【こういった●●●の土地を検討するお客様が増えています】

最近は、面積18坪（約60㎡）～22坪（70㎡台）の土地で「どうやって良い間取を取っていくか？」を考える機会が増えています。

土地価格が上がり気味で【立地＋価格】を両立させようとすると、こういった選択肢が増えてくるのは必然。

某不動産会社が東京で土地を仕入れて、数区画のもっと面積の小さい15坪以下の土地に割って、分譲価格を抑えて成功しているパターンですね。

当社が行っているのは【普通に売られている土地を仲介して、設計は私が行い、お客様の要望に合った住宅会社を紹介して直接契約してもらう】という、これ以上はコストパフォーマンスが出せないんじゃない？っていう提案です。

不動産会社の利益が乗っていませんので、ある意味究極のパターンかも。

茨木市で土地を買って新築を建てるという場合は、15坪の土地なら総額で3,000万円台、20坪前後なら4,000万円台というのが狙える価格帯になってくる訳です。

その中で折角土地を買うなら【立地も大切でしょ】という事で、資産価値が残りそうなエリアで検討されるお客様も増えてきています。

某不動産会社みたいにガツガツ営業する訳ではなく、あくまで当社は仲介する立場であり、売り出し価格が高過ぎないか？の見極めも含めたコンサルティング業務もしています。

ぶっちゃけ多少高めかな？って物件でも、立地が良ければ将来の資産価値も含めて「買ってもいいじゃないですか」とGOを出す時もあります。

それは建物価格を抑えられる提案が出来るので、トータルで判断すれば将来資産価値が担保出来るから。

こういった事を希望されるお客様は増えてきそうですね。

ガッツリと住宅提案が出来る事をアピールして、ご要望に応えられるように精度を高めていきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【不動産会社に売却相談する時の心構えを言うと･･･】

売却の依頼いただいたお客様と話をしていると、「大手さんも含めて相談しても、なんか信用できない」と言われていました。言っている内容や売り出し金額も、なんか警戒すると･･･

センサーが正確＆敏感で、すばらしい！

まずは基本的な事をおさらいすると、不動産査定時に話をする価格には2種類ありまして、査定額と売り出し価格。

査定額というのは【売れる価格の事】。すぐにという訳ではないが、この価格なら3ヵ月以内には売れるでしょうっていう価格を指します。

もう1つは【実際に売り出しする価格】。これが現在の不動産売却における闇の1つになっていて、決まりはないんですね･････本来なら査定額にいくらかONする位（4,200万円が査定額なら、4,380万円とか、強気でも4,480万円の売り出し価格になります）。

これをいい事に「今なら物件が少ないので4,880万円でいきましょう！」とか「今物件が少ないので、5,000万円で売り出しても反響あるかもしれません」とか言って、売主様に良い事ばかり言う不動産会社が増えています。

その不動産会社を信用して依頼しているなら文句はないのですが（汗）

最初の売り出し価格ってメチャクチャ大事ですから！

そういう甘い言葉だけ言う不動産会社の本音は「とりあえず売却預かって、あとで価格下げていけばいいだけやから」です。売主様にとっての査定の目標は【いい条件（価格・スピード）で売れる金額を教えてもらう事】。不動産会社にとっての目の前のゴールは【売却を依頼されること】。

この目線の違いがある事を十分に理解しておいてください。

そこでお客様との話でもあがったが、コレを防ぐ方法はあるのか？

査定の時って受け身なので難しいとは思いますが、私なら「提案された売り出し価格から下げる気はない」って言うかな。

仮に査定金額が4,200万円で、売り出し金額を4,880万円で提案してきたなら「分かりました。そんな金額で売れる可能性があるなら4,880万円で売り出してみます。でもその金額から下げる気はないので頑張ってくださいね」って。

それを言った時にどういう反応してくるか？

私らは不動産のプロですから、言った価格には責任を持たないといけない。でも不動産仲介のある意味ズルい部分は、言ったその価格で売る義務はないんですね（あくまで提案価格なんで）。不動産会社はそこを利用している訳なんです。

「申し訳ないけれど、価格を下げるなら、その時に他の不動産会社含めて依頼先を再度検討します」って言っておければ、さらにベスト。

【言ったからには責任を持ってもらう】この強気のスタンスが必要です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【先月に引渡ししたマンションのリフォーム】

今日は定休日。

ちょっとやる仕事があったので出勤さた終わりに工事中の現場へ。

来週に引渡しのマンション・一部リフォーム現場。

クロス貼りも終わり、玄関収納の取り付けをしていました。この手のシステム玄関収納は初めてかな。

キッチンは元々数年前にリフォームされていたので、今回は新しく食洗機だけ設置。

キッチン背面は壁を少しだけふかして、コンセントを複数設置。ポイントクロスもかわいいですね。

この週末にはお客様にも確認してもらう予定です。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【売却を依頼された時はこうなります ～お客様は分からない部分～】

土曜日に、売却を依頼されたマンション2物件をレインズに登録しました。

もちろん他の不動産会社から問い合わせ等があっても止めたりしないし、広告関係も全てOKにしています。

レインズに登録すると色んな不動産会社から確認電話や広告承諾の電話が入ります。

なかには、いつも物件をチェックしていてホームページも毎日更新している茨木市の不動産会社（本当にちゃんとやってるのは2・3社しかないけれど･･･）や聞いたことない会社も。

06の市外局番なので大阪市内の不動産会社から電話がかかってくる事も多いんですよ。

お客さんがいてる訳ではなく、「スーモなどのポータルサイトに掲載していいですか？」って電話ですけどね（汗）

物件を見たこともない営業マンがスーモとかに掲載してるから正直期待は薄いけれど、それでも掲載してくれる事は有難いので断る理由はありません。

でね、いつも腑に落ちないというか、いや～な気分になるのは

他社に案内させない（物件を囲い込んでいる）不動産会社からの問い合わせ電話も結構あるんですよ･･･

自分の会社は絶対広告不可にしてるのに、「ポータルサイトやチラシなどの広告関係はいいでしょうか？」って聞いてくる不動産会社もメチャクチャ多い･･･

だからってそういう会社に対して広告不可にすると、当社も同類になるから絶対にしませんけどね。

ハッキリ言うと、品がないなぁ

自分とこの会社が物件を隠すなら、自分とこで売却を依頼された物件だけで頑張れよって普通は思うけれど、こういう会社（人間）は分からんのやろね･･･

「そんな精神で社会人生活続けたら歳とってから大変やで」って若い子が電話先だと逆に心配してしまいます。

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【マンション・間取り変更リフォームの現地立会いへ】

今日の午前中は、マンション・間取り変更リフォームの現地立会い。

解体工事が終わり、変更する間取りの現地確認と電気配線（照明・コンセント）の確認でした。

大幅な（原型はほぼない位の）間取り変更をしますので、現地確認していただくのは物凄く大事。

大工さんにも来てもらって、実際に工事をする人に説明もしてもらいます。

完成は5月の中旬予定。

ちょくちょく寄らせてもらいます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【時間だけが過ぎる】

午前中からパソコンの調子が悪く、フリーズ・・・

強制終了やトラブルシューティングを何回か行い、正常に戻りました。

いやー時間だけが取られ、気持ちだけがかなり疲れた……

こういう時には「パソコン使えないと仕事が出来ない」と痛感しますね。

スマホで出来る事って連絡やSNSくらいで、物件入力はやっぱパソコンの方が断然早いし、図面作成のCADはスマホじゃ絶対無理（汗）

気をつけよう。

って事で明日から大阪万博がスタートなんですね。

ぶっちゃけ茨木市にいてると全く分からないのですが、やっぱ建築には興味があるかな。

パビリオンやその他の建築物は見てみたい気もする。

様子見てから考えまーす。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【成約物件を確認していて･･･】

定期的に成約物件チェックしていまして、今日はは中古一戸建ての確認をしました。

いくつか成約（レインズから消えている）になっている物件もあるのですが、「え･･･こんな価格やのに決まったん？」っていう物件もある。

高過ぎるのに･･･という意味

物件が無くなるのはいくつか種類がありまして

・純粋にその価格で成約になった

・実は大幅な値引きがあって成約になった（成約価格が登録されずで分からない）

・買取りによって成約になった（これも価格が分からない事が多いが値引きがあったという事）

・成約ではなく、ただ単に販売中止になった

こんな感じです。

我々不動産会社というのは日々の売り出される物件価格だけではなく、成約価格というのもチェックして相場感を養っていきます。

相場というものが乱れてきている現在、こういった「え･･･こんな価格で」という成約事例があると、若干悩んでしまうんですよ（汗）

自分の相場感がズレてきているのか･････

いや、たまたま決まっただけや

実際はもっと値引きされてるだけやろ

こういった事を自問自答しながら、感覚を修正していきます。

2・3ヵ月後に、リフォーム物件として再販売されるケースも多しね（→買取りになってたという事）。

お客様に良い提案をしていかないといけないので、最後は強い気持ちで物件を判断していかないといけない。

いい加減な説明はしたくありませんので、不動産市況をチェックしながら物件の見極めをしていきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【建築現場 ～巡礼～】

今日の昼前後で、始まるor始まった建築現場を見てきました。

続々と始まってきているので楽しみでもあり、現場チェックだけでも移動で結構時間がかかってしまう（汗）

という事で順番に見てきました。

①まずは解体工事が終わった土地

これから建築確認申請が下りたら、建物着工していきます。

②マンションのリフォーム現場

4月から工事に入り、一部リフォーム＆一部間取り変更。

・キッチン背面はコンクリート地にクロスが貼られていたので、コンセント設置のために一部壁ふかし。

・玄関収納のために狭くなっていた部屋を広げるために、玄関収納の広い方の部屋へ移動

③マンションのリフォーム現場2

こちらは来週から工事が始まります。

クロス屋さんが一部先行してクロスめくっていました。

間取りごと変更する大幅なリフォーム工事になります。

④もうすぐ着工の新築一戸建て

無事建築確認申請が下りて、基礎着工を待っている状態。

⑤続いては先日来たときは基礎が完成した状態でしたが、もう棟上げが完了していました。

かなり間取りを考えるのに悩んだので、まだ棟が上がった状態ですが興味津々で内部へ。

なかなか良い感じじゃないでしょうか。ハシゴで2階に上がっても良い感じ。

今後も楽しみに寄らせてもらいます。

⑥次は来月完成・引渡しの新築一戸建て

建具関係の設置も終わっていて、だいぶ形が体感出来るようになってきまたね。

⑦最後は基礎着工が始まった現場へ

全部で7現場を回ってきました。

秋口から間取り作成＆打合せで結構忙しくさせて頂いた結果、次々と現場がスタートしていくのは嬉しいかぎりです。

新築一戸建てはこれから3現場まだ打合せ中で、5月～7月に着工予定。

また報告していきまーす。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【地域ネタでも ～麺屋ひげだるま～】

ちょっと地域ネタ。

今月初めにラーメン屋がOPENしていまして、この1ヵ月結構な列でお客さんが並んでいる。

事務所のすぐ近くだし、今度空いている時を見計らって行ってみようかな。

【麺屋ひげだるま】

所在地：大阪府茨木市大池1丁目10−35

今日の昼営業が終わる前の写真。

昼遅めの時間は空いてそうなんだけど、日曜・昼は結構並んでいた。

しかし茨木市はラーメン激戦区になってきていますね。

お昼時はかなり行列が出来ているラーメン屋が増えています。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【リフォームの紹介にはご注意】

当社では中古物件を取引させて頂いた一環として、リフォーム（リノベーション）提案もさせて頂いています。

間取りの提案や打合せは私自身が行い、それを信頼できる大工さんで見積もりしてもらうスタイル。

物件を仲介した場合は、大工さんの見積り書をそのままお客様に出して、大工さんと直接契約してもらう流れ。

去年から仲介した物件だけでなく、リフォーム単独の依頼も受けるようにしていまして、その場合は紹介料という名目で費用を頂いています。打合せは私自身行いますのでね。

最近は不動産会社がリフォーム業も行うケースが増えていると聞く。たぶんこれからもっと増えてくるんでしょう。

不動産取引（仲介）が減って、業務的に関係する建築の仕事もやって利益を確保していくのは必然の流れでしょう。

リフォーム業の利益率は一般的に20％～30%と言われますので、リフォーム工事の現場費用が600万円とすると、25%の利益率ならお客様出しの価格は750万円となり、不動産会社の利益額は150万円になります。

商売ってこういうものだから全然いいと思いますが、住宅業界出身として納得いかないのは【しっかりと専門的な提案や打合せをしましょう】って事。

なんか図面作成等は下請けの会社に丸投げして、たいした打合せもなく、見積もりに利益だけ乗せる不動産会社が多いんですよね･････

ヒドイ会社なんか、リフォーム会社を紹介して何もせずに、見積りに10%とか20%とかの紹介料を乗せてる不動産会社が結構あるので気を付けた方がいい（汗）

お客様が決める事なんで、それはそれで自己責任になりますが･･･基本的にはリフォーム会社を紹介してもらうのではなく、自分で探した方が価格的には安く出来ると思いますよ。

昔にユーチューブで東京の不動産会社だったかな？【ハウスメーカーの家を安く建てる方法】みたいな動画をあげていたので、ハウスメーカー出身の私「？？？」となり動画を見てみると

「不動産会社にハウスメーカーの営業マンを紹介してもらいましょう」って言ってる。

ハウスメーカーの営業マンは契約が欲しいので、ウチからの紹介だと通常より大きな値引きをしてくれるみたいな内容でした。

そんな訳あるかっ！！

私ハウスメーカー内部にいてたから分かるけど、基本的には値引きできる金額には決まりがあります（営業マン個人には値引き（決済）の権限は基本的にはない）。それを超えるには所長などの決済が必要になる。

不動産会社からの紹介だから値引きが大きくなるのは考えにくいし、別に紹介でない普通のお客様でも決済金額は変わりませんからね。

という事で、知り合いでもない、ただの紹介は気を付けましょうってブログです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞