（リノベーションとか）してお客様の要望に合う形を提案出来るという部分かと考えています。

それでもこの力量は全体の2割くらいかな

いくら力量があっても、立地が良くなくて・それに見合った価格設定でなければ、買わないでしょう。

だから物件の力が大半を占めています。

という事で、不動産営業マンが意識する事は【紹介した物件がはたしてバランスが取れているのか？】コレをプロの目で確認してあげる事だと思いますね。

なんでもかんでも「いいですよ」はやっぱ無理がある･･･汗

私が常に意識している事は、案内する物件が下記に当てはまっているかどうかの事前確認です。

・価格が合っている（相場から判断しておかしくない）

・お客様の要望に合っている（リノベーションしたら合せられる）

・物件の懸念事項がお客様にとって問題がなさそう→現地にてチェックする時も多い

まずはこれらを事前に出来るだけ判断してから、見学に向かうようにしています。

なんか違うと思ったらそのままお客様にお伝えするし、お客様が物件を気にられそうなら検討してもいい根拠をすぐに出せる準備をしています（物件があまり良くなくて資料を出さない事も多いけれど）

営業マンではなく、お客様が即決した理由を重視した方が参考になります。

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【コレを超える物件はまだ出ていないという確認】

昨日今日と雨がスゴかったですね……

梅雨入りとはいえ、いきなりこんなに降り続かんでも（汗）

もうすぐ完成のお客様宅に寄ってきました。

曇り空だったけど、天井を少し上げた部分に付けたハイサイド窓でかなり明るい。

これなら多少の天気でも日中は照明いらないでしょう。

もうすぐ建物引渡しなのでお客様とLINEのやり取りをしていまして

「今も茨木市の物件情報をチェックしているけど（土地を購入して新築建てているお客様）、ウチを超える土地は出ていない」と言われてました。

こういった言葉はとても嬉しい。

最終的に決めたのはお客様だけど、色々な打合せや行動を一緒にした上で決められたので、ホッとすると同時に嬉しく感じます。

そうなんです、ココなんですよね。

物件を購入してからも新着情報をチェックされているお客様は結構多いんです。

純粋に不動産が気になる方、自分の判断は間違ってなかったか確認される方など理由は様々。

私としてもお客様と打合せして決めた物件が新着物件と比較してどーなのか？非常に気になります。プレッシャーと言ってもいいかな。

「なんじゃこのお得な物件は…」というイレギュラーな物件が出てくる可能性はありますが

やっぱり平均以上の物件を決められたという結果が欲しいですから。

こういった積み重ねが安心してご紹介いただけることにつながると思って、日々チェックしています。

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【ライオンズ茨木ニューシティB街区 10階部分・4650万円 JR総持寺駅徒歩3分】

今日はもう1つブログ更新。久々に物件紹介ブログです。

JR総持寺駅から徒歩3分（3分というか駅前）の立地の【ライオンズ茨木ニューシティB街区】。

まずは物件チラシをご覧ください。

住み替えで今までは居住中だったのですが今週にお引越しされるので、ようやく見学開始となりました。

すでに見学希望予約が数組入っていますが、かなり充実の物件だと思いますので、ぜひこの機会にご見学ください。

物件の内容は、アピールポイントが多いのでズラって書いていきますね。

まずは何と言っても駅近。住所は茨木市庄1丁目28番40号。

JR総持寺駅から徒歩3分表示ですが、駅前のロータリーを抜けるともうすぐにマンションですので、駅前と言ってもいいんじゃないかという立地。多少の雨なら傘は無しでも･･･人によります。

＊阪急総持寺駅へも徒歩9分

2016年建築でまだ9年目を迎えた築浅マンション。

エントランスはじめ新しさがまだまだ残っています。まだ居住中ですので室内写真はありませんが、内部も大変キレイにお使いですので、リフォームはなくて大丈夫でしょう。あっても気になる空間のクロス位かと思っています。

専有面積は73.08㎡の南向き。3LDKの間取りはオーソドックスで使い勝手も問題なし。

そして特徴の1つが10階部分という事。

RC造14階建ての10階部分で高層階になりますので、日当たりも問題なし。

ライオンズ茨木ニューシティは低層階の売り出し物件も多いので、結構差別化になりますね。

更に総戸数229戸の大規模マンションですので、アプローチ・エントランスなどの共用部分もスケール感があって、こちらも文句は無いでしょう。

駅前・築浅・南向き・高層階という資産価値が揃ったおススメ物件です。

あと大事な価格は4,650万円。坪単価だと約210万円になります。

ここ1・2年の相場では、1階・2階などの低層階でも坪単価200万円強～215万円位で推移しています。

（中には売り出し坪単価230万円程っていうのもあるけれど･･･）

そういった中で、高層階で坪単価210万円は相場帯にバッチリ入っている。

おススメ要素がこれだけ多いのも珍しいんじゃないかと思っています。

優先の見学予約は入っていますが、空き家になるこのタイミングで販売開始です。

物件のホームページはコチラ

ﾗｲｵﾝｽﾞ茨木ﾆｭｰｼﾃｨB街区　茨木市庄1丁目　中古マンション　3LDK｜不動産　マンション｜アイ・ウィズ不動産株式会社

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【住宅は契約してからが本番（本気）になります】

お客様の間取りを考えている時に自分なりにこだわっている（無意識ではあるんだけど）のは、ギリギリまで考える事。

検討したい土地が出てきて、その日のうちに間取り考えてCAD入力というのも出来ますが、それはあくまでその土地に対して「こんな間取りが入りますよ」っていう目安の間取りであって、本格的な間取りの打合せとなればやっぱり考え込みます。

・お客様の要望

・＋αの提案

をイメージしながら、ガレージや玄関位置・日当たり・動線などを考えながら、出来れば数パターン思い付くまで考える。

自分の中で「コレかな」という間取りをメインにして図面作成し、念の為他のパターンの間取りも図面作成しておきます。

数パターンの間取りを出すのは、お客様によっては迷ってしまう要素になりえる可能性もありますが、【なぜメインの間取りがコレなのか？】を説明するにあたって、重要な比較資料になりますからね。

自分の中ではちょっと違うと感じるパターンを作成するのも、お客様の打合せ納得度を考えると意味があると考えています。

住宅業界に入ったのが30年前。どれだけ経験をしても、設計というのは難しい……

ここ数年はSNSでカッコいい外観などを沢山見る事ができ、住宅会社や設計事務所も斬新な住宅広告を出しています。

例えば壁を強調していて窓がなく、中庭や吹抜けなどで仕上げている写真があって「こういう外観がいい！」ってお客様に言われると困る時もある（汗）

間取りを優先するのか？デザインを優先するのか？という問題ですね。

お客様の間取り・生活の要望をヒアリングして設計していくのですが、人間の生活しやすい間取りってうまい事出来てるもんで、結果的に外観は普通っぽくなる事が多いんです。

デザイン優先ももちろんOKでその様な外観に出来ますが、どっちかというとデザイン優先で間取りを作り上げていくので、後から「間取りをこうしたい」って言われると、結果的にデザインがズレてきちゃう･･･

住宅はお客様の物ですので、自分としての設計コンセプトに対する意識はなく、柔軟に対応していきたいと考えています。

いつもお客様にお伝えする事があって「建物は契約してからが本番。これから間取りの打合せをしていく中で、悩む時も来るかもしれません。設備・仕様についても、予算の都合でどれかを諦めないといけない時が来たりします。苦しい時もあるかもしれませんが、基本的には楽しんでいきましょう」って。

何かを取捨選択して打合せは進んでいくのですが、打合せした・確認したという納得感を大切にしましょう。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【不動産担当して、まずは物件情報の何をチェックするか？】

物件をお探しの方、物件が少なくて・なかなか新規物件が出てこなくて･･･テンションが上がらない方も多いかと思います。

そういった中で、ホームページの情報やスーモなどに掲載されている物件を「コレはどう思います？」とか「見学出来ますか？」ってLINEがくる事も多いんですね。

探しているエリア内だったり・予算内だったりすると気になられる

かと思いますが

そんな時に私がその物件を判断している基準としては

①相場帯の中に入っているか？もしくは高めだけど、エリアなどの需要を考えると検討して大丈夫か？

相場価格と需要のバランスを判断しています。希望されているエリアだからといって、（最近非常に多い）相場からかけ離れた売り出し価格で検討するのは勿体なさ過ぎる（汗）。

査定や価格提案した不動産会社の思惑にはまる必要はありません。

②お客様の要望に合っているのか？

一度でもお会いして要望や考えを聞いたお客様だと、要望に当てはまるかはまらないかを判断する。

土地を購入して新築を建てたいという希望なら、お客様がイメージする建物が可能なのか？

中古なら、たとえばお客様が希望するリノベーション（間取り変更）が可能なのか？

こういった目で物件を判断する様にしています。

私が住宅設計が出来るので可能になる部分だと思いますので、ココは結構シビアに見ています。

物件探しのテンションを維持するのは大変かと思いますが、ちょっと意識的に余裕を持って頑張っていきましょう。

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【自分の不動産が囲い込みされていないか？まずはレインズのここを確認】

今日はお客様と売却についてのご相談が2組ありまして、「物件情報の囲い込み」についての質問や疑問が出てきました。

最近はお客様もネットなどの情報で囲い込みの事をご存知になってきだして、非常に良い事だと思います。

ただ囲い込みの存在は知っているが「じゃあ実際はどんな感じなの？」っていう所までイメージ出来ないというのが、ほとんどだと思います。

たしかに不動産業をしていないとレインズ登録の仕組みや業務の内容・不動産会社間のやり取りまでは理解できないので、ご説明してもイマイチ伝わらないんですね（汗）

という事で、売却されている方または売却を検討されている方が【売却を依頼した不動産会社に、実際に自分の情報がどの様に扱われているか？】をチェックする方法をいくつか書いてみます。

まず売却を依頼すると、ほとんどのケースで専任媒介になっていると思います。1社にしか売却を依頼できないというのが専任媒介ですが、不動産会社はまずコレを望みます。

でそれはいいとして、専任で売却を依頼すると、その不動産会社は7営業日以内にレインズに登録する義務があります。

7営業日を過ぎると業法違反になりますので、ほぼコレは守っていると思います（一部の不動産会社はこれさえもしていないですが･･･）。

次にレインズに登録すると【登録証明書】というのが発行されます。「レインズに登録して他の不動産会社にも広く情報発信＆共有しました」というもの。

この登録証明書を受け取ってください。

登録証明書の下に「QRコード・ID・パスワード」があり、それでレインズ内の自分の物件情報だけ閲覧する事が可能になります。

そしてその内容をチェックしてくださいね。チェック・ポイントとしては

①登録年月日

いつにレインズ登録されたか？先程書いた7営業日以内が守られていますか？

②取引情報

公開中になっていますか？最近はOKしていない買取申込みなのにこの欄を申込み有りにしているケースがよくあります。案内したいお客様がいる他の不動産会社はテンション下がって「紹介やめとこかな･･･」ってなりますのでね（汗）

売主様がOKしていない申込みは、申込みでも何でもありませんので、「公開中」にちゃんとなっているか？をチェック。

③図面

キチンと図面（物件資料のこと）が登録されていますか？ここが図面登録されておらず「無」になっていたら、物件情報を隠している事になります。

④備考

「広告可」になっていますか？広告をしないで欲しいと希望されているなら別ですが、不動産会社が勝手に広告不可にしているケースもよくあります。

この4点がチェック項目かな。

他にも囲い込まれる手法はありますが、まずは自身で出来るレインズのチェックは必ずしておいてくださいね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【古家解体した時の補助金】

今、新築一戸建てを建てたり・リフォーム工事をすると、内容に該当する方は【子育てグリーン住宅支援事業】で補助金が出てきます。

名前が変わり・補助金額が変わりと毎年色々と変更されているので、なかなか覚えるのも大変･･･

当社は不動産会社ですので直接この支援事業に関わることはないのですが（住宅会社が申請するもの）、古家付き土地を購入されて解体後新築を建てるという方は「古家の除却を伴う場合の補助額の加算額」という補助金が追加されています。

必要な書類は・解体の請負契約書（注文書）・古家の滅失登記完了書とかですが、その中で「建築物除却届」というのがあるんですね。

なんじゃこれ？

調べると、10㎡以上の建築物を解体する時は行政に建築物居却届を提出しないといけない。

でも建て替えの場合は届け出の必要はないですとも書かれています。

私がやっている仕事は新築を建てる事がメインですので、基本的には建替えになるし、元々更地なら解体はありませんので今までこの届出は見たことなかった･･･

家を建てる住宅会社が解体も行う場合は建築確認申請書に解体項目が記入されるので必要ありませんが、住宅会社と解体業者の関りがない場合は、この建築物除却届を解体業者から行政に届け出を出してもらわないといけない様です。

補助金が出るのは有難い話ですが、なかなか面倒なのが本音（汗）

って事で解体工事を行った5組のお客様の届出書を記入して、解体業者さんに提出をお願いしました。

（記入といってもそれ程書く欄はありませんが）

以前のこどもエコの時の補助金申請を何回かやった事ありますが、結構ややこしかったなぁ（汗）

不動産の本業とは関係ありませんが、「お客様のため」これだけです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞