ふと思い出した様に書きますが、先日にブルーインパルスの話題が結構出てましたね。
事務所で仕事してたら、急に飛行機のかなり大きな音がして「伊丹空港に向かってる飛行機が落ちるの？」って一瞬身構えました……
急いで窓から外を見ても、どっちの方向にも飛行機は見当たらず、一体何だったのか？……
そうしたら後でネットニュースでブルーインパルスが大阪万博のイベントで飛行してたと。
知らんかった。
しかし結構な音だったので、知らなかったらなかなかビビる（汗）
そして翌日。2日間やるって事は知ってましたが忘れてました。
同じく事務所で仕事してたら轟音が聞こえたので、すぐに外を見ると
ほぼ事務所の真上を結構低空でブルーインパルスが飛んで行きました。
万博の太陽の塔を通って、枚パーに行くルートだったので、そりゃ茨木市を通ります。
写真撮ろうと思ったけど、一瞬で見えなくなりました（汗）
近くで見るとメチャクチャ早い。
茨木市にいると大阪万博を身近に感じる事はありませんが、こういうイベントは良いですね。
やっぱり迫力があります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近は売主様側の立場の仲介が多く、買主様は他社というケースが増えています。
そして買主様がリフォームをしたいとなると、居住中だったらリフォーム会社の人と一緒に再度見学に来られるんですね。
私は売主様側の立場ですので念のため一緒に立ち会うだけ。買主様・営業マン・リフォーム会社が打合せや確認をするのを眺めているだけになります。
リフォーム会社の現地チェックを普段とは逆の立場で見ますので、いつも不思議な感じがしています。
・どんな部分をチェックするんかなぁ
・えっ そんな部分まで確認してるの？
っていう時もあれば
いやいやソコはお客さんに確認せんでも、現場で良いようにしときーや
って思う時もある（汗）
いずれにせよ、他社の打合せを聞くのは新鮮で参考になりますね。
私が買主様側の立場だったら、基本的には私が現地を見て、図面を書いて、大工さんに見積りを依頼するのであんまり立ち会うという事もありません。
でもお客様には実際に工事をする人と顔合せをしていて欲しいので、大工さんに来てもらうという感じ。
わざわざリフォーム会社に依頼しなくても、設計図とほぼ確実なリフォーム見積りが出せるのが当社の特徴の1つ。
どんどんアピールしていきまーす
今回も売却シリーズ。でも購入を検討しているお客様にとっても「こういう事があるんや」って参考にもなるのでぜひ知ってください。
売却をしている人は不動産会社から「買取り」の提案を受ける事が多いと思います。
買取りにも良い悪いがありまして……良い（というか普通）の買取りとは
①売主様が望んでいる
早く売りたい・誰にも知られずに売りたいというケース。多少は安くなってもいいから売りたいという売主様からの希望がある時。
②土地が大き過ぎて、一般のお客様では買わない。または時間がかかり過ぎる。
土地が大きいと、その分価格も上がりますので一般の人はなかなか買えないし、「こんな広い土地は必要ない」という理由もあって売れにくい。
こういった場合は業者が買取り、数区画に土地を分割して販売したりします。
私が考える買取りがOKのケースはこの2つ。
古いとか内部が汚いとかもよく言われますが、私個人的には「それは不動産営業マンの力量もあるんじゃない」と思います。
建物が古くても、中が物で溢れかえっていても、それなりの価格設定をした上で購入検討者にどれだけ提案出来るかが売れる売れないの分かれ目になってきます。
という事でこの2パターン以外は基本的に買取りではなく、エンドユーザーさんに売ることを最優先するのが一番良い条件で売れる可能性が高くなります。
エンドユーザーさんも一旦買い取られて業者の利益が数百万円も乗せられた物件を買うより、元々の売主様から直接買った方がお得だしね。
本来不動産というのはCtoCなんです！
売主様も買主様も一番良い条件で取引出来るのがCtoC。
上の①②以外の買取りは、その取引を阻害する買取りだと考えています。
という事で、売却をされている方
こちらから何も言っていないのに買取りの話を向こうから言ってきたら疑った方がいいと思います。「それだったら違う不動産会社にも一度聞いてみます」と伝えましょう。
最近増えてきているオークション形式も同じこと。
勇気を持って伝えてください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今回は物件紹介のブログ。
茨木市中津町にある【ウエリス茨木】。
まずは物件の詳細情報を書いていきます。
住所：茨木市中津町20-26
交通：阪急「茨木市駅」徒歩8分
築年月：2019年2月建築
総戸数：216戸
構造：鉄筋コンクリート造14階建て
学校区：中津小学校 東中学校
そしてココからは住戸の内容
専有面積：73.27㎡
階数・向き：4階部分の南向き
バルコニー面積：12.70㎡
管理費：月額9,300円
修繕積立金：月額10,320円
その他月額費用：インターネット利用料1,210円
売り出し価格：5,630万円
【物件資料】
【間取り図拡大】
大規模マンションで築年数も新しく
共用施設も充実していて、そして高級感があります。
・マンションの全体写真
・南側のエントランスとロビー
・もう1つエントランスがあり、ここには車寄せの回転路もあります
コメントとしては非常に魅力ポイントが分かりやすく
①阪急茨木市駅まで徒歩8分
②2019年建築で、築年数はまだ6年目
③大規模マンション特有の高級感と共用部分のボリューム
④南向きで日当たり良好
最後に価格についてですが、ここ1年程の成約事例では坪単価250万円～260万円での取引となっています。
本物件は坪単価254万円。
バッチリの相場価格での売り出しとなっています。
ぜひご見学ください。
メチャクチャ暑い日が続いていますが、忙しくさせてもらってまして大変有難い。
最近は購入や建築だけでなく、ご売却の依頼も多いんです。
お付き合いが長いお客様だったり、ブログを読んで頂いてるお客様だったりするので、査定時の話や売り出し価格の打合せもスムーズで、お客様と感覚を同じくしている事もあり、とてもやりやすいです。
いつもお伝えしているのは、売り出し価格を間違えると苦戦するといいますか、あまり良い流れになりませんよという事。
決して安く売り出すのではなく、まずは過去の事例や周辺の売出し中の物件をしっかりと把握してもらって、相場帯を知ってもらう。
（相場というのはピンポイントではなく、幅があるから。例えば4,000万円〜4,200万円という幅）
そしてその相場帯の中でより良い条件で売り出しましょうっていう提案になります。
なので基本的には【売り出ししたら価格を下げていく】という事はありません。
なぜなら相場帯だし、購入を検討して頂くお客様にもキチンと説明する事が出来るから。
もちろん価格交渉が入る事が多いので、その時は臨機応変に売主様と打合せして決めますが、売り出し価格をドンドン下げていく様な売却提案はしませんという形をとっています。
最近はチャレンジ価格といって相場帯より数百万円、ヘタしたら1,000万円以高い売り出し価格を提案してくる不動産会社もかなり多いですが、結局は売れずで……数百万円単位で何回も価格を下げていますからね（汗）
よくて相場帯で売れる、すでにタイミングを逃しているので安く売ってしまうケースも多いんじゃないでしょうか。
そんな査定意味ないし、プロの仕事ではない。
本来の真っ当な不動産売却にしていかないとおかしな事になってしまうと危惧しています。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近は結構仕事が立て込んでまして……タイムスケジュールを組んで逆算で仕事する日々。
今日は中古一戸建ての売買契約関係の書類確認とマンションの契約書類作成を昼過ぎまでにしました。
マンションの契約書作成が思ったより時間がかかり、結局6時間もかかりました（汗）
大規模マンションだと共用スペースが多くなるし、付随して色んな項目があり、「多くなるけれどコレはお客様に知っておいて欲しいしなぁ」となるので、全て重要事項説明書に入れておこうとなります。
途中で休憩するとなんか集中力が途切れるというか、再度スタートする時に「アレ、さっきの部分は大丈夫やったかな？」って気になり始めて、結局余計に時間がかかってしまう（汗）
一気に契約書は完成させる派です。
マンションは土地や一戸建てに比べると、書類作成においては準備する物が増えます。
市役所・法務局での調査や書類取得、あとは管理規約を読み込む事と、管理会社からの報告書段取り。
分譲時のパンフレット確認に、新築時の契約書類も併せて確認していく。
マンションの管理人にヒアリングもして、もちろん現地での確認も必要。
そうやってマンションや物件についての情報や知識を頭に入れてから、一気に書類を完成させていきます。
大規模マンションだと、その確認事項が増えるから時間がかかってしまうという訳です。
でもね1回この作業をすると、次からが楽なんですよ。物件をご案内する時も説明に厚みが出てくるしね。
不動産仲介は地場産業って言われる所以はこういった所にもあります。
茨木市での取引実績を重ねて、知識を増やしていく。この積み重ねです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
いやー暑いですね💦今日から7月というのに、もう夏本番。
いつも早朝に家を出るので、外に出た時にそれほど暑さは感じなかったのが、今日は出たのが8時台だったので「暑っ！」って･････皆様お体にはくれぐれもご注意ください。
毎年書いてますが、弊社事務所ビルは鉄筋コンクリート造の打ちっぱなし。断熱材は無いので･･･壁に熱がこもるんです。
朝事務所に入るともうかなり暑い（汗）
そろそろエアコンタイマーをかけて、早めに室内を冷やしておく時期になってきました。
話は変わって、今日は午前中は鍵受け取りの予定だけだったので、現在建築の現場に寄ってきました。
もう石膏ボードが張り終わって、次は階段の設置かな。
この広ーい玄関土間にウッドワンのスケルトン階段（デザイン階段）を設置します。
玄関土間から直接LDKに入れる3連の引き戸
外壁はサイディングじゃなく、吹き付け塗装で。
来月には完成かな。フローリングは無垢を使用しているので、養生は外れるのが楽しみです。
いや、今日は暑かった💦
朝から一戸建てと土地のご案内、その後は地鎮祭にお呼ばれ、そして打合せが1件。
昼過ぎにはホゲーってなっていました。
暑くなる夏はお客様の動きが悪くなると言われる不動産業界ですが
そういう時にかぎって、ヒョコって目にとまる物件が売り出されたりするもの。
こういう時こそ、じっくりと物件チェックするべきなんですね。
でも今日はシャワーを浴びて、早めに寝ます（汗）
明日の朝は早朝から動いて、頑張りまーす。
物件探しにおいて、複雑に考え過ぎちゃう傾向がありますよね･･･
と言ってる私も、結構物事を複雑にイメージしてしまうクセがある（汗）
価格？ 立地？ 間取？ 建物？
物件って色々な要素があって、それらが絡み合っているので、どうしてもそうなってしまうんですね。
私は「それらのバランスを見る」って言いますが、結局は複雑になっているのは変わりない。
お客様がそこまで考えちゃうと、相場や建物知識を詳しく知らない事が多いので迷宮入りしちゃうんじゃないかな（汗）
そういった仕事は私の仕事ですので、お客様は印象（雰囲気）重視でいいかと思います。
アインシュタインだったかな、名言があります。
「ものごとはできるかぎりシンプルにすべきだ。しかし、シンプルすぎてもいけない。」
このシンプルすぎてもいけないという部分は、不動産担当がある程度担ってあげるべき。
たとえば、複数の物件を見学したとしましょう。
もう第一印象で、ある程度は優先順位が出来ていると思う。
あとは、マイナスの減点方式ではなく、「この物件ならどんな暮らしが出来そうか？」
こういったイメージをして、頭にスッキリと浮かぶなら、検討OKだと思います。
最近は売却の話が多いので、購入を検討されている方へのブログを書きます。
不動産会社って、物件をグイグイと売ろうとするイメージありますよね。
正解です（笑）
問合せや相談なんかしようものなら、コッチの要望を把握してるのかどうかも怪しいうちに「この物件はいいですよ」みたいな…
ホームページやポータルサイトの物件情報でも、グイグイとアピールされている雰囲気が出てきていますよね。
もちろん物件を売るのが仕事ですので間違ってはいないのですが、まだ昭和的なやり方が色濃く残っている業界なんです。。
私としては「もうそういう時代ではないでしょ」って感じで、ホームページでの物件情報もコンサル的な内容に変えています。
・この物件の価格設定をどう思うか？
・気をつけないといけない部分
・価格、立地などのバランス的に検討してもOK
など、良い事も悪い事も私の判断でコメントしています。
物件の判断の仕方を簡単に書く様に意識しています。
ぶっちゃけグイグイと営業トークを書かなくても、気になる物件が出てきたらお客様は検討してくれると思うんですね。
なら「この物件気になるなぁ。でも価格とか懸念事項とか、実際はどうなんやろ？」この不安や疑問にお応えするホームページを目指しています。
その後の詳細な打合せ・相談は個別になりますが、ホームページである程度はお客様が判断出来た方が親切じぁないかなぁ。
当社が売主様から直接売却を依頼された物件はどうなん？アピールしてくれへんの？って思われるかもしれませんが
お陰様で当社へご売却頂く時は、売主様と相場や売出し価格の擦り合わせが出来ていますので、売主様も納得＆当社も気持ちよく物件紹介が出来る内容になっています。
ですので、価格面やバランスなどありのままを発信出来ているので問題はなし。
ホームページの題名を【物件情報を診断しています】って変えてもいいかなっ思う、この頃です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
