【ライオンズ茨木ニューシティB街区 10階部分・4650万円 JR総持寺駅徒歩3分】

今日はもう1つブログ更新。久々に物件紹介ブログです。

JR総持寺駅から徒歩3分（3分というか駅前）の立地の【ライオンズ茨木ニューシティB街区】。

まずは物件チラシをご覧ください。

住み替えで今までは居住中だったのですが今週にお引越しされるので、ようやく見学開始となりました。

すでに見学希望予約が数組入っていますが、かなり充実の物件だと思いますので、ぜひこの機会にご見学ください。

物件の内容は、アピールポイントが多いのでズラって書いていきますね。

まずは何と言っても駅近。住所は茨木市庄1丁目28番40号。

JR総持寺駅から徒歩3分表示ですが、駅前のロータリーを抜けるともうすぐにマンションですので、駅前と言ってもいいんじゃないかという立地。多少の雨なら傘は無しでも･･･人によります。

＊阪急総持寺駅へも徒歩9分

2016年建築でまだ9年目を迎えた築浅マンション。

エントランスはじめ新しさがまだまだ残っています。まだ居住中ですので室内写真はありませんが、内部も大変キレイにお使いですので、リフォームはなくて大丈夫でしょう。あっても気になる空間のクロス位かと思っています。

専有面積は73.08㎡の南向き。3LDKの間取りはオーソドックスで使い勝手も問題なし。

そして特徴の1つが10階部分という事。

RC造14階建ての10階部分で高層階になりますので、日当たりも問題なし。

ライオンズ茨木ニューシティは低層階の売り出し物件も多いので、結構差別化になりますね。

更に総戸数229戸の大規模マンションですので、アプローチ・エントランスなどの共用部分もスケール感があって、こちらも文句は無いでしょう。

駅前・築浅・南向き・高層階という資産価値が揃ったおススメ物件です。

あと大事な価格は4,650万円。坪単価だと約210万円になります。

ここ1・2年の相場では、1階・2階などの低層階でも坪単価200万円強～215万円位で推移しています。

（中には売り出し坪単価230万円程っていうのもあるけれど･･･）

そういった中で、高層階で坪単価210万円は相場帯にバッチリ入っている。

おススメ要素がこれだけ多いのも珍しいんじゃないかと思っています。

優先の見学予約は入っていますが、空き家になるこのタイミングで販売開始です。

物件のホームページはコチラ

ﾗｲｵﾝｽﾞ茨木ﾆｭｰｼﾃｨB街区　茨木市庄1丁目　中古マンション　3LDK｜不動産　マンション｜アイ・ウィズ不動産株式会社

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅は契約してからが本番（本気）になります】

お客様の間取りを考えている時に自分なりにこだわっている（無意識ではあるんだけど）のは、ギリギリまで考える事。

検討したい土地が出てきて、その日のうちに間取り考えてCAD入力というのも出来ますが、それはあくまでその土地に対して「こんな間取りが入りますよ」っていう目安の間取りであって、本格的な間取りの打合せとなればやっぱり考え込みます。

・お客様の要望

・＋αの提案

をイメージしながら、ガレージや玄関位置・日当たり・動線などを考えながら、出来れば数パターン思い付くまで考える。

自分の中で「コレかな」という間取りをメインにして図面作成し、念の為他のパターンの間取りも図面作成しておきます。

数パターンの間取りを出すのは、お客様によっては迷ってしまう要素になりえる可能性もありますが、【なぜメインの間取りがコレなのか？】を説明するにあたって、重要な比較資料になりますからね。

自分の中ではちょっと違うと感じるパターンを作成するのも、お客様の打合せ納得度を考えると意味があると考えています。

住宅業界に入ったのが30年前。どれだけ経験をしても、設計というのは難しい……

ここ数年はSNSでカッコいい外観などを沢山見る事ができ、住宅会社や設計事務所も斬新な住宅広告を出しています。

例えば壁を強調していて窓がなく、中庭や吹抜けなどで仕上げている写真があって「こういう外観がいい！」ってお客様に言われると困る時もある（汗）

間取りを優先するのか？デザインを優先するのか？という問題ですね。

お客様の間取り・生活の要望をヒアリングして設計していくのですが、人間の生活しやすい間取りってうまい事出来てるもんで、結果的に外観は普通っぽくなる事が多いんです。

デザイン優先ももちろんOKでその様な外観に出来ますが、どっちかというとデザイン優先で間取りを作り上げていくので、後から「間取りをこうしたい」って言われると、結果的にデザインがズレてきちゃう･･･

住宅はお客様の物ですので、自分としての設計コンセプトに対する意識はなく、柔軟に対応していきたいと考えています。

いつもお客様にお伝えする事があって「建物は契約してからが本番。これから間取りの打合せをしていく中で、悩む時も来るかもしれません。設備・仕様についても、予算の都合でどれかを諦めないといけない時が来たりします。苦しい時もあるかもしれませんが、基本的には楽しんでいきましょう」って。

何かを取捨選択して打合せは進んでいくのですが、打合せした・確認したという納得感を大切にしましょう。

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【不動産担当して、まずは物件情報の何をチェックするか？】

物件をお探しの方、物件が少なくて・なかなか新規物件が出てこなくて･･･テンションが上がらない方も多いかと思います。

そういった中で、ホームページの情報やスーモなどに掲載されている物件を「コレはどう思います？」とか「見学出来ますか？」ってLINEがくる事も多いんですね。

探しているエリア内だったり・予算内だったりすると気になられる

かと思いますが

そんな時に私がその物件を判断している基準としては

①相場帯の中に入っているか？もしくは高めだけど、エリアなどの需要を考えると検討して大丈夫か？

相場価格と需要のバランスを判断しています。希望されているエリアだからといって、（最近非常に多い）相場からかけ離れた売り出し価格で検討するのは勿体なさ過ぎる（汗）。

査定や価格提案した不動産会社の思惑にはまる必要はありません。

②お客様の要望に合っているのか？

一度でもお会いして要望や考えを聞いたお客様だと、要望に当てはまるかはまらないかを判断する。

土地を購入して新築を建てたいという希望なら、お客様がイメージする建物が可能なのか？

中古なら、たとえばお客様が希望するリノベーション（間取り変更）が可能なのか？

こういった目で物件を判断する様にしています。

私が住宅設計が出来るので可能になる部分だと思いますので、ココは結構シビアに見ています。

物件探しのテンションを維持するのは大変かと思いますが、ちょっと意識的に余裕を持って頑張っていきましょう。

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【自分の不動産が囲い込みされていないか？まずはレインズのここを確認】

今日はお客様と売却についてのご相談が2組ありまして、「物件情報の囲い込み」についての質問や疑問が出てきました。

最近はお客様もネットなどの情報で囲い込みの事をご存知になってきだして、非常に良い事だと思います。

ただ囲い込みの存在は知っているが「じゃあ実際はどんな感じなの？」っていう所までイメージ出来ないというのが、ほとんどだと思います。

たしかに不動産業をしていないとレインズ登録の仕組みや業務の内容・不動産会社間のやり取りまでは理解できないので、ご説明してもイマイチ伝わらないんですね（汗）

という事で、売却されている方または売却を検討されている方が【売却を依頼した不動産会社に、実際に自分の情報がどの様に扱われているか？】をチェックする方法をいくつか書いてみます。

まず売却を依頼すると、ほとんどのケースで専任媒介になっていると思います。1社にしか売却を依頼できないというのが専任媒介ですが、不動産会社はまずコレを望みます。

でそれはいいとして、専任で売却を依頼すると、その不動産会社は7営業日以内にレインズに登録する義務があります。

7営業日を過ぎると業法違反になりますので、ほぼコレは守っていると思います（一部の不動産会社はこれさえもしていないですが･･･）。

次にレインズに登録すると【登録証明書】というのが発行されます。「レインズに登録して他の不動産会社にも広く情報発信＆共有しました」というもの。

この登録証明書を受け取ってください。

登録証明書の下に「QRコード・ID・パスワード」があり、それでレインズ内の自分の物件情報だけ閲覧する事が可能になります。

そしてその内容をチェックしてくださいね。チェック・ポイントとしては

①登録年月日

いつにレインズ登録されたか？先程書いた7営業日以内が守られていますか？

②取引情報

公開中になっていますか？最近はOKしていない買取申込みなのにこの欄を申込み有りにしているケースがよくあります。案内したいお客様がいる他の不動産会社はテンション下がって「紹介やめとこかな･･･」ってなりますのでね（汗）

売主様がOKしていない申込みは、申込みでも何でもありませんので、「公開中」にちゃんとなっているか？をチェック。

③図面

キチンと図面（物件資料のこと）が登録されていますか？ここが図面登録されておらず「無」になっていたら、物件情報を隠している事になります。

④備考

「広告可」になっていますか？広告をしないで欲しいと希望されているなら別ですが、不動産会社が勝手に広告不可にしているケースもよくあります。

この4点がチェック項目かな。

他にも囲い込まれる手法はありますが、まずは自身で出来るレインズのチェックは必ずしておいてくださいね。

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【古家解体した時の補助金】

今、新築一戸建てを建てたり・リフォーム工事をすると、内容に該当する方は【子育てグリーン住宅支援事業】で補助金が出てきます。

名前が変わり・補助金額が変わりと毎年色々と変更されているので、なかなか覚えるのも大変･･･

当社は不動産会社ですので直接この支援事業に関わることはないのですが（住宅会社が申請するもの）、古家付き土地を購入されて解体後新築を建てるという方は「古家の除却を伴う場合の補助額の加算額」という補助金が追加されています。

必要な書類は・解体の請負契約書（注文書）・古家の滅失登記完了書とかですが、その中で「建築物除却届」というのがあるんですね。

なんじゃこれ？

調べると、10㎡以上の建築物を解体する時は行政に建築物居却届を提出しないといけない。

でも建て替えの場合は届け出の必要はないですとも書かれています。

私がやっている仕事は新築を建てる事がメインですので、基本的には建替えになるし、元々更地なら解体はありませんので今までこの届出は見たことなかった･･･

家を建てる住宅会社が解体も行う場合は建築確認申請書に解体項目が記入されるので必要ありませんが、住宅会社と解体業者の関りがない場合は、この建築物除却届を解体業者から行政に届け出を出してもらわないといけない様です。

補助金が出るのは有難い話ですが、なかなか面倒なのが本音（汗）

って事で解体工事を行った5組のお客様の届出書を記入して、解体業者さんに提出をお願いしました。

（記入といってもそれ程書く欄はありませんが）

以前のこどもエコの時の補助金申請を何回かやった事ありますが、結構ややこしかったなぁ（汗）

不動産の本業とは関係ありませんが、「お客様のため」これだけです。

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【住宅の電気配線図作成しています】

ここ3日間ほどは打合せや訪問の合間で、電気配線図をJWCADでせっせと作成しております。

3組の方の電気配線打合せが重なっているので、なかなか大変･････（汗）

新築やリフォームの依頼頂いたお客様には、間取り打合せだけでなく、電気配線（照明デザイン・スイッチ・コンセント関係）の打合せ・提案もさせて頂いてます。

ハウスメーカー時代からやってきたので当たり前と思っていたのですが、不動産業界にいてると、例えば建築条件付き土地を契約すると建物の間取りは打合せできたりするじゃないですか。

でも電気配線は業者のお任せだったりする事が多いようです･･･てか、最初から電気配線は決まっていて打合せさせないみたいなスタンスの業者も多いと聞く。

もし打合せが可能だとしても、電気配線図を渡されて「何か追加などありましたら、次回の打合せ時に言ってください」みたいな（汗）

お客様にとったら見慣れない電気配線図を渡されて、「はい、確認してきて」って言われてもねぇ。一生に一回しか見ないような図面ですから。

そういった業者は面倒くさいだけ。もしくは打合せをあまりした事なく提案できないので逃げている。

通常はまずは原案の電気配線図にて、動線を考えながら照明・スイッチの配置確認。その後は特にLDKや玄関の照明デザインの提案と打合せ。そしてコンセント関係の位置や数の確認となります。

インターホンやリモコン関係の位置も要チェック。

一度打合せした電気配線図と作成しなおして、再度お客様と打合せ・確認をする。

最低はこれ位の確認作業はして欲しいですよね。

不動産業界における住宅打合せのクオリティーを上げたく、ご相談いただいたお客様には出来るだけご提案していきたいと考えてやっています。

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【和歌山市へ行ってきた】

一昨日は仕事で和歌山市まで行ってました。

大阪の土地の売却があって売主様が和歌山市にお住まいでしたので、その打合せで。

それと偶然なんですが、以前に茨木市で取引させて頂いたお客様のお父様が和歌山市で土地をお持ちだったのでそのご売却依頼もいただき、その現地調査も兼ねて。

和歌山県ではセキスイ時代に海南市・橋本市で家を建てた経験はあるけれど、和歌山市は初めて。

茨木市から高速で1時間強で到着。

物件調査では法務局に行って土地建物・前面道路の登記簿関係の調査。

次に和歌山市役所に行って、上下水道（浄化槽）・道路関係・建物（建築計画概要書など）の調査。そして固定資産税の書類も出してきました。

その後は物件の情報を頭に入れた状態にして、現地へGO。

現地ではまずは建物の内部確認。そして境界や道路の確認。最後に接している近隣にお声がけして終了。

正直慣れていない土地は疲れますね･････（汗）。特に役所関係の手続きというか、確認作業が茨木市役所と勝手が変わるので時間はかかってしまう。

あと不動産営業マンって物件そのものがどう？っていう既存状態の調査で終わる人が多いのですが、私は住宅業界も長かったから、建替えしたら？という視点も持つので現地調査に＋αの時間をかけます。

不動産・住宅の仕事をやっていて楽しみの1つが色んな場所に行ける事。

（住宅街ばかりですのでそれぞれの観光地はあまり行けませんが）その場所のもっとローカルな雰囲気を味わえるのが魅力なんです。

仕事していなかったら絶対に行かない場所。

年に何回か色んな場所に行くので、思い出が増えていきます。

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【結局のところ･･･営業を語ってみた】

まだまだ修行の身ではありますが、社会人になってちょうど30年ほど。

営業職というのを続けてきまして、一番大事だなって思うのは【流れ】。

お客様に対して色々と提案出来る様に、知識や経験を持つことも大事だけれど、流れを常に意識する様にしています。

詳しく書くと、①常識的な判断と対応をしていく事→②なにかマイナスになっている要素（人や関係会社など）はないかを確認する→③出来る事は考えて対策をうつ→④事前準備をしっかり行う。

これらをキチンと行って、あとは流れに任せるという感じ。

一番大事なポイントは【常識的な】という部分ですね。

契約したいと思って自分の気持ちを優先したり、あとでシンドクなる様な事はせずに、誰からも・どのタイミングで聞かれてもありのままを話出来る状態にしておくのが必須になります。

よく私がチェックしているのが、スケジュール。流れにキチンとのっている時は、特に土日などアポイントが重なる時でもなぜかアポイントがうまくズレて決まっていくんですね。

コチラで調整することなくお客様のご都合を優先してあえてスケジュールは受け身にしていても、キレイにズレてくれる。

逆にスケジュールがゴチャゴチャしてくると「どこかで自分の対応が間違っている」と思って、見直すようにしています。

営業力がどう？とか精神論的な話が多い業界ですが、経験していくと結局は日ごろの自分の対応次第というところに行き着きます。

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【新築5現場をイッキに見てきた】

久しぶりのブログ更新になりました。

この1週間ほどはかなり忙しくさせて頂きまして、なかなかブログ書けず･･･

不動産的にも、エリアとしては需要がある物件でも売り出し価格の設定がメチャクチャだったりと･･･（汗）、売却や購入を検討されている方にとったら、かなり判断が難しい状況になっています。

このあたりは詳しくまた別に書いてみたいと思います（生々しい内容は会員様限定のメルマガで）。

さて、午前中に現在工事中の新築一戸建ての現場に寄ってきました。全部で5現場。

土地を仲介させて頂いた一環として、間取り設計等をさせていただいたお客様です。

●だいぶ工事が進んできましたね。内部の石膏ボードが張られ、建具関係もほぼ設置完了しています。

土地間口が狭めなので、出来る限り工夫して、空間の見え方を考えた間取りになっています。

玄関は奥に長い設計にして、広がりを確保。

●コチラは広い玄関土間とLDKを一体の空間として考えた間取り

●棟上げを待つばかりの現場。

土地の仲介をしていなく、新築一戸建てだけのお手伝いさせて頂いたお客様です

●先日に棟上げをした現場。光の入り具合をチェックしに行きました。十分ではあったけれど、吹抜け部分が工事で塞がれていたのでまた次回に確認しに来ます。

●最後に基礎着工待ちの現場へ。

43条但し書き申請が必要な土地でして、側溝工事も完了して、無事申請許可が出ています。

今のところ今年は、他に新築一戸建て3現場が着工していく予定。

そうなると、8現場になる。楽しみだなぁ。

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【今日は朝からリクシル・ショールームへ】

先程リクシルのショールームへ行ってきました。

新築一戸建てを建てるお客様の打合せです。

平日なので、比較的空いていてよかった。土日は混んでいるし、そもそも予約も取りにくい･･･。

そういえば私が以前勤務していたセキスイハイムの営業マンがお客様の案内＆仕様決めをしてました。

最近は各メーカーのショールームで仕様を決めたりするんかな？それともイレギュラーな対応？

私がいてた時は、基本的に住宅展示場＆カタログで仕様を決めていたけれど、最近は設備関係も複雑になってきて決める事も増えてきたので、営業マンも大変かと思います。

今日見た営業マンは喋りもやわらかくて、お客様の要望を把握しようとする気持ちが前面に出ていて、当たりの営業マンでしょうね。

キッチンを見ていたら、最近要望が多いパナソニックのフロントオープン食洗機が付いた物が展示されていました

（前からあったのかな）

しかし、デカいですね･･･実物見れば納得という感じではあります。

お値段と故障した時の事を考えておかねばなりませんが（汗）

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞