今日は午前中に嘉麻市口春の貸家の近隣の調査をしました。敷地の部分が図面や

権利関係ではハッキリしているのですが、現況では分かりづらくなっていました。

それを隣家の所有者たちに説明しました。

 

その結果、理解して頂いた上、自分たちの物件の「その後」についての相談も

受けました。

今は心地よく居住していますが、いずれ不要になることが見えていたからです。

2件あるので、まずは傷みがひどい物件から始めることにしました。

当人たちは解体更地にしか考えていないようでした。

ですが、復活できるかもしれないことを伝えました。

解体更地にする費用も200万円は必要です。

 

できるだけ費用対効果が良い結果になるように進めていきたいと思います。

 

その足で別の平屋の貸家の依頼で貸主の元に行きました。

85歳という年齢とは思えない、極めて元気な女性でした。

頭も全く問題ありません。

最近はこの点が非常に重要になってきています。

身体は衰えます。

ですが頭さえ問題なければ、不動産上の問題は解決できます。

 

意思表示と理解力です。

頭がいいかどうか、ではありません。

正しく理解できるかどうか、です。

 

依頼主は大笑いしていました。

さっそく、入居者募集の準備に入りました。

事前の準備を貸主がきちんとされていました。

おかげで素早く活動に取り掛かることができます。

 

午後からは直方市下境の売地の確認です。

約10年間、依頼を受けています。

ようやく買主が見つかりました。

周囲は住宅が少しですが、増えました。

 

久しぶりに現地確認をしました。

第一印象が良くなっていました。

こういう物件は新所有者も喜ぶことにつながるかと思います。

嘉麻市鴨生に相当に築年数が経過した平屋建てがあります。

昔の炭住です。

1棟2戸です。

 

新築年月日は不明です。

これを改修、改装します。

 

昨日、案内しました。

喜ばれました。

物件と縁があるように感じました。

 

表面的には少なくとも美しいとは言えません。

しかし、内部の状態を知ることができたので、これから

必要な修理が分かりやすくなっています。

 

贅沢や新しいという要素は皆無です。

それでも価値はあります。

この物件の本来の価値を理解できる買主でした。

 

単なる自宅ではなく、将来、自分たちの生活を助けることが

できる可能性を持った物件です。

 

真意を見抜けるかどうか、がこの物件には求められています。

これから必要な手続きが色々とありますが、できる限り努力して

いきたいと思います。

嘉麻市山野の売家を先日、引き渡しました。

今日、お引越しされています。

 

物件の販売中などに、ある程度の点検はしていました。

しかし、やはり実際に本格的に使用されることでメンテナンスが

必要かどうか分かってくることがあります。

 

今回は、キッチンのIHの電源が入らない、テレビのアンテナがつながっていない?

という連絡が入りました。

 

IHについてはブレーカーは正常のようなので、安全装置かそもそも電源がつながっていない

可能性が考えられました。

テレビはアンテナに不具合が発生していないか、売主(リフォーム業者)に調査を依頼しました。

 

引渡前のテストとその後では状況が異なることがあります。

ですが、売主や業者が実際に現地で対応することで他にも点検したほうがいいかどうか、など

確認することができます。

 

操作の説明もその場でできます。

自動車も同じですが、引渡後に正しく使用するためにも説明を聞いておくことや

説明書を読むことも必要です。

 

嘉麻市山野に3DKの平屋の貸家の入居者募集を始めました。

静かな住宅地内です。

少人数向きです。

詳細はhttp://www.e-2103.comでご覧ください。

今日は直方市頓野の売家の決済、引渡でした。

手続きは最速で完了しました。

 

今回は、売主の努力のおかげで、買主は色々とメリットが増えました。

まず、JIOの検査と保証です。

 

証明書が発行されたことで、本来なら減税対象ではなかった物件が、

減税対象になりました。

 

減税の項目としては、まず登録免許税です。

通常よりも約7~8万円低くなりました。

 

次に不動産取得税です。

さらに、住宅ローン減税です。

融資は1.2%で実行されていますので、減税により

実質的な金利負担は0.2%程度(10年間)になりました。

 

自己資金を調整して借入しています。

減税が終わる10年後=11年目に繰り上げ返済で完済する

計画です。

 

また、ほかにも効果がありましたが記載は省略します。

 

これからの中古住宅も可能であればこの物件のように

上手な買い方ができるようにしていきたいです。

今まではpcのみでしたが、これからはipadからも更新していこうと思います
まったく慣れていませんが、ひたすら練習していこうと思います
先日から事前審査を依頼していた直方市上境の案件が、無事に承認されました。
これから重要事項の説明と売買契約の手続きをします。
その後 正式申込をします。
来月の中旬には所有権の移転ができると思います

昨日(2/17日曜日)に直方市上境の物件の住宅ローン事前審査手続きをしました。

やはり日曜日に手続きができると効率的です。

 

この銀行の場合、日曜日は住宅ローンだけ手続きが可能です。

おかげで他の関係のない人が店にいません。

 

住宅ローンの、しかも予約客しかいません。

ジャマが無くとても申込手続きがしやすいです。

 

嘉麻市鴨生の物件も引渡準備に入ることが出来ました。

やっと適合検査までクリアしました。

 

あとは融資の実行日を調整するのみです。

抵当権者と融資先が同じです。

 

ですが、融資先→買主に入金→売主→売主から抵当権者(融資先)という

手順を踏まないといけません。

 

個人的には相殺してほしいのですが、そうはいきません。

来月の初旬に引渡ができるようになりました。

 

フラット35なので、通常の銀行よりも手間がかかります。

きちんと処理していきます。

 

飯塚市有井の売物件は契約直前です。

売地か売家が悩む案件でした。

買主は家として購入し、全改装予定です。

 

どのように変わるか、楽しみです。

 

直方市上境に現在、賃貸中の戸建があります。

賃貸なので、貸主と借主がいます。

 

今回は、この貸主と借主が売主と買主になります。

賃貸中なので、すでに居住中です。

引渡済みです。

 

数年間、賃貸で借りて頂いています。

良好な関係だったことで、賃貸から売買にすること

ができました。

 

事務手続きのみです。

非常にしやすいです。

 

物件の物理的な説明は不要だからです。

賃貸時の重要事項説明は当然、行っています。

 

売買なので追加で必要な説明をします。

居住中なので、引っ越しがありません。

 

近年のように引越で困ることがありません。

権利関係の移転だけです。

 

借主から買主=所有者になりますので、固定資産税や修繕は

自分で行うことになります。

 

銀行の手続きをお手伝いすることになりました。

いかに無駄な費用を支払わずに、効果的に物件を取得できるかが

重要と考えました。

 

事前審査を申し込みます。

その後、物件の現時点での調査を行います。

売主兼貸主、買主兼借主ともに最も喜ばれるように

調整したいと思います。

飯塚市有井の物件の調査です。

売地か売家にするか迷いましたが、売地にしていました。

 

買主が現れました。

家として買われます。

 

そのため、家としての調査が必要になりました。

約40年前に一斉に建売として販売されていた団地です。

どの家もほぼ同じ時期に建築確認が出されています。

 

売主が書類を保有していません。

建築確認の台帳確認をしました。

 

通常であれば、家屋番号、地番、施主が同じなので比較的

すぐに見つかります。

 

今回は苦労しました。

可能性がある時期を広げ、4年分を調べました。

ありませんでした。

この調査に1時間使いました。

信じられませんでした。

 

作戦変更です。

稀にあるパターンのようです。

家屋番号、地番、施主が全く違う名前で記載されている可能性について

考えました。

 

建売だったと思われるので、現在の所有者では無く、販売した会社名かもしれないこと。

この会社名では相当数の記録がありました。

しかし、地番がありません。

 

測量図を見直しました。

地番も違うかもしれない、と思いました。

 

建築確認の申請時の地番と、完成時に土地を分筆等で異なる

地番になっているのでは?と考えました。

その通りでした。

枝番で17が最初に申請された地番でした。

建築確認が下りた後に土地が分筆されていました。

分筆後の枝番は49です。

 

あるはずがありません。

17はすぐに見つけました。

 

ややこしいことをするな、と当時の人に言いたくなりました。

 

次に道路です。

公道で公の名義なら何も心配する必要はありません。

また、違います。

法人名、地目もそのままです。

 

以前からこの場所は知っていましたので、市道認定があることは

分かっていました。

ついでに市道の幅員証明も取得しました。

役所の道路課の人たちが親切でした。

 

知らなかったら、市道ではなく私道と思うかもしれません。

そうすると大変だ、と考えることが多いはずです。

そう考えるのは物件を全く知らない金融関係者に多いです。

特に融資の審査をする人たちです。

この人たちに理解させるには、このような書類が必須になってきます。

 

できることなら、公の名義に変更しておいてほしいです。

 

いたるところに似たような場所があります。

地域を知っているかどうかで、調査はかなり変わってきます。

 

今回は建築確認の証明で新たな経験になりました。

嘉麻市鴨生の売家は引渡の準備中です。

現在、借主がフラット35の正式申込手続きまで完了しています。

 

審査は承認されました。

次は、物件の検査=適合検査です。

 

一般の銀行と異なる手続きが、この適合検査です。

フラット35の基準を満たしているかどうか、を検査します。

 

費用は5~6万円かかります。

ですが、物件の検査ができること、金利の優遇があること、

35年間完全固定であることなどのメリットが受けられます。

 

私自身が建築士ですが、適合検査ができるように登録していません。

不動産がメインなので、不動産を優先しています。

 

ですが、耐震診断や耐震改修もできます。

すでに簡易検査は私自身で行っています。

検査員もかなり検査がしやすい物件と思います。

 

この検査をクリアすると、適合検査の証明書が発行

されます。

これを手続きをしている金融機関に提出し、最後の

金銭消費貸借契約をします。

 

これで決済が可能になります。

 

テレビ番組では「売りました~」とずいぶん簡単に言っている

内容を目にすることがあります。

実務では「ありえません」。

 

無事に引き渡すまでに色々と確認しないといけないことがあります。

地面師だっています。

 

権利関係のように目には見えにくい部分、建物や土地そのものの

物理的な部分、事件や事故がなかったかという心理的な部分など

多くの確認事項があります。

 

さらに減税が受けられるかどうか、も必要です。

現金の場合、融資の場合で異なります。

 

現金であれば、資金の出所も念のため確認しておく

必要があります。

マネーロンダリングも有り得るからです。

 

不動産業の現場にいると、ヘタなテレビドラマよりも面白いと

思うことがよくあります。

 

今回も売主が共有だったことから始まりました。

共有の恐ろしさや面倒さを改めて実感しました。

しかも依頼を受けた時と契約する時で意思表示が

変わるという厄介なことがありました。

 

共有で売却する場合、民法では変更と言われますが、

全員の合意が必要です。

今回は売主の代表者が全員の合意を得たから売却します、という

意思表示を受けて媒介を受けました。

 

それが契約段階になって反故にされました。

さすがに困りました。

そのせいで年末には引渡ができるはずだったのですが、共有を

単独にするための持ち分買い取りなどを行ったので、ここまで

伸びました。

 

伸びましたが、買主の協力もあり引渡の直前になりました。

一部始終を買主には伝えています。

理解して頂いたうえで進めています。

 

暖かくなる来月の中旬には引渡ができると思います。

昨日(2/10)に軽(ウェイク)の初回車検のため販売店に行きました。

今までは車検で何か気になることは全くありませんでした。

今回は、唯一、気になることがありました。

 

数台の車歴がありますが、初めて純正ではない変更をしたからです。

運転席のシート取替です。

 

腰痛と疲労の低減のために純正シートからレカロSR-7というシートに

取替を昨年4月にしました。

 

取替に伴い、シートレールも変更になりました。

この取替の時の取付店とのやりとりで不安な点が出ていました。

 

同じ会社なのですが、一方の店では取付不可、車検も適合しないという返事。

もう一つの店=取替をした店では車検に適合する、という真逆の回答でした。

 

シート本体はメーカーの証明書が発行されているので、基本的には問題ありません。

シートレールが問題でした。

メーカー指定のレールがないので、別の会社が製造したレールになりました。

 

この別の会社の強度証明書を発行してもらっていました。

たぶん大丈夫だろう、と店からの回答でした。

 

そのため、今回の車検では不安でした。

もしダメだとなったら、純正の腰痛と疲労が襲うシートに戻さないといけないと

思っていたからです。

 

ですが、何ら問題は無かったようです。

それどころか、車検が速いので助かりました。

 

今回は今までと販売店が異なります。

朝10時の予約で行き、夕方には連絡がありました。

 

通常の車検だけであれば費用は低いです。

しかし、前車で5年前後でエアコンの故障等で苦しんだ経験から、

延長保証と次の車検までの点検費用などを支払うことにしました。

 

また、相当に使用する予定なので、ATFも交換することにしました。

5年くらいで買い替えの場合であれば、そのままにしています。

 

しかし、10年以上、15万km以上使用予定なので、購入時点で計画していました。

2~2.5万kmでATFの交換、その他の消耗品も約70%使用で取替としています。

 

取替をしても費用が低いので経済的です。

 

代車で新古車のような車両を貸してもらいました。

普通なら車格が上なら、良い車両と思いやすいです。

たしかに車両の内容は良いと思いました。

 

ですが、どこかに乗っていきたいとは思いませんでした。

理由はシートです。

純正シートで座った瞬間はいいかな?と思いましたが、数分で痛みがきました。

 

腰痛の恐ろしさは経験していますので、乗らないことが良いと判断しました。

当然ですが、代車なので最小限の走行距離で返却します。

 

乗り続けたいな、と思えなかったことが救いです。

また、ウェイクのシート変更が良かったことを改めて知りました。

 

シートの取替が可能ということを運転免許取得時から20年間、知りませんでした。

そのため、買い替え時にシートが良い車両を選択肢に入れると、どうしても海外勢が

多くなりました。

すると、点検やメンテナンスで苦労することや消耗品の費用で悩むことになりました。

 

これが一気に解決しました。

シート本体は車種に関係なく同じだからです。

何に乗ってもこのシートに変更するからです。

 

すると、国内の道路事情は全く変わっていませんので、車両は小さいほど

実用性が向上します。

その中で信頼性と耐久性、実用性と好み、さらには目には見えませんが購入時点の

諸現象を考慮した買い方で考えた結果が、今回の車両にたどり着きました。

 

新車時点では、シートの変更は知りませんでした。

腰痛対策を色々と考えていった結果、取替可能だと知りました。

 

車検については今回が初めてだったので、クリアするまで不安でした。

試験とよく似ています。

 

道路が車両に合わせて広くなっているのであれば、道路状況にあった車両を

選ぶでしょう。

現状では軽が最適と思われます。

軽でも大きいと感じる道が相当に存在します。

 

軽で無理なら、どうやって他のメタボのような車両で行けるのか、となります。

たまに違う車両に乗ることで、良い点は吸収し、そうではない点については

今の車両に感謝することになりました。