いつもは毎朝、新着物件の写真を撮りに行くのがルーティン。
最近はかなり忙しくさせて頂き、間取りの提案も多いので、特に土日祝は午前中の打合せギリギリまで「これがベストの提案か？」を悩んでいます。
なので、ホームページの更新が遅くなったり、写真掲載が遅れたりして、ご迷惑をおかけしております。
新築一戸建ての初期段階の間取りを考える時って
・他のパターン（コンセプト）の間取りはないか？
・今の間取りでもOKだか、工夫して建物価格を下げる（面積を減らす）事は出来ないか？
大きくはこの2つを考えています。
まずはこの辺りの方向性が見えていれば、お客様との打合せもスムーズだし、新しい要望が出てきてもその場でご提案がすぐに出来ます。
「色々と検討した結果、この間取りを考えました」この状態まで持っていって打ち合わせに臨むのがマストです。
ちょっと気に入らない不動産会社の対応があり……
居住中の中古一戸建ての見学希望があって、売主様側の不動産会社に電話しました。
ちょっとやり取りした後に、「売主様の都合が悪くなって、翌日の午後はどうですか？」と連絡があったんです。
ここまではある話なんですが
「その日は別のお客様のご案内も●時から入っているので、その前にどうですか？」
「15分位しか時間ないですけど」
これ（汗）売主様から売却を依頼されている不動産会社の対応か？
売主様や不動産会社の都合が悪くて本当に仕方ないのかもしれないが、そうだとしても売却をする事が目的なんだから、なんとか見学してもらおうとするのが本来の不動産会社の仕事。
普段から行儀の悪い不動産会社なので、なんかね……「やっぱりな」って断りました。
あんまり案内させる気がないんでしょうね。「売却お願いします！」って売主様は依頼しているのに…
自分の家やと勘違いしてるし、売却を依頼されればあとは好きにしていいと思ってるんでしょう、こういう不動産会社は。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
昨日は午前中はクリナップのショールームへ。
間取り変更リフォームで、キッチンの確認＆見積り依頼をしました。
そして午後からは、新築一戸建ての設備決めでパナソニックのショールームへ。
ラクシーナがSクラスに変更になり、またフロントオープンの食洗機も出してきたので、キッチンでパナソニックを検討する方は増えてきてますね。
夕方に事務所に戻ってから、変更があったお客様の間取り作成を2件。
この時点で目がジリジリしてて心が折れそうだったけど（汗）、新規の新築一戸建ての間取りを考えて、CAD入力まで済ませました。
もう不動産会社の要素は微塵もない1日でしたが・・・好きだからいーや。
住宅提案会社としても頑張りまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は京都市の法務局へ。
西京区の物件で、法務局があるのは嵐山。
色々と確認しておきたい事もあるので行ってきました。
雪が舞う嵐山、それでも渡月橋から店が並ぶ通りは観光客でいっぱい…
茨木市にいてると実感ないが、やはり京都市内は賑やかですね。
そして西京区の法務局は初めて来たなぁ、こんな嵐山の街中にあるとは知らなかった。
外観も京都っぽくで何だかオシャレ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
4日ぶりのブログ更新。
かなり忙しくさせて頂き、この1週間は特にその日の資料、そして次の日の資料を作成する日々で結構時間がなく、ブログ更新が滞ってしまいました･･･
ご契約・ご案内・間取り打合せや立会いが平日でもアポイントが3件は入っている毎日でしたが、なんとか乗り越えられそうです（笑）
明日はご契約と、午後からはリノベーションの現地立会いが2件。
来週の平日は比較的時間が取れそうですので、残ってしまっている業務処理をしっかりとして、内容のあるブログ更新頑張ります。
「不動産仲介の仕事ってそんなに時間取られるの？」って思われるかもしれませんが
不動産の仕事はそれほど時間は取られません（笑）
物件の確認や間違い・モレがないかのチェックとキッチリとした書類作成・調査、そして諸々の段取りが仕事になりますので、ぶっちゃけ余裕はあります。
やっぱり時間がかかるのが、新築などの間取りを考える事。
建売みたいな間取りならすぐに書けるけれど（言葉が悪いな･･･）、お客様の様々な要望を取り込んで、さらにその上を行く間取りを提案しないといけませんのでね。
1つの間取りに数日かかるケースも珍しくないんですね。1つパターンを完成させて、どうも自分の中でスッキリしない場合はもう2つ程の違ったパターンも考えて、図面作成しておく作業になります。
大変っちゃ大変だけど、好きだからしょうがない。建築の打合せが生きがいとなっています。
明日の資料の準備は出来たので、キッチリと週末を乗り切ります。
新築一戸建ての価格が上がってるという話、不動産業界内でもよく聞きます。
デザイン性を出して付加価値を付けて上昇価格に対応するという方法も増えてきましたが、それだけでなく接客（提案や対応）の納得度も重要になってくると思います。
でね、「建物価格を少しでも下げる為にバルコニーを無くす」って話もちょいちょい聞いたりします。
最近は室内干しが多くて、バルコニーの使用頻度が無くなったという流行に乗っかった形。
実際間取りの打合せをしていても「バルコニーはいらないです」って言われる事も多くなっているのも事実。
ただ設計する立場として気になるのは【エアコンの室外機置場】なんです。
エアコンの配管を下に降ろして、地面に室外機を置ければいいけれど、そんな隣地との隙間に余裕がある土地ばかりでもないし･･･かといって、2階の外壁にエアコン架台を付けるのも（汗）
建売とかでバルコニーが無いがゆえに、エアコン配管が曲がりくねって外観を損ねてるケースやアプローチの目立つ所に室外機があったりと、残念なケースをたまに見かけます。
設計の基本ですが、間取りを考える時に室外機置場の位置は考えながら間取りを考えないといけないんですね。
どうしてもエアコン設置が難しいならば、バルコニーを付けた方がいいと思うんです。
予算も大事だけど、外観もやっぱり大事。
このあたりもご検討ください。
ちょっと今回の内容は分かっちゃうかもしれないけれど、営業として大事な部分なので書いちゃいます。
完成している新築一戸建てをご案内したんです。
道が狭いし、近くにパーキングも無いので「車どうしようかな」って思ったので、朝早くにその新築現場に見に行くと新築のガレージスペースにビニールシートを敷いて、車が駐車出来る様になっている。
「あっコレなら停められる」と安心しました。
新築のご案内って、現地にキーBOXを設置して自由に見学できるのが普通なんですが、その新築を販売している不動産会社（売主ではなく仲介会社です）が「当日は現地で立会います」って言うもんだから、現地にて待合せ。
お客様と車で行くと、すでにその不動産会社の営業マンが来ていました。
そう、ガレージスペースにはその会社の車が停まっている･････
ちょっとね（汗）イラってしました
車から降りて、その営業車を見ながら「前の道路に路駐しててもいいんですか？」って聞くと、「いや･･･どうでしょう？」って返事･･･
お客様が一緒に見学するのは分かっているのに、「車どうするのかな？」って想像力わかんのかっ！
見学させたってるって思ってんのかな？
駐車場所はそっちで考えろよって思ってんのかな？
他社（私のこと）だけだったら優先してもいいけれど、購入を検討するお客様を優先しないと･･･
立場はどうであれ、こういう想像力って普通の事だし、営業をしていく上で一番大事！
まぁほとんどのケースでは離れた場所などに駐車して、お客様が現地で駐車しやすい様に段取りしているんですど、ちょっとビックリしたな（汗）
気が利かん担当は一発でアウトです。
物件探しにおける検討要素。
・エリア（学校区や駅距離など）
・種別（一戸建て・マンション）
・予算（自己資金＋住宅ローン＋贈与など）
・大きさ（土地・建物とも、面積や部屋数など）
・立地（向き、道路幅や階数など）
・築年数（新築・中古）中古でも築浅がいいとか、古めでもリフォームすればいい等
・雰囲気（場所や物件自体の雰囲気）
色んな要素が絡み合って、物件を決めていく作業になります。
これらの要素をよーく見てみると、結構変動する項目もあるんですね。
エリアや種別・築年数なんかは見学を重ねる内に変わっていく場合もたまにあります。
こう考えていくとほぼ変わらないのは予算になってくるかな。
予算4,000万円までで探している人が希望が変わって中古の築が古めの2,000万円位のマンションになるという逆に減るパターンはあるけれど、予算が増えるのは限界がある。
私がやっている仲介業というのはコンサルティングの要素も期待されているので、こういった複数の要素を確認しながら、お客様とイメージを出来るだけ共有して、時にはお客様が気付いていない要素も提案しながら物件探しをお手伝いしています。
私が仕事する上で意識しているのは、【お客様の希望とこれらの要素のピントを合わせていく】という事。
多くのイケイケの営業マンは、ピントを合わす事も何もなく、焦点が合ってようがなかろうが「いいでしょ！」って営業してくる・・・
お客様が物件を決める時に「確かにこの物件ですね」って思えるのが仲介する立場としての理想です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
建売や建築条件付き土地・リフォーム済み物件が相変わらず多い不動産市場。
これからの物件＝買い取られた物件になります。
買い取るのは不動産会社や住宅会社。
当社は仲介メインに仕事をしており、買取りはやっていません。
ただ買取りの仲介はたまーにやっています（厳密に書くと、売主様が出来るだけ早く売りたいって時や、大きな土地で一般のお客様は買わないだろうっていう時）。
やっぱり業者買取りより一般のお客様の方がより良い条件で買ってくれるのは間違いありませんので、売主様の事を考えれば買取りという選択肢は本当に最終手段になるんです。
でもここ数年は、物件が減り、そうなると買取り業者は仕入れが減る＝販売できる物件も減る＝売り上げが立たなくなるので、かなり高値で買い取るケースが多くなっています。
売主様にとったら相場と変わらない価格で買い取ってくれるなら、それは【善】になるのでしょうが
買い取られた物件が必ず再販売になるんですね。
その時は高値で買い取られた分、販売価格は必ず上昇しています（利益が乗るから当たり前）。
逆に買主様にとったら【悪】の要素が高くなります（善の部分は契約不適合責任が付く位）。
一般論から考えるとバランスが悪くなっているので、私は「売主様が希望しない買取りは悪」になると考えています。
仲介する会社も、買取の方がラクだし、再販売する時にもう1回仲介出来る（仲介手数料が発生する）ので、そっちの方に誘導するというか優先する会社の方が多いのが現在の不動産業界。
良い買取価格だったとしたら売主様を止める事は難しいので、やはり再販売された時の物件見極め（主に価格）をしっかりとしていくしかないんです。
購入者がそれを判断する事は難しいかと思いますので、我々仲介する不動産会社が100％購入者側に立って、アドバイスや提案をしていく事が求められています。
怒涛の土日が終わりました。
相談・打合せ・立会い・契約とスケジュールが詰まっていて、さすがに疲れました。
そういえば今日の朝、車で走っていたら立命館大学周辺に学生さんがかなりいて、「日曜の朝なのに人が多いな」って思ったら、今日は入試日だったんですね。
真剣な顔で会場に向かう子達を見ていたら、なんか熱くなりましたね（もうおっさんを通り越して、老化に入っているのかもしれない･･･）
この日に向けて勉強を頑張ってきて、今日が本番当日。
みんな合格して欲しいけど、結果がどうであれ、今日まで頑張ってきた事は無駄には絶対にならないので、そこの自信は持っていって欲しいです。
目標に向けて頑張ったという自信やプライド
遊びたいけれど、我慢して勉強してきたこと
自分の中でスケジュール組んで、効率も考えて、合格に向けて工夫したこと
何がって、これが社会に出て一番役に立つんです。
みんな良い結果になる事を願っています。
