嘉麻市鴨生に元炭住の1棟２戸の物件を販売しています。
価格や条件を売主、買主の双方の希望を考慮して調整していました。
ようやく、まとまりました。
この調整する業務が仲介の業務です。
今回はかなり努力しました。
一方の言い分だけを言うようなことはありません。
両者の言い分があるからです。
そのなかで寄り添うことが出来るようにしました。
来月下旬に引渡ができるように準備します。
直方市上境の売家は引渡の直前です。
賃貸から売買になった物件です。
貸主・借主から売主・買主になります。
引き渡しは済んでいます。
権利関係の調整が主業務です。
これも可能な限りの速度で努力しています。
関係者の協力のおかげで順調に進んでいます。
飯塚市弁分の物件は最終調整に入りました。
売主に買主の希望条件を正しく説明します。
まとまれば、即、引渡になります。
どの物件も関係者の協力のおかげです。
とても感謝しています。
飯塚市綱分に4LDKの中古住宅の販売を始めました。
この物件には色々と関わっています。
何に？
新築時からです。
現在の売主＝新築時の施主であり、当時の土地の買主です。
土地購入から新築完成まで弊社で関係した物件です。
いつの日か、子供か孫のときに売却や賃貸にすることが
あったときに、スムーズにできるように提案していました。
まさか、この時点で売却するとは思っていませんでした。
一般的に築年数が浅い住宅の売却理由は、住宅ﾛｰﾝや家庭内の事情が
多いです。
私もこの売主に何か異変があったのかと心配しました。
理由を聞きました。
驚きました。
良いほうに、です。
これも驚きましたが、新築時には当時は最長で35年間の融資が
可能でした。
ですが、35年間かけて返済することは全く考えていませんでした。
当時の金利は2.5％～2.8％くらいでした。
これでも当時は史上最低金利でした。
しかし、そのままであれば金利負担分が相応にあります。
そこで、繰り上げ返済を前提にプランを勧めていました。
目標は半分の17年間で完済でした。
この売主は、さらに早く完済されました。
見事です。
さらに完済後、より職場に近い場所に新築購入されました。
新築から新築への住み替えです。
理想的と思いました。
住宅には商品名を付けています。
スエルテ、です。
意味は、幸運な、です。
その通りになっているようで、とても嬉しく思います。
新築時の工事履歴もあります。
当時、私は建築士ではありませんでした。
ですが、現場をできる限り把握し、工事内容を確認していました。
そのときに工事写真を撮影していました。
それが今、役に立つことになりました。
工事の施工履歴があります。
現在の状況は私が適切に確認し、買主に説明します。
施工時の状況から説明できます。
今までで最も説明に自信がある物件です。
この物件を購入される家庭は、良い履歴がついてくるので
おそらく良い生活になるのではないか、と思います。
詳細はHPに掲載しています。
http://www.e-2103.com
昨日の夕方、飯塚市の空き家ﾊﾞﾝｸ説明会に参加してきました。
29社が参加していました。
欠席者が数社あったので、実質25社くらいが来場していました。
事前の資料では説明の続きとなっていました。
実際は、順番を決める抽選会でした。
入室してすぐに、くじを引かされました。
あとで行うガラガラの順番用でした。
売買、賃貸の両方でガラガラをすることになりました。
ずいぶん久しぶりにガラガラを回しました。
職員も相当に不慣れで困っているようでした。
なかには順番を飛ばされた人もいたようでした。
欠席した分は職員が代わりにしていました。
これでいいのかな？と思いました。
本来なら出席した人から優先すべきではないか、と感じたからです。
もしかすると、下の方の番号を引いた人がクレームを言っているかもしれません。
1～29で決まります。（そのはずです。）
売買は11番でした。
次の賃貸は1番でした。
職員も驚いていたように思いました。
やはり1番を引けるのは嬉しいです。
空き家ﾊﾞﾝｸに登録され、貸したいと思う人の最初の
役に立てそうです。
どんな物件なのか、期待しようかと思います。
実際は、相当にややこしい物件が予想されます。
通常の賃貸が可能な物件なら、わざわざ登録するとは思えないからです。
ですが、何とかしてほしい、と依頼者は思っているはずです。
できるかぎり、尽力します。
前回と同様に質問時間がありました。
同じ人たちが同じようなことを聞いていました。
聞く前に考えろ、と思いました。
職員に「調査項目はこれでいいのか？、マンションはどうなるのか？
相続はどうするのか？」などを聞いていました。
役職者の職員が丁寧に答えていました。
だから、あなた達プロにお願いしているのです、と。
当たり前です。
役所は窓口です。
そこからは業者が主になります。
調査等は言うまでもなく、業者の主業務です。
その業務を役所にさせようとする考え方に憤りを感じました。
また、評価や公課証明についても聞いた者がいました。
依頼者から正式な依頼や委任もなく、役所が勝手にできると思うか、と
これにも憤りを感じました。
その次元でプロと名乗るべきではない、と思いました。
役所がここまでやってくれているだけで、十分だと思います。
ごちゃごちゃ言うなら、このフィールドから去るべきでしょう。
通常の物件と大きく異なるのは、依頼者を役所が把握している、ということです。
私たちが物件調査をするときに、何のための調査なのか、役所はすぐに分かるでしょう。
すると、通常よりも調査がしやすい上に、早くできるはずです。
ありがたいことです。
業者なら職員の立場等も考えた質問をすべきと思います。
また、聞く前に考えるべきでしょう。
それでも客観的に聞かないといけない内容であれば、メールや電話でいいと思います。
相手のことを考えないこのような業者の場合、依頼者は安心して頼めるのか不安です。
何らかの問題を抱えているから依頼が来ます。
可能な限り適切に早く対処できるようにしようと思います。
売買物件の場合、媒介内容によっては報告が義務付けられています。
電子メールでの連絡や報告が可能になっています。
これで大幅に連絡がしやすくなりました。
書面で報告の場合、かなり手間がかかりました。
特に地方の場合、物件に反響等がほとんどないことが
あります。
その都度、何もありません、という報告はつらいです。
受け取る側も同様と思います。
ですがメールの場合、報告内容に加えて状況等も逐次、
伝えることができます。
活動方法の変更も柔軟に伝えることができます。
ＰＣからのメールが中心でしたが、通常の内容の場合は
ラインやＳＭＳを使用することにしました。
重要な内容の場合は電話です。
そうでは無い場合、このような連絡方法に変更していきたいと
思います。
買主、売主、ともにヒマな人はほとんどいません。
その都度、電話連絡だと都合が合わないことが多いです。
メールであれば読めば分かります。
通常の連絡の場合は、という説明をしてからメールをしています。
依頼者の負担を少なくできるように努力していきます。
今日は昨年の秋頃に販売開始した、嘉麻市鴨生の売家の
決済・引渡をしました。
フラット３５を利用しました。
売主もフラット３５を利用していたので、好都合でした。
債権者と融資者が同じだからです。
支援機構が融資→買主に入金→売主に送金→売主から支援機構に送金と
いう流れです。
決済は銀行内で行いました。
この銀行にも融資を申し込みしましたが、否決されました。
ですが、決済だけを行うためだけに利用させてもらうことができました。
直打ち等で呼ばれる、金融機関の最速の送金ができる支店で行いました。
だいたい読み通りの時間で完了しました。
共有から単独所有にするなど、急な権利関係の変更があり、引渡が
今日まで伸びました、
ですが、売主、買主ともに喜んで頂くことができました。
やはり関係者に喜んでいただくことが、この仕事の魅力と感じました。
引渡後は、忘れたころに届く不動産取得税や、来年の確定申告のときに
連絡がきたりします。
そのため、内容を正確に記憶するように努力しています。
飯塚市綱分に中古住宅を売却か賃貸か、どちらかで開始する物件の準備中です。
この住宅は平成17年に新築されました。
弊社で関係した住宅です。
土地から購入し、自由設計で新築しました。
そのため、当時の内容を覚えています。
地鎮祭のとき、工事着工時、地盤改良工事のとき、基礎工事、
躯体工事などです。
当時の工事アルバムが相当に役立ちそうです。
履歴が残っています。
通常、検査の結果程度しかありません。
着工時から完成までの写真のある物件は少ないと思います。
また、間取りもいつの日か売却や賃貸することも想定し、とても
普遍的な間取りを勧めていました。
そのおかげで、現在の状況で考えても相当に価値のある住宅と
思われます。
しかも住み替え理由が良いです。
また、新築されました。
現在の住宅は当初の予定よりも早く完済されています。
職場の関係で近くに新築されました。
履歴の良い住宅です。
住まわれることでさらに良くなったケースです。
住宅には名前を付けていました。
スエルテ、です。
スペイン語で幸運な、という意味です。
その通りになっているようで、とても嬉しいです。
しかも新築時だけでなく、中古住宅としてもご依頼して頂いたことが
嬉しいです。
宮若市龍徳の物件は販売準備中です。
天候の良い日に、日照を考慮した写真を撮影し、ＨＰに掲載します。
価格は、3ＬＤＫで1,290万円、全改装済です。
近日中に公開します。
宮若市龍徳に完全ﾘﾌｫｰﾑをした売り家の販売準備中です。
相続された家でした。
そのままでは劣化が相当にありました。
そこで不動産会社が買取、全改装することになりました。
表面的な改装だけではなく、配管や躯体の補強等も行っています。
白百合団地内にあります。
後日、写真や間取り図等をＨＰに掲載します。
直方市下境の売地の商談中です。
この土地は約10年間、依頼を受けています。
ようやく買主が見つかりました。
売主は関東在住で相続された物件です。
そのため、土地のことをほとんど知る機会がありません。
弊社のＨＰの内容が参考になると思いますが、現地を見ることが
できないと、やはり完全に知ることは難しいと思います。
引渡しには、確定測量をします。
ここまでは売主の責任です。
境界を確定し、隣地と境界が合意されていることが重要になります。
その後は、買主の責任になります。
売主、買主、ともに喜んでいただけるように準備します。
飯塚市弁分の売物件の調査中です。
築46年以上経過し、相当な劣化が発生していました。
間取は当時としては田の字造りではなかったことが幸いです。
5DKを3LDK等に変更できるか、検討中です。
費用対効果が全てです。
解体し、更地にしたほうが費用対効果が良いとなれば、
無理な改装はしません。
なんでもリフォームではありません。
周囲の状況や現時点の内容から慎重に検討します。
嘉麻市鴨生には炭住の売物件があります。
1棟2戸の物件です。
敷地は140坪あります。
1戸あたり70坪です。
このことから、当時は役職者の住宅だったことが想像できます。
役職が高くなるほど、敷地が広く、建物は連棟ではなく単独になってきます。
最も広い場合は、敷地が300坪、建物が60坪くらいになってきます。
反対に一般職や工員の場合、1棟4戸が中心です。
敷地は30坪、建物は15坪あるかないか、くらいです。
物件の年数は経過していますが、履歴が良い物件の場合、改装することを
勧めています。
また、周囲の居住者も相当に永く住んでいることが多く、住みやすいことも
理由になります。
この物件を融資の準備中です。
当時の物件は道路が狭いことが多いです。
今のように大きくなった車が中心ではありませんでした。
道路調査と道路の証明が必要になってきます。
地域の特有の事情です。
金融機関の担当者も、このような地域の特性に強い人が審査をしてくれる
と非常にありがたいです。
AIの普及は魅力的です。
そこに地域の特性を踏まえることができるようになってくれると、融資の適正化や
地域の発展に寄与できると思います。
人であれば主観があります。
この主観が正しい場合は良いのですが、独りよがりや知識経験不足の場合、
デメリットとなります。
一律の基準はあるべきですが、地域の沿った基準も必要と思います。
飯塚市有井の売物件の引渡前の準備中です。
売主が自分で相続登記を行っていました。
無事にできたようで安心しました。
あとは決済の日時の調整です。
ここからは買主の要望に合わせていただくことになります。
無理が無いように調整していきます。
飯塚市弁分の物件は査定調査中です。
相当に傷んでいるようです。
家とするか、土地とするか、状態を把握してから
検討していきます。
どの物件もできるだけ復活できるようにしています。
どうしようもない場合は解体します。
躯体、人でいえば骨格がしっかりしていれば復活させる
ことができる場合が多いです。
地盤、基礎、躯体の状態を正しく知ることで判断できます。
年数が経過することで固定資産税が低くなり ます。
この低い状態を継続できるのが、改装の魅力です。
補強と補修、改装を費用対効果をしっかりと検討したうえで
行います。
関係者が喜ぶように知恵をだしていきたいです。
