【売主様の代理？ こういう売却システムもあるんですね】

昨日にネットで不動産の事を色々とランダムに調べていたら

【売主様の代理となって、不動産会社の対応をする】という不動産会社を見つけました。

何じゃそりゃ？って一瞬思いましたが、たしかに一理あるシステム。

大手さんとかネームバリューで信用されていますが、実際のところは「物件情報の囲い込み」「買取りへの誘導」「広告不可」などやりたい放題じゃないですか･･･

皆さん一生のうちで不動産取引をそれ程経験するもんじゃないから、ほとんど調べずに売却依頼したりするけれど、かなり損をしてしまう確率が上がる訳です。

そんな状況で、不動産会社が代理となって不動産会社の対応をしますというのは私なら検討するかもしれない。
どんだけ現在の不動産業界が信用ないかって話ですが

この会社は代理システムを前面に出しているのではなく、相続相談が入り口になっているから余計に良いシステム考えたなって感心します。

具体的には、売主様に代わって

・物件の査定報告チェック

・依頼先の選定

・売却開始してからのチェック（囲い込み等をしていないかも含めて）

・契約内容の確認と契約行為

などを代理で行うんだと推測しています。

仮に当社がこのシステムで代理になったとしたら、査定金額や売出金額の提案にウソがないか？がすぐに分かるし

依頼した不動産会社が囲い込み等せずにキチンと販売活動をしているかもチェック出来る。

もちろん契約書の内容も問題ないか？も然り。

もしこのシステムが正常に普及したら、不動産売買は活性化するでしょう。

まぁ多くの不動産会社はやりにくくなるんでしょうね（笑）

ちなみに当社はそのような代理であってもウェルカム。

キチンとやっている不動産会社なら何ら問題ないはず。代理で不動産会社が入らなくても普段からそうやっているし、逆に本業の売主様になるのでやりやすくなると思います。

全国では色々と面白い事を考える人がいるもんだなぁと思った夜でした。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件はエリアで一括りせずに、個別で判断する】

今日は短いけれど、すごく大事だと思っている不動産相場について。

ここ数年は「物件相場が上がってきた」というよく聞きますし、私も実際に言ってます。

ただどこもかしこも上がっているのは違うと思うんです。

お客様に説明する時に（説得のために）軽く言う不動産営業マンも多いでしょうけれど･･･

たとえば事務所そばの水尾エリアでも「今は土地坪単価110万円～120万円はしますね」と言ってしまえば、営業としてはラクですけど

・1丁目から4丁目まである

・同じ1丁目でも立地によって差は出る

・もちろん道路幅・種別などでも変わる

当たり前の事を書いていますが、結構物件を探す時ってみなさん一律で考えている人も多いのではないでしょうか。

【物件判断は個々に見る】

ここが、不動産は地場産業って言われる所以でもあります。

詳しく説明してくれる営業マン選びが、物件探しの第一条件かと思います。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【マンション・リフォーム現場へ】

出張で2日間事務所を空けていましたら、仕事がたまるたまる……

今日は色々と事務作業をこなして、打合せなどで出たり入ったり。

やらなければいけない仕事はなんとかこなせました。

外出してる合間にマンション・間取り変更リフォーム工事中の現場へ寄ってきました。

今週で大工工事もほぼ終わりそうという事で、その前に現地確認。

新しく壁が作られて、なかなか良い感じで空間が出来上がってるんじゃないでしょうか。

ゴールデンウィーク明けには設備関係が全て設置されますので、雰囲気がつかめるまでもうちょいといった感じ。

また行きまーす。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【こんな部分も参考にチェックしておく】

出張でビジネスホテルに泊まる事が年に何回かあります。

もう寝るだけなんで、最小限の部屋。

でもホテルというのは部屋を機能的に考えているし、リピーターになってもらいたいので使いやすさという観点から結構参考になる事も多い。

ちなみに出張で泊まった部屋

●トイレの上の棚

オープンで丸見えですが、これはこれでアリ。上の方に棚を取り付ける事が多いけれど、便器より少し上くらいでもいいんじゃないかと。

●ベッドサイドのコンセント。

USBの差し込み口があるのも有難い。携帯の充電ってコンセントじゃなく、USBコードだったりするしね。

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【お客様が土地を決めるという事】

当社の不動産仲介の特徴の１つに【土地を探す（紹介）する時には、そこにお客様の要望の新築が建てられるかどうか？を知っていただく為に、間取り作成をする】というものがあります。

気になる土地があったとしても「どんな間取りが可能か？」「建物価格はどれ位するのか？」は絶対に必要な判断材料ですからね。

実はほとんどの不動産営業マンって間取り作成出来ないのに、よくお客様におススメ出来るな･･･って思っています。

（持ち場持ち場があるので住宅の事は住宅会社に任せるというのも1つの考えだとは思いますが･･･）

土地を購入したお客様がどんな家を建てるのか？納得出来る建物になるのか？

は土地を仲介する不動産担当としても、やはり責任が感じますからね。

で間取りを作成すると言いましても、結構考えるんですよ（汗）

まずは、そもそもの土地チェック。法律関係はもちろん、水道・汚水桝などのインフラ関係、日当たりや隣家の状況、そして道路や高低差など、色々です。

それから間取りを考えていく作業。

4LDK希望って言われて、「はい、4部屋取れます」みたいな参考プランなんて意味ないですからね。

お客様の要望を取り入れ、自分としての提案も入れながら、間取りを見たお客様に盛り上がってもらうレベルまでは最低仕上げないといけません。

間取りが出来ると、それをCAD入力して、そして住宅会社に【その間取りなら建物価格がいくらするか？】のキチンとした見積り書で出してもらいます。

出てきた建物見積りに、①お客様からとの打合せでオプションになりそうな仕様設備の予備費②外構費用③その他その土地を買った場合に必要な工事費用を概算で計算して、諸費用も含めたトータル資金計画を作成する。

ここまでやって、お客様に提出して【その土地で検討を進めるか、やっぱりやめておくか】を判断してもらいます。

だいたいは1週間ほどかかるかな。建物見積りが早く上がってきたら3日間くらい。

グイグイと土地申込みをさせようとする営業マンが多いですが、当たり前に大きな買い物だし、お客様に判断してもらう為には【それなりの資料＆提案】と【建物までお世話しますっていう覚悟】を示さなきゃって考えています。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【茨木市役所・西側の計画道路。だいぶ景色が変わってきた。】

久しぶりに通ったら、結構変わってました。

養精中学校の前あたりから、南側に向かって伸びる都市計画道路。

今までは南側への一方通行でしたが、歩道も付いた2車線になります。

南北に走る道路が基本的にはさくら通りか市役所とおにクルの間の道路2本だったので、少しは分散してくれるのかな？

本当は今回の都市計画道路が新中条の交差点まで伸びるのが交通量分散にはベストでしょうけれど、そんな簡単に進まないのも都市計画道路。

立ち退き等で計画道路にかかる人は大変だと思いますが、道路が広くなり・交通が分散してくれる事は住み良い街づくりには欠かせないので必要な事だと思います。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件の相場で不安になる事もあるんです･･･実は】

最近売却の事で「不動産会社の売り出し価格提案がおかしくて、高値物件ばかりである。結局は売れずで大幅な価格変更を繰り返したり、買取りに誘導したりしてる」と不動産会社の問題点をよく書いています。

全くその通りだと思うのですが、心のどこかでは「え･･･自分の相場感がおかしいだけか･･･（汗）」っていう不安もあるんです、実は。

もしかして相場が思っているより上がっているだけで、時代に合っていない・もしくは先読みできていないだけかと（汗）

なので、売り出しされた物件の価格変更の経緯や成約確認を日々している訳です。

結果として、ほぼ合っているはず。

「高いなぁ」って思う物件はほぼ価格変更を繰り返しているし、成約物件にしても「まぁこれ位の価格が着地点になるよね」と。

お客様にアドバイスするためじゃなく、もう自分の為と言っても過言じゃないくらいの確認作業。

数十件に1件ほどの割合で「え･･･ホンマにこの価格で売れたん？」っていう、高く売れた成約事例をみる時もあるけれど、

これは不動産会社がキチンと実際に売れた価格で成約登録してるのか怪しいし･･･

もし本当に売れたとしたら、何も調べずに不動産会社の営業だけで買ってしまった買主様という事になる。

そう考えて、自問自答しています。

毎週ホームページ会員様に送信しているメルマガで、冒頭に【今週のピックアップ物件】として、売れそうな物件・価格が相場と合っている物件・検討してもOKな物件をご紹介していますが、大体がしばらくすると成約になっていますからね。

もう日々相場感がズレていないかの心配＆確認作業になっています。

景気はそれほど良くなっていないのに、不動産相場は上昇しているので、お客様も判断は難しいと思う。

実際東京の都心をメインにした関東圏・大阪市内の中心部はかなり上がっています。でもここは茨木市。

相場が引っ張られる部分はありますがインバウンドはほとんど関係ないしね。外国の購入者とか茨木市ではほぼ聞かない。

立地によって価格の2極化は間違いなく進んでいますので、その見極めは必ず必要になってきます。

不動産会社は「相場が上がっていますから･･･」と2極化関係なく、どのエリアでも高い査定（売り出し価格）提案してきていますが、そんな事はないですからね。

買主様もシビアに物件チェックされているので、売り出し価格を間違ったら全然決まらないし、立地が良くても高過ぎる価格にしてしまうとそれもまた決まらない。

なかなか難しいかと思いますが、日々私も相場チェックしながら自問自答していますので、売却を検討されている方・購入をお考えの方、お気軽にご相談くださいね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【今日も建築工事中現場に寄ってきた】

物件の確認をした帰りに、工事中の新築一戸建て現場に寄ってきました。

阪急から徒歩すぐの新築一戸建て現場

クロスが貼り終わっていて、あとは設備関係の設置・照明器具取付などで、ほぼ完成していました。

養生がめくれるのが楽しみです。

続いては、これから着工していく現場。

43条但し書き許可が必要なので（事前許可は取得済み）、先に側溝整備工事に入っています。

側溝工事完了後、役所の検査→建築確認申請と進んでいきます。

年内であと7件の新築一戸建てが引渡しとなる予定ですので、随時チェックです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【お客様の気持ちを察する】

久しぶりにもういっちょブログ更新。

「お買い得な物件はありますか？」

「オススメの物件はありますか？」

など、たまに聞かれます。

正直お客様によって提案できる物件は変わるので答えるは難しい。

でも突っ込んで言うと【お客様もそんな事は分かって聞いてくれている】んだと思います。

当社では物件の判断（価格・懸念事項など）を正直にお伝えしますので、信用して頂いてると思うのですが

世の中の多くのネット情報や不動産営業マンはグイグイ押してくるでしょ（汗）

お客様がちょっとでも考えたら、どんな物件でもアピールしてくるみたいな……

そんな事はお客様も分かってる訳で、それ以外の事を補うのが営業マンの仕事。

お客様が言葉に出さない【行間を読む】スキルも営業マンには大事になりますね。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【ウメキタ】

タカラスタンダードのショールームからの景色。リフォーム用のショールームではなく、ビルダー（新築一戸建て）専用のショールームです。

今日は暑くて、半袖の人もチラホラ見受けられますね。

新しく出来たウメキタの芝生エリアでは、もう水遊びしてる人も。

まだ行った事ない商業施設だけど……また機会があれば、また機会があれば……行ってみよう。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉