出張で2日間事務所を空けていましたら、仕事がたまるたまる……
今日は色々と事務作業をこなして、打合せなどで出たり入ったり。
やらなければいけない仕事はなんとかこなせました。
外出してる合間にマンション・間取り変更リフォーム工事中の現場へ寄ってきました。
今週で大工工事もほぼ終わりそうという事で、その前に現地確認。
新しく壁が作られて、なかなか良い感じで空間が出来上がってるんじゃないでしょうか。
ゴールデンウィーク明けには設備関係が全て設置されますので、雰囲気がつかめるまでもうちょいといった感じ。
また行きまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
出張でビジネスホテルに泊まる事が年に何回かあります。
もう寝るだけなんで、最小限の部屋。
でもホテルというのは部屋を機能的に考えているし、リピーターになってもらいたいので使いやすさという観点から結構参考になる事も多い。
ちなみに出張で泊まった部屋
●トイレの上の棚
オープンで丸見えですが、これはこれでアリ。上の方に棚を取り付ける事が多いけれど、便器より少し上くらいでもいいんじゃないかと。
●ベッドサイドのコンセント。
USBの差し込み口があるのも有難い。携帯の充電ってコンセントじゃなく、USBコードだったりするしね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
当社の不動産仲介の特徴の１つに【土地を探す（紹介）する時には、そこにお客様の要望の新築が建てられるかどうか？を知っていただく為に、間取り作成をする】というものがあります。
気になる土地があったとしても「どんな間取りが可能か？」「建物価格はどれ位するのか？」は絶対に必要な判断材料ですからね。
実はほとんどの不動産営業マンって間取り作成出来ないのに、よくお客様におススメ出来るな･･･って思っています。
（持ち場持ち場があるので住宅の事は住宅会社に任せるというのも1つの考えだとは思いますが･･･）
土地を購入したお客様がどんな家を建てるのか？納得出来る建物になるのか？
は土地を仲介する不動産担当としても、やはり責任が感じますからね。
で間取りを作成すると言いましても、結構考えるんですよ（汗）
まずは、そもそもの土地チェック。法律関係はもちろん、水道・汚水桝などのインフラ関係、日当たりや隣家の状況、そして道路や高低差など、色々です。
それから間取りを考えていく作業。
4LDK希望って言われて、「はい、4部屋取れます」みたいな参考プランなんて意味ないですからね。
お客様の要望を取り入れ、自分としての提案も入れながら、間取りを見たお客様に盛り上がってもらうレベルまでは最低仕上げないといけません。
間取りが出来ると、それをCAD入力して、そして住宅会社に【その間取りなら建物価格がいくらするか？】のキチンとした見積り書で出してもらいます。
出てきた建物見積りに、①お客様からとの打合せでオプションになりそうな仕様設備の予備費②外構費用③その他その土地を買った場合に必要な工事費用を概算で計算して、諸費用も含めたトータル資金計画を作成する。
ここまでやって、お客様に提出して【その土地で検討を進めるか、やっぱりやめておくか】を判断してもらいます。
だいたいは1週間ほどかかるかな。建物見積りが早く上がってきたら3日間くらい。
グイグイと土地申込みをさせようとする営業マンが多いですが、当たり前に大きな買い物だし、お客様に判断してもらう為には【それなりの資料＆提案】と【建物までお世話しますっていう覚悟】を示さなきゃって考えています。
久しぶりに通ったら、結構変わってました。
養精中学校の前あたりから、南側に向かって伸びる都市計画道路。
今までは南側への一方通行でしたが、歩道も付いた2車線になります。
南北に走る道路が基本的にはさくら通りか市役所とおにクルの間の道路2本だったので、少しは分散してくれるのかな？
本当は今回の都市計画道路が新中条の交差点まで伸びるのが交通量分散にはベストでしょうけれど、そんな簡単に進まないのも都市計画道路。
立ち退き等で計画道路にかかる人は大変だと思いますが、道路が広くなり・交通が分散してくれる事は住み良い街づくりには欠かせないので必要な事だと思います。
最近売却の事で「不動産会社の売り出し価格提案がおかしくて、高値物件ばかりである。結局は売れずで大幅な価格変更を繰り返したり、買取りに誘導したりしてる」と不動産会社の問題点をよく書いています。
全くその通りだと思うのですが、心のどこかでは「え･･･自分の相場感がおかしいだけか･･･（汗）」っていう不安もあるんです、実は。
もしかして相場が思っているより上がっているだけで、時代に合っていない・もしくは先読みできていないだけかと（汗）
なので、売り出しされた物件の価格変更の経緯や成約確認を日々している訳です。
結果として、ほぼ合っているはず。
「高いなぁ」って思う物件はほぼ価格変更を繰り返しているし、成約物件にしても「まぁこれ位の価格が着地点になるよね」と。
お客様にアドバイスするためじゃなく、もう自分の為と言っても過言じゃないくらいの確認作業。
数十件に1件ほどの割合で「え･･･ホンマにこの価格で売れたん？」っていう、高く売れた成約事例をみる時もあるけれど、
これは不動産会社がキチンと実際に売れた価格で成約登録してるのか怪しいし･･･
もし本当に売れたとしたら、何も調べずに不動産会社の営業だけで買ってしまった買主様という事になる。
そう考えて、自問自答しています。
毎週ホームページ会員様に送信しているメルマガで、冒頭に【今週のピックアップ物件】として、売れそうな物件・価格が相場と合っている物件・検討してもOKな物件をご紹介していますが、大体がしばらくすると成約になっていますからね。
もう日々相場感がズレていないかの心配＆確認作業になっています。
景気はそれほど良くなっていないのに、不動産相場は上昇しているので、お客様も判断は難しいと思う。
実際東京の都心をメインにした関東圏・大阪市内の中心部はかなり上がっています。でもここは茨木市。
相場が引っ張られる部分はありますがインバウンドはほとんど関係ないしね。外国の購入者とか茨木市ではほぼ聞かない。
立地によって価格の2極化は間違いなく進んでいますので、その見極めは必ず必要になってきます。
不動産会社は「相場が上がっていますから･･･」と2極化関係なく、どのエリアでも高い査定（売り出し価格）提案してきていますが、そんな事はないですからね。
買主様もシビアに物件チェックされているので、売り出し価格を間違ったら全然決まらないし、立地が良くても高過ぎる価格にしてしまうとそれもまた決まらない。
なかなか難しいかと思いますが、日々私も相場チェックしながら自問自答していますので、売却を検討されている方・購入をお考えの方、お気軽にご相談くださいね。
物件の確認をした帰りに、工事中の新築一戸建て現場に寄ってきました。
阪急から徒歩すぐの新築一戸建て現場
クロスが貼り終わっていて、あとは設備関係の設置・照明器具取付などで、ほぼ完成していました。
養生がめくれるのが楽しみです。
続いては、これから着工していく現場。
43条但し書き許可が必要なので（事前許可は取得済み）、先に側溝整備工事に入っています。
側溝工事完了後、役所の検査→建築確認申請と進んでいきます。
年内であと7件の新築一戸建てが引渡しとなる予定ですので、随時チェックです。
久しぶりにもういっちょブログ更新。
「お買い得な物件はありますか？」
「オススメの物件はありますか？」
など、たまに聞かれます。
正直お客様によって提案できる物件は変わるので答えるは難しい。
でも突っ込んで言うと【お客様もそんな事は分かって聞いてくれている】んだと思います。
当社では物件の判断（価格・懸念事項など）を正直にお伝えしますので、信用して頂いてると思うのですが
世の中の多くのネット情報や不動産営業マンはグイグイ押してくるでしょ（汗）
お客様がちょっとでも考えたら、どんな物件でもアピールしてくるみたいな……
そんな事はお客様も分かってる訳で、それ以外の事を補うのが営業マンの仕事。
お客様が言葉に出さない【行間を読む】スキルも営業マンには大事にな りますね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
タカラスタンダードのショールームからの景色。リフォーム用のショールームではなく、ビルダー（新築一戸建て）専用のショールームです。
今日は暑くて、半袖の人もチラホラ見受けられますね。
新しく出来たウメキタの芝生エリアでは、もう水遊びしてる人も。
まだ行った事ない商業施設だけど……また機会があれば、また機会があれば……行ってみよう。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
最近は、面積18坪（約60㎡）～22坪（70㎡台）の土地で「どうやって良い間取を取っていくか？」を考える機会が増えています。
土地価格が上がり気味で【立地＋価格】を両立させようとすると、こういった選択肢が増えてくるのは必然。
某不動産会社が東京で土地を仕入れて、数区画のもっと面積の小さい15坪以下の土地に割って、分譲価格を抑えて成功しているパターンですね。
当社が行っているのは【普通に売られている土地を仲介して、設計は私が行い、お客様の要望に合った住宅会社を紹介して直接契約してもらう】という、これ以上はコストパフォーマンスが出せないんじゃない？っていう提案です。
不動産会社の利益が乗っていませんので、ある意味究極のパターンかも。
茨木市で土地を買って新築を建てるという場合は、15坪の土地なら総額で3,000万円台、20坪前後なら4,000万円台というのが狙える価格帯になってくる訳です。
その中で折角土地を買うなら【立地も大切でしょ】という事で、資産価値が残りそうなエリアで検討されるお客様も増えてきています。
某不動産会社みたいにガツガツ営業する訳ではなく、あくまで当社は仲介する立場であり、売り出し価格が高過ぎないか？の見極めも含めたコンサルティング業務もしています。
ぶっちゃけ多少高めかな？って物件でも、立地が良ければ将来の資産価値も含めて「買ってもいいじゃないですか」とGOを出す時もあります。
それは建物価格を抑えられる提案が出来るので、トータルで判断すれば将来資産価値が担保出来るから。
こういった事を希望されるお客様は増えてきそうですね。
ガッツリと住宅提案が出来る事をアピールして、ご要望に応えられるように精度を高めていきます。
売却の依頼いただいたお客様と話をしていると、「大手さんも含めて相談しても、なんか信用できない」と言われていました。言っている内容や売り出し金額も、なんか警戒すると･･･
センサーが正確＆敏感で、すばらしい！
まずは基本的な事をおさらいすると、不動産査定時に話をする価格には2種類ありまして、査定額と売り出し価格。
査定額というのは【売れる価格の事】。すぐにという訳ではないが、この価格なら3ヵ月以内には売れるでしょうっていう価格を指します。
もう1つは【実際に売り出しする価格】。これが現在の不動産売却における闇の1つになっていて、決まりはないんですね･････本来なら査定額にいくらかONする位（4,200万円が査定額なら、4,380万円とか、強気でも4,480万円の売り出し価格になります）。
これをいい事に「今なら物件が少ないので4,880万円でいきましょう！」とか「今物件が少ないので、5,000万円で売り出しても反響あるかもしれません」とか言って、売主様に良い事ばかり言う不動産会社が増えています。
その不動産会社を信用して依頼しているなら文句はないのですが（汗）
最初の売り出し価格ってメチャクチャ大事ですから！
そういう甘い言葉だけ言う不動産会社の本音は「とりあえず売却預かって、あとで価格下げていけばいいだけやから」です。売主様にとっての査定の目標は【いい条件（価格・スピード）で売れる金額を教えてもらう事】。不動産会社にとっての目の前のゴールは【売却を依頼されること】。
この目線の違いがある事を十分に理解しておいてください。
そこでお客様との話でもあがったが、コレを防ぐ方法はあるのか？
査定の時って受け身なので難しいとは思いますが、私なら「提案された売り出し価格から下げる気はない」って言うかな。
仮に査定金額が4,200万円で、売り出し金額を4,880万円で提案してきたなら「分かりました。そんな金額で売れる可能性があるなら4,880万円で売り出してみます。でもその金額から下げる気はないので頑張ってくださいね」って。
それを言った時にどういう反応してくるか？
私らは不動産のプロですから、言った価格には責任を持たないといけない。でも不動産仲介のある意味ズルい部分は、言ったその価格で売る義務はないんですね（あくまで提案価格なんで）。不動産会社はそこを利用している訳なんです。
「申し訳ないけれど、価格を下げるなら、その時に他の不動産会社含めて依頼先を再度検討します」って言っておければ、さらにベスト。
【言ったからには責任を持ってもらう】この強気のスタンスが必要です。
