仕事の合間に現在工事中の新築一戸建て現場へ。
だいぶ間仕切り工事が進んでいて、広さの雰囲気がつかめる様になってきました。
設計している時から「LDK、結構広くなるなぁ」と思っていましたが、実際に広い。
奥行きがあって、LDKの端々が遠く感じる位でしたね。
1階に浴室・脱衣室・洗面室・家事室・ファミリークロゼット・シューズクロゼットと盛り沢山の要望を詰め込んで、2階はトイレ・洗面スペース以外は全てLDKとメリハリの空間配分をしております。
ゴールデンウィーク明けにはかなり仕上がってきてると思いますので、工事の進捗が楽しみです。
今日はリクシルとタカラ・スタンダードの2つのショールーム見学へ同行。
2つともグランフロントにあるから助かる。
見学内容はキッチン・浴室などの設備関係とドア・フローリングの内装関係。
マンション・間取り変更リフォームになります。
リクシルの梅田って久しぶり、いつも箕面のショールームに車で行っていたので、今日は電車で移動です。
今月下旬は決済が4件あって全て場所は梅田。その前に金消契約とかもあるので梅田に行く事が増える3月になりそうです。
前のブログても書いた様に、いつも車移動ばかりで電車に慣れてないけれど、少しは当たり前になりそうかな。
大学の時は毎日の様に阪急電車で神戸まで行ってたのが少し懐かしい1ヶ月です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日からネットの接続がおかしく、ホームページの更新が滞っていましてご迷惑おかけしました。
先程やっと直りまして、物件更新を行っております。
なんか線が余分に接続されていただけみたい･･･てか今まで普通に動いていたんだけどな（汗）
まぁ直ったのでよかった。
ほんとネット接続が出来ないだけで、仕事が半分以上進まない･･･かといってアナログでは出来ないし。
スマホがあれば一応は作業可能だけれども、時間かかり過ぎるから現実的ではない。
「ネットがないだけでこんなんなるのに、もし電気がなくなったら仕事全く無理やん」って言っていたら
本当に夕方に停電･･････（汗）
この事務所に来て10年以上経ちますが停電なんて初めてちゃうかな（地震以下は）。
関電のホームページを調べると局所的な停電だったみたい。事務所がある並木町と大池・玉瀬・平田とかの数百世帯。
10分超で復旧したので良かったですけど、停電なったらホンマに何にもできへんですよ。
照明・エアコンはもちろん、電話機も動かない、コピー機も動かない。パソコンは残っている電源で動くけれど、ネットを繋いでいるルーターなどが落ちるのでネットが繋がらない。
唯一スマホだけが動いているだけという状況になります。
これから地震が起きるのは間違いないですので、ちょっと現実的になった時間でした。
本来ホームページ内で書く内容ですが、まいっか･･･
ホームページのマンション一覧見て頂くと分かりますが、2,000万円前後の物件が異常に多くなっています。
1,000万円台後半～2,500万円前後の価格帯です。
昔から多かったボリュームゾーンですが、ここ1年くらいは他の価格帯の物件が減った分、割合的に余計に多く感じてしまいます。
理由は、業者買取りによってリフォームされた物件が多いから。
1,000万円強～2,000万円くらいで買取られた物件がリフォームされて再販売されているんですね。
結論から言うと、高いです（汗）
物件が多いからコレが相場という訳ではなく、全体的に相場より高く売り出されているのが現状･･･
本来相場では「リフォームされて1,800万円前後ちゃう」っていう物件が、2,200万円とか、ヘタしたらそれ以上の価格で売り出されていますからね。
元々の売主様から売却を依頼された不動産仲介会社が「早く売りたい（＝数字を上げたい・ノルマ達成したい）」から、業者買取りの方向に持っていく。
一方で、買取り業者は買い取れる物件が少ないから、多少高値でも買い取らざる負えない。もしくは高いのは分かっているが、断ると買取り情報を持ってきてもらえなくなるので無理してでも買い取る。
こんな負のスパイラルが重ねっているのが、この価格帯のリフォーム済み物件。
こんな仲介会社と買取り会社にお客様は付き合う必要ありませんからね。
「フル・リフォームしたら高めでも売れるやろ」っていう発想に付き合ってはダメ。
知らずに、フル・リフォームされた物件を見学して
「今の相場から考えると、価格はこんな感じですよ」→実際は500万円近く高い
「リフォーム費用に800万円ほどかかってる様です」→実際は500万円もかかっていない
こんなトークで成約になっている事例が多いいなじゃないでしょうか。
リフォーム済み物件っが全て悪いという訳ではなく、物件相場＆リフォーム費用の見極めをしっかりアドバイスしてくれるのが良い仲介営業マン。
なかには価格変更を経て、相場帯に入ってきているリフォーム済み物件もありますので、そこを見極める事が大事です。
間取りについての話。
ここ何年か間取りの要望として増えているのが
【洗面所と脱衣室を分ける】
【ファミリークロゼットやシューズクロークなどの収納スペース】
収納関係は部屋の使い方や収納量そのものに関わってくるので分かりやすいのですが、洗面所と脱衣室を分けるというのが間取り作成の上で影響する事が多いんです。
たまにソレを実現する事で、他の間取りがおかしくなっちゃう事もあります。
お客様は気付かないかもしれませんが、LDKの広さに影響出たり、無かったらもっと動線が良くなるのにな･･･、そういった部分です。
たしかにインスタとかでカウンター洗面や造作洗面でカッコよく掲載されているから、気持ちは分かります。
ただやらない事で得られるメリットもお伝えして、全体のバランスもしっかりと把握して頂きたい。
要望を聞くだけじゃなく、実現した間取りもご提案しながらも、違った間取りも考えるのがお客様の満足につながっていくはず。
お客様の納得感のために色んなパターンの間取りを考えていくのが好きですね。
今日は定休日。
朝からメルマガ配信をして、それから住宅ローン金消契約に立ち会うために、梅田へ。
雨も降っていて、道路が混み気味だったので電車移動。
セキスイに入社したら1人1台社用車が与えられ、通勤も含めて車移動しか経験してこなかった。それから30年ずっと車移動ばかり。
だから電車はいつも新鮮。
てかハウスメーカー時代は、お客様宅に行くのもほぼ住宅街だったので、電車やバス移動は不便すぎますからね。
時間帯も夜の訪問がほとんどだし、そもそも仕事終わるのが夜中の1時とか2時が当たり前だったので、電車なんか走っていない・・・
そんな感じで新鮮な電車に揺られながらも、実際には景色など見ずに間取りをずっと考えてしまう（汗）
案外集中できるんです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日の朝イチは物件の写真撮影の帰りに、
仲介させていただいた土地に寄ってきました。
まずは基礎着工された土地
土地の間口は狭めですが、駅徒歩圏でこの価格帯で新築が仕上がったのはかなり魅力。
こういった土地選び出来るっていうのはアリだと思うんですよね。
続いては、棟上げが終わった現場へ。
今日は2階に上がろうと思っていましたが、あいにく大工さんが他の用事で現場にいなくて、外部写真だけ撮りました。
最後に先日解体が終わった現場へ。
建築確認が下りれば、こちらも着工となります。
他にも間取り打合せをさせていただいた新築現場がこれから3現場。
現在間取り打合せ中が2組と、今年はのぞける現場が増えてきて楽しみです。
少し暖かくなっていたのに、また寒さが戻ってきました。さらに久しぶりに本格的な雨が降った気がする。
季節の変わり目という事で、みなさんご体調にはご注意ください。
本日は住宅について。
インスタなどで色んな内装・設備が紹介されて、お客様の要望が増えていると以前書いた事がありますが、ぶっちゃけインスタの写真は大体似たような雰囲気が多い。
オプションになる事が多く、予算と相談しながら決めていきますが…
なかにはその内装・設備をする事によって、間取りに影響する時もあります。
どっちを優先するかですね。
私としては間取りを優先して欲しいのですが、家の雰囲気というのも暮らしていく中でテンション的に大事なのも理解できます。
という事で、お客様が暮らしていくテンションの為に、色んなパターンを考えて、実現へ悩みまくっています。
このあたりは設計寸法を理解していないと考えるのは難しいので、お客様ではなくこっちサイドの仕事。
「予算の中で出来るだけ要望を叶えたい・ベストな提案をする」このサービス精神というか、気持ちを持っている住宅営業が一番好きですね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
阪急茨木市駅近くで先日棟上げしたばかりの現場。
土地を仲介させていただき、間取り打合せは私の方でやらせてもらいました。
まだ棟上げしたばかりで大工さんが動き回っていたので、1階だけ拝見して退散（汗）
落ち着いたら、ゆっくりと見せてもらいます。
現在新築一戸建ての間取り打合せをしてるお客様が3組いらっしゃいまして、コンセプトの方向性が見えてきて、かなり間取りが固まってきました。
先日、相談を受けていたお客様が買った土地を通ったら、古家が解体されてもう建物が着工されてたんです。
詳しく書くと、相談は受けていたんだけど土地を仲介したのは当社ではありません（レインズに登録されなかったので･･･）。建物もそのお客様が話を聞いていた住宅会社で建てられる。
私は全く関係無く意見言える立場ではありませんが･･･私が感じたのは「着工すんの早っ！」って事。
たぶん土地を契約してから3ヵ月も経ってないんちゃうかなぁ。
って事は建築確認申請の期間もあるので、実質間取りの打合せって1ヵ月もしていない計算になる･･･
これはお客様それぞれだし、どれが正解っていうんもんじゃないけれど
その住宅会社の噂では、最初の間取り提案があって、それから2回くらいの打合せで最終決定までしちゃうみたいです。
設計する私の立場としてはちょっと物足りないかな（汗）
「この間取りがベストだと」思ってお客様には提案してるんだけれども、やっぱ打合せ内容によっては変わってくるし、ヒアリングを重ねる事で見えてくる間取りやディティールというのもある。
そこの納得感というのをお客様だけでなく、私も味わっていたんです。
打合せに時間をかけたくない住宅会社が多いのが現実ですけど、間取りがよく分からない人でも、こちらから質問を重ねれば色々と出てくるものがあるので、その見えていない部分をくみ取って、納得感のある打合せをするのがベスト。
時間はかかるし、なかなか大変ではありますが（汗）、ここは譲れない性格です。
新築をこれから打合せする人にとって、建物価格が結局いくら位になるのか？気になるかと思います。建物契約してからも打合せが続きますので、オプション費用がどうなっていくのかがポイント。
私は予備費として最初から建物価格とは別に資金計画を組む様にしています。
では、いつもの流れをご説明。
①最初はプランの打合せを何回か行って、建物面積が大きく変わる事がない様に決めていく。
なんだかんだ言って、建物面積が価格に大きく影響しますから、あとでコレが変わらない様にしておく事が大事。
②お客様がイメージしているオプション要素を確認しておく。
これが予備費に相当してきます。オプションになる要素としては、【キッチン・洗面・トイレ・フローリング・ドアなどの建具グレードと仕様・照明計画も含めた電気関係】。最近はこれらが多くなってきています。
浴室は掃除のしやすさが主流になっていて、どちらかというと浴室設備を削ぎ落としていく方向になるため、オプションが発生しない事が多い。
ポイントクロスなども多いけれど、クロスはそんなにお金かかる物ではないのであまり意識していません。
③これらのイメージを確認して、お客様がこれから追加になりそうな要素をチェックして、相当しそうな金額を予備費として枠計上しておく。
こんな感じですね。ある程度予備費を取っておくと、希望と予算のストレスが軽減するし、あとで選べる楽しさも残しておける（住宅の打合せって予算とのストレスが必ず出ますから…）。
と言う事で、オプション予備費の目安だけ参考に書いておきます。
・キッチン→最近はこれが一番多いかも。ピンキリなので価格で言うのは難しいですが、50万円前後見てるとマシかな。「結構コダワリたい」って人は80万円〜100万円程見ておいた方がいいかも。
・洗面→これは一般的な標準品でもいいと思いますが、インスタの影響で造作洗面やアイカのデザイン洗面を入れたいという方も増えています。大体だと20万円位の予算枠かな
・トイレ→これも好みが分かれるところですが、10万円〜20万円位見ておくかな
・フローリング→無垢や突き板（挽き板）にしたいという場合は、1階部分だけなら20万円程みておきます。
・建具→グレードというより、天井までハイドアにしたい人も多くなってきてるので、これも1階だけハイドアというケースなら10万円〜15万円。
・照明などの電気関係→コンセント数のプラス。そしてダウンライトやダクトレール設置・間接照明などのデザイン構築として、こちらも20万円位は見ておくかな。
ざっと書いてきましたが、どこまでやるかはお客様次第。
何も決まっていないなら、100万円〜150万円を予算枠として最初から計上してはいかがでしょうか。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
