【住宅打合せで気を付ける事の１つ】

今日は建物の間取り打合せについて。

大体の流れを書くと、新築一戸建て・間取り変更りリフォームのどちらにしても、最初にお客様の要望をヒアリング。

この要望というのは、本当にザックリしていても大丈夫です。4LDK＋駐車場1台だけでもOK。

それをもとにして私の方で原案を考えて、その間取り図で打合せスタートみたいな感じです。

私の中で「コレが今のところ一番いいかな」って確信が持てなければ、数パターン考える事も結構あります。

まずはその原案をご説明して、なぜこの間取りになったのか？を説明しながら、打合せが進んでいきます。

お客様としてもリアルに間取りを見て説明を聞くと、色んなイメージが出てきて新たな要望が出てきますからね。

そうなって頂ければ、私としても目標が見えてきてウレシイ。

でね、ここ数年よく考える事なんですが

打合せのなかでの【聞き方】【説明の仕方】を気にするようにはしています。

間取りをご提案して「これがべストです！」って私が決めるつもりはないし（お客さんと一緒に作っていきたいから）、かといって「どうしますか？」っていうのも違うかな･････と。

具体的にイメージがあるお客さんならまだいいにしても、間取りや仕様でお客さんに考えてもらうのも失礼な時もあるんですよね（汗）

いやプロなんだから、そっちで考えて提案してよ！って思われるんじゃないかと一応気にしています。

っていうことである程度はどうしましょ？って聞くときもありますが、だいぶお客さんのその部分の感覚がつかめてきたら「分かりました。私の方で一度ジックリと考えて、次回に案を作成してきます」って言うようにしています。

住宅の打合せって、何気にお客さんの思い付きを待ってしまう部分があって、それではお客さんの満足度が高くならないと気を付けるようにしてる感じですね。

お客さんの性格や住宅へのコダワリの強弱など一概にライン引きはありませんが、一緒に作り上げていくものではありますが、プロとしての提案を入れていく事は重要になっていきます。

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【建物も含めた提案をする理由】

土地を探されているお客様の、建物の方も一緒にご提案する事が多いのですが、何をご提案するかというと

・間取り提案

これは参考プランという事ではなく、お客様のご要望を聞いて、【その土地にご要望の間取りが可能かどうか】という判断をしてもらうため

・建物の見積り

これは資金計画の中で建物費用も可能かどうかを判断してもらうために行なっています。

断熱や耐震性能の希望も含めて、ご要望の間取りで建物見積りを取りますので、ある程度はご安心して頂けるかと思います。

・土地をチェックして、建物以外にどういった費用が必要で、それにどれ位の予算枠を取っておけばいいか

解体や外構費用はもちろん、上下水道関係・側溝整備、高低差がある土地なら残土処分や深基礎など、住宅経験がないと判断が難しい部分も入ってきます。

ここまでして、あとは土地建物それぞれにかかる諸費用を計算すれば、【その土地を購入した時の建物を含めた総額がご提示できます】。

簡単に書くと、お客様の要望に近い計画で、リアルな資金計画をご提案するという感じ。

不動産営業って事前に用意してた建物参考プランを出すだけとか、住宅会社まかせだったりするじゃないですか…

逆にそれでよく土地を契約するなぁって不思議なんです（汗）

お客様が住宅会社を決めていたらお任せする時はありますが、やっぱり決められた土地で、資金計画含めてどんな建物を打合せされているのか？

かなり気になります。

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【お客様の代わりに立会いへ】

今日の朝イチは、売却をお預かりしていたマンションで消防機器点検があったので、立ち会ってきました。

もう売主様は引越しされたので、現在は空き家。契約は済みで引渡しを待っている状況です。

という事で、代わりに立ち会ったという訳。

立会いっていっても、ピンポーンって鳴ったら鍵を開けて、立ってるだけですが･･･（汗）

所要時間は約2分。

検査している人にはご苦労様ですなんだけど、ご夫婦共働きだと日時調整シンドイでしょうね。

最近はリモートも普及しているので問題ないって方も増えているとは思いますが。

こういう点検の仕事って、土日が基本で、平日休みの人が変更するって形式にできないんでしょうか･･･

社会人になって約30年。土日祝が休みって仕事をした事がないので、このへんの感覚が分からないんです。

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【売り出し価格はどこにするか？〜今、不動産会社で変わります〜】

物件の価格判断が難しい状況ですね。
売る人も買う人も両方。

相場が上がり気味とはいえ、だからといって高過ぎる価格設定にすると売れず、売出しスタート時の一番大事な期間を逃してしまう……

例えば需要の高いエリアで売り出すとします。物件も少ないし、「結構高めでいけるんちゃう」とやってしまうとサッパリ決まらない。

結局は価格変更をしたり、大きめの価格交渉が入ったりと、あまり後味の良いものではなくなります。

このあたりの微妙な売り出し価格提案が不動産担当の腕の見せ所。

需要の高いエリアで、その物件にさらにメリットがあった場合は（マンションなら高層階とか）、少し高めを狙ってもいいでしょうし

エリアなどは良いけれど単独でメリットが少ないと、相場帯の中で高めを狙いましょうとなります。

当たり前の事を書いてますが、いざ売るとなるとお客様はなかなか見えてこない部分なんですね。

お客様の立場になって、その中でベストな結果が生まれる様に提案していく営業マンが望まれています。

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【夏は定期的に水を出す】

予定の合間で、契約済み・引渡し前の物件に寄ってきました。
空き家なので、状況確認です。

状況といっても目的は1つ。
【トイレやキッチン等に水を流しておく】

排水トラップの水が蒸発してしまうと、排水管から臭いなどが上がってくるので、定期的に水を流して封水しておく必要がありますので。

近年は特に異常な暑さで、空き家だと水の蒸発スピードが早くなっている気がします。

購入されたお客様がリフォームされるならまだいいけれど、そのまま使用されるなら、引渡しした後にあの臭いはしない様にしとかないと。

売主様側の仲介会社としては、そういった管理も必要になります。
＊冬は凍結チェック

しかし……暑い日が続きますね。最近は夕立ちも無いし、体にこたえます（汗）。

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【色々とネタ提供してくれる不動産業界】

不動産業界にいてると、色々とネタを提供してくれます･･･

昨日もこんな事がありました。

電話が鳴る。

私：有難うございます。アイ・ウィズ不動産でございます。

電話主：すいません。物件の確認、いいですか？

（名乗りもしない･･･いや、お客さんかな）

（いや、お客さんが物件の確認とは言わないやろ）

私：はい、どうぞ

電話主：●●●●

（物件名を言うだけ）

私：そちらは既に申込みが入っています。

電話主：申込みといういうのは、価格交渉結果待ち、住宅ローン審査待ち、それとも契約が決まっている、どちらですか？

私：満額で申込みが入っていて、住宅ローン審査も通っていますので、契約予定です。

電話主：あー･････OKでーす。

学生？ホンマに社会人か･･･（汗）

まず電話で名乗りもしない時点で、おたくみたいな会社は怖くて取引できませんけど･･･って話ですけどね。

こういう担当に依頼しているお客さんが本当にいてるのだろうか。

不思議な業界です。

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【昼からまた別の建築現場に行ってきた】

ホームページのブログの方でも建築中現場を紹介しましたが、昼から違う新築一戸建ての現場に寄ってきました。

もうかなり完成していまして来月の上旬には引渡し予定です。

コンセプトは、空間と繋がりといった感じ。

無垢のフローリングやキッチンを採用されて、良い感じでまとまっています。

・玄関ドアを開けると、広い土間。3連引き戸でリビングとも繋がっています。

●玄関土間の中にスケルトン階段を設置。

2階への空間のつながりも感じられます。

●LDKは仕切らずに、空間を最大限広げています

●階段を上がってすぐの2階ホール。

将来間仕切れば部屋になりますが、しばらくはフリースペースとして使用。

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【売却依頼を受けた後の心境】

「売出し価格って大事やなぁ」とヒシヒシと感じる今日この頃です。

売却を依頼される時って、まずはお客様に査定報告をします。

根拠になる資料は

・過去の成約事例

・周辺の現在売りに出ている物件

・需要と供給の状態

主にこの3つが査定価格を提示する根拠になります。

もちろん出来るだけ高めの査定＆売出し価格をお伝えしたいけれど、いざ高い価格で売却依頼を受けて

・なかなか売れない

・価格変更を繰り返す

そんな状況になるのは避けたいし、売主様も望んでいない。

というところで、査定をする上で自分で言った以上は責任も持たないといけませんので、いつもギリギリまで悩んでいます。

最近はご売却を依頼されたら比較的早く売れていますので、ホッとしていますね（汗）

契約が決まった後も「この売出し価格で良かったのか？」「もう少し高い価格を狙えていたんじゃないのか？」

と振り返るのも大事。

こういう実経験を積んで、相場観を養っていきます。

これは売却だけじゃなくて、購入のご相談の時も非常に大事。

どちらにしてもお客様に損害を与えない様に日々鍛錬です。

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【地鎮祭へ呼ばれました】

今日の午後に地鎮祭にお呼ばれしてきました。

しかし今日も暑い（汗）

文句なしの天気なのでOKですが、こうも暑いと神主さんも大変ですね…

私、地鎮祭は今まで100回以上は参加してますが、やはり一区切りといいますか、建物の打合せも終わって気持ち的に一回落ち着く意味でもいいですね（本来は土地の神様への報告と工事安全のご祈祷ですが）。

最近工事現場に顔を出せていなく、ブログへの現場写真UPが出来ていませんが、現在工事中が4件・これから工事していく現場が3件あります。

まだまだ暑い日が続きますが、まずは大工さんの身体と工事の安全を願ってます。

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【リフォームと一戸建ての売りやすさ】

去年マンションのリノベーションやリフォームが多かったのですが、今年に入って中古一戸建てを仲介させて頂き、そのリノベーションの仕事が増えてきました。

（中古一戸建てでおススメ出来る物件が少ないから、というのが原因ですが……）

実は設計の立場として難易度が上がるのが中古一戸建て。

建物の構造や状態チェックは別にして、ただのリフォームならあまり関係はないのですが、間取り変更を伴う場合ですね。

・建物面積

・柱や筋交、そして基礎の位置

・窓の位置、大きさ

これらが決まっている状態で、お客様の要望に近づけていく作業になってきます。

どうしようもないケースもありますが、やっぱ発想力や空間コーディネート力が必要になるんです。

「その部分をどう見せるか」

特に中古リノベーションは元々の状態からかなり空間の雰囲気が変わりますので、楽しみでもあり・一番悩むところでもある。

あっ少し話が変わりますが、これから新築を建てようとしてる方。

あまり万人受けしなさそうな特殊な間取りは、もし将来売却するとなった時に売れにくくなりますので、その部分も含めてご検討くださいね。

・リビングがなく、ダイニングキッチンだけ

・建物面積が狭い

・部屋数が少ない

このような建物になります。

具体的に書くと、たまにあるのがご年配の方が「もう子供もいないし、部屋数もいらないので、平家で1LDKとか2LDKでいい」っていう建物を建てる時ですね。

数年後に売却するとなっても、築年数は古くないから中古一戸建てとしての売り出しになるけど、その間取りでOKな人が少なくて、なかなか売れないという状況になりますので。

ダメと言ってるんじゃなく、もし売却する可能性があるなら、将来の売りやすさ（＝資産価値）とご自身の要望の優先順位の確認をお願いします。

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